Sentencia Civil Nº 385/2007, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 17, Rec 338/2006 de 25 de Junio de 2007

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION DECIMOSEPTIMA

ROLLO Nº 338/06-C

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 857/2005

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 4 HOSPITALET DE LLOBREGAT (ANT.CI-8)

S E N T E N C I A Nº 385/07

Ilmos. Sres.

D. JOSÉ FRANCISCO VALLS GOMBAU

Dª. AMELIA MATEO MARCO

Dª. MYRIAM SAMBOLA CABRER

En la ciudad de Barcelona, a 25 de junio de 2007.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimoséptima de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 857/2005 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 4 Hospitalet de Llobregat (ant.CI-8), a instancia de D. Blas y Dª. Celestina , contra FINQUES E.J. VILAPLANA VIVES, S.L.; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la DEMANDADA contra la Sentencia dictada en los mismos el día 5 de enero de 2006, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando íntegramente la demanda presentada por D. Blas y Dña. Celestina contra la entidad Finques E.J. Vilaplana Vives, S.L., debo condenar y condeno a la entidad demandada a que abone a la entidad demandante la cantidad de 6.300 E más los intereses legales, y al pago de las costas procesales".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte DEMANDADA mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Que anulada la votación y fallo de fecha 30 de noviembre de 2006, y resueltos los problemas causa de la anulación se pasó a dictar sentencia.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MYRIAM SAMBOLA CABRER.

Fundamentos

Se aceptan los de la sentencia de instancia en cuanto no contradigan lo que a continuación se expondrá.

PRIMERO.- La parte demandada recurre la sentencia dictada en la instancia. Discrepa del concreto pronunciamiento que lleva a la estimación de la demanda al negar correlativamente el devengo de la comisión pactada en el encargo de venta suscrito entre el matrimonio actor, en su calidad de vendedores, y la demandada-recurrente en calidad de agencia de la propiedad inmobiliaria.

El recurrente comparte los hechos y razonamientos consignados en la sentencia recurrida anteriores al combatido. Estos son en síntesis los siguientes:

1º Se concertó un contrato de arras entre el futuro comprador y el agente, facultado por el matrimonio actor para recibir cantidades a cuenta del precio.

2º El API quedó como depositario hasta la firma del contrato de venta de las cantidades recibidas.

3º Recibió inicialmente 300 euros y posteriormente 6000 euros en concepto de arras penitenciales constando éstas condicionadas a la concesión de la hipoteca por una de las entidades demandadas.

4º El otorgamiento de la escritura no se pudo verificar porque el comprador no pudo obtener el NIE hasta el mes de julio de 2004, lo que hace nacer el derecho del vendedor a recibir las arras penitenciales.

El punto de discrepancia lo sitúa el recurrente en la negación del derecho del API a percibir la comisión pactada y que la sentencia basa en el hecho de que la intervención profesional del intermediario no contribuyó eficazmente a que las partes concluyeran el negocio pues el comprador que se encontró no pudo cumplir con lo estipulado al no obtener la financiación por carecer de NIE por lo que no se pudo otorgar la escritura pública.

SEGUNDO.- Los actores pretenden al amparo del artículo 1454 CC obtener el importe entregado por el comprador en concepto de arras y que se encuentra en poder del agente demandado pues lo recibió de aquel.

Es un hecho acreditado que el otorgamiento de la escritura no se llevó a cabo y que el incumplimiento es atribuible, de entrada, al comprador como ha quedado expuesto, pues se realizaron todos los trámites precisos para la concesión de la hipoteca y ésta fue, de hecho , aprobada económicamente impidiendo su concesión efectiva la falta del NIE del comprador , por lo que, como indica la sentencia recurrida, el derecho al percibo de las arras penitenciales conforme a lo normado en el artículo 1454 CC existe.

La sentencia así lo establece y el recurrente lo acepta, procede examinar ahora, pues así lo exige el motivo de apelación expuesto si la demandada tiene algún título que le permita retener la cantidad en su poder.

