Sentencia Civil Nº 387/2012, Audiencia Provincial de Castellon, Sección 3, Rec 209/2012 de 12 de Julio de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CASTELLÓN

SECCIÓN TERCERA

Rollo de apelación civil número 209 de 2012

Juzgado de 1ª Instancia núm. 3 de Castellón

Juicio ordinario número 2063 de 2009.

SENTENCIA NÚM. 387 de 2012

Ilmos. Sres.:

Presidente:

Don JOSÉ MANUEL MARCO COS

Magistrados:

Don ENRIQUE EMILIO VIVES REUS

Don RAFAEL GIMÉNEZ RAMÓN

En la Ciudad de Castellón, a doce de julio de dos mil doce.

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Castellón, constituida con los Ilmos. Sres. referenciados al margen, ha visto el presente recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada el día veintitrés de enero de dos mil doce por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 3 de Castellón en los autos de Juicio Ordinario seguidos en dicho Juzgado con el número 2063 de 2009.

Han sido partes en el recurso, como apelantes, Don Jesus Miguel y Don Candido , representados por la Procuradora Dª. Dolores Mª Olucha Varella y defendidos por el Letrado D. Antonio Martínez Hiruela, y como apelada, Construcciones Castellón 2000 SAU, representada por la Procuradora Dª. Manuela Torres Vicente y defendida por el Letrado D. Yago Ramos Thirache.

Es Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. RAFAEL GIMÉNEZ RAMÓN

Antecedentes

PRIMERO.- El Fallo de la Sentencia apelada literalmente establece: "ESTIMAR INTEGRAMENTE la demanda interpuesta por la Procuradora D.ª Manuela Torres Vicente, en nombre y representación de la mercantil Construcciones Castellón 2000, SAU, bajo la asistencia letrada de D. Yago Ramos Thirache, contra D. Jesus Miguel y D. Candido , representados por la Procuradora D.ª Dolores M.ª Olucha Varella, bajo la asistencia letrada de D. Dionisio Moreno Trigo, declarando la validez y eficacia del contrato de compraventa sucrito entre las partes en fecha 29 de agosto de 2006, el incumplimiento de los demandados con sus obligaciones al negarse a otorgar escritura pública de compraventa, condenando a los demandados a estar y pasar por tales declaraciones, a cumplir el contrato de compraventa, a otorgar escritura pública de compraventa y a satisfacer a la actora en concepto de daños y perjuicios, los intereses legales desde la interposición de la demanda hasta el completo pago, calculados sobre 202.913Ž51 euros, importe pendiente de pago.

Se condena a D. Jesus Miguel y D. Candido al pago de las costas que se hayan podido causar en esta instancia ."

SEGUNDO.- Notificada dicha Sentencia a las partes, por la representación procesal de Don Jesus Miguel y Don Candido se interpuso recurso de apelación, en tiempo y forma, solicitando se dicte sentencia desestimando la demanda.

Se dio traslado a la parte contraria, que presentó escrito oponiéndose al recurso, solicitando que se dicte sentencia confirmando la dictada en primera instancia con imposición de costas a la parte recurrente.

TERCERO.- Se remitieron los autos a la Audiencia Provincial, y tras tener entrada en el Registro General el día 29 de marzo de 2012, correspondió su conocimiento a esta Sección Tercera en virtud del turno de reparto de asuntos que devino aplicable. Por Diligencia de Ordenación de fecha 3 de abril de 2012 se formó el presente Rollo y se designó Magistrado Ponente, se tuvieron por personadas las partes y por Providencia de fecha 20 de junio de 2012 se señaló para la deliberación y votación del recurso el día 12 de julio de 2012, llevándose a efecto lo acordado.

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales de orden procesal.

Fundamentos

SE ACEPTAN los expuestos en la Sentencia apelada resolviéndose el recurso conforme a los siguientes:

PRIMERO.- Por Construcciones Castellón 2000 SAU se instó el cumplimiento de un contrato de compraventa celebrado con los demandados en fecha 29 de agosto de 2006 y por el que éstos adquirían un apartamento (con un parking y trastero vinculados) de un edificio a construir en la localidad de Oropesa y denominado Jardines del Mar II, pretendiendo la condena de los mismos al otorgamiento de la escritura de venta con pago del precio pendiente e indemnización de perjuicios derivados del incumplimiento en que incurrieron por no comparecer a otorgar escritura pública y pagar el precio pendiente de abono.

La sentencia impugnada acoge en su integridad dicha demanda sobre la base esencial de que entre las partes se celebró un verdadero contrato de compraventa y no un mero contrato de opción de compra, no apreciar que pueda declararse un incumplimiento previo de la parte vendedora y tampoco estimar que concurra un supuesto que justifique el incumplimiento denunciado en la demanda.

Frente a dicha resolución se alzan los demandados insistiendo en una serie de cuestiones ya planteadas en la instancia y denunciando propiamente un error en la valoración de la prueba, versando aquellas esencialmente sobre que estamos en presencia de una promesa de venta en lugar de una compraventa, que se incumplió la Ley 57/68 por no otorgamiento del aval o caución que prevé y que no cabe imponer el cumplimiento en atención a las circunstancias económicas actuales con la crisis existente.

SEGUNDO.- Partiendo de dichos extremos en relación con el art. 465.5 de la LEC y teniendo presente igualmente el contenido del art. 456.1 de la misma Ley , dadas las alegaciones contenidas en el escrito de oposición respecto la valoración probatoria que es factible en esta alzada, estimamos que carecen de virtualidad los motivos esgrimidos en el recurso de apelación, procediendo por ello la desestimación del recurso con la consiguiente confirmación de la sentencia impugnada.

No obstante, antes de desarrollar dicha determinación, en la medida en que no nos hemos pronunciado previamente sobre la admisibilidad de la documentación adjuntada por la parte apelante a su recurso debemos verificarlo en este momento en el sentido de considerar que no puede ser admitida desde el momento en que no apreciamos que concurra ninguno de los supuestos excepcionales que harían factible su incorporación a autos, teniendo presente al respecto su carencia de interés por referirse a hechos de notoriedad pública general, siendo índice más que sintomático de lo expuesto que se enlacen con unas alegaciones del recurso que son propiamente reproducción de otras verificadas en la instancia y que, sin embargo, no motivaron tal profusa aportación.

TERCERO.- Centrándose esencialmente el recurso en la calificación del contrato, debemos empezar por señalar que suscribimos plenamente los razonamientos verificados por la Juez de primer grado partiendo del hecho, expresamente recogido por ella, que los contratos se califican por su contenido obligacional con independencia de la denominación que le hayan querido otorgar las partes (en este sentido, Sentencia de la Audiencia Provincial de Almería, S.3, de 30 de julio de 2004 y Sentencia de esta Sala de 31 de enero de 2012 ), sin que nada cambie por el hecho que resulte aplicable la normativa protectora de consumidores y usuarios, sin perjuicio de que deba tomarse en consideración en la correspondiente labor hermenéutica, al igual que acontece con las reglas de interpretación contractual contenidas en los arts. 1.281 y ss. del C. Civil .

Compartimos la posición de la Juez de primer grado pese a las incertidumbres, discordancias o confusiones que pudiere generar en principio la terminología contradictoria empleada en el contrato al obrar en el mismo los elementos esenciales de la compraventa sin necesidad de concreción alguna ulterior, no derivarse una mera vinculación para otorgar el consentimiento definitivo en un momento posterior y ser suficientemente sintomático de lo expuesto que en anexo al contrato se contuvieran ya pactos relativos a la financiación de los intereses del préstamo hipotecario que se concierte para la adquisición y que se pactara en el contrato que el incumplimiento derivado de la incomparecencia al otorgamiento de la escritura pública (y consiguiente impago del precio) conllevara la posibilidad de exigir el cumplimiento del mismo (esto es, dicho otorgamiento y pago), aspecto a unir con la ausencia de previsión de cualquier condición contractual que determinara la ineficacia sin más de la relación negocial por el mero transcurso del plazo fijado para el otorgamiento de la escritura pública y pago del precio pendiente. En este sentido, Sentencia de esta Sala de 31 de enero de 2012 .

De hecho, contratos similares al aquí examinado concertados por la apelada ya han sido analizados por esta Sala con idéntico resultado que el acabado de referir.

Podemos citar al respecto la Sentencia de esta Sala de 8 de julio de 2011 , que dispone que " No podemos compartir las alegaciones del recurso, puesto que tras la lectura del contrato de fecha 25 de junio de 2006 aportado como documento nº 6 con la demanda principal, se desprende de sus términos con claridad que las partes celebraron realmente un contrato de compraventa, cuyo objeto era una vivienda y una plaza de aparcamiento a construir por la vendedora, pues aunque en el contrato se recoja la denominación de "contrato de promesa de compraventa" y se empleen las expresiones de "promitente vendedora" y "promitente compradora" y "caución o garantía de reserva", debe calificarse el negocio jurídico de compraventa al quedar totalmente definido el objeto del mismo y su precio, pactándose en su cláusula primera la fecha de finalización de las obras (30 de junio de 2008 ) y que la compraventa se otorgaría en escritura pública a requerimiento de cualquiera de las partes, una vez emitido el certificado de fin de obra por la dirección facultativa, aun cuando la fecha fuera anterior al plazo previsto para finalización de las obras, y fijándose en la cláusula segunda el precio el apartamento y el parking objeto del contrato y las condiciones de pago, pactándose que debería quedar íntegramente satisfecho al otorgarse la escritura pública de compraventa y las cantidades a entregar antes el otorgamiento, como caución o garantía para la reserva, en los plazos indicados y que al otorgamiento de escritura pública se considerarían haber sido entregadas a cuenta del precio, pagándose el resto del precio, más el IVA.

Tampoco podemos acoger la alegación de que en la cláusula segunda del contrato se pactó una cláusula de reserva que operaba a modo de condición suspensiva, con la consecuencia de que en caso de no producirse el pago el contrato dejaba de ser valido, con la única consecuencia de la pérdida de las cantidades entregadas hasta la fecha. Insiste la parte en que el contrato no llegó a perfeccionarse por no haberse producido el acontecimiento de que dependía la adquisición de los derechos dimanantes del mismo, el pago total del precio estipulado para la reserva del inmueble objeto de la futura compraventa.

Estimamos que, como ya se dice acertadamente en la resolución de instancia, el contrato de compraventa se perfeccionó con la suscripción del ya referido contrato de fecha 25 de junio de 2006, no difiriéndose su entrada en vigor al momento de otorgarse la escritura pública de compraventa y tras el cumplimiento del pago de la reserva por la parte promitente compradora, como se afirma en el recurso, ya que en el contrato se define su objeto y su precio y se recoge tanto la obligación del vendedor de entrega del inmueble objeto de venta como la del comprador de pago del precio total al otorgarse la escritura pública de compraventa y de pago de determinadas cantidades con anterioridad y en los plazos que se fijan ."

Igualmente podemos mencionar la Sentencia de 27 de febrero de 2012 , en tanto en cuanto establece que " Aunque no se discute la naturaleza del contrato concertado por las partes y lo que a continuación se dirá no afecta al resultado del pleito, hemos de señalar que aquél contiene todos los requisitos de un verdadero contrato de compraventa. Por más que en el mismo se repita con insistencia, al referirse a las partes del mismo, que se trata de los "promitentes vendedores" y los "promitentes compradores", o que las partes prometen vender o comprar, lo cierto es que en el mismo se contiene la detallada descripción del objeto del contrato, la voluntad de las partes de vender y de comprar el mismo y, finalmente, también el precio de la transmisión pactada, así como el compromiso del otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa. En suma, en dicho documento se plasma el acuerdo de las partes sobre la cosa objeto del contrato y el precio, así como el compromiso de las mismas de transmitir la vivienda (la vendedora) y de adquirir la misma y pagar el precio correspondiente (los compradores),por lo que estamos ante un contrato de compraventa perfeccionado ( art. 1450 CC ), no ante una promesa de venta. A esta conclusión acerca de la calificación jurídica del contrato hemos de llegar simplemente con atender al criterio de interpretación literal de los contratos, plasmado en el artículo 1281 CC , pese a la reiteración de términos derivados del verbo "prometer", dada la claridad del clausulado contractual ( STS de 1 de marzo de 2007 -RJ 2007,1618-). En el presente caso la aplicación combinada del repetido artículo 1281 CC y de la regla de la interpretación sistemática, plasmado en el artículo 1285 CC ("las cláusula de los contratos deberán interpretarse las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas") conduce de forma ineludible a la conclusión de que estamos ante un verdadero contrato privado de compraventa, que reúne todos los requisitos del artículo 1445 CC .

En cualquier caso, no es menor su fuerza obligatoria si calificamos el mismo de promesa de venta, con arreglo a lo dispuesto en el art. 1451 CC (" La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato ") ."

CUARTO.- Al socaire del anterior punto se ha reiterado en esta alzada el tema relativo al incumplimiento de la obligación de avalar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio conforme a la Ley 57/68. Baste señalar al respecto que, aun siendo criterio de esta Sala el calificar como esencial el incumplimiento de dicha obligación, igualmente hemos determinado que habiéndose puesto la vivienda a disposición del comprador carece de toda trascendencia cualquier contingencia previa que hubiera podido surgir en torno al mismo dada su finalidad garantista, perdiendo todo sentido dicha exigencia ( Sentencias de esta Sala de 19 y 31 de enero de 2012 ).

QUINTO.- Finalmente, en cuanto al tema relativo a las circunstancias económicas actuales, no puede pretenderse sobre su base exclusiva justificar el comportamiento seguido por los apelantes en el desarrollo del contrato, no pudiendo más que suscribirse nuevamente lo expuesto al respecto por la Juez de primer grado. Ciertamente, en numerosas ocasiones ha estimado esta Sala que no cabía exigir un cumplimiento o que cabía instar una resolución por haber sobrevenido imposible la adquisición inmobiliaria por razón de denegación de financiación ( Sentencias de 2 de junio de 2010 ; 7 y 15 de abril de 2011 ; y 19 de enero y 10 de febrero de 2012 ), pero nada de esto puede estimarse acreditado en este caso, lo que se extiende incluso a cuestiones relacionadas con la afectación de la capacidad económica de los compradores por mor de la situación de crisis económica en que estamos inmersos. De igual modo, la invocación de la clausula "rebús sic stantibus" carece de toda virtualidad en el marco del presente negocio. Baste al respecto con transcribir lo que ya dijo esta Sala en Sentencia de 30 de mayo del 2011 : " La Sentencia dictada por la Sala Civil del Tribunal Supremo de 25 de enero de 2007 (RJ 2007,592), con cita de otras anteriores, señala que la llamada cláusula "rebus sic stantibus" es un medio de establecer equitativamente el equilibrio de las prestaciones, dejando sentado que: a) no está legalmente reconocida; b) en atención a la equidad a que puede servir, existe una posibilidad de que sea elaborada y admitida por los tribunales; c) es una cláusula peligrosa que, en su caso, debe admitirse cautelosamente y d) su admisión requiere como premisas fundamentales una alteración extraordinaria de las circunstancias, una desproporción exorbitante y sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles. A ello se añade, en relación con sus efectos, que se le han negado los rescisorios, resolutorios o extintivos del contrato, reconociéndole tan sólo los modificativos encaminados a compensar el desequilibrio de las prestaciones. A lo dicho ha de añadirse que dicha cláusula es aplicable únicamente a los contratos de tracto sucesivo ("contractus qui habent tractum sucessivum vel dependentiam de futuro rebus sic stantibus intelliguntur "). Este es el criterio jurisprudencial, a cuyo respecto podemos citar la STS de 15 de enero de 2008 (RJ 2008,1393) que precisa que la misma sirve "como remedio equitativo al desequilibrio de las prestaciones por causas sobrevenidas en los contratos de tracto sucesivo". Pero el contrato de compraventa cuya resolución se pretende no es de tracto sucesivo, ya que las únicas obligaciones de las partes son el pago del precio por parte del comprador y la entrega de la cosa por lo que hace al vendedor ( art. 1445 CC ). Queda, por lo tanto, excluida la aplicación de dicha cláusula cuando, como es el caso del contrato de compraventa litigioso, nos encontramos ante un contrato de tracto único. "

SEXTO.- En cuanto a las costas de la alzada, la desestimación del recurso de apelación determina que deban imponerse a la parte apelante, a tenor de lo establecido en los artículos 398-1 y 394-1 de la L.E.C .

El rechazo del recurso también conlleva la pérdida para la parte recurrente del depósito constituido para apelar, atendida la Disposición Adicional Decimoquinta n.9 LOPJ , al que se le dará el destino previsto en dicha disposición.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por la representación procesal de Don Jesus Miguel y Don Candido , contra la Sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Castellón en fecha veintitrés de enero de dos mil doce, en autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 2063 de 2009, confirmamos la resolución recurrida, con imposición a la parte apelante reseñada de las costas procesales devengadas en esta alzada.

Se declara la pérdida de la suma depositada para recurrir, a la que se dará el destino previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta n.9 LOPJ .

Notifíquese la presente Sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.