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10/01/2022
Sentencia CIVIL Nº 384/2021, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 686/2020 de 30 de Septiembre de 2021
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Tiempo de lectura: 74 min
Orden: Civil
Fecha: 30 de Septiembre de 2021
Tribunal: AP - Valencia
Ponente: GIMENEZ MURRIA, ALEJANDRO FRANCISCO
Nº de sentencia: 384/2021
Núm. Cendoj: 46250370112021100351
Núm. Ecli: ES:APV:2021:3539
Núm. Roj: SAP V 3539:2021
Encabezamiento
NIG: 46250-42-1-2018-0043665
Apelante: BONET Y PALERM SL Y MICROTEL EIVISSA MOVIL SL y 8 AUGUST STREET SL.
Procurador.- Dña. ELVIRA ORTS REBOLLIDA y Dña. MARIA DESAMPARADOS ROYO BLASCO.
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Ilmos. Sres.
D JOSE ALFONSO AROLAS ROMERO
D GONZALO CARUANA FONT DE MORA
D ALEJANDRO GIMENEZ MURRIA
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En Valencia, a treinta de septiembre de dos mil veintiuno.
Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. ALEJANDRO GIMENEZ MURRIA, los autos de Juicio Ordinario [ORD] - 001113/2018, promovidos por 8 AUGUST STREET SL contra MICROTEL EIVISSA MOVIL SL y contra BONET Y PALERM SL sobre 'resolución de contrato de arrendamiento e indemnización de daños y perjuicios', pendientes ante la misma en virtud de los recursos de apelación interpuestos por BONET Y PALERM SL, MICROTEL EIVISSA MOVIL SL y 8 AUGUST STREET SL, representados por la Procuradora Dña. ELVIRA ORTS REBOLLIDA y Dña. MARIA DESAMPARADOS ROYO BLASCO y asistidos de los Letrados D. FRANCISCO JAVIER ASENSI LOPEZ, D. RICARDO GONZALEZ ZAYAS y D. JUAN LUIS PEDEMONTE MARINO.
Antecedentes
PRIMERO.-
El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE VALENCIA, en fecha 18 de febrero de 2020 en el Juicio Ordinario [ORD] - 001113/2018 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento:
Contra dicha sentencia, se interpusieron en tiempo y forma recursos de apelación por las representaciones procesales de BONET Y PALERM SL, MICROTEL EIVISSA MOVIL SL y 8 AUGUST STREET SL, y emplazadas por término de 10 días, se presentaron en tiempo y forma escritos de oposición por las representaciones de BONET Y PALERM SL, MICROTEL EIVISSA MOVIL SL y 8 AUGUST STREET SL.
Admitidos los recursos de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, se señaló para deliberación y votación el día 16 de septiembre de 2021.
Se han observado las prescripciones y formalidades legales.
Fundamentos
Se comparten los razonamientos jurídicos de la resolución recurrida, y.
Este procedimiento se inició por la demanda solicitando: a) Declare la resolución del contrato formalizado entre mi mandante y las demandadas en fecha de 1 de abril de 2017, a tenor de lo dispuesto en el burofax de fecha 25 de abril de 2018, notificando la resolución del mismo a las demandadas. b) Condene solidariamente a Microtel Eivisa Movil, S.L. (en adelante Microtel) y a Bonet y Palerm, S.L., (en adelante Bonet) a pagar a 8 August Street, S.L., (en adelante 8 August) la cantidad de 279.999,99. € en concepto de indemnización pactada en la cláusula sexta, apartado tercero, del contrato, en relación con lo dispuesto en la cláusula quinta, apartado tercero del mismo. c) Condene solidariamente a Microtel y a Bonet a pagar a 8 August, la cantidad de 306.000 € en concepto de indemnización pactada en la cláusula decimoquinta del contrato. d) Condene solidariamente a Microtel y a Bonet, a pagar a 8 August la cantidad de 120.000 € en concepto de indemnización por la inversión realizada por mi mandante en el local objeto de arrendamiento para acondicionarlo a fin de poder desarrollar la actividad pactada en el contrato, en relación a lo dispuesto en la cláusula décima, apartado quinto, del mismo. e) Condene solidariamente a Microtel y a Bonet al pago de los intereses legales desde la fecha de interpelación de la presente demanda. En base a: el incumplimiento grave y reiterado de la parte demandada de las obligaciones contraídas en el contrato de arrendamiento firmado por las partes el 1 de abril de 2017, en concreto para el arriendo de local de negocio, de la finca sita en Avda de 8 de agosto n.º 9 de Ibiza, propiedad de Bonet, si bien se arrendaba únicamente una parte de la misma; contrato que fue firmado por Microtel y Bonet como arrendadores y 8 August como arrendataria, para ejercer la actividad de alquiler de vehículos, taller de reparación, parking y limpieza de vehículos, para lo cual necesitaba ampliar la licencia del local en esa fecha, indicando que la licencia finalmente no fue concedida por lo que, según contrato, el arrendatario tenía derecho a resolverlo y a ser indemnizado en la cantidades que iba indicando.
La demandada Bonet contestó la demanda oponiéndose en base a: falta de legitimación pasiva 'ad processum' y 'ad causam' al no ser parte en el contrato en cuestión, limitándose a estampar su firma como enterada del mismo, al ser la propietaria del inmueble arrendado por Microtel; falta de legitimación activa pues 8 August no había cumplido con sus obligaciones contractuales, esencialmente la del pago de la renta y desalojo del inmueble; añadía defecto en el planteamiento de la demanda, y sobre el fondo del asunto indicaba que el local contaba con licencia de apertura y funcionamiento de 19 de agosto de 1986 para ejercer una actividad de reparación y venta de neumáticos, destinando la parte posterior de la parcela a aparcamiento de vehículos; que Microtel tiene contratada la explotación y mantenimiento del inmueble; que la demandada conocía la situación física y jurídica del local así como los usos administrativos admitidos, siendo de su cuenta y riesgo los permisos y licencias que precisase el local para explotar la actividad de su negocio; que en el momento en que contestaba a la demanda la situación jurídica de la licencia era que estaba suspendida la ampliación, pendiente de resolución en el Expediente y que la propiedad nunca fue requerida por la demandante para retirar la máquina que existía en la parcela, un elevador, pues sólo efectuaba un requerimiento a Microtel, oponiéndose también a la indemnización por las obras realizadas, sin demostrar su importe real, estando previsto el pacto para un supuesto distinto, el hecho de venta del inmueble, pacto al que se acogía la actora para reclamar una indemnización desmesurada.
