Sentencia Civil Nº 385/2013, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 352/2012 de 26 de Septiembre de 2013

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de MadridSección VigésimaC/ Ferraz, 41 - 28008Tfno.: 91493388137007740

N.I.G.:28.079.00.2-2012/0005607

Recurso de Apelación 352/2012

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 04 de Alcalá de Henares

Autos de Procedimiento Ordinario 968/2011

APELANTE:ARANCE MADRID S.A.

PROCURADOR D./Dña. BEATRIZ MARIA GONZALEZ RIVERO

APELADO:PLAYAS DE URDAN, S.L.

PROCURADOR D./Dña. ANA LAZARO GOGORZA

SENTENCIA

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. JUAN VICENTE GUTIERREZ SÁNCHEZ

D. RAMÓN FERNANDO RODRÍGUEZ JACKSON

D. RAFAEL DE LOS REYES SAINZ DE LA MAZA

En Madrid, a veintiséis de septiembre de dos mil trece.

La Ilma. Sección Vigésima de la Audiencia Provincial de Madrid, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 968/2011 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 04 de Alcalá de Henares a instancia de ARANCE MADRID S.A. apelante - demandado, representado por el/la Procurador BEATRIZ MARIA GONZALEZ RIVERO contra PLAYAS DE URDAN, S.L. apelado - demandante, representado por el/la Procurador ANA LAZARO GOGORZA; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 25/01/2012 .

VISTO, Siendo Magistrado Ponente D./Dña. RAFAEL DE LOS REYES SAINZ DE LA MAZA

Antecedentes

PRIMERO.-Por Juzgado de 1ª Instancia nº 04 de Alcalá de Henares se dictó Sentencia de fecha 25/01/2012 , cuyo fallo es el tenor siguiente: Que estimando parcialmente la demanda formulada por la Procuradora Dª María Teresa Morena Morena en nombre y representación de PLAYAS DE URDEN SL, debo condenar a la entidad demandada, ARANCE MADRID, S.A.,, a abonar al actor la cantidad de 462.191,23 euros más los intereses del artículo 576 de la LEC , absolviendo a la demandada del resto de pedimentos contenidos en la demanda, todo ello sin hacer expresa mención de costas.

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la apelada, que presentó escrito oponiéndose al recurso formulado de contrario. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución, se señaló fecha para la deliberación y votación, que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.

TERCERO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO:Frente a la Sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Alcalá de Henares en el Juicio Ordinario nº 968/11, por la que estimándose parcialmente la demanda formulada por Playas de Urdán, S.L., se condenó a Arance Madrid, S.A. a que le abonase la cantidad de 469.860,05 €, más los intereses legales correspondientes, como consecuencia de la resolución anticipada del contrato de arrendamiento de local de negocio que les vinculaba, se formula recurso de apelación por el demandado.

Dicha condena incluía varios conceptos o partidas diferentes: a) 11.875,52 €, respondían a la diferencia entre lo que abonó la demandada en concepto de renta por los meses de enero y febrero de 2.010, y lo que tenía que haber satisfecho, tras determinadas novaciones contractuales; b) 10.231,71 €, respondían a la renta del mes de marzo de 2.010; c) 29.004 €, hacían referencia a determinadas bonificaciones de renta que tenía que devolver; y d) 443.080 € correspondían a la indemnización de daños y perjuicios que la demandada debía abonar con motivo de la resolución unilateral del contrato, y que era el importe de las 55 mensualidades de renta que aún quedaban por satisfacer hasta la finalización del plazo de duración pactado en el contrato, todo ello en virtud de la cláusula 4ª del mismo. A dichas cantidades se le descontó el importe de la fianza en su día fue entregada por la demandada y que ascendió a 32.000 €, rechazándose otra compensación por importe de 72.000 €, que correspondía, según la demandada, a rentas abonadas indebidamente durante el periodo de carencia de 4 meses y medio estipulado en el contrato por el retraso en la entrega de la posesión del local arrendado.

La demandada sólo impugnó la condena al pago de la cantidad de 443.080 € con motivo de la resolución anticipada del contrato, así como el rechazo de la compensación de los 72.000 € por rentas indebidamente abonadas durante el periodo de carencia pactado.

En concreto, adujo los siguientes motivos de impugnación:

1º) Que como consecuencia de la grave crisis económica que atravesaba el país, y tratándose de un hecho sobrevenido, imprevisible e irresistible, la resolución del contrato de arrendamiento que le vinculaba a la actora estaba perfectamente justificada, no resultando arbitraria o caprichosa; que ya sea en base a la doctrina de la fuerza mayor, la relativa a la cláusula rebus sic stantibus o a un elemental principio de equidad, habiendo cambiado de forma imprevisible y extraordinaria las circunstancias que sirvieron de base al contrato y durante su ejecución, el contratante al que se le hubiere hecho excesivamente oneroso, puede pretender su revisión; y que si ello no resulta posible, puede pedir su resolución, que es en definitiva lo que hizo.

2º) Que la cláusula penal debe ser de interpretación restrictiva; que se produciría un enriquecimiento injusto en la actora de proceder a arrendar nuevamente el local, al tener cobradas ya las rentas de los casi cuatro años siguientes; que en cualquier caso, la cláusula penal debe ser moderada; y que deberían descontarse a su favor los 72.000 € que entregó indebidamente durante los meses de carencia del contrato.

SEGUNDO:El primer motivo de impugnación debe ser desestimado.

Desde luego la recurrente no puede pretender desentenderse de la obligación de indemnizar a la actora ante la resolución unilateral del contrato que les vinculaba, por la aplicación la cláusula rebus sic stantibus.

Como se expresa en la STS de 17-11-00, para que proceda la referida doctrina en los contratos duraderos, como reitera la Jurisprudencia de la Sala 1ª desde las decisivas Sentencias de 14 de diciembre de 1.940 , 17 de mayo de 1.941 y 17 de mayo de 1.957 , se parte de que, no obstante apoyarse en principios de equidad, su aplicación por los Tribunales ha de hacerse cautelosamente y con moderación; y así, sólo procede cuando se cumplen los requisitos que exige la doctrina jurisprudencial, atendiendo a las circunstancias particulares de cada caso ( STS de 6 de noviembre de 1.992 ), que consisten en que se produzca una alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación a las previstas al tiempo de su celebración ( SSTS de 17 de noviembre de 1.993 y 29 de enero de 1.996 ), tratándose por tanto de circunstancias imprevisibles por completo, y que vienen a actuar aportando una desproporción inusitada y exorbitante, fuera de todo cálculo, que aniquila el necesario equilibrio de las prestaciones ( Sentencias de de 15 marzo de 1.994 y de 29 de mayo de 1.996 ), otorgándose a la referida cláusula efectos modificativos del contrato, encaminados a compensar el desequilibrio obligacional instaurado - y lo que supone plantear demanda o, en su caso, su petición por vía reconvencional, - pero no autoriza la extinción o resolución de la relación por la alteración sobrevenida de la base negocial( SSTS de 6 de noviembre de 1.992 , 15 de marzo de 1.994 y 19 de junio de 1.996 ), lo que cabría considerar teóricamente si se diera la desaparición total de dicha base, determinante de una imposibilidad plena en el cumplimiento de las prestaciones. Obviamente tal circunstancia no concurre en el presente supuesto; o al menos no consta que pudiere haber acaecido por causas completamente ajenas a la demandada; y desde luego no cabe duda que la situación de crisis fue contemplada por las partes, a la vista de las distintas novaciones del contrato inicial que se produjeron a partir de diciembre de 2.008.

Pero es que además no se estima que el acaecimiento de una crisis económica, por muy grave que pueda llegar a ser, permita la exoneración de responsabilidad de la demandada ante la resolución unilateral del contrato que le vinculaba a la actora, puesto que no se considera que constituya una causa de fuerza mayor. Un cambio de ciclo económico o del mercado financiero que modifique o dificulte las posibilidades de negocio a entidades que, como la demandada, desarrollan una actividad empresarial estrechamente vinculada al sector inmobiliario y de la construcción, no debe entenderse más que como algo previsible e ínsito en el riesgo que asume al emprender cualquier iniciativa, siendo obvio que de resultar fallida, ha de sufrir las consecuencias adversas. Lo que no resulta equitativo ni procedente es trasladar los efectos negativos derivados de esa crisis y del frustrado negocio, a quien resulta completamente ajeno al mismo, como en este caso sería la entidad actora, y quien desde luego no consta que alguna vez hubiere participado en los beneficios que obtuvo la demandada en la época del boom inmobiliario o de excesiva bonanza económica. Si decidió ampliar su negocio confiando en que estas circunstancias favorables iban a mantenerse en el tiempo, suscribiendo un contrato de arrendamiento para unas nuevas instalaciones con una duración a largo plazo y conteniendo una cláusula de duración obligatoria también por un periodo dilatado, las consecuencias de esa errónea previsión sólo a ella deben serle imputadas. Lo que tampoco ha logrado acreditar, no es ya que se tratase de una fuerza superior que escapase a todo control y previsión, sino que además quedara excluida la intervención de culpa alguna ( SSTS de 2-4-96 , 15-12- 96 y 20-7-2000 ). Un empresario ordenado, como se supone es la demandada, debe conocer, o al menos representarse, los distintos riesgos que asume al emprender cualquier actividad negocial, y ha de asegurarse que va a poder cumplir los compromisos adquiridos. En este caso, a pesar de reconocer la existencia de una grave crisis económica a partir del segundo trimestre de 2.008, y de haber suscrito en junio de 2.005 un contrato de arrendamiento por 25 años, con un periodo de 5 años de cumplimiento obligatorio, en fecha 1 de diciembre de 2.008 pacta una novación del mismo, en la que si bien se reduce la superficie arrendada, y con ello la renta a satisfacer, sin embargo amplió ese plazo de duración obligatoria en dos años y medio más, y hasta el 30 de octubre de 2.015, lo que a la vista de lo acaecido debe ser considerado como una absoluta falta de previsión y una decisión errónea e imprudente, en cuanto que se trasluce que confió de manera injustificada en que la solución o el cambio de tendencia llegaría nuevamente con el mero transcurso del tiempo.

