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Última revisión
08/11/2021
Sentencia CIVIL Nº 384/2021, Audiencia Provincial de Huelva, Sección 2, Rec 263/2021 de 26 de Mayo de 2021
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Orden: Civil
Fecha: 26 de Mayo de 2021
Tribunal: AP - Huelva
Ponente: BELLIDO SORIA, FRANCISCO
Nº de sentencia: 384/2021
Núm. Cendoj: 21041370022021100282
Núm. Ecli: ES:APH:2021:282
Núm. Roj: SAP H 282:2021
Encabezamiento
Sección Segunda
RECURSO:
Proc. Origen: Juicio Ordinario 516/2019
Juzgado Origen: Primera Instancia núm. 5 de Huelva
En Huelva, a veintiséis de mayo de dos mil veintiuno
La Sección Segunda de esta Audiencia Provincial, compuesta por los Magistrados indicados y bajo la ponencia del Ilmo. Sr. D. Francisco Bellido Soria ha visto en grado de apelación el juicio ordinario 516/2019 del Juzgado de Primera Instancia nº. 5 de Huelva, en virtud de recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia, interpuesto por D. Augusto y Dª. Debora, representados por el Procurador sr. Portilla Ciriquian y asistidos por el Letrado sr. Álvarez Yaque; siendo parte apelada D. Benjamín y Dª. Elvira, representados por la Procuradora sra. Hierro Pazos y asistidos por la Letrada sra. Colaso Rodríguez.
Antecedentes
Fundamentos
2º.- En cuanto a los daños de la vivienda y las consecuencias de estos. Se alega en el recurso que la sentencia sostiene que al menos los evidentes eran detectables por los compradores antes de la firma del contrato, pudiendo haber ejercitado las acciones del art. 1486CC, sin que puedan detraerse del precio pactado, debiendo abonar además los recurrentes los 350 euros al mes desde que tomaron posesión de la finca y los 7.700 euros de cláusula penal.
Añade que las testificales propuestas por los demandados revelan las deficiencias, en especial el representante de Construcciones Saluded SL, que elaboró el presupuesto para arreglar las deficiencias por 35.410 euros, habiendo declarado que las deficiencias no eran apreciables a simple vista por un profano, sino que se aprecian por un profesional (falta de cámara de aire, instalación eléctrica deficiente, falta de vigas cargaderos, etc). Y si bien no ejercitaron las acciones del 1486 CC, como recoge la sentencia, ello no es exactamente así, ya que acordaron con los vendedores arreglar las deficiencias y su importe descontarlo del precio de la finca, por eso dejaron de abonar la cantidad mensual de 350 euros, que recogía el contrato; así se ha acreditado con cinco testigos y con las facturas de los materiales adquiridos para hacer las obras que permitieran la habitabilidad de la vivienda, de otro modo no es lógico que hubieran permanecido en la finca, que hicieran los arreglos y luego no se dedujera su importe del precio total. El burofax remitido por los actores dos años después del contrato y tras varios desencuentros, no era nada más que un formalismo con el que probar una realidad inexistente, como así se hizo saber por la respuesta de los compradores, ahora demandados, que solicitan nuevo plazo para poder fijar el importe a compensar u obtener financiación bancaria, sin conocer que lo inscrito como obra nueva no era la totalidad de lo construido y que no existía el certificado del Ayuntamiento.
3º.- Con carácter subsidiario a la desestimación de la demanda, se solicita que se declare resuelto el contrato y compensados los actores con los 3.500 euros entregados por rentas más el valor de las obras realizadas, que al no ser separables quedarían en beneficio de los actores, cuando la pretensión de los actores ha sido desestimada en parte por la sentencia, suponiendo a pesar de ello una indemnización por un montante de 24.750 euros, que resultan de las mensualidades de 350 euros, por la posesión de la vivienda, la cláusula penal reducida y lo abonado por obras.
No obstante añade que debe suprimirse cualquier indemnización por cláusula penal, y como la Ley da al juzgador la facultad moderadora debe tenerse en cuenta a la hora de determinar la indemnización lo abonado por obras y la cantidad entregada de 3.500 euros, lo que supera la cantidad de 15.000 euros, lo que conllevará que nada se tenga que abonar a los actores.
4º.- De mantenerse la sentencia las costas no deberían imponerse a los demandados, ya que por la reducción de la cantidad pedida por los actores en la demanda, la estimación debe considerarse parcial y no sustancial.