La demandada Microtel se opuso a la demanda en base a: en esencia aceptaba la falta de legitimación de Bonet refiriendo que ella fue la que concertó la relación al tener la explotación del inmueble contratada con Bonet, habiendo firmado el contrato Microtel en exclusiva como arrendadora, previa la firma de un contrato de reserva el 30 de noviembre de 2016, también exclusivamente por ella con la demandante; que como se recoge en el contrato 8 August conocía la situación física y la licencia con que contaba el inmueble habiéndole facilitado copia de la licencia de taller de reparación vehículos automóviles y neumáticos, que efectivamente se pactó la posibilidad de resolver el contrato caso de no obtener la ampliación de la licencia, pero la cláusula 6.3 debía interpretarse en el sentido de que, al pagarse la renta anual anticipada, se aceptaba devolver las cantidades equivalentes a los meses no disfrutados de la anualidad pagada; que existe una suspensión de la licencia tramitada siendo el proyecto compatible una vez se produzca la aprobación definitiva; tampoco aceptaba el derecho a cobrar por las obras el importe de 120000 € que entendía previsto para un supuesto distinto, el de la venta del inmueble, y se oponía a la indemnización por el elevador que quedó en la parcela, del que indicaba que inicialmente se incorporó al proyecto de ampliación de licencia, que luego se modificó y que no se requirió a Microtel para la retirada hasta el requerimiento notarial practicado, tras lo cual se retiró al día siguiente. Además, formuló reconvención interesando la condena de 8 August al pago de 49.383,33 € más intereses legales y costas, refiriendo que se le adeudaban rentas por importe de 14.583,33 €, consumos de electricidad, agua, y daños materiales en el inmueble, además de reclamar el lucro cesante pactado contractualmente.
La actora se opuso a la reconvención por cuanto: en relación a las rentas reclamadas por la actora reconvencional, que 8 August resolvió el contrato con efectos desde el día 31 de marzo de 2018. De hecho en el burofax acompañado como documento nº 24 de la demanda, además de resolverse el contrato con fecha de efectos desde el 31 de marzo de 2018, se comunicó a la propiedad y arrendadora que las llaves quedaban a su entera disposición en el local, extremo que ya se había comunicado verbalmente unos días antes a la propietaria y arrendadora, requiriéndoles para que fijaran un día para la entrega física de las llaves, si bien la propiedad y arrendadora fueron demorando la recepción de las llaves, realizando durante ese periodo, propuestas totalmente inadmisibles, propuestas que fueron rechazadas por la arrendataria, al estar el contrato resuelto desde el 31 de marzo y, con mayor motivo, por ser absolutamente temerarias. Finalmente, a pesar de estar las llaves a entera disposición de la propiedad y arrendadora desde la fecha de resolución el 31 de marzo de 2018, 8 August consiguió entregarlas a Bonet y a Microtel en fecha 15 de junio de 2018, tal y como consta en el acta notarial; a fin de mostrar su voluntad de cumplir en todo momento con sus obligaciones, y en aras a la buena fe contractual, decidió consignar ante Notario en fecha 27 de marzo de 2018 la cantidad de 70.000.-€, a la vista de los reiterados incumplimientos graves de la propiedad y arrendadora, y ello en tanto en cuanto no se resolviera el conflicto entre las partes y ante el riesgo de insolvencia de las demandadas. Con relación a las cantidades reclamadas en concepto de facturas de consumo eléctrico y agua resulta absolutamente improcedente la cantidad que reclama, pues las partes pactaron que la inquilina únicamente tenía que hacer pago de los gastos individualizables, y por tanto aquellos que no fueran individualizables no debía soportarlos el arrendatario, y de una simple lectura de las facturas de electricidad aportadas por la actora reconvencional, se ve que son facturas emitidas a nombre de Bonet, S.L., por el suministro en la finca avenida 8 de Agosto, edificio girasoles, s/n, bajo, de Ibiza. Por tanto, en cualquier caso, de las mismas no se desprende en modo alguno que se refieran a la parte del inmueble que se arrendó. No se sabe si dicha factura corresponde a la parte de la finca que no fue objeto de arrendamiento o a la totalidad de la finca o incluso a otra finca. Además, incluso parte de las facturas aportadas están incompletas por lo que escaso o nulo valor probatorio pueden tener a los efectos pretendidos de contrario. Por último, la primera factura emitida por IBERDROLA, corresponde a un periodo de facturación anterior a la fecha en que se suscribió el contrato de arrendamiento. Y lo mismo ocurre con las dos últimas facturas que acompaña por el periodo del 26/02/2010 a 02/05/2018 y del 02/05/2018 a 30/06/2018, por cuanto 8 August dejó la parte del inmueble arrendado en fecha 30/03/2018, y para el caso que no se tuviera en cuenta esta fecha sino la que consta en el acta de notarial, en ningún caso correspondería a 8 August el pago de las citadas facturas, o al menos, una parte de las mismas. Por otro lado, con relación a las facturas que se reclaman relativas a consumos de agua, se trata también de gastos que en ningún caso se pueden individualizar, y por tanto no debían pagarse por 8 August. Tampoco nunca, hasta la fecha, se había reclamado por la actora reconvencional ni por Bonet el pago de dichas facturas.
Se dicto Sentencia estimando parcialmente la demanda, con condena a pagar la suma de 140.000 € y estima parcialmente la reconvención con condena a pagar la suma de 14.583,33 €.
Ante esta resolución:
1º) La actora interpuso recurso de apelación contra los fundamentos de derecho primero, segundo, tercero, cuarto, sexto y el fallo de la Sentencia.
2º) La codemandada Bonet interpuso recurso de apelación por considerarla contraria a derecho y gravemente perjudicial para sus intereses alegando como motivos: 1º) falta de legitimación pasiva; 2º) del pronunciamiento condenatorio al pago de una indemnización de 144.000 €.
3º) La codemandada Microtel interpuso recurso de apelación en base a los siguientes motivos: 1º) error de derecho en la interpretación del contrato; 2º) el inmueble arrendado; 3º) error de derecho, cosa juzgada material transacción; 4º) error de derecho notificación a mi representada; y 5º) subsidiariamente, facultad moderadora del Tribunal.
Aunque esta recurrente ha articulado el recurso de apelación siguiendo el orden de los fundamentos de derecho de la sentencia, en la media que en algunos de ellos no existe gravamen para la actora, pues no se contiene condena alguna para ella o desestimación de sus pretensiones, no se van a incluir estas alegaciones en el resumen del recurso que se va a realizar en este fundamento:
1- Sobre la petición de declaración de resolución del contrato a tenor de lo dispuesto en el burofax de fecha 25 de abril de 2018: Como ha quedado acreditado en los autos, como consecuencia de los incumplimientos de la parte demandada, Bonet, y Microtel y especialmente de la no obtención de la ampliación de la licencia de actividad, a tenor de los pactos 5.3 y 6.3 establecidos en el contrato de arrendamiento, mi mandante se vio obligada a resolver el contrato. No obstante, puesto que la arrendataria únicamente había comunicado la resolución de forma verbal, y a fin de dar mayor seguridad y claridad, posteriormente, el 25 de abril remitió un burofax a la parte arrendadora, Microtel y Bonet, a fin de dejar prueba por escrito de la resolución (documento número 24 acompañado junto al escrito de demanda), recordándoles que el contrato había quedado resuelto con fecha de efectos 31 de marzo, tal y como se les había comunicado previamente. Por todo lo expuesto, en virtud de los hechos a los que nos hemos referidos y a la prueba practicada en ese sentido, el contrato de arrendamiento formalizado entre 8 August, de un lado, y Microtel y Bonet, de otro, quedó resuelto a todos los efectos en fecha 31 de marzo de 2018, al no haberse obtenido la ampliación de la licencia, y no el 15 de junio de 2018 como se considera en Sentencia.