TERCERO:Se reprocha a la Sentencia de instancia no haber realizado una interpretación restrictiva a la cláusula penal contenida en el contrato. Se aduce que a pesar de la novación del mismo llevada a cabo el 1 de diciembre de 2.008, y pese a que en la misma se concertó que el plazo de obligado cumplimiento se alargaría hasta el 30 de octubre de 2.015, como la cláusula penal inicialmente pactada en el contrato quedó inalterada, si acaso sólo debería abonar la renta hasta el mes de abril de 2.012, como se desprendería de aquélla.

Dichas alegaciones no pueden ser tomadas en consideración, por resultar completamente inconsistentes e incongruentes. Es tan evidente la modificación de la cláusula 4ª del contrato suscrito mediante esa novación de 1 de diciembre de 2.008, que huelga por innecesario mayor comentario.

Al respecto, baste decir que se trata de una cláusula pactada por las partes en virtud del principio de libertad de pactos consagrado en el art. 1.255 del CC , constituyendo Ley entre las mismas; que es de una claridad meridiana ( art. 1.281 del CC ); y que por ello debe ser cumplida al tenor de la misma ( arts. 1.091 , 1.256 , 1.258 y concordantes del CC ).

También se aduce que la cantidad que tendría que abonar por cada mes de penalización sería sólo de 3.000 €, por ser la renta que se estaba abonando cundo se instó la resolución del contrato, que fue en noviembre de 2.010. Tales alegaciones tampoco pueden ser tomadas en consideración. Lo primero que debe apuntarse es que aunque la demandada hubiere intentado llegar a un acuerdo amistoso para resolver el contrato en noviembre de 2.010, lo cierto es que la propuesta realizada no fue aceptada por la actora, no dando definitivamente por resuelto el contrato sino hasta que procedió a entregarle la posesión de local arrendado, y lo que ocurrió el día 30 de marzo de 2.011 (folio 142). Por lo demás, como se desprende de la estipulación 2ª del acuerdo novatorio del contrato de arrendamiento que vinculaba a la partes, y que fue suscrito en fecha 1 de febrero de 2.010, la renta que debía satisfacer la demandada por razón del contrato a partir de enero de 2.010 ascendía a 8.056 €, más los gastos de comunidad, y a lo que se debía añadir el IVA correspondiente (folio 105 vuelto).

Por otro lado, ningún enriquecimiento injusto consta que se produzca por el hecho de reconocérsele a la actora la cantidad que reclama por la resolución unilateral del contrato. Se alega por la demandada que si se concediera la indemnización solicitada, con seguridad el arrendador se enriquecería de forma no equitativa, dadas las altísimas probabilidades y los convenientes incentivos que existen para que pueda volver a alquilar el local. Parece con tales aseveraciones, carentes de la más mínima prueba, que la crisis económica sólo le ha afectado a ella y no al resto. Dada la situación actual del mercado, se estima complejo poder volver a alquilar el local desalojado en un breve periodo de tiempo, y más aún en las condiciones vigentes al tiempo de la resolución unilateral del contrato. En cualquier caso, el desplazamiento patrimonial se encuentra más que justificado en virtud de la estipulación 4ª contenida en el mismo. Según la misma, si antes de transcurrir el plazo de obligado de cumplimiento - que fue voluntariamente alargado por las partes hasta el 30 de octubre de 2.015, - la arrendataria resolviese unilateralmente el contrato, o dicha resolución se produjese por cualquier causa que le fuere imputable, vendrá obligada a abonar de una sola vez a la arrendadora el importe de la renta pendiente hasta completar el plazo señalado.

CUARTO:Por último, esta Sala considera que no procede moderar la cláusula penal contenida en el contrato, y por razón de lo establecido en el art. 1.154 del CC . No se niega que a pesar del carácter imperativo que le pudieren haber dado las partes, las cláusulas penales pueden ser moderadas de oficio, según reiterada jurisprudencia; y es que desde el momento en que el art. 1.154 del CC invocado emplea la palabra 'modificará', y se remite a la equidad ( art. 3.2 del CC ), es obvio que está atribuyendo a los Tribunales una facultad de arbitrio en cuanto a la fijación cuantitativa de la pena, por tratarse de un juicio de equidad ( SSTS de 18 de mayo de 1.987 , 25 de marzo de 1.988 y 23 de octubre de 1.990 ), lo que conduce a sostener que tal facultad moderadora puede operar en los supuestos en los que la pena, tal y como fue estipulada, resulta ostensiblemente desproporcionada respecto a la indemnización que procediese en el caso concreto.

Ahora bien, en el presente supuesto no se considera que la indemnización resultante y que se reclama resulte desproporcionada o injustificada. Ciertamente la demandada debe satisfacer el importe de 55 mensualidades de renta a pesar de no contar ya con la posesión del local, (las rentas devengadas desde abril de 2.011 y hasta el 30 de octubre de 2.015), pero no se puede obviar que consintió en alargar el periodo de obligado cumplimiento del contrato, a cambio de una reducción de la superficie del local arrendado, y de una consiguiente rebaja proporcional de la renta a abonar desde entonces, y lo que obviamente se pactó en su propio beneficio. Aprovecharse de lo que tal novación del contrato le beneficiaba para después pretender desentenderse de lo que en compensación le perjudicaba, sí que resulta contrario a la buena fe, a la equidad y al justo equilibrio de las contraprestaciones. Según se recoge en la novación del contrato de 1 de diciembre de 2.008, y a solicitud de la arrendataria, el local que venía utilizando se dividiría para ocupar sólo parte del mismo, así como la mitad de las plazas de garaje, abonando por ello la mitad de la renta; a la vez se estipuló que los costes necesarios para la división del local serían de cuenta de la arrendadora, y que la arrendataria tendría preferencia para elegir qué parte seguiría ocupando, facultándosele además a que continuara disfrutando de todo el local y de los espacios que había venido utilizando hasta entonces, y mientras no se realizara la partición.

Tampoco puede perderse de vista que según se reflejó en el contrato suscrito el 1 de junio de 2.005, la arrendadora era propietaria de la parcela en la que iba a construir el edificio comercial donde se ubicaba el local arrendado, y que la arrendataria estaba interesada en el arrendamiento de una parte del mismo y de 64 plazas de garaje, por lo que además procedía a 'encargar' la construcción del mismo. Ciertamente esto fue una decisión de la actora tomada en su propio beneficio, y asumiendo un riesgo; pero no cabe duda que a la hora de decidirse y de iniciar la construcción, tuvo que influir el interés mostrado por la demandada en alquilarle parte del mismo y en base a un contrato de larga duración (25 años, con 5 de obligado cumplimiento), lo que le aseguraba su ocupación siquiera parcial y continuada durante un prolongado periodo de tiempo, y unos parejos ingresos con los que poder hacer frente al coste o financiación de las obras.

Además, y como se dijo, no consta, y ni siquiera se ha intentado acreditar, que la actora hubiere procedido con posterioridad a alquilar el local, o que al menos resultase factible que pudiere serlo en breve tiempo y en condiciones similares, lo que podría al menos permitir que se cuestionase si se trataba o no de una indemnización ajustada o proporcionada.

