Sentencia Civil Nº 385/2008, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 227/2008 de 29 de Julio de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 13

MADRID

SENTENCIA: 00385/2008

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección 13

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 3971921 Fax: 3971998

N.I.G. 28000 1 7003570 /2008

Rollo: RECURSO DE APELACION 227 /2008

Proc. Origen: JUICIO VERBAL 1159 /2007

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 74 de MADRID

De: INMOBILIARIA VALDECORBOS S.L.

Procurador: GUMERSINDO LUIS GARCIA FERNANDEZ

Contra: M.G.C. GRUPO CONSULTOR S.A._

Procurador: JUAN LUIS CARDENAS PORRAS

Ponente: ILMO. SR. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

Magistrados:

Ilmo. Sr. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

Ilmo. Sr. D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

Ilmo. Sr. D. JOSÉ LUIS ZARCO OLIVO

SENTENCIA

En Madrid, a veintinueve de julio de dos mil ocho. La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta

por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Verbal sobre desahucio, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 74 de los de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante- apelante INMOBILIARIA VALDECORBOS S.L., y de otra, como demandado-apelado M.G.C. GRUPO CONSULTOR S.A.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 74, de los de Madrid, en fecha ocho de noviembre de dos mil siete , se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que, apreciando la inadecuación del procedimiento alegada por la demanda, desestimo la demanda interpuesta por INMOBILIARIA VALDECORBOS, S.L. contra M.G.C. GRUPO CONSULTOR, S.A., imponiendo a la actora el pago de las costas de este juicio.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido en ambos efectos, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha once de marzo de 2008, para resolver el recurso.

TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO, la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día veintitrés de julio de dos mil ocho.

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se acepta y se da por reproducida la fundamentación jurídica de la sentencia apelada.

Se considera acreditado:

Que la mercantil Inmobiliaria Valdecorbos, S.L. es propietaria de las siguientes fincas:

Finca Registral nº 6927; CINCO-LOCAL "A", planta baja, señalado con el número cinco del Edificio Comercial del Conjunto Residencial Fuente del Rey, de esta Capital, anexo de Aravaca.

Finca Registral nº 6923; TRES-Trastero número dos, señalado con el número tres del Edificio Comercial del Conjunto Residencial Fuente del Rey, de esta Capital, anexo de Aravaca.

Finca Registral nº 6929; SEIS-LOCAL "B", planta baja, señalado con el número siete del Edificio Comercial del Conjunto Residencial Fuente del Rey, de esta Capital, anexo de Aravaca, todos ellos inscritos en el Registro de la Propiedad nº 13 (hoy nº 40) de Madrid.

Todas las fincas fueron compradas el 26 de julio de 1984 en escrituras públicas otorgadas ante el notario de Madrid D. Manuel Ramos Armero, números 5757 las dos primeras, 5756 la tercera, y 5758 la cuarta -folios 253 a290- Todos estos documentos públicos se hallan en poder de la sociedad demandada.

Con fecha 30 de julio de 1984, fue otorgado un primer contrato de arrendamiento sobre dichos locales, entre la demandante, Inmobiliaria Valdecorbos, S.L. como dueño-arrendador y Gredilla Muruais y Cia S.R.C. en calidad de arrendatario.

Dicha sociedad regular colectiva consta disuelta desde el año 1992 -folios 30 a 34 y 217 a 219-.

El 30 de agosto de 1985 fue otorgado un segundo contrato de arrendamiento sobre dichos locales, entre la demandante, como dueño arrendador, y la mercantil Muruais, Sanchez de la Peña y Cia, S.A. en calidad de arrendataria. La sociedad cambió su denominación el día 2 de enero de 1989, pasando a denominarse desde esa fecha M.G.C. Grupo Consultor, S.A. -folios 60 a 63 y 220 a 223-.

La renta inicialmente pactada fue la de 165.000 pesetas mensuales, esto es, 991,67 euros. Pese a pactarse en la estipulación octava un sistema de revisión o actualización de la renta en caso de prórroga del contrato (La duración contractual era de un año), no consta que se haya revisado nunca. La última cantidad satisfecha (1.000.000 pesetas) por la demandada tuvo lugar el 5 de enero de 1990 -folio 207-.

Sin que desde esa fecha se acredite ningún pago o reclamación previa, el 9 de julio de 2007 Inmobiliaria Valdecorbos, S.L. presentó la demanda que da origen a este procedimiento solicitando se declare resuelto el contrato de arrendamiento sobre los locales descritos en el apartado letra a), que deberá dejar libre la demandada y a disposición de la actora, por falta de pago de la renta correspondiente a los cinco últimos años, esto es, 59.500 € (60 mensualidades a razón de 991,67 € mensual, que es la renta que se pactó en el año 1985).