2- Sobre las cantidades reclamadas por 8 August: a) En relación a la cantidad que se reclama en concepto de indemnización pactada en la cláusula 6.3 del contrato, en relación con lo dispuesto en la cláusula 5.3 del mismo 279.999,99 €: A la vista de lo dispuesto en la cláusula 5.3 resulta palmario que la no obtención de la ampliación de la licencia es causa de resolución, y que en ese caso tendrá derecho a ser indemnizado en los términos previsto en la cláusula 6.3. A partir de aquí debemos analizar varios extremos. En primer lugar, no hay duda alguna de que tanto Bonet como Microtel tenían pleno conocimiento de que parte del local se arrendaba con la única finalidad de desarrollar la actividad de alquiler, renta a car, y limpieza de vehículos, parking y taller de reparaciones. Y a mayor abundamiento, resulta lógico el carácter esencial de que pudieran desarrollarse todas las actividades pactadas en el contrato a la vista del precio pactado para el arrendamiento, nada menos que un precio de 70.000 €, más IVA, anualmente, esto es, un total de 84.700 €, por un local de 78,5 €/m2, un precio sensiblemente superior a otros locales en la misma zona, precisamente arrendado a una sociedad recién instalada en Ibiza, cuyo socio era extranjero. En este sentido, si atendemos al oficio del Ayuntamiento de Ibiza emitido el 8 de noviembre de 2019 que obra en autos y del que se nos dio traslado a través del Ayuntamiento mediante diligencia de ordenación de fecha 25 de noviembre de 2019, acredita de forma inequívoca que actualmente (año 2019), este local no tiene concedida licencia para desarrollar la actividad de alquiler de vehículos, lavado de coches y taller la licencia de actividad que tenía concedida este local era de venta y reparación de neumáticos pero que fue dada de baja el 23 de febrero de 2017, de manera que no se podía desarrollar actividad alguna en el local. Por todo lo expuesto, es evidente que la ampliación de licencia ni se consiguió en el momento de la resolución del contrato, ni se ha obtenido a día de hoy, ni se podrá obtener en el futuro, y lo que resulta aún más grave, en el momento en que se arrendó el local, éste carecía de licencia, a pesar de que Bonet y Microtel indicaron que el local disponía de una licencia para desarrollar la actividad de taller de reparación y venta de neumáticos. La cláusula es clara y transparente cuando indica que su no obtención dará derecho a la resolución del contrato y a percibir una indemnización, debemos estar a la interpretación literal de la misma. quedando acreditada la no obtención de la ampliación de la licencia, entra en juego el contenido de la cláusula 6.3 del contrato, y por tanto mi mandante en su condición de arrendatario tiene derecho a resolver el contrato, como así hizo, y tiene derecho a ser indemnizado en los términos previstos en esta cláusula. b) En relación a la cantidad que se reclama en concepto de penalización pactada en la cláusula 15ª del contrato: 306.000 €: Por tanto, en el momento en que se formalizó el contrato de arrendamiento ya constaba en el proyecto inicial de ampliación la existencia de un elevador, y a pesar de ello se hizo constar expresamente en el contrato de arrendamiento, formalizado dos mes después del proyecto inicial, que el local y parking anexo arrendados debían estar totalmente vacíos y por supuesto sin el elevador referenciado. De hecho, todas las actuaciones posteriores de la arrendataria no hacen otra cosa más que constatar su rechazo al elevador, mediante requerimientos verbales y por escrito a la parte arrendadora para que procedieran a retirar el elevador, extremo que confirma lo pactado en la cláusula respecto a que el local se quería absolutamente vacío. Por otro lado, igualmente debe aclararse que ningún requerimiento previo era necesario para que Bonet y Microtel retiraran el elevador. Basta con leer la cláusula 15ª del contrato para comprobar que no era necesario ningún requerimiento y ello en modo alguno supone una vulneración del principio de buena fe contractual. El tenor literal de la cláusula era absolutamente claro y no dejaba dudas de su contenido e interpretación. Así, en cuanto a los requerimientos realizados por 8 August a la adversa para que retirara el elevador, y en especial a las actas notariales acompañadas por esta parte a la demanda como documentos nº 14 a 19, lo cierto es que la Juzgadora, a criterio de esta parte, incurre en un error cuando indica que son únicamente de constancia y que ninguna de ellas lleva consigo comunicación alguna a la parte arrendadora. De lo expuesto en este apartado, es palmario que en ningún caso resulta exigible a mi representada la notificación para que pueda activarse la penalización fijada, con ello nos estaríamos extralimitando de lo pactado entre las partes, y en su caso, si así fuera, que mostramos nuestra más absoluta disconformidad, en todo caso, el 'dies a quo' debería ser el del primer intento de notificación notarial el día 24 de agosto. c) En relación a la cantidad que se reclama en concepto de indemnización por la inversión realizada en el local objeto de arrendamiento para acondicionarlo a fin de poder desarrollar las actividades pactadas en el contrato, en relación con lo dispuesto en la cláusula 10.5 del contrato 120.000 €: La Juzgadora manifiesta que 8 August podría haber aportado las facturas que acreditara las cantidades invertidas. Pues bien, consideramos que incurre en un error en esta valoración por cuanto, era imposible que se hubieran expedido facturas a nombre de 8 August por cuanto, cuando se hicieron las obras de adecuación del local, la sociedad 8 August todavía no se había constituido. En segundo lugar, el hecho de que en el proyecto elaborado por el Sr. Roberto se indicara una cantidad inferior por la obra a ejecutar que la cantidad finalmente pagada, fue sugerida por el propio ingeniero a fin de pagar menos impuestos, y es totalmente independiente al coste final de la obra. Constando acreditado la ejecución de las obras de adecuación, que consistían en una reforma integral del local arrendado. Dicho esto, no debemos olvidar que la cláusula 10.5 donde consta el valor de las obras realizadas, se establece en el contrato de mutuo acuerdo por las partes, y al considerar ambas partes que ese era el valor de la obra ejecutada y no otro. Además, no debemos pasar por alto las declaraciones de los industriales que intervinieron en la obra y declararon en calidad de testigos en la obra. Y por último, únicamente aclarar que tampoco es un hecho controvertido que las obras de adecuación del local, con independencia de la inversión realizada, fuera abonada por 8 August.
3- Sobre la demanda reconvencional: nos centraremos en la cantidad de 14.583,33. €, reclamada en concepto de renta adeudada hasta el 15 de junio de 2018 Al respecto, debemos manifestar que ninguna cantidad se adeuda en relación a la segunda anualidad del contrato. Mi mandante, como expuso el Sr. Marcelino y consta en el burofax enviado el 25 de abril, resolvió verbalmente el contrato antes de que venciera la primera anualidad y confirmo dicho extremo mediante burofax de fecha 25 de abril, comunicando que el contrato quedaba resuelto y el inmueble a plena disposición de la parte arrendadora y propietaria con efectos a partir del 31 de marzo, según se les había comunicado previamente. Sobre este punto debemos añadir que mi patrocinada en su estricto cumplimiento del contrato de arrendamiento, consignó notarialmente el pago de la segunda anualidad del contrato, si bien, ante el riesgo evidente de insolvencia de la parte demandada decidió no entregar directamente a la arrendadora/propietaria la citada cantidad, a pesar de que se lo comunicó verbalmente, como igualmente hemos expuesto y acreditado en la alegación segunda del presente recurso.