B) La parte apelada se opone al recurso y pide la confirmación de la sentencia por sus propios fundamentos.
En cuanto a la acción resolutoria de los contratos basada en el art. 1124CC, requiere una serie de requisitos en el sentido de que se trate de obligaciones recíprocas y una de las partes no haya cumplido con la obligación que le compete, pudiendo entonces el perjudicado escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación con el resarcimiento de daños y abono de intereses.
Sobre la base de dicha regulación el TS ha venido manteniendo respecto a la resolución contractual de manera reiterada (véanse, entre otras muchas, SSTS 9-XII-2004 o 13-V-2004) que el art. 1124CC ha de ser interpretado restrictivamente, exigiéndose un verdadero y propio incumplimiento de las obligaciones que le incumbieren, incumplimiento que ha de ser grave, de tal forma que la facultad resolutoria de los contratos requiere no sólo la concurrencia de una voluntad del infractor, contraria al cumplimiento, sino que la vulneración de lo pactado resulte grave o esencial, sin que baste aducir el incumplimiento de prestaciones accesorias o complementarias que, por su entidad no decisiva, no impiden que el acreedor obtenga el resultado económico que lo movió a actuar; y así, para que la acción resolutoria implícita establecida en el párrafo primero del artículo 1124 del Código Civil pueda prosperar, es preciso que quien la alegue acredite en el proceso correspondiente, entre otros, los siguientes requisitos: 1º. La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes la concertaron; 2º. La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo así como su exigibilidad; 3º. Que el demandado haya incumplido de forma grave las que le incumbían, estando encomendada la apreciación de este incumplimiento al libre arbitrio de los Tribunales de instancia; 4º. Que quien ejercite esta acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste, es la que motiva el derecho de resolución de su adversario y le libera de su compromiso.
Por su parte la Sentencia 34/2010, de 8 de febrero, del mentado TS, ratifica estas palabras de la precedente sentencia de 29 abril 1998 '...
Postura que se mantiene en el tiempo como muestra la STS de 07 de febrero de 2014 cuando expresa que '...
Dicho cuanto antecede y por lo que respecta al primer alegato del recurso, referido al incumplimiento de los vendedores en cuanto a la declaración de obra nueva que consta inscrita en el Registro, ya que se refiere solamente a la vivienda (63m2), sin que comprenda el porche y a la cochera, lo que totalizaría una superficie construida de 153,80m2, además de no contar con el certificado del Ayuntamiento de Gibraleón como construcción asimilada o fuera de ordenación, motivo este que impediría obtener financiación a través de una hipoteca.
Pues bien la sentencia razona que no puede considerarse esa cuestión como incumplimiento contractual por parte de los vendedores, lo que debe mantenerse a la vista del contrato ya que, como ha quedado expuesto, se consigna en el mismo que estaba en tramitación la declaración de obra nueva de la vivienda, especificando el propio contrato su extensión, extremo que conocía el comprador, por lo tanto lo consignado en el contrato sobre la declaración de obra nueva consta cumplido, puesto que se ha presentado escritura de declaración de obra nueva otorgada el 14/03/2016 (doc. 3 de la demanda), costando la inscripción de la parcela y de la vivienda declarada a nombre de los vendedores, que según la documentación registral aportada fue título de inscripción por acta notarial de reanudación del tracto de fecha 03/10/2017 (doc, 2 de la demanda). En la inscripción de la parcela y la obra nueva terminada, se hace constar por el Registrador que se da cuenta al Ayuntamiento de Gibraleón en cumplimiento de lo dispuesto en el art. 28.4 del RD. Legislativo 1/2015 de 30 de octubre, sobre texto refundido de la Ley de Suelo, regulando el mentado precepto que '
Por lo tanto consta inscrita la obra nueva conforme resulta del contrato, de ello tiene constancia el Ayuntamiento conforme a lo regulado en el precepto transcrito. Además debe decirse que según la documentación catastral consta inscrita en el Catastro la parcela y la vivienda apareciendo también en el plano catastral las construcciones que se asientan sobre ella, incluidos el porche y la cochera.
No encontramos incumplimiento alguno de los vendedores en el sentido que alegan los recurrentes.
No consta que esa declaración de obra nueva impida obtener financiación hipotecaria, ninguna documentación se ha presentado en ese sentido. Asimismo no puede dejar de mencionarse que el demandado -sr. Augusto-, declaró en el juicio que la financiación para la compra la iba a obtener hipotecando una vivienda distinta sita en Huelva.
Por lo tanto este alegato del recurso no puede tener favorable acogida.
Pues bien, los compradores, según declararon en el juicio, estuvieron viendo la parcela y lo construido en ella, accediendo a la vivienda dos o tres veces acompañados de otras personas (familiares o amigos), sin que detectasen nada extraño y si lo vieron no tuvo importancia para ellos, teniendo en cuenta que después de visitarla firmaron el contrato y luego no ejercitaron acción alguna conforme a los arts. 1486 y concordantes del CC, por lo que el hecho de que pudiera existir alguna deficiencia en la construcción, ello no es significativo de incumplimiento del contrato por parte de los vendedores, si además tenemos en cuenta que se estaba adquiriendo una parcela con una vivienda de campo construida a finales de los años 70 y principios de los 80 del pasado siglo, por lo que nada extraña que la técnica constructiva no responda a la utilizada en la actualidad. Las deficiencias constructivas ocultas de la vivienda que se tratan de acreditar con las declaraciones de los demandados y los padres de uno de ellos, así como con las fotografías (goteras en la cubierta, humedades generalizadas, falta de cámara de aire, etc) y con el presupuesto de Construcciones Saluded SL, no pueden considerarse deficiencias ocultas, sino que a la vista del contenido del mentado presupuesto se trata de realizar obras de reforma y acondicionamiento de una construcción antigua, como puso de manifiesto el representante legal de la mencionada constructora, que al declarar como testigo en el juicio manifestó que le llamaron los compradores diciéndole que habían adquirido la finca y querían hacer obras en la vivienda; no le hablaron de deficiencias, les hizo un presupuesto de las obras necesarias para dejar bien acondicionada la vivienda de cara a poder vivir allí de manera permanente, no habiendo realizado ninguna de las obras que presupuestó; que a la vista del documento que se refiere a las obras no parece que tengan por finalidad el arreglo de deficiencias, sino que revelan que se trata de la reforma de una vivienda de antigua construcción (así se recogen en el presupuesto como más importantes, el cambio de ventanas, de puertas interiores, de solerías y alicatados, de la instalación eléctrica, de fontanería, realización de cámara de aire en todo el interior, enfoscado exterior de la cochera, demolición de tabiques interiores y realización de otros nuevos, colocación de puerta en la cochera y ciertos arreglos en la cubierta). A la vista de ello y como se adelantó la mayoría de los trabajos nada tienen que ver con arreglo de deficiencias ocultas de la vivienda, y las que se refieren a los arreglos en la cubierta y que no se aprecian a simple vista desde el suelo, por alguna gotera o similar, no pueden catalogarse de obras de importancia, sino de arreglos de mantenimiento, por lo que no deben considerarse tales arreglos como un incumplimiento esencial de los vendedores, hasta el punto de que no se ha acreditado nada que haga pensar en la existencia de deficiencias ocultas de tal importancia que no mereciera la pena continuar con el contrato; de hecho los compradores abonaron los 350 euros mensuales durante diez meses y acometieron ciertas obras de arreglo de la vivienda para adecuarla a una ocupación permanente; así declaró la compradora -Dª Debora- que hicieron lo imprescindible para poder vivir allí de manera continuada, que para eso habían comprado la parcela, obras estas, que las realizó un conocido en los fines de semana, comprando ellos los materiales, sin que se haya acreditado el montante total de los gastos llevados a cabo en tales obras, más allá de las facturas presentadas, desprendiéndose de ellas que no todas responden a materiales de construcción. Además debe mencionarse que, de ser de tanta importancia las llamadas deficiencias, lo lógico hubiera sido ejercitar las acciones que concede el Código Civil en los arts. 1484 y ss, lo que es claro que no hicieron. Tampoco hay acreditación cierta del acuerdo a que aluden los compradores con los vendedores de que arreglaran las deficiencias y no abonasen los 350 euros mensuales y en lo que excedieran que se rebajarían del precio de la compraventa; sobre ello no tenemos otra prueba que las manifestaciones de los compradores y la de sus padres, que sobre el particular son contradictorias en algunos aspectos (fundamentalmente sobre el tiempo de detección de los desperfectos, lugar y forma de las conversaciones entre las partes para solventarlos), por lo que no resultan creíbles de cara a la acreditación de lo que pretenden, como recoge la sentencia, cuando además las obras que han realizado tampoco puede decirse que respondan en su totalidad a la reparación de las llamadas deficiencias, ya que han instalado paneles solares, depuradora, etc., que lo que evidencian es realización de reformas e instalaciones para poder habitar la finca de manera continuada.