La resolución combatida tras indicar que la doctrina jurisprudencial exige que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio para que se genere el devengo de honorarios concluye que, en este caso, el devengo estaba condicionado a la celebración del contrato de compraventa que no se llevó a efecto.

El recurrente expone que, a tenor de los propios hechos probados de la sentencia puede afirmarse que ha cumplido con su encargo de venta por lo que consecuencia directa de ello es el derecho al cobro de los honorarios al no existir pacto alguno que obligara al apelante a responder del buen fin de la operación.

Su tesis no puede ser acogida por lo que a continuación se razonará.

TERCERO.- El encargo de venta suscrito entre las partes en fecha 24 de abril y redactado por la propia recurrente hace constar que el matrimonio apelado autorizó a la recurrente a firmar en su nombre documentos de paga y señal y percibir por tanto, cantidades a cuenta del total precio, quedando Groupassa como depositario de tales cantidades hasta la firma del contrato de venta.

También indica que los honorarios previstos se devengarán en el mismo momento que se adquiera un compromiso de venta con un tercero (folio 26).

En cumplimiento del citado encargo la entidad recurrente procedió a suscribir contrato de arras con el Sr. Paulino en dos fechas distintas, 25 de septiembre y 28 de noviembre de 2003 (folios 31 y 34).

En el documento suscrito en esta última fecha y bajo el epígrafe datos complementarios, de forma manuscrita se hace constar que las arras se encuentran condicionadas a la concesión de la hipoteca por una de nuestras entidades.

El tenor de la expresada cláusula indica que fue redactada por la Agencia Inmobiliaria hoy recurrente. Así lo manifestó el comercial de esta entidad que se encargó directamente de gestionar la venta, asumiendo que supeditaba el buen fin de las arras suscritas a la concesión de la hipoteca al comprador por una de sus entidades.

Sin entrar a valorar si su inclusión supuso o no una extralimitación en el mandato de venta y a los solos efectos de examinar si el API cumplió o no sus obligaciones ante el matrimonio apelado, merece detenerse en dos hechos: en primer lugar en la voluntad por parte del agente de suspender la eficacia del contrato de arras a la concesión del préstamo hipotecario, y en segundo lugar en que el API se comprometía a gestionar directamente la hipoteca del comprador pues pone a disposición de aquel las que llama "sus entidades". Respecto a lo primero , significar que la operación quedó resuelta ante la imposibilidad mencionada por lo que el título esgrimido frente a la reclamación del matrimonio, no puede permanecer ajeno y desvincularse de tal circunstancia, cuando el propio recurrente la vincula en el segundo documento de arras suscrito. Y en cuanto a lo segundo, la obligación asumida se realizó, pero no con la diligencia que le era exigible, pues debió cerciorarse de cual era la documentación precisa, lo que no hizo. Así la entidad HIPOCASA en fecha 28 de enero de 2003 efectúa a la recurrente una petición de documentos pendientes, indicando la necesidad del NIE y que "de no tenerlo, sería necesario realizar los trámite ante el Gobierno Civil"(folio 118). El primer documento de arras es de septiembre de 2003 y el segundo de 28 de noviembre de 2003 (folios 31 y 34), lo que permite entender que el API no cumplió diligentemente con la labor de gestión a la que se comprometió, y, lleva a concluir que, en este caso, no ha nacido el derecho al percibo de su comisión como se concluye en la sentencia de instancia.

CUARTO.- Desestimado el recurso las costas deben imponerse al recurrente de conformidad con lo establecido en los artículos 394 y 398 LEC .

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de FINQUES E.J. VILAPLANA VIVES S.L. contra la sentencia de fecha 5 de enero de 2006 en autos de juicio ordinario número 857/05 de que el presente rollo dimana, debemos confirmar y confirmamos la expresada resolución con imposición de costas al recurrente.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Barcelona, en la misma fecha. En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.