4- Sobre las costas judiciales: de estimarse el presente recurso deberán imponerse a las adversas las costas judiciales de primera instancia.
1- Falta de legitimación pasiva: La Sentencia desestimó la excepción de falta de legitimación pasiva invocada por esta parte, al considerar que la relación contractual habida entre las codemandadas es encuadrable en la figura jurídica de la representación indirecta. Para llegar a dicha convicción, se centró en el documento nº 2 aportado por Microtel que califica de similar a un contrato de mandato por el simple hecho de su título 'gestión de arrendamiento' y la relación sentimental que hubo entre las partes. Para apreciar 'contemplatio domini' o actuar en nombre ajeno, es necesario un acuerdo de voluntades del tercero y del representante plasmado en el negocio que ambos celebran de que los efectos jurídicos se produzcan inmediatamente en la esfera jurídica del representado. Es lo que doctrina y la jurisprudencia han denominada acuerdo de hetero eficacia. Para ello, es necesario no sólo la voluntad del representante, sino también la del tercero y que dicho acuerdo de voluntades se plasme en el negocio. La respuesta a dicha cuestión se extrae de la propia dicción literal del citado contrato, que revela inequívocamente que nunca existió pacto alguno en dicho sentido, no estamos ante un mero mandato ó gestión de arrendamiento por cuenta de otro, sino ante una cesión de la explotación de la finca en favor de Microtel, quién con total autonomía, independencia y asunción de riesgos arrendó a la actora la finca en cuestión.
2- Del pronunciamiento condenatorio al pago de una indemnización de 140.000 €: se pretendía que la superficie de la parcela alquilada quedaba libre y diáfana de todos los materiales de construcción, maquinaria, herramientas, caseta de obra, etc, que meses antes a la firma del contrato de arrendamiento con la actora venía ocupando el anterior inquilino la parcela en cuestión, quién coincidió con la actora en la ocupación de la parcela por su parte posterior, desde la firma del precontrato el 31-11-16 y entrega de la posesión, hasta escasos días antes de la firma del contrato de arrendamiento con la actora en fecha 01-04-17, por éste motivo Microtel aceptó una penalización diaria tan elevada, porque sabía positivamente que al momento de la firma del contrato de arrendamiento con la arrendataria, la parcela estaba libre y diáfana en su totalidad y además en caso de necesidad, tenía a su entera disposición más espacio junto a la parcela alquilada a la actora, pues la finca en cuestión ocupa una superficie de 1.700 m2 en total. En realidad, la indemnización reclamada con causa en el elevador, es una mera argucia de la actora para la obtención de un enriquecimiento totalmente, arbitrario, injusto, e indebido. Por tanto, la prueba practicada y referenciada anteriormente, demuestra que la intención evidente de las partes al momento de la contratación, sobre la estipulación 15ª, nada tiene que ver con el elevador mecánico, sino con la voluntad de preservar a la actora en la pacífica posesión de la parcela arrendada, libre y diáfana de la ocupación de la parte posterior de la parcela, por el anterior inquilino.
1- Motivos primero y segundo: error de derecho en la interpretación del contrato y el inmueble arrendado: El objeto de este recurso es el FD 3º de la Sentencia, en lo que se refiere a la indemnización impuesta por importe de 140.000 € al no haberse retirado un elevador de vehículos existente en el porche del local del que en su día fue arrendataria la entidad actora. La cláusula en disputa estaba prevista a fin de que no se dejase maquinaría de obra y material de construcción existente en el parking anexo del local, tal como se puede ver en la fotografía y no para un elemento propio y necesario de la actividad, y que además se ubicaba en un porche exterior de las dependencias del local, por eso en la redacción de la estipulación se dice expresamente, que el arrendador arrienda el local y el espacio de parking anexo al local vacío, continua diciendo que si a partir de la fecha de celebración del contrato hubiera algún mueble el arrendatario deberá pagar una indemnización de 1.000 €. Si aplicamos las reglas de interpretación de los contratos, y partimos de la primera de ella, el sentido literal de las palabras artículo 1281 del CC, resulta obvio que en la estipulación transcrita se establece que se entregue vacio el parking anexo, porque además es el único sitio donde había elementos, enseres y material depositado, pero además si acudimos a la intención de los contratantes art. 1282 del CC, resultante de los actos anteriores, coetáneos y posteriores, resulta que se firma un precontrato en fecha 30 de noviembre de 2.016, una vez firmado el preacuerdo se inicia la elaboración de un proyecto que es visado por el Ingeniero autor del mismo en fecha 10/02/2017, hay varios emails cruzados entre enero y febrero de 2.017, con el Sr. Marcelino sin ninguna mención al respecto. En la prueba practicada en el plenario, quedo meridianamente claro, que el elevador nunca fue considerado un elemento al que se hiciera referencia en la estipulación decimoquinta. En definitiva, tal como se ha indicado anteriormente, tanto la interpretación literal de la cláusula en disputa, como los hechos anteriores, coetáneos y posteriores, nos llevan a la conclusión que la penalización establecida en ningún caso lo era pensando en la retirada del elevador, elemento que desde un inicio fue contemplado como necesario.
2- Motivo tercero, error de derecho, cosa juzgada material. Transacción: La sentencia establece que al no existir una renuncia expresa por parte de la actora a ser indemnizada, el acuerdo transaccional alcanzado no impide una posterior reclamación al respecto, lo que a la postre priva de efectos jurídicos a los acuerdos transaccionales obtenidos con la intervención de un mediador. Mi representada compareció ante el servicio de mediación ABAM para una sesión informativa, que terminó con un acuerdo transaccional reflejado en el acta levantada a tales efecto. A pesar de lo escueto es claro y evidente que se producido un convenio transaccional, en el que quedó resuelta la retirada del elevador, y que debía dotar de seguridad jurídica a la controversia surgida entre las partes, no cabe posteriormente ejercer acciones que pudieron ser incluidas y eran conocidos al tiempo de llegar al acuerdo transaccional, sin hacerse ninguna manifestación de reserva de acciones legales para reclamar la cláusula penal pretendida en la demanda. Como se ha indicado en el acuerdo transaccional alcanzado, debió y pudo la entidad demandada, hacer valer su petición indemnizatoria o en su caso hacer una expresa reserva para su reclamación posterior, al no hacerlo y a pesar de no constar expresamente su renuncia, queda cubierta por la cosa juzgada. La falta de constancia de que el acuerdo no privaba a la actora a una posterior reclamación indemnizatoria, tal como consta en la sentencia, no puede ser compartido por esta parte, dicho esto en términos de estricta defensa, ya que era una petición complementaria de la reclamación efectuada, es decir de la retirada del elevador, y por tanto tal como se establece el doctrina jurisprudencial, pudo y debió hacerse valer en su momento, quedando por tanto la petición de indemnización cubierta por los efectos de la cosa juzgada.
3- Motivo cuarto, error de derecho notificación a mi representada: el requerimiento y posterior intento de notificación no se hacen a mi representada Microtel el Notario dirige la carta certificada a don Evaristo, que fue apoderado de la sociedad, y que no reside en el domicilio que se hace constar al Notario, el Sr. Evaristo reside en Santa Eulalia del Río y se encuentra jubilado, tal como consta en el acta notarial. A juicio de esta parte los defectos del intento de notificación son de tal trascendencia que hacen decaer el efecto pretendido, pero es que, a mayor abundamiento, resulta que la entidad actora era conocedora del domicilio actual de Microtel. Resulta pues evidente que la entidad actora pudo haber notificado adecuadamente para la retirada del elevador, tal como hizo posteriormente citando a mi representada a una acto de mediación.