En cualquier caso, y como se expresó en la Sentencia de 2 de junio de 2.005 de la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Las Palmas , con base en la STS de 14 de febrero de 2.000 , la cláusula por la que se faculta a la arrendataria a desistirse unilateralmente del contrato con la correlativa obligación de indemnizar a la arrendadora por el tiempo que reste como pactado de obligado cumplimiento, no constituye una mera cláusula penal liquidatoria o sustitutiva de los daños y perjuicios al modo regulado en el artículo 1.152 del CC , sino más bien una 'pena de arrepentimiento o multa penitencial' prevista en el artículo 1.153 párrafo primero del CC , en cuanto que a través de ella se faculta exclusivamente al arrendatario a dejar de cumplir su inicial obligación, y por tanto a desistir del contrato, pagando en sustitución (obligación facultativa) la pena dineraria pactada. Y ninguna relación tiene la 'pena de arrepentimiento' con las cláusulas penales con función liquidatoria, como de hecho ya tuvo ocasión de pronunciarse el Tribunal Supremo en la referida Sentencia de 14 de febrero de 2.000 , en la que también se sostuvo que la existencia de pena de arrepentimiento hacía innecesaria cualquier labor exegética en relación con los hipotéticos perjuicios. Como concluía la Sentencia de la AP, 'al no tener la pena de arrepentimiento ninguna relación con los posibles perjuicios derivados de la falta de cumplimiento de la obligación, pues de hecho no hay incumplimiento, sino facultad solutoria con obligación alternativa, y por tanto cumplimiento del contrato mediante el pago de la cantidad pactada, la mencionada obligación alternativa no constituye una 'indemnización' (de ahí que no pueda aplicarse el artículo 1.101 del CC ) que haya de ser moderada, sino más propiamente el pago (de la obligación alternativa - artículo 1.166 a 'contrario sensu') de una contraprestación (por la facultad concedida al desistimiento unilateral) libremente pactada ( artículo 1.255 del CC ) que debe ser observada (pacta sunt servanda) al tener fuerza de ley entre las partes contratantes ( artículo 1.091 del CC ). No habiendo por ello incumplimiento, o más propiamente cumplimiento parcial o irregular de la obligación contractual, no cabe moderar equitativamente la pena en función de lo establecido en el artículo 1.154 del CC '.

Por último, también debe ser rechazada la pretensión de que se descuente de la condena los 72.000 € que se dice se pagaron por error en concepto de rentas durante el periodo de carencia acordado por el retraso en la entrega de la posesión del inmueble.

Según se pactó en el contrato, el local debía ser entregado a la demandada, una vez concluida la construcción del edificio, en un plazo máximo de 18 meses desde su firma, de manera que quedaba autorizada, una vez entregadas las llaves del local, 'a retrasar el pago de la renta estipulada (periodo de carencia) en el mismo periodo al que haya consistido el retraso'. El simple hecho de haber abonado esas rentas en su día, y lo que no se discute, evidencia que la demandada no quiso hacer uso o renunció a esa facultad que se le concedió. Pero es que además, y como se expresa en la Sentencia de instancia - y lo que no ha sido impugnado ni desvirtuado por la recurrente, - del documento nº 9 aportado con la contestación a la demanda se deduce que la arrendataria ya estaba en el uso del local para acondicionarlo, y por ende utilizó sus instalaciones en provecho propio antes del 16 de abril de 2.007, por lo que no consta acreditado ningún retraso de 4 meses y medio en la entrega, como adujo, viniendo en consecuencia obligada a satisfacer tal cantidad en concepto de renta.

QUINTO:De conformidad con lo establecido en el art. 398 de la LEC , las costas se impondrán a la recurrente.

SEXTO: De conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial aprobada por la Ley Orgánica 1/09 de 3 de noviembre, procede acordar la pérdida del depósito constituido por el recurrente, al que el Juzgado de Primera Instancia dará el destino legal correspondiente.

VISTOS los artículos citados y demás de pertinente aplicación.

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Arance Madrid, S.A. contra la Sentencia de fecha 25 de enero de 2.012 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Alcalá de Henares en el Juicio Ordinario nº 968/11, condenando a la recurrente al pago de las costas causadas, con pérdida del depósito constituido.

MODO DE IMPUGNACION:Se hace saber a las partes que frente a la presente resolución cabe interponer Recurso de Casación y/o Extraordinario por Infracción Procesal, en los supuestos previstos en los artículos 477 y 468 respectivamente de la LEC en relación con la Disposición Final 16º de la misma Ley , a interponer en el plazo de VEINTE DÍAS ante este mismo órgano jurisdiccional. Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 euros, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J ., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito el recurso de que se trate no será admitido a trámite, excepto en los supuestos de reconocimiento expreso de exención por tener reconocido el derecho de asistencia jurídica gratuita. (Caso de interponerse ambos recursos deberá efectuarse un depósito de 50 euros por cada uno de ellos).

Dicho depósito habrá de constituirse en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2838 en la sucursal 1036 de Banesto sita en la calle Ferraz nº 41 de Madrid.

Asimismo se deberá aportar debidamente diligenciado el modelo 696 relativo a la tasa judicial correspondiente a los recursos de que se trate, en los casos en que proceda.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe