Sentencia Civil Nº 386/2012, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 11/2012 de 03 de Julio de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

SALAMANCA

SENTENCIA: 00386/2012

SENTENCIA NÚMERO 386/12

ILMO. SR. PRESIDENTE:

DON JOSE RAMON GONZALEZ CLAVIJO

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

DON MANUEL MORAN GONZALEZ

DON JOSE ANTONIO VEGA BRAVO

En la ciudad de Salamanca a tres de julio de dos mil doce.

La Audiencia Provincial de Salamanca ha visto en grado de apelación el JUICIO ORDINARIO Nº 164/11 del Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de Salamanca, Rollo de Sala Nº 11/12; han sido partes en este recurso: como demandante-apelante DON Pablo Jesús representado por la Procuradora Doña Purificación Valle Corcho y bajo la dirección de la Letrada Doña Rosa Hernández Martínez y como demandado-apelado COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 , Nº NUM000 - NUM001 DE SALAMANCA representada por la Procuradora Doña María Angeles Pérez Rojo y bajo la dirección del Letrado Don Martín González-Orús Marcos, habiendo versado sobre impugnación de Acuerdos de Junta de Propietarios.

Antecedentes

1º.- El día 17 de octubre de 2011 por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez de Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de Salamanca se dictó sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente: "FALLO: Se estima parcialmente la demanda presentada por la Procuradora Sra. Valle Corcho en nombre y representación de Pablo Jesús contra la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 número NUM000 - NUM001 de Salamanca representada por la Procuradora Sra. Pérez Rojo y

1º) Se declara la nulidad de los acuerdos adoptados en Junta General de 12 de Marzo de 2010 al no existir convocatoria de la misma y haberse privado de la asistencia al demandado.

2º) Se declara la nulidad del acuerdo de la liquidación de cuentas del años 2009, efectuado en la Junta General Extraordinaria de 27 d abril de 2010,a sí como el nombramiento de Administrador.

3º) Se absuelve a la demandada del resto de los pedimentos y no se hace declaración expresa sobre las costas."

2º.- Contra referida sentencia se preparó recurso de apelación por la representación jurídica del demandante concediéndole el plazo establecido en la Ley para interponer el mismo verificándolo en tiempo y forma, quien alega como motivos del recurso: Error en la apreciación de la prueba e infracción de los artículos 13 , 16 , 17 y 18 de la Ley de Propiedad Horizontal , para terminar suplicando se dicte sentencia, por la cual, revoque la anterior de instancia en los Fundamentos de Derecho Quinto y Sexto, declarando la nulidad de los acuerdos tomados en la Junta General Extraordinaria de 25 de noviembre de 2010, de la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 Nº NUM000 - NUM001 de sobre ratificación de las cuentas del ejercicio 2009, por los motivos expuestos, al abono de las costas de la Primera Instancia, con expresa condena en costas de conformidad con lo prevenido en el artículo 398 del Código Civil . Solicita, mediante OTROSI DIGO, práctica de prueba.

Dado traslado de dicho escrito a la representación jurídica de la parte contraria por la misma se presentó escrito en tiempo y forma oponiéndose al recurso de apelación formulado para terminar suplicando se dicte sentencia por la que desestimando el recurso interpuesto, se confirme la sentencia con expresa imposición de las costas de la alzada a la parte apelante.

3º.- Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno Rollo, pasando los autos a la Sala para resolver sobre la admisión de la prueba solicitada, denegándose su práctica por Auto de fecha 30 de enero de 2012, señalándose para la votación y fallo del presente recurso de apelación el día dieciocho de junio de dos mil doce pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado- Ponente para dictar sentencia.

4º.- Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Presidente DON JOSE RAMON GONZALEZ CLAVIJO.

Fundamentos

PRIMERO .- La sentencia de instancia que estimó parcialmente la demanda interpuesta por la representación de don Pablo Jesús contra la comunidad de propietarios de la CALLE000 NUM000 - NUM001 de Salamanca, declarando la nulidad de los acuerdos adoptados en Junta General de 12 de marzo de 2010, acuerdo de liquidación de cuentas del año 2009 efectuado en Junta Extraordinaria del 27 de abril de 2010, así como el nombramiento de administrador, absolviendo a la demandada del resto de los pedimentos y sin hacer expresa declaración sobre las costas.