4- Motivo quinto, facultad moderadora del Tribunal: Para el improbable caso de que la Sala estimase que se ha producido un incumplimiento contractual de mi representada, por no retirar el elevador y este hecho resultaba también sancionado por la cláusula penal, esta parte insta a la aplicación de la facultad moderadora del Tribunal. Es facultad moderadora constituye un mandato expreso e imperativo que el juez debe cumplir, aunque no sea instado a ello por ninguna de las partes, cuando la obligación se hubiese cumplido en parte o irregularmente y en caso de que la Sala estimase incumplida la obligación prevista en la estipulación 15 del contrato, lo sería con carácter parcial, ya que el parking se vació y nada se reclama, por tanto sería de aplicación de oficio la facultad prevista en el art. 1154 del Código Civil, no cabe duda que el citado elevador, además de lo ya indicado, no interfirió para el desarrollo de la actividad. No hay daño emergente alguno, ni lucro cesante, ya que la actividad con independencia de su mayor o menor éxito comercial fue realizada, no hubo ningún impedimento por la existencia del elevador
Al principio del recurso de apelación se ha incidido en la falta de imparcialidad de diversos testigos, lo que ha dado lugar a que por la partes apeladas se incida en la facultad de esta segunda instancia de valorar las pruebas. Por ello, se recuerda que el Tribunal Supremo, entre otras, en la Sentencia de 4 de febrero de 2009,
La recurrente ha defendido que el contrato de arrendamiento formalizado entre 8 August, de un lado, y Microtel y Bonet, de otro, quedó resuelto a todos los efectos en fecha 31 de marzo de 2018, al no haberse obtenido la ampliación de la licencia, y no el 15 de junio de 2018 como se considera en Sentencia.
En la sentencia recurrida se concluyó en el fundamento de derecho segundo '
Frente a esta conclusión ha defendido la recurrente que el contrato quedo resuelto con anterioridad el 31 de marzo de 2018, en función al burofax remitido. Documentalmente consta:
1º) Con fecha de 25 de abril se remitió a los demandados burofax, recibido por aquellos el 27 (folios 250 a 253 del tomo 1º), dando por resuelto el contrato por los graves incumplimientos de los demandados y quedando a su disposición para la entrega de las llaves.
2º) Con fecha de 15 de junio de 2018, reunidas las tres partes ante notario manifiestan la voluntad resolutoria y se produce la entrega de las llaves, (acta notarial folios 254 a 291 del tomo1º).
Conforme el contrato de arrendamiento la no obtención de la ampliación de la licencia faculta al actor para resolver el contrato (cláusula 5.3) y para obtener la indemnización de la cantidad proporcional a los meses que queden por disfrutar de arrendamiento (cláusula 6.3).
Aunque se discute al contestar al recurso que concurriese la causa resolutoria pactada, es un hecho notorio, que no se obtuvo la ampliación de la licencia y que la interpretación y alcance de la expresión 'no obtener' de la cláusula 5ª, (artículo 1281 del CC), se interpreta en el sentido de que a la fecha de la resolución contractual esa licencia no se había obtenido, habiendo transcurrido más de un año desde el inicio de la relación contractual, pues aunque la resolución del Ayuntamiento de 27 de noviembre de 2019, alza la suspensión de la tramitación del expediente pero no concede licencia alguna. No puede pretenderse que la aplicación de la cláusula, se limite a los supuestos de denegación de licencia, pues utiliza la expresión 'no obtención', circunstancia que concurría al momento de la resolución del contrato y además a tenor del expediente administrativo no aparecía que en un futuro cercano se obtuviese esa licencia. Además la aceptación de la resolución por los demandados confirman esta idea.
Ahora bien, los hechos documentalmente acreditados no permiten fijar la fecha resolutoria al momento anterior a la entrega de las llaves, en cuanto devolución de la posesión del bien, pues el contrato siguió vigente a pesar de la manifestación resolutoria unilateral del actor, no aceptada por los demandados, hasta el momento en que se restituyó la posesión a ellos. Se tiene en cuenta que no existe constatación de que la dilación entre el burofax y el acta notarial viniese debida por una actuación dilatoria de los demandadas, sino por disconformidad en las consecuencias que dicha resolución planteaba. De ahí que se coincida con la Juez 'a quo' sobre la fecha de la resolución del contrato al momento de la entrega de las llaves en el acta notarial de 15 de junio de 2018.
Se sigue el orden del recurso:
El recurrente ha defendido que, siendo la cláusula clara y transparente quedando acreditada la no obtención de la ampliación de la licencia, entra en juego el contenido de la cláusula 6.3 del contrato, y por tanto tiene derecho a resolver el contrato, y tiene derecho a ser indemnizado en los términos previstos en esta cláusula.
Esta pretensión fue parcialmente rechazada en la Sentencia al concluir en el fundamento de derecho tercero
Fijada anteriormente la fecha de la terminación del contrato, se puntualiza que conforme la cláusula 6.3 el derecho a la indemnización no se vincula al incumplimiento contractual, sino a un hecho objetivo, (en cuanto que no dependía de los demandados la obtención de la licencia), de ahí que no sea necesario analizar la existencia de incumplimiento contractual alguno pues el actor en su momento reconoció conocer la situación urbanística del bien arrendado (clausula sexta).
Partiendo de lo anterior, en este submotivo del recurso, se analizara la cuantía reclamada según la previsión de la cláusula 6.3 del contrato.
Se atiende a que la demandada reclamaba la suma de 279.999,99 €, resultado del cálculo, partiendo de la duración del contrato de 5 años, terminado el 30 de marzo de 2018 quedando por cumplir 48 meses (4 años) con renta anual de 70.000 €.
Esta pretensión no fue aceptada por la Juez 'a quo' (como antes se ha transcrito) en la interpretación de la cláusula contractual, que la Sala comparte. Por cuanto, por un lado la literal de sus términos produce la obtención por el demandante de un lucro no sustentado en incumplimiento contractual alguno, sino en un riesgo conocido antes del firmar el contrato, por otro, la utilización del término 'indemnización' vincula esa cantidad a la existencia de perjuicio, pero éste no se aprecia si en otras cláusulas, por ejemplo la 10ª.5 o la 13ª, ya se pactó la indemnización por las obras de inversión relazada etc. Por ello, se acude a una interpretación sistemática de los términos contractuales ( artículo 1285 del CC), coincidiendo con la Juez 'a quo', en cuanto que el perjuicio producido nacería de la rentas abonadas por los meses que no va a desfrutar del bien arrendado, es decir la de la anualidad corriente al pagarse ésta por adelantado. Con las consecuencias inherentes, si esta cantidad no ha llegado a abonarse al arrendador por el arrendatario, lo que impica que decae su pretensión en este submotivo.
Ha defendido la condena al pago de la suma de 306.000 €, al no exigir la cláusula 15, que normatiza esta cantidad, la obligación de requerimiento, en todo caso el día inicial del computo debe ser él del acta notarial de 24 de agosto.
