Sentencia Civil Nº 386/2010, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 310/2010 de 07 de Julio de 2010

Encabezamiento

Rollo nº 000310/2010

Sección Séptima

SENTENCIA Nº 3 8 6

SECCION SEPTIMA

Ilustrísimos/as Señores/as:

Presidente/a:

D. JOSE ANTONIO LAHOZ RODRIGO

Magistrados/as

Dª PILAR CERDAN VILLALBA

Dª MARIA IBAÑEZ SOLAZ

En la Ciudad de Valencia, a siete de julio de dos mil diez.

Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario - 000767/2009, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 25 DE VALENCIA, entre partes; de una como demandado/s - apelante/s FBEX PROMO INMOBILIARIA SL, dirigido por el/la letrado/a D/Dª. FRANCESC DE SOLA FABREGAS y representado por el/la Procurador/a D/Dª PAULA GARCIA VIVES, y de otra como demandante/s - apelado/s DUART VILA ARQUITECTES SL, dirigido por el/la letrado/a D/Dª. DANIEL CALABUIG FORT y representado por el/la Procurador/a D/Dª JOSE FIDEL NOVELLA ALARCON.

Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr. /Sra. Magistrado/a D/Dª. PILAR CERDAN VILLALBA.

Antecedentes

PRIMERO. - En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 25 DE VALENCIA, con fecha ocho de febrero de dos mil diez , se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por DUART VILA ARQUITECTES, S. L. contra FBEX PROMO INMOBILIARIA, S. L. debo declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa suscrito entre los litigantes de fecha 1 de febrero de 2. 007 que tiene por objeto la vivienda de la planta cinco puerta D (vivienda 45) y la plaza de parking nº 141 situada en la planta sótano tercero del edificio sito en la calle Maestro Rodrigo esquina con la calle General Avilés de Valencia, condenando a la demandada a abonar a la demandante la suma de 42. 342, 04 €, en concepto de devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio, más intereses legales de dicha suma desde la entrega de las cantidades por la actora hasta sentencia, más un interés anual igual al legal del dinero incrementado en dos puntos desde sentencia hasta su completo pago, con imposición de costas a la demandada".

SEGUNDO. -Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandada se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día cinco de julio de dos mil diez para Vista, con asistencia de las representaciones de ambas partes, interesando en su informe el Letrado apelante, tras valorar la prueba practicada en segunda instancia, la revocación de la sentencia recurrida conforme al suplico de su escrito de apelación y el Letrado apelado, tras valorar la prueba documental practicada en segunda instancia, la confirmación de la sentencia recurrida.

TERCERO. -En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO. - El presente recurso se formula por la parte demandada contra la sentencia que estimó la demanda de juicio ordinario, sobre resolución contrato de compraventa y reclamación de la cantidad dada a cuenta de su precio más el interés legal del dinero, por haberse entregado la vivienda y plaza de aparcamiento que son su objeto fuera del plazo pactado, lo que entendió adverado, y por incumplimiento de la obligación la no prestación del aval de la misma.

Se funda el recurso en que dicha sentencia incurre en error en la valoración de las pruebas y vulnera la doctrina sobre la resolución contractual ya que, en contra de lo que resuelve, el fin de la compra de la vivienda no era el habitarla el comprador si no destinarla a negocios inmobiliarios por lo que, el plazo de entrega de la misma, no se pactó como esencial ni su incumplimiento lo era ni frustra el fin del contrato como se requiere para tal resolución dado que, la obra se terminó antes de concluir ese plazo aunque la licencia de primera ocupación se diera luego de transcurrido, en concreto en fecha 29-10-09.

La parte actora se opuso al recurso por los Fundamentos contrarios y por los propios de la sentencia.