M.G.C. Grupo Consultor, S.A. se opuso a la demanda y alegó, que jamás se ha pagado renta, ya que las cantidades entregadas desde 1986 a 1990 eran para el pago del préstamo hipotecario, que las sumas entregadas nunca lo fueron en concepto de contraprestación a la ocupación de los locales, y que no hubo relación arrendaticia.

La sociedad demandada tiene en su poder las letras de cambio originales aceptadas por Inmobiliarias Valdecorbos, S.A. para el pago aplazado del precio de la compraventa de los locales adquiridos en el año 1984 y que luego fueron arrendados a la demandada -folios 292 a 294-.

Pese a que la demandada realizó en enero de 1990 el último pago de la supuesta renta a Inmobiliaria Valdecorbos, S.L., ésta transfirió a aquélla el 20 de junio de 1990 la cantidad de 800.000 pesetas, sin que conste la causa -folio 308-.

La demandada ha pagado el IBI de los locales desde el año 1996 al año 2003 -folios 310 a 315-, figurando como copropietaria ante la Comunidad de Propietarios Urbanización Fuente del Rey, parcela 36, Carretera de Castilla, Km. 5,200, según certificó su secretario el 25 de octubre de 2007 -folio 317-.

Finalmente, en la carta que el 13 de diciembre de 2005 que dirigió D. Santiago , presidente del consejo de Administración de M.G.C. Grupo Consultor , S.A. y socio accionista con una participación equivalente al noventa por ciento del Capital social, a Doña Verónica , secretaria del consejo de administración de Inmobiliaria Valdecorbos, S.A., además de expresar la imposibilidad de aceptar el cargo de consejero de esta última sociedad, se puso a su disposición para facilitar la información de que disponía respecto a las deudas y pagos realizados por su parte referentes a los inmuebles, y la instó para llegar a un acuerdo definitivo sobre el tema de la oficina de Fuente del Romero, 16, una vez roto el consenso que existió -folio 321-.

La Juzgadora de Primera Instancia en la sentencia de 8 de noviembre de 2007 , tras considerar que la propia existencia de la relación arrendaticia constituye un "prius" minimo del que es necesario partir para abordar la acción de resolución del contrato por falta de pago de las rentas, que no aparece claro en este caso, apreció la inadecuación del procedimiento alegada por la demandada para examinar la compleja relación de copropiedad sobre los locales o la existencia misma del arriendo.

Contra esta sentencia interpuso Inmobiliaria Valdecorbos, S.L. el recurso de apelación que ahora decidimos, que sustentó en los siguientes motivos:

Primero. Error al estimar la sentencia recurrida la excepción de inadecuación de procedimiento alegada de contrario. Incorrecta aplicación e interpretación por dicha resolución de la Jurisprudencia y la Doctrina relativas a la inadecuación de procedimiento. Inexistencia de "complejidad" en las relaciones jurídicas entre las partes.

Segundo. Error en la valoración de la prueba al estimarse la excepción de inadecuación de procedimiento en relación a la existencia de la relación arrendaticia. Vulneración del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Tercero. Error en la valoración de la prueba en relación a la existencia o no de pago de rentas. Vulneración del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Cuarto. Error en la valoración de la prueba en relación a la existencia o no de copropiedad de los locales. Vulneración del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Infracción del artículo 447.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

La demandada y apelada se opuso al recurso y solicitó la confirmación de la sentencia.

TERCERO.- El carácter sumario del juicio de desahucio por impago de la renta y el carácter restringido de su objeto, viene expresamente reconocido y establecido en el artículo 444-1 y 447-1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , lo que excluye de su ámbito el análisis o decisión sobre cuestiones complejas en torno a la naturaleza y clase de las relaciones jurídicas mantenidas entre el arrendador y el arrendatario, además o en lugar de la estricta relación locativa, mas lo que en modo alguno está descartado de sus límites o cauces, es el análisis del propio negocio jurídico que da causa a la acción, esto es, si efectivamente existe un contrato de arrendamiento de una finca urbana, en este caso, entre el demandante y el demandado, pues sólo sobre este postulado cabe realizar el enjuiciamiento demandado, evitando que bajo la apariencia de un acuerdo se encubra un negocio jurídico distinto y se produzca, como si de aquel se tratase, una extinción de la detentación posesoria de que disfruta el demandado.

Pues bien, el contrato de arrendamiento de cosas que define el artículo 1543 del Código Civil requiere la existencia de un concurso de voluntades sobre la cosa objeto del contrato, el tiempo determinado por el que la cede el arrendador y el precio cierto que ha de abonarle el arrendatario. De modo que es elemento esencial del acuerdo el precio, que no sólo ha de ser real, sino determinado, o en su caso, determinable. Su inexistencia priva de onerosidad al contrato y lo desnaturaliza, al ser incompatible con el contrato locativo la gratuidad -Sentencias del Tribunal Supremo 26 de enero de 1987, 2 de mayo de 1994, 18 de abril de 1995, 30 de mayo de 1995, 30 de mayo y 16 de noviembre de 2000 , entre otras-.