En el recurso de apelación, confuso al mezclar constantemente los hechos con la fundamentación jurídica y sin seguir un orden claro y preciso respecto de las supuestas infracciones cometidas, en definitiva lo que pretende es que se declare la nulidad también de los acuerdos adoptados en la Junta de 25 de noviembre de 2010, junta en la que se ratificó el nombramiento del presidente de la comunidad de propietarios en la persona de don Sebastián , que carecía del requisito o cualidad de propietario de la misma exigido por el artículo 13, se aprobaron las cuentas del ejercicio de 2009, excluyendo a los trasteros de la escalera izquierda de los gastos de alumbrado del portal y limpieza del mismo, y que habían sido aprobadas previamente en la junta de 27 de abril de 2010, cuyos acuerdos habían sido declarado nulos de pleno derecho por la sentencia recurrida.

La sentencia de instancia, sumamente clara y precisa, con una detallada motivación respecto de las razones por las que procede la anulación de los acuerdos adoptados en anteriores Juntas, considera que la Junta de 25 de noviembre de 2010 fue convocada por más de un 25% de los propietarios y cuotas, explicando como en la citada Junta se nombró presidente a don Juan Ramón si bien éste no ha realizado las funciones por consentimiento y autorización de los propietarios asistentes, haciéndolo en su lugar su hijo Blas , aceptando todos por unanimidad las decisiones y repercusiones que hubiera podido tener dicho nombramiento, confirmando además el cargo de secretario y el administrador y ratificando las cuentas del ejercicio del 2009.

SEGUNDO.- Examinada detenidamente la documentación aportada esta Audiencia Provincial debe hacer suyos todos y cada uno de los argumentos de los fundamentos quinto y sexto de la sentencia de instancia.

Consta unido a las actuaciones los libros de actas de la comunidad. Resulta de los mismos que en junta de 14 de noviembre de 1989 se acordó un especial sistema de contribución de los trasteros a los gastos comunes, contribución que se consideró por todos los comuneros justa y adecuada si se tiene en cuenta que el reparto de los gastos de ascensores de las dos escaleras se repercute por igual entre todos los pisos, resultando que una de las escaleras tiene 15 viviendas, mientras que aquélla a la que pertenece el actor tan sólo ocho. Es decir, dado que los gastos de los dos ascensores se distribuyen entre 23, se consideró oportuno que los trasteros, de los que únicamente disfrutan y son titulares los 15 propietarios de la escalera izquierda, contribuyesen en menor medida, eximiéndoles así del pago de los gastos de alumbrado del portal y limpieza del mismo.

El actor compró la vivienda el cuatro de abril de 2000. Es cierto que, lo probable es que al comprar se le diese copia de los estatutos de la comunidad, en las que se establecía la contribución de los trasteros en proporción a las cuotas que tenían asignadas en todos los gastos comunes.

Sin embargo, examinada la documentación resulta que el actor asiste a las juntas de 18 de enero de 2002 y 8 de marzo de 2002 en las que se aprueban las cuentas por unanimidad. Lo mismo puede decirse de la junta de 21 de marzo de 2003.

En la junta de 30 de abril de 2003 el actor era presidente de la comunidad y no consta que manifestase nada, siendo de suponer que en su condición de presidente tenía pleno conocimiento no sólo de los estatutos sino de lo acordado en anteriores juntas. El 25 de noviembre de 2003 preside una nueva junta sin manifestar su discrepancia con la forma en que los trasteros contribuían a las cuentas comunes y lo mismo podemos decir de la junta de tres de noviembre de 2004, que él preside, cesando a continuación.

Por otra parte, hay que tener en cuenta que el actor, en su condición de presidente, actuó por delegación o en representación de la persona a quien le tocaba realmente según turno ejercer dicho cargo. Es cierto que el actor no asiste a las juntas de 28 de septiembre de 2005, 17 de noviembre de 2005, 2 de febrero de 2006, 7 de marzo de 2006, 19 de julio de 2006, 8 de febrero de 2007, 29 de marzo de 2007, 21 de junio de 2007, pero si asiste a la de 16 de abril de 2008, guardando de nuevo silencio.

De conformidad con lo establecido en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal los acuerdos de la junta de propietarios puede ser impugnados ante los tribunales cuando los mismos sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios, resultan gravemente lesivos para los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios o supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho. El mismo precepto en su apartado tres establece que la acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año.

En el presente caso, es evidente que el acuerdo adoptado en su día, en principio, contrario a lo establecido estatutariamente, debió ser impugnado, en todo caso por el actor, tan pronto como tuvo conocimiento del mismo, y hay que suponer que, desde el momento en que intervino en juntas de 2002, 2003 y 2004, y que en algunas de ellas llegó a ser presidente de la comunidad, ha tenido tiempo suficiente para solicitar la anulación de sus acuerdos contrarios a los estatutos.

En cualquier caso, los acuerdos adoptados, aún siendo contrarios a los estatutos formalmente, en modo alguno pueden considerarse lesivo para los intereses de la propia comunidad o establecidos en beneficio de uno o varios propietarios, o supongan un grave perjuicio para algún propietario, existiendo una razón para establecer la exención de gastos, perfectamente razonable y que responde a criterios de justicia material, sin que pueda solicitar el actor, por otra parte de forma absolutamente extemporánea, puesto que ninguna referencia expresa hacia ello en la demanda, la nulidad de la junta de 16 de abril de 2008, que según el actor, volvía al sistema primitivo de distribución de gastos, debiendo tener en cuenta que leyendo los acuerdos adoptados en ese momento, no se puede afirmar que fuese esa la intención de la comunidad.

TERCERO.- Hay que tener en cuenta además que, como muy bien advierte el juez de instancia, la junta de 25 de noviembre de 2010 fue convocada por el 25% de los propietarios y cuotas, pero resulta que de los 17 asistentes a dicha junta sólo tres estaban al corriente del pago de las cuotas, por lo que todo los demás, debieron haber sido privados del derecho a voto por el secretario administrador, resultando a mayor abundamiento que el actor figura en la relación de propietarios deudores con el segundo saldo negativo deudor más alto, en concreto 462,89 € (el que más adeudaba en ese momento debía la cantidad de 475,44 €).

Ello supone que realmente la junta extraordinaria se constituyó únicamente con tres propietarios que ratificaron el nombramiento del presidente y procedieron a aprobar las cuentas manteniendo el mismo criterio de contribución de los trasteros son los gastos comunes, consiguiendo la unanimidad que exige el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal .

La actitud observada por el actor sólo puede considerarse como un abuso de derecho, tal y como afirma el juez de instancia, quien en el fundamento de derecho sexto de su sentencia analiza detenidamente el artículo 13 de los estatutos y el acuerdo adoptado en junta de propietarios de 14 de noviembre de 1989, considerando que la modificación estatutaria llevada cabo en su día obedece a razones de equidad y objetivas, de distribución del gasto de los trasteros por compensación de otras cargas, distribución que ha venido siendo asumida por los propietarios a lo largo de 21 años, sin haber sido impugnados en ningún momento, por lo que no procede la nulidad de los acuerdos adoptados en la junta.

CUARTO.- En consideración a lo expuesto, procede desestimar íntegramente el recurso de apelación con imposición de las costas a la parte recurrente, según lo previsto en el artículo 398 de la LEC .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de los poderes conferidos por la Constitución.

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Doña Purificación Valle Corcho en nombre y representación de DON Pablo Jesús contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez de Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de Salamanca, con fecha 17 de octubre de 2011 , en los autos originales de que el presente Rollo dimana, debemos confirmarla y confirmamos íntegramente con imposición al apelante de las costas del presente recurso.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

P U B L I C A C I O N

Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Presidente, hallándose la Sala celebrando audiencia pública en el día de su fecha. Doy fe.-