SEGUNDO. - Esta Sala acepta la Fundamentación Jurídica de la sentencia de instancia en un todo a lo que sólo cabe añadir para responder al recurso, previa revisión de las pruebas para luego valorarlas a la luz de las normas y doctrina aplicables en relación con sus motivos, las siguientes consideraciones :

1)Se ha probado : que el contrato privado de compraventa debatido es de 1-2-07, que en él se convino que los departamentos que son su objeto se entregarían antes del 31-7-08, fecha prevista para el fin de la obra y la obtención de la cédula de habitabilidad o documento que la sustituya ;que tal fecha podía demorarse hasta un máximo de seis meses por razones técnicas del proyecto de construcción o de ejecución de las obras de urbanización, por causas naturales o por aquellas de fuerza mayor no imputables a la promotora que impidieren el desarrollo normal de las obras ;que la compradora podría instar la resolución del contrato en caso de retraso en la entrega más de los 6 meses citados con obligación de la última de devolverle las sumas dadas hasta el momento más el interés legal del dinero, lo que hizo la actora por comunicación de 26-2-09 en relación con la dada por ella de 42. 342, 04 euros; que dicho plazo de seis meses acababa el 31-1-09; que la vendedora , pese a pactarse también, no prestó el aval que regula la Ley 57/68 de dicha sumas dadas a cuenta ;que la licencia de primera ocupación y no de toda la promoción no se obtuvo hasta el 29-10-09, y que hubo un certificado final de obra visado el 19-11-08 (todo ello según la documental unida en 1ª y 2ª instancia)pero también otros posteriores el último de de septiembre de 2009 (testificales del arquitecto Sr. Laureano y del trabajador de la demandada Sr. Romualdo ).

2)Valorando esta resultancia probatoria, en contra de lo que se dice en el recurso, es obvio que cualquiera que fuera el fin de la compra , en el contrato se pactó plazo de entrega de la vivienda y garaje como esencial al constituir su incumplimiento causa de su resolución y, además, que acabadas las obras o no dentro de él, cifrada tal entrega no en el fin de éstas si no en la tenencia de la cédula de habitabilidad, cuando la licencia de primera ocupación se obtuvo dicho plazo y su prórroga se habían sobrepasado en nueve meses al igual que el mismo también había transcurrido cuando aquella resolución de modo extrajudicial se instó.