En consecuencia no pude achacarse incumplimiento de los vendedores en cuanto a este particular.
Por todo ello debe mantenerse la resolución del contrato que acuerda la sentencia, por incumplimiento de los compradores en cuanto a su principal obligación que era el pago, que debía hacerse conforme a la estipulación segunda del contrato, lo que no ha tenido lugar después de haber sido convocados los compradores para el abono y otorgamiento de la escritura mediante burofax remitido el 16/04/2018, para el 26 siguiente, no compareciendo los ahora demandados, ni haber contactado con ellos para el abono del precio y el otorgamiento de la escritura con posterioridad.
A fin de resolver estas cuestiones debemos hacer referencia a la estipulación quinta del contrato que se ocupa de la cláusula penal y de las indemnización mensual por ocupación de parcela y la vivienda, con la siguiente redacción: '
La sentencia modera la cláusula penal de 10.000 euros, que considera excesiva, dadas las circunstancias de dificultades para la financiación de la compra por parte de los demandados y la tardanza de los actores en poner la finca y la obra nueva a su nombre con inscripción en el Registro de la Propiedad, lo que no se produjo hasta finales de 2017; sin embargo desde ese momento, mantiene el juzgador, que los actores en espera de otorgar la escritura por parte de los compradores, se han visto privados de la posibilidad de vender la parcela, lo que en este caso se ve incluso más dificultado por estar en posesión de la finca los demandados, razonando la sentencia también que la cantidad de 350 euros mensuales a pagar por los compradores se justifica por el disfrute y posesión que detentan de la parcela, siendo esas cantidades las que la parte recurrente pretende que se compensen por lo abonado por las obras y el dinero entregado en cuantía de 3.500 euros por diez meses de abono del canon mensual estipulado en el contrato.
No obstante la sentencia modera la cláusula penal y la rebaja a 7.700 euros por cuanto que, según razona, los vendedores contribuyeron en cierta medida al retraso en poder otorgar escritura, situando en esa cantidad los daños y perjuicios, además condena al abono de la cantidad de 350 euros mensuales desde el contrato hasta la demanda, descontando la cantidad abonada por diez mensualidades (3.500€), más la suma de 1.800 euros por los gastos de la obra realizada, situando la cantidad total a indemnizar en 15.350 euros, a lo que deberán sumarse y las mensualidades de 350 euros que se devenguen hasta que se entregue la finca a los actores.
La cláusula penal por la resolución del contrato, derivada del hecho de no haberse otorgado escritura por causa imputable a la parte compradora, parece excesiva, si tenemos en cuenta que debe abonarse también la cantidad de 350 euros mensuales por la posesión de la vivienda, que no formaría parte del precio, a pesar de que estamos ante una compraventa, con lo que viene a equipararse a una indemnización por daños y perjuicios por la privación de la posesión, por lo que teniendo en cuenta tales circunstancias y que el retraso en escriturar se debió a que los vendedores tenían que escriturar la finca y la vivienda a su nombre con inscripción registral es por lo que esa penalización debe quedar situada en 5.000 euros, con lo que la indemnización debe quedar situada en 12.650 euros, más las mensualidades que van desde la demanda hasta el abandono de la finca por los demandados.
Las costas de esta segunda no se imponen a ninguna de las partes por haberse estimado en parte el recurso ( arts. 398 y 394.1LEC).
Se acuerda la devolución del depósito realizado para recurrir, como permite para los casos de desestimación la DA 15ª de la LOPJ.
Fallo
En virtud de lo expuesto, el Tribunal HA DECIDIDO
Las costas de ambas instancias no se imponen a ninguna de las partes.
Se acuerda la devolución del depósito efectuado para recurrir.
Notifíquese a las partes con indicación de la necesidad de constitución de depósito en caso de recurrir la presente resolución, de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional 15ª de la L.O.P.J. De acuerdo con lo dispuesto en la disposición final decimosexta de la L.E.C., contra esta sentencia cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo que debe interponerse en el plazo de veinte días ante esta Audiencia si concurre la causa prevista en el apartado tercero del número 2 del artículo 477 y también podrá interponerse conjuntamente con el recurso de casación recurso extraordinario por infracción procesal previsto en los artículos 468 y siguientes ante el mismo Tribunal.
A su tiempo devuélvanse los autos originales al juzgado de procedencia con certificación de la presente y despacho para su cumplimiento y debidos efectos.
Así por esta nuestra Sentencia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.