La voluntad real de los otorgantes del contrato de 30 de agosto de 1985, del que fue antecedente el de 30 de julio de 1984, en torno a su propio concierto y el elemento esencial del precio, constituye la cuestión previa a decidir en el recurso, pues sólo una vez despejada podremos ver si efectivamente ha existido impago de la renta.

En las actuaciones han quedado acreditados varios hechos notoriamente significativos de que, cualquiera que sea la causa subyacente que llevó a las entidades mercantiles litigantes a suscribir a efectos meramente formales el contrato de arrendamiento, ya sean fiscales, administrativas o derivadas del entramado familiar y negocial existente entre los socios y administradores de ambas sociedades, no existió una voluntad real de obligarse por el contrato de arrendamiento ni perfeccionar éste, con la fuerza vinculante que surge del mismo y de los preceptos que le son aplicables, al faltar el elemento esencial de un precio o renta exigible. Entre dichos hechos o circunstancias son de destacar los siguientes:

a) La tenencia por Don Santiago , Presidente de MGC Grupo Consultor, S.A de las escrituras públicas de compra- venta de los locales, así como de algunos efectos librados para el pago del precio pendiente, que no puede quedar justificadas por la participación en su otorgamiento de la que era su esposa, Doña Lourdes , cuando su intervención no era a título personal, sino como representante de Inmobiliaria Valdecorbos, S.A..

b) La inexistencia de recibos acreditativos del pago de la renta con la exigida retención del IVA y demás impuestos.

c) La inobservancia de la periodicidad estipulada en el pago.

d) La falta de revisión o actualización de la renta que pese a ser una facultad de la arrendadora, su inaplicación se muestra en contradicción con la onerosidad propia del contrato.

e) La relación familiar existente entre los administradores o gestores de las sociedades arrendadora y arrendataria.

f) El ejercicio por MGC Grupo Consultor ante la Comunidad de Propietarios de los derechos que son exclusivos del propietario de los locales, cuya delegación por el contrato o por otro medio no consta.

g) Y, sobre todo, la coincidencia temporal del cese en la realización de transferencias por MGC Grupo Consultor, o las sociedades de las que trae causa, a Inmobiliaria Valdecorbos con las amortizaciones del préstamo hipotecario que gravaban los locales, sin que desde el mes de enero del año 1990 conste el pago de cantidad alguna por la arrendataria, siendo por el contrario la arrendadora la que en el mes de junio del mismo año 1990 transfirió a aquélla la suma de 800.000 pts.

Esa dejación en el cobro de la supuesta renta durante los diecisiete años que han transcurrido hasta la interposición de la demanda, en la que tampoco se acumula ninguna acción de reclamación de cantidad a la de resolución del contrato, desnaturalizan de modo rotundo la onerosidad ínsita al contrato de arrendamiento. Por lo que la demandante no puede en este sumario cauce procesal obtener la posesión sobre los locales que detenta MGC Grupo Consultor, S.A., por el incumplimiento de una obligación de pago inexistente, por lo que acabamos de decir, y que tiene su causa o base en una relación jurídica distinta, cuya naturaleza y eficacia no cabe aquí enjuiciar ni decidir.

Por lo expuesto, se desestiman de modo conjunto todos los motivos del recurso que se sustentan en el mismo hecho de existir un contrato de arrendamiento y de haberse impagado la renta por la arrendataria. Si falta un elemento esencial del contrato y por tanto no puede considerarse exigible la renta, es claro que no puede estimarse una acción que se basa en su incumplimiento, excediendo de los límites de este juicio sumario el análisis de la verdadera relación jurídica existente entre las partes y, en definitiva, el derecho de actora a recuperar la posesión de los locales y el contrapuesto de la demandadas a seguir detentándola, lo que deberá hacerse en el juicio que corresponda.

CUARTO.- Al desestimarse el recurso las costas procesales generadas por su tramitación deberán ser impuestas a la parte apelante, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398-1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general aplicación.

Fallo

Que debemos desestimar, y desestimamos, el recurso de apelación interpuesto por Inmobiliaria Valdecorbos, S.A., contra la sentencia dictada el 8 de noviembre de 2007 por la Ilma. Sra. Magistrado-Jueza del Juzgado de 1ª Instancia nº 74 de los de Madrid en los autos de juicio verbal de desahucio por falta de pago 1159/2007, seguidos a su instancia contra MGC Grupo Consultor, S.A.; resolución que se CONFIRMA íntegramente, imponiendo a la apelante las costas procesales generadas por el recurso.

Así por nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 227/08 lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico