Sentencia Civil Nº 387/2013, Audiencia Provincial de Girona, Sección 1, Rec 438/2013 de 17 de Octubre de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION PRIMERA

GIRONA

APELACION CIVIL.

Rollo nº: 438/2013

Autos: procedimiento ordinario nº: 74/2010

Juzgado Primera Instancia 2 Sant Feliu de Guíxols

SENTENCIA Nº 387/2013

Ilmos. Sres.:

PRESIDENTE

Don Fernando Lacaba Sánchez

MAGISTRADOS

Doña Maria Isabel Soler Navarro

Don Fernando Ferrero Hidalgo

En Girona, diecisiete de octubre de dos mil trece

VISTO, ante esta Sala el Rollo de apelación nº 438/2013, en el que ha sido parte apelante COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EDIFICI DIRECCION000 , representada esta por el Procurador D. PERE FERRER FERRER, y dirigida por el Letrado D. FERNANDO VILLARROYA ARTIGAS; y como parte apelada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EDIFICI DIRECCION001 , representada por la Procuradora Dª. CLAUDIA DANTART MINUÉ, y dirigida por el Letrado D. XAVIER SORIA ESTERAS.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado Primera Instancia 2 Sant Feliu de Guíxols, en los autos nº 74/2010, seguidos a instancias de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EDIFICI DIRECCION000 , representado por el Procurador D. PERE FERRER FERRER y bajo la dirección del Letrado D. FERNANDO VILLARROYA ARTIGAS, contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EDIFICI DIRECCION001 , representado por la Procuradora Dª. CLAUDIA DANTART MINUÉ, bajo la dirección del Letrado D. XAVIER SORIA ESTERAS, se dictó sentencia cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: ' FALLO: DESESTIMO la demanda interpuesta por D. Pere Ferrer Ferrer, Procurador de los Tribunales, actuando en nombre y representación de la comunidad de propietarios del edificio DIRECCION000 contra la comunidad de propietarios del edificio DIRECCION001 , y, en consecuencia, absuelvo a la demandada de las pretensiones ejercitadas en su contra, con expresa imposición de costas a la parte actora.

DESESTIMO la demanda reconvencional interpuesta por Dña. Claudia Dantart Minué, Procuradora de los Tribunales, actuