Sentencia CIVIL Nº 384/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9, Rec 243/2018 de 20 de Septiembre de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Novena
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 1 - 28035
Tfno.: 914933935
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2016/0110339
Recurso de Apelación 243/2018 -5
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 40 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 644/2016
APELANTE: 'ESTUDIOS Y REFORMAS, S.L.'
PROCURADORA: Dña. MARIA DEL CARMEN MADRID SANZ
APELADOS:
-'ARRENDA BUSINESS GROUP, S.L.'
PROCURADORA: Dña. ALICIA MARTINEZ VILLOSLADA
-D. Jesús Luis
PROCURADOR: D. NOEL ALAIN DE DORREMOCHEA GUIOT
SENTENCIA Nº
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. JUAN LUIS GORDILLO ÁLVAREZ VALDÉS
Dña. INMACULADA MELERO CLAUDIO
D. JUAN ÁNGEL MORENO GARCÍA
En la Villa de Madrid, a veinte de septiembre de dos mil dieciocho.
VISTOS en grado de apelación ante esta Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, los
autos de Procedimiento Ordinario nº 644/2016, procedentes del Juzgado de Primera Instancia Nº 40 de Madrid,
a los que ha correspondido el Rollo de apelación nº 243/2018, en los que aparecen como partes: de una, como
demandante y hoy apelado D. Jesús Luis , representado por el Procurador D. Noel Alain de Dorremochea
Guiot; y de otra, como demandada y hoy apelante 'ESTUDIOS Y REFORMAS, S.L.', representada por la
Procuradora Dña. María del Carmen Madrid Sanz; y de otra como demandada y hoy apelada 'ARRENDA
BUSINESS GROUP, S.L.', representada por la Procuradora Dña. Alicia Martínez Villoslada. Sobre resolución
del contrato de reserva y el contrato de arras por incumplimiento de las demandadas.
SIENDO MAGISTRADO PONENTE EL ILMO. SR. D. JUAN LUIS GORDILLO ÁLVAREZ VALDÉS.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida; y
PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia Nº 40 de los de Madrid, en fecha dos de enero de dos mil dieciocho, se dictó Sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' FALLO .- 1.- La ESTIMACIÓN de la demanda de juicio ordinario presentada por D. Jesús Luis contra Estudios y Reformas, S.L., declarando resuelto el contrato privado de compraventa de 26 de noviembre de 2015 -que subsumía el previo contrato de reserva- por incumplimientos de Estudios y Reformas, S.L., con condena a ésta a devolver duplicadas las arras entregadas por el comprador, es decir, un total de 20.000 euros, con unos intereses iguales al interés legal del dinero desde la fecha de interposición de la demanda, interés que se incrementará en dos puntos porcentuales desde la fecha de esta sentencia hasta su completo pago, y costas procesales.- 2.- La DESESTIMACIÓN de la demanda de juicio ordinario presentada por D. Jesús Luis contra Arrenda Business Group, S.L. -anteriormente Martín y Prada Consulting, S.L.-, con imposición de costas al actor.'.



SEGUNDO.- Notificada la mencionada sentencia por la representación procesal de la demandada 'ESTUDIOS Y REFORMAS, S.L.', previos los trámites legales oportunos, se interpuso recurso de apelación, el cual le fue admitido, y, dándose traslado del mismo a las demás partes, se opusieron a él, elevándose posteriormente las actuaciones a esta Superioridad, previo emplazamiento de las partes, ante la que han comparecido en tiempo y forma bajo las expresadas representaciones, substanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, ni estimando la Sala necesaria la celebración de vista pública, quedaron las actuaciones pendientes de señalamiento de votación y fallo, que tuvo lugar el día diecinueve de septiembre del año en curso.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

No se aceptan los de la sentencia apelada en lo que a continuación se expone.


PRIMERO .- Para el correcto enjuiciamiento de la cuestión debatida en esta alzada procede dejar previamente establecido, a los efectos de la correcta resolución del recurso de apelación interpuesto por la parte codemandada -condenada, que el 26 de noviembre de 2015 se celebró un 'contrato de arras' entre D. Jesús Luis y Prada Consulting S.L. ( en relación a la compraventa del piso NUM000 de la c/ DIRECCION000 nº NUM001 de Madrid) en el que si bien se estipulaba bajo el término 'incumplimiento', las consecuencias de no comparecer el comprador o la parte vendedora a la escrituración de la venta - en este último supuesto, la devolución del doble de la cantidad entregada en concepto de arras- , también se convenía: 'CONDICIONANTES: D. Jesús Luis establece como condicionantes para el pleno perfeccionamiento del presente contrato de arras los siguientes.....Cumpliéndose ambos condicionantes las cantidades entregadas lo serían en concepto de arras y sujetas al artículo 1454 del C.C, en caso de no cumplirse ambos condicionantes las cantidades entregadas en su totalidad serían devueltas íntegramente a D. Jesús Luis ....'.

Es decir, las partes contratantes convinieron que la cantidad entregada únicamente tendría el concepto de arras del art. 1454 del Código Civil de cumplirse ambos condicionantes (que el valor de tasación fuese igual o superior al precio pactado, que la vivienda fuese entregada libre de inquilinos), de tal forma que, de no cumplirse tales condiciones suspensivas, las cantidades entregadas únicamente tendrían un carácter confirmatorio, debiéndose, en tal caso, únicamente devolver las mismas.

Así, es de recordar que el Tribunal Supremo en sentencia de 11 de noviembre de 2010 razonó: 'A) La doctrina distingue las siguientes modalidades de arras: a) confirmatorias, que son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución, b) penales, cuya finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento, y c) penitenciales, que constituyen un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454 ( SSTS de 24 de octubre de 2002, 20 de mayo de 2004, 24 de marzo de 2009, RC n.º 946/2005 ).

La jurisprudencia de esta Sala, al interpretar el artículo 1454 CC, ha declarado que su contenido no tiene carácter imperativo y para que tenga aplicación es precisa la voluntad de las partes claramente constatada, expresando la intención de los contratantes de otorgar la posibilidad de desligarse de la convención ( SSTS de 17 de octubre de 1996, RC n.º 13/1993 , 24 de marzo de 2009, RC n.º 946/2005). Es decir, ratifica que la consideración de arras como penitenciales debe de partir de una clara voluntad contractual de las partes en dicho sentido., lo cual en el caso de autos venía sujeto al cumplimento de las condiciones suspensivas citadas.



SEGUNDO .- Sentado lo cual, es de destacar que en la propia demanda se reconoce que no se dieron tales condicionantes, invocando, si bien bajo la imputación de incumplimiento de la parte vendedora, que se impidió la entrada del tasador al inmueble (tal y como invocó el comprador en las comunicaciones de 08-03-2016, resolviendo el contrato de arras y solicitando la devolución de 10.000 3uros, a los folios 43 y ss), como otros incumplimientos: la no eliminación de las cargas en el Registro de la Propiedad y el permanecer el inquilino en la finca.

Es decir, convenido que para la eficacia del contrato de arras se cumpliesen dos condiciones suspensivas, al no concurrir las mismas, el convenio de arras penitenciales no desplegó su eficacia de tal forma que, repetimos, conforme a lo pactado -'en caso de no cumplirse ambos condicionantes'- las cantidades entregadas únicamente habrían de ser devueltas.



TERCERO .- En su consecuencia, debe de estimarse en parte, en dicho sentido, el recurso interpuesto, si bien rechazando las restantes alegaciones vertidas en el mismo en tanto en cuanto la parte apelante parece olvidar que de excederse el intermediario en sus funciones, estableciendo unas condiciones para la compraventa no aceptadas por la propiedad, esta no perfeccionaría la venta. En el caso de autos tampoco cabría apreciar ello cuando la propia parte ahora apelante conocía la existencia de las cargas que pesaban sobre la vivienda y estaba al corriente de las gestiones de venta que efectuaba la inmobiliaria, olvidando también que el encargo de gestión de venta suscrito con la agencia -al folio 30 y ss- ya asumía que 'la venta se efectúa en concepto de libre de cargas y gravámenes....caso de constar alguna carga o gravamen...será cancelada por la parte vendedora o bien descontando su importe...', en consonancia con lo estipulado en el citado contrato de arras en el apartado 'cargas y gastos'. Razones por las cuales los alegatos de haber asumido la intermediaria 'estipulaciones de imposible cumplimiento para el vendedor' devienen de pleno rechazo.



CUARTO.- En definitiva, se otorgó un mandato de venta a la inmobiliaria de cuya eficacia obligacional debe de responder la parte vendedora, resultando sorprendente que, por una parte niegue la eficacia del ya tan indicado contrato de arras y, por otra, se ampare en el contenido del mismo, olvidando que, en todo caso, venía obligada por dicho contrato ante el encargo suscrito, no conteniendo el contrato 'cláusulas ilegales', como se aduce en el recurso sin mayor razonamiento, ni revelando dicho contrato, ni los actos de la agencia y el comprador, 'connivencia' alguna entre los mismos como se aduce por la parte apelante.



QUINTO.- Por todo ello procede, con estimación parcial del recurso, la estimación de la demanda interpuesta frente a Estudios y Reformas S.L. en igual forma, condenar a la misma exclusivamente a la devolución de los 10.000 euros entregados por la parte actora, más intereses legales desde la interpelación judicial.

Todo ello sin efectuar imposición de las costas causadas con dicha demanda ( art. 394 LEC).



SEXTO.- No se efectúa imposición de las costas de esta alzada al estimarse en parte el recurso de apelación ( art.398 LEC).

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación al caso,

Fallo

ESTIMANDO EN PARTE el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la sociedad 'ESTUDIOS Y REFORMAS, S.L.' contra la Sentencia de fecha 02/01/2018 dictada por la Magistrada del Juzgado de Primera Instancia Nº 40 de los de Madrid, en autos de Procedimiento Ordinario nº 644/2016, se revoca parcialmente la parte dispositiva de dicha resolución en el único sentido de: -Estimarse en parte la demanda interpuesta contra 'ESTUDIOS Y REFORMAS, S.L.', y condenar a la misma al pago de 10.000 euros más intereses legales desde la interpelación judicial.

-No hacerse imposición de las costas ocasionadas con dicha demanda.

-Confirmarse los restantes pronunciamientos de la sentencia apelada.

-No efectuarse imposición de las costas de esta alzada; con devolución al recurrente del depósito constituido de conformidad con el punto 8º de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará certificación literal al rollo de Sala del que dimana, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Haciéndose saber que contra la misma cabe recurso de casación de acreditarse el interés casacional, que deberá interponerse ante este Tribunal en el término de veinte días desde la notificación de la presente.

RECURSO DE APELACIÓN Nº 243 /2018 PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico; en MADRID, a veintiséis de septiembre de dos mil dieciocho.