La Juez 'a quo' sobre esta cuestión en el fundamento de derecho tercero concluyó
Aunque esta cláusula será también examinada, desde otra óptica, al resolver el recurso de los parte demandadas. Los hechos que se atienden nos remiten a coincidir con la Juez 'a quo', pues en un primer momento la actora no efectuó requerimiento alguno de retirada, a pesar de haber constatación documental de la existencia del elevador desde el inicio del arrendamiento, debemos retrotraernos a que el arrendatario solo ejercitó el compromiso de la cláusula 15 y requirió de retirada a partir de una determinada fecha, cuando el Ayuntamiento le recordó que el citado elevador no podía estar ubicado allí, requiriendo a la demandada para su retirada en diversas ocasiones lo que se efectuó por aquella el 31 de enero de 2018, tras la reunión entre la actora y Microtel.
Ello no excluye asumir que la retirada del elevador era obligación de la arrendadora, conforme la cláusula 15, ya que desde el momento en que la actora asumió la necesidad de retirarlo no lo efectuó ella misma, sino que requirió a la arrendadora, en la idea que era un compromiso asumido por ella, interpretación ratificada por el hecho de que así lo efectuó la demandada tras la reunión.
Retirada que implica que la demandada Microtel implícitamente asumió el incumplimiento contractual al no haber retirado el elevador con anterioridad a la entrega de la posesión.
Se coincide con el recurrente en que, conforme el contenido de la cláusula 15 del contrato, en ella se recoge una cláusula penal, (artículos 1152 y siguientes del C.C.), que persigue sustituir a la indemnización de daños y perjuicios en caso de incumplimiento, en este caso que el local no se dejase vacío, con carácter accesorio para asegurar el cumplimiento de la obligación principal, por la que el deudor de la obligación viene obligado a pagar por lo general determinada cantidad de dinero, sin imponer requisito alguno de requerimiento previo, ni deducirse este de los términos de aquella, ( artículo 1281 del CC). En la medida que el nacimiento de la obligación es automático a la fecha de la celebración del contrato, de manera que de no estar vacío nace la obligación de pagar la cuantía indicada, sin supeditar su inicio a requerimiento alguno.
Ahora bien también se atiende a que el Juez 'a quo' no introduce ese requerimiento, solo como requisito para el nacimiento de la obligación, sino que atendiendo al principio de 'buena fe' del artículo 7 del CC, y las circunstancias concurrentes, como que la necesidad de la retirada lo fue por indicación del Ayuntamiento, modera la cuantía de la indemnización reclamada ( artículo 1154 del CC), concretando la fecha de su inicio a un momento posterior a la fecha de la celebración del contrato. Moderación que se comparte por la Salat atendiendo a los perjuicios sufridos por la actora por el incumplimiento de la obligación de la cláusula 15 del contrato, que produjo una serie de consecuencias perjudiciales para el deudor, véase la comunicación del Ayuntamiento y los numerosos intentos del demandante para obtener la retirada del elevador hasta que lo consigue.
El recurrente ha defendido su estimación en la acreditación de las obras de adecuación del local.
Esta pretensión fue rechazada en el fundamento tercero de la resolución recurrida explicando
En el recurso se apoya la reclamación en la cláusula 10.5º del contrato, pero ésta no es aplicable dado que aquella se remite a la resolución por venta del inmueble, supuesto distinto del motivo resolutorio enjuiciado. Previsión lógica, conforme la regulación de las obras de acondicionamiento que el arrendatario realice en el local, conforme las obligaciones impuestas a las partes en los sucesivos párrafos desea cláusula, que se haga recaer en el arrendador el pago de aquellas en el supuesto de que el local se venda a un tercero que produzca la resolución del contrato, al ser este un acto voluntario de la propiedad cuyas consecuencias no deben ser soportadas por el arrendatario.
Tampoco nace esta obligación del incumplimiento de las obligaciones de los demandados. Como se ha indicado anteriormente, no se aprecia el citado incumplimiento si atendemos a que la causa resolutoria fue la no obtención de la licencia de actividad, sin que en el contrato sobre esa cuestión imponga obligación alguna al arrendador. Téngase presente que estamos ante un contrato bastante profuso, celebrado entre mercantiles, en la que se detallan las responsabilidades de cada parte. A estos efectos se atiende a la cláusula sexta, en la que por un lado expresa el conocimiento del arrendatario de la situación urbanística del bien, lo que excluye cualquier ocultamiento imputable al arrendador que sustente la indemnización reclamada. Por otro, a que la cláusula sexta párrafo segundo, hace recaer en la arrendataria el riesgo de la obtención de los permisos y licencias que resulten necesarios para la apertura y desarrollo de la actividad, con la única excepción de que el arrendatario
A pesar de que se indicó en el recurso que se ha acreditado que al menos las obras realizadas ascendían a la suma de 11.772,80 €, mantenido la reclamación de 120.000 € en base a que esa suma fue fijada por ambas partes pues a la firma del contrato las obras estaban acabadas y esa era la cantidad que de común acuerdo fueron valoradas. Este motivo del recurso no va a prosperar sin necesidad de analizar esas argumentaciones pues en la demanda la causa de pedir de esta cantidad radicaba en la cláusula 10.5 del contrato (hecho cuarto b) que como antes se ha explicado, al ser inaplicable hace inviable la estimación de esa pretensión en esta segunda instancia.
En este motivo del recurso se ataca la estimación parcial de la reconvención, concretamente de las rentas debidas hasta la devolución de la posesión. Explicándose en el fundamento de derecho cuarto de la Sentencia esta estimación parcial en:
Este motivo del recurso está directamente vinculado a la resolución del motivos primero en la medida que fijadas en aquél dos premisas, por un lado, que la resolución se produjo el 15 de junio de 2018, y por otro, que no hay prueba de dilación maliciosa de los demandados en la recepción de la posesión del bien, el contrato se mantuvo vigente hasta esa fecha y por tanto el arrendatario venía en la obligación del pago del renta según la obligación asumida en la cláusula séptima, pues en momento alguno en el contrato se vinculó el pago del renta a la efectiva realización de la actividad en el local arrendado.
En la sentencia recurrida, en el fundamento de derecho sexto al estimarse parcialmente la demanda y la reconvención no se efectuó condena sobre el pago de las costas.
Contra este pronunciamiento la demandante se ha apuesto basando su revocación en la estimación del recurso y por tanto en la integra de la demanda.
Al no haber acontecido esta circunstancia, manteniendose las estimaciones parciales de la demanda y la reconvención también debe hacerse de la declaración sobre las costas efectuada en la sentencia recurrida.
El recurso de apelación de esta codemandada se ha articulado en base a dos pronunciamientos:
La recurrente ha defendido que la relación con la codemandada no es de gestión de arrendamiento sino de cesión de explotación de la finca, Microtel tenía total autonomía y asumía los riesgos.
La Juez a quo desestimó esta excepción al explicar en el fundamento de derecho primero
La Sala comparte la explicación dada por la Juez 'a quo', que no ha sido desvirtuada por la recurrente.