Ante la existencia y carácter del indicado pacto sobre el plazo de entrega, no se entiende por este Tribunal que rija en el caso la doctrina general del art. 1124 , al ser nuestro criterio, seguido, entre otras, en nuestra sentencia de 2-7-10(Rollo 267/10 ) el de que:"... en aplicación del criterio de este Tribunal en litigios como el presente , según el cual , por mor del art. 1255 del CC cabe acordar al margen de los requisitos del art. 1124 del CC y, en concreto aunque el incumplimiento de la vendedora no frustre el propósito práctico o fin jurídico de las partes al suscribir en contrato ni sea deliberadamente rebelde , la resolución convencional del mismo por otras causas como la del retraso en el plazo de entrega de la vivienda adquirida en cuyo caso éste se configura como elemento esencial del pacto que cabe resolver , al margen de esa frustración y de que, en general el simple retraso en el cumplimiento de las obligaciones asumidas por la primera, como dice el TS en sus sentencia de 8 de Noviembre de 1. 997 no de derecho a tal resolución, a menos, como matiza la misma, que el plazo fijado tenga ese carácter esencial. En concreto este criterio lo seguimos en nuestra sentencia de 23-10-09, Rollo 521/09, según la cual : "1 ). Tal doctrina sobre la interpretación de los contratos lo es en el sentido, según los arts. 1281 y ss. del CC , de dar prioridad a su literalidad y, según sus arts. 1258 y 1288 , en caso de no claridad de ésta y de existencia de cláusulas dudosas, en el de que esta oscuridad no puede favorecer a quien la ocasiona, lo que se refuerza, dado el carácter de consumidora de la actora y de promotora de la demandada, y por la previsión clara y concreta de los plazos de entrega y finalización de las viviendas una vez acabadas, que contemplan en los arts. 14 de la Ley 8/2004 y 5, del RD 515/1989 , dictado en ejecución de la LGDCU 26784, sobre la protección a los consumidores en las compraventas y arrendamientos. En este sentido, de un lado, dicha accionante, goza de la protección del art. 1 número 3 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios EDL 1984/8937 y de sus arts. 8-1, 10. 1 y 2 de dicha Ley , especialmente en el ámbito de la compraventa de bienes inmuebles (Sentencias de 21 de julio de 1993 ), puestos en relación con el tenor de los artículos 1258 y 1097 del Código Civil y con los principios de buena fé y equilibrio de las prestaciones , y de otro la demandada como promotora, según reiterada doctrina del TS como primera vendedora viene obligada a dotar a cada inmueble de los servicios para que cumplan la finalidad perseguida (sentencia 20 de noviembre de 1998 ), y su responsabilidad nace del incumplimiento contractual al no reunir tales inmuebles edificados y vendidos las condiciones de aptitud para ello y también de su falta de diligencia a la hora de elegir a los profesionales de intervienen en su ejecución o por culpa in vigilando de los mismos (sentencias de 12 de febrero de 2000 y 24 de enero de 2001 )su responsabilidad contractual nace del incumplimiento contractual al no reunir las viviendas las condiciones de aptitud para la finalidad a las que estaban destinadas, pues ( sentencia de 13 de mayo de 2002 ), si bien efectivamente no lleva a cabo por sí actos de edificación, es decir que no materializó el proceso constructivo, sí lo idea, lo controla, administra y dirige a fin de incorporar al mercado la obra hecha. Bajo este prisma se han de interpretar las cláusulas 6 y 7 de los contratos de vivienda y trastero de 3-5-06 y 18-10- 06 (folio 17). La primera señala que la entrega de llaves y posesión de su objeto se ofrecerá en el plazo máximo de 2 meses a partir de la conclusión de la obra, prevista para el tercer trimestre del 2007, salvo interrupciones o retrasos en el cómputo del plazo para al ejecución y entrega por causas no imputables a la vendedora o fuerza mayor , entrega que podrá llevarse a cabo con plenos efectos de cumplimiento contractual , una vez obtenida, aún por silencio administrativo, la licencia de primera utilización, ocupación y cédula de habitabilidad, añadiendo que, concluídas las obras y simultáneamente la entrega de la posesión, se otorgará y las partes podrán compelerse a ello la escritura pública de compraventa. La segunda establece, que el comprador podrá instar la resolución del contrato, si su objeto no se pudiera a su disposición con simultáneo otorgamiento de escritura, dentro de los 4 meses siguientes al vencimiento del plazo fijado en el pacto anterior. Ante el precedente tenor, normas y doctrina, no cabe entender que esos pactos distingan entre un primer plazo para el fin de las obras, fin que no se debate en esta alzada que tuvo lugar el 20-9-07 según lo pactado, acabando su mora en los dos meses convenidos el 20-11-07, y otro plazo para la entrega de la vivienda a realizar una vez obtenida la licencia de ocupación , obtención que tampoco se discute aquí se produjo el 17-10-08, es decir tras la demanda de 29-9-08 y tras los previos burofaxes remitidos a la demandada con su igual objeto y que ésta no contestó siendo en su contestación a cuando por primera vez alega la existencia de esa distinción En efecto, si bien la condición 7º se remite en general a los plazos de la precedente fijados con cierta imprecisión, lo que, como se ha dicho no puede favorecer a la promotora redactora del contrato, no cabe inferir pactado este distingo que en la litis postula la misma, por esta razón y las similares que se fijan en al resolución de instancia y, además por identificar el propio tenor, primer fuero de interpretación, en su apartado 2 y el de la precedente, la conclusión de las obras y la simultánea entrega de la posesión, convirtiéndose en dos meses más desde la primera precisamente para que la segunda fuera efectiva atendiendo a posibles demoras, no sólo de la ejecución , sino también de los trámites necesarios para la ocupación efectiva del inmueble que en ningún caso puede depender frente al comprador de una fecha incierta cual es la concesión de la repetida licencia por el Ayuntamiento. 2)La consecuencia de lo expuesto es que, transcurrido el plazo de cuatro meses al demandar desde el vencimiento del de entrega dicho de 20-11-07, concurre la facultad de la compradora de resolver el contrato con las consecuencias convenidas en ese pacto 7 no objeto de este recurso y en las que por ello no entraremos . Dicho pacto, responde a la doctrina según la cual, la facultad resolutoria de los contratos puede ejercitarse en nuestro ordenamiento, no sólo en la vía judicial sino mediante declaración no sujeta a forma y dirigida a la otra parte, a reserva de que sean los Tribunales quienes examinen y sancionen su procedencia cuando es impugnada, bien negando el incumplimiento, bien rechazando la oportunidad de extinguir el contrato, es decir, el órgano judicial sólo ha de constatar si la resolución unilateral efectuada por el acreedor está o no bien hecha, de modo que, en caso afirmativo, la sentencia se limita a declarar la correspondiente situación jurídica, que produce efectos "ex tunc". Para determinar esa viabilidad de la acción resolutoria, reiterada jurisprudencia viene exigiendo la prueba de los siguientes requisitos: a) La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron; b) La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad; c) Que el demandado haya incumplido de forma grave las que le incumbían en el sentido de que se pruebe que el contrato no se había celebrado sin la parte inválida que ha motivado aquel o que se frustre el propósito práctico o fin jurídico de las partes al suscribirlo; d) Que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que, de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine, actividad que, entre otros medios probatorios puede acreditarse por la prolongada pasividad del deudor frente a los requerimientos de la otra parte contratante; e)Que quien ejercita esta acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de resolución de su adversario y le libera de su compromiso (Sentencias del Alto Tribunal en la Sentencia de 30 de marzo de 1992 -con cita de otras anteriores y de 21 de marzo de 1994 ). En caso de no concurrir estos requisitos, la resolución del vínculo debe asumirse de modo restrictivo, salvo que, como en este caso el del incumplimiento grave del demandado que da derecho a él , esté convenido en el reiterado y acontecido retraso, en cuyo caso de producirse éste se dará aquel... Sumamos a este criterio y, con referencia expresa a la licencia de primera Ocupación, el establecido por la SAP de Avila de 8-1-03(EDJ 12920 )que pone de relieve que dicha Licencia , no se considera una cuestión o trámite administrativo meramente accesorio, sino esencial para garantizar la ocupación de la vivienda en condiciones de dignidad, y que se estima que es causa suficiente para la resolución...".