Téngase presente que la reclamación de la actora se sustentó en el ejercicio de la acción resolutoria del contrato de arrendamiento en el que no solo intervino Microtel sino también Bonet como propietaria y la indemnización solicitada en base la resolución del artículo 6, la que conforme a lo pactado se vinculaba a no obtener la 'ampliación pertinente'. El recurrente defendió que la relación que unía a las partes era la de cesión de explotación de la finca, lo que le liberaba de cualquier obligación frente a la actora; sin embargo, el análisis de las pruebas documentales obrantes en el procedimiento y aportadas en primera instancia no nos llevan a esa conclusión liberatoria. Así el contrato que normatizó las relaciones entre las codemandados, (folios 410 y 411) denominado 'contrato de gestión de arrendamiento', en la cláusula primera indica que el propietario 'cede su explotación y confiere la administración y comercialización del referido inmuebles', los ingresos y los gastos son percibido por 2/3 la propiedad y 1/3 la gestora (cláusula tercera), Microtel lleva la gestión administrativa, contable y financiera, pero deberá rendir cuentas con carácter mensual a la propiedad. Esta regulación excluye, la mencionada por el recurrente, autonomía de Microtel en la gestión del arrendamiento, lo que además se ratifica con que en el contrato de arrendamiento de 1 de abril de 2017, interviniese Bonet como propietario, Microtel como cesionario de la explotación y la actora como arrendataria. Esta configuración jurídica implica que, frente a la actora, que no tiene que conocer la relación jurídica que unía a las demandadas, al intervenir esa mercantil asumió las obligaciones y consecuencias del contrato de arrendamiento, desde el momento que intervino en el mismo como propietaria, ratificando las obligaciones pactadas por la cesionaria de la explotación. Pues no nos encontramos ante una cesión del negocio sino de la gestión del mismo, manteniendo su titularidad Bonet, por ello la Juez 'a quo' la equiparo al mandato, debiendo asumir solidariamente con el gestor la responsabilidades frente a la actora.
El recurso se ha remitido a la interpretación de la cláusula 15 del contrato que generó la condena al pago de esta suma.
La Juez 'a quo' sobre esta cuestión en el fundamento de derecho tercero concluyó
La claridad de la cláusula 15 del contrato deja sin sustento contractual este motivo del recurso, en su interpretación conforme las reglas del artículo 1281 del CC, aunque el recurrente acudió en este motivo del recurso a diversas declaraciones testificales; sin embargo, ha omitido que parte de sus objeciones a la reclamación de la actora por este concepto de 306.000 €, fueron acogidas en la sentencia por lo que se redujo la suma a la cantidad de 140.000 €.
La interpretación de la voluntad de las partes en esa cláusula según la defiende el recurrente no es compartida por la Sala. Atendiendo a que, en nuestro derecho, sobre la interpretación de los contratos el artículo 1281 del CC, acude al tenor literal de los términos, con la única excepción de que palabras parezcan contrarias a las intenciones de las partes,
La interpretación de la cláusula 15, conforme esa regla, permite observar que en un primer momento el actor no requirió a la demandada para la retirada del elevador, pero este comportamiento no permite asumir voluntad distinta a la que se deduce del tenor de la cláusula, en la idea de que la obligación de dejar diáfano el local no incluyese el elevador, pues esa exclusión no se plasmó contractualmente. Aunque el recurrente ha traído a diversos testigos para intentar justificar su interpretación de esa cláusula, el artículo 1281 del CC se remite a los actos coetáneos y posteriores de las partes no de terceros. Y si bien es cierto que en un primer momento la actora no efectuó requerimiento alguno de retirada, a pesar de haber constatación documental de la existencia del elevador desde el inicio del arrendamiento, y que debemos retrotraernos al que el arrendatario solo ejercitó la plasmación del compromiso de la cláusula 15 y requirió de retirada a partir de una determinada fecha, cuando el Ayuntamiento le recordó que el citado elevador no podía estar ubicado allí, requiriendo a la demandada para su retirada en diversas ocasiones, lo que se efectuó por aquella el 31 de enero de 2018, tras la reunión entre la actora y Microtel. Ello no excluye asumir que la retirada del elevador era obligación de la arrendadora conforme la cláusula 15, ya que desde el momento en que la actora asumió la necesidad de retirarlo no lo efectuó ella misma, sino que requirió a la arrendadora en la idea que era un compromiso asumido por ella, interpretación ratificada por el hecho de que así lo efectuó la demandada tras la reunión. Retirada que implica que la demandada Microtel implícitamente asumió el incumplimiento contractual al no haber retirado el elevador con anterioridad a la entrega de la posesión.
Por ello, tanto si acudimos a la interpretació literal de los términos de la cláusula 15, que no ofrecen dudas, por su claridad, al utilizar la palabra 'vacío' cuyo significado no tiene un sentido ambiguo sino concreto y determinado. Como si acudimos a los actos posteriores, el requerimiento de la arrendataria y la retirada por la arrendadora; ambas interpretaciones ratifican la obligación de la demandada de la retirada del elevador antes de la entrega de la posesión y por tanto el incumplimiento contractual, aunque en un primer momento no se instase esa retirada.
Siguiendo el orden del recurso de apelación:
En el primer motivo del recurso de apelación de esta codemandada, atacó la condena al pago de 140.000 €, en la idea de que la estipulación de la cláusula 15 del contrato no incluía la retirada del elevador.
Sobre esta cuestión el Juez a quo explicó, en el fundamento de derecho tercero
En la interpretación literal de los términos del contrato, ( artículo 1281 del CC), la lectura de la cláusula 15ª constata, que la obligación de dejar vació se refería tanto al local como al parking anexo
Además, si acudimos a los actos coetáneos y posteriores al contrato, para determinar la intención de los contratantes llegamos a la misma conclusión por cuanto, a pesar de que el proyecto inicial incluía un elevador, al subsanar las anomalías, en el anexo al proyecto se excluyó su instalación y sin olvidar que el hecho de estar previsto no implica que se aceptara mantener el instalado al momento de la firma del contrato. Que al inició del contrato no se interesase la retirada del elevador, es una cuestión controvertida, en tanto que si bien no existe requerimiento escrito, tanto el legal representante del actor como de don Marcelino indicaron que de manera verbal requirieron en numerosas ocasiones su retirada. Y por último, los actos posteriores, el hecho de que la demanda procediese a la retirada del elevador cuando se celebró el intento de medición implica el expreso reconocimiento de que la obligación contenida en la cláusula 15 afectaba a este elemento.
El recurrente ha defendido los efectos de la transacción de 31 de enero de 2018 (documento 20 de la demanda), respecto a la indemnización de 140.000 € a que fue condenada por la indemnización por la no retirada del elevador.
La primera cuestión que suscita a la Sala el análisis del documento nº 20 de la demanda, en que sustenta el recurrente este motivo del recurso, es su naturaleza jurídica, pues el recurrente la ha calificado de transacción; sin embrago, conforme el artículo 1809 del CC
EL aportado contiene un compromiso unilateral de la demandada, fijando un plazo para retirar el elevador, pero no contiene ninguna obligación, en contrapartida, por parte de la actora, que no asume ninguna obligación. Es más, ese documento se titula de 'mediación' y en la firma un mediador. Siendo mediación y transacción negocios diferentes, pues aunque es cierto que en muchas ocasiones la mediación como solución de conflictos acaba en una transacción entre las partes, también puede acabar en acuerdos que no se califiquen de transacción.
La Sala no califica el acuerdo alcanzado de transacción sino de compromiso de la demandada a retirar el elevador. Conclusión que excluye analizar toda la doctrina sobre el alcance de la transacción expuesta en el recurso y determina que este motivo decaiga.
Obsérvese que las partes indicaron que no deseaban mediar, por lo que no se continuó con aquella y lo documentado consistió en el compromiso de la demandada de retirar el elevador. El que se efectuó sin que se pactase contrapartida alguna por la demandante que la habría convertido en transacción, pero no concurriendo queda excluida de esa naturaleza el documento que sustentó aquel compromiso. Lo que limita su alcance a lo comprometido y deja fuera de sus efectos la indemnización pactada en la cláusula15 que no fue objeto de acuerdo o compromiso alguno.
Este motivo del recurso se centra en la notificación del requerimiento para la retirada del elevador.
La Sentencia recurrida cuantificó la indemnización por el incumplimiento contractual en base a
En el recurso de apelación se plantean dos cuestiones:
3.1- La necesidad del requerimiento de retirada para que naciese la obligación de indemnizar.
Pero ello no se desprende del contenido de la cláusula 15 del contrato, pues en ella se recoge una cláusula penal, ( artículos 1152 y siguientes del C.C.), que persigue sustituir a la indemnización de daños y perjuicios en caso de incumplimiento, en este caso de que el local no se dejase vacío, tiene carácter accesorio para asegurar el cumplimiento de la obligación principal, por la que el deudor de la obligación viene obligado a pagar por lo general determinada cantidad de dinero, sin imponer requisito alguno de requerimiento previo, ni deducirse este de los términos de aquella, ( artículo 1281 del CC), en la media que el nacimiento de la obligación es automático a la fecha de la celebración del contrato, de manera que de no estar vacío nace la obligación de pagar la cuantía indicada, sin supeditar su inicio a requerimiento alguno.
El Juez 'a quo' no introduce ese requerimiento como requisito para el nacimiento de la obligación, sino que atendiendo al principio de 'buena fe' del artículo 7 del CC, y las circunstancias concurrentes, como que la necesidad de la retirada lo fue por indicación del Ayuntamiento. Modera la cuantía de la indemnización reclamada ( artículo 1154 del CC), concretando la fecha de su inicio a un momento posterior a la fecha de la celebración del contrato.
3.2- Aunque lo explicado anteriormente ya deja sin trascendencia la eficacia o no del requerimiento efectuado por el correo remitido a don Evaristo, que fue dejado aviso y no retirado el 13 de septiembre de 2017. No se comparte la argumentación de la recurrente por cuanto no hay prueba alguna que en esa fecha la actora tuviera conocimiento: ni de que aquella persona estaba jubilada, ni del cambio de domicilio de la demandada. Conforme la documental aportada la comunicación formal del nuevo domicilio se realizó el 20 de abril de 2018 (folio 247). Atendido a que la actora remitió el correo al domicilio conocido de la demandada, según el contrato este acto de comunicación producirá plenos efectos, pues su frustración se debe únicamente a la a la pasividad del destinatario, ( Sentencias del Tribunal Constitucional nº 6/2003, de 20 de enero).
En el último motivo del recuro el recurrente ha solicitado la aplicación de la facultad moderadora prevista en el artículo 1154 del CC.
Como se ha explicado anteriormente esta facultad moderadora ya fue aplicada por el Juez 'a quo' que al cuantificar la indemnización redujo la pactada, en atención a la aplicación del principio de la buena fe y por las circunstancias concurrentes. Entiende la Sala que no existe motivo para efectuar una nueva moderación en esta segunda instancia a tenor de todo lo explicado en los párrafos anteriores.
El recurrente ha sustentado esta petición en que el elevador no produjo ni daños emergentes ni lucro cesante, en tanto que no afecto a la actividad de la actora.
La cláusula penal cumple diversas funciones: 1º) Una de garantía del cumplimiento de la obligación principal, junto con otra punitiva, ya que de producirse el incumplimiento, la pena puede exigirse además del cumplimiento forzoso de la obligación 'in natura', o los daños y perjuicios causados, para que se entienda que una cláusula penal es de este tipo es preciso que así se haya pactado expresamente, y aunque no hace falta que se emplee para ello ninguna expresión técnica, pero sí que quede claro que eso fue lo que quisieron los contratantes; 2º) Una función liquidatoria que sustituirá a los daños y perjuicios que ocasione la falta de cumplimiento; 3º) asimismo la cláusula penal puede cumplir la función de facilitar el desistimiento de la obligación principal, permitiendo al deudor eximirse del cumplimiento de dicha obligación pagando la pena ( art. 1.153C.C.), es denominada multa penitencial, pena facultativa o de desistimiento, que precisa pacto expreso.
A juico de la Sala, aunque la consecuencia última de los hechos acreditados fue la frustración de la finalidad del contrato, por no obtenerse la ampliación de la licencia, durante el tiempo que éste estuvo vigente el contrato la demandada incumplió la obligación de la cláusula 15 del contrato, lo que produjo una serie de consecuencias perjudiciales para el deudor, véase la comunicación del Ayuntamiento y los numerosos intentos del demandante para obtener la retirada del elevador hasta que lo consigue.
La calificación de la indemnización de desproporcionada no afecta a la conclusión desestimatoria de este motivo del recurso pues la cuantía diaria de la indemnización fijada en la cláusula lo fue por pacto libre entre las partes, ( artículo 1158 del CC).
Habiéndose desestimado los recursos de apelación se imponen respectivamente a cada una de las partes apelantes el pago de las costas devengadas en esta segunda instancia, por cada uno de sus recursos, artículo 398 de la LEC.
Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.
Fallo
Se desestima el recurso de apelación interpuesto por 8 August Street S.L., contra la Sentencia número 34/2020 de 18 de febrero dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Valencia, en el juicio ordinario nº 1113/2018.
Se desestima el recurso de apelación interpuesto por Microtel Eivissa Movil S.L., contra la citada Sentencia.
Se desestima el recurso de apelación interpuesto por Bonet y Palerm S.L., contra la citada Sentencia.
Se confirma la resolución recurrida.
Se imponen respectivamente a cada una de las partes apelantes el pago de las costas devengadas en esta segunda instancia, por cada uno de sus recursos.
Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.
Respecto al depósito constituido por los recurrentes, de conformidad con la L.O. 1/09 de 3 de Noviembre en su Disposición Adicional Decimoquinta, ordinal 9º, procede la pérdida de los depósitos, quedando estos afectados a los destinos especificados en el ordinal 10º.
Contra la presente resolución podrá interponerse recurso de casación por interés casacional siempre que concurran las causas y se cumplimenten las exigencias del art. 477 de la L.E.C., y, en su caso y acumuladamente con el anterior, recurso extraordinario por infracción procesal, y a tenor de lo establecido en la Ley 37/11 de 10 de Octubre, de Medidas de Agilización Procesal, dichos recursos, habrán de interponerse en un solo escrito ante esta Sala en el plazo de los 20 días contados desde el siguiente a su notificación, adjuntando el depósito preceptivo para recurrir establecido en la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre, con las formalidades previstas en aquélla.
Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.