3) Por todo lo expuesto se rechaza el recurso, añadiendo a mayor abundamiento que dicho rechazo procedería aún al margen de ello por el mero incumplimiento de prestar el aval de la Ley 56/1968 también invocado como causa de resolución en la demanda , al ser también nuestra opinión la de que (sentencia de 18-5-10 , Rollo 250-10 ), el incumplimiento por parte de la demandada de esa obligación que le impone el artículo 1 de dicha Ley 57/1968 , no lo es de carácter accesorio, si no que es causa de reconocimiento para la parte actora de su facultad de resolver el contrato y de recuperar, como consecuencia, la cantidad entregada a cuenta del precio.

TERCERO. - Dado el anterior pronunciamiento, en relación con las costas de esta instancia, se imponen a la apelante, conforme a los arts. 394 y Art. 398 de la LEC .

En su virtud,

Vistos los preceptos de legal y pertinente aplicación.

Fallo

Que con desestimación del recurso de apelación, interpuesto por la representación de FBEX PROMO INMOBILIARIA S. L, contra la sentencia de fecha 8 de febrero del 2010, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 25 de Valencia , debemos confirmarla íntegramente . Todo ello, con imposición de las costas de esta alzada a la apelante.

Y a su tiempo, con testimonio literal de la presente resolución, devuélvanse las actuaciones al juzgado de procedencia, para constancia de lo resuelto y subsiguientes efectos, llevándose otra certificación de la misma al rollo de su razón.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION. - Doy fé: la anterior resolución, ha sido leida y publicada por el Iltmo/a. Sr/a, Magistrado/a Ponente, estando celebrando audiencia pública, la Sección Séptima de la Iltma. Audiencia Provincial en el día de la fecha. Valencia, a siete de julio de dos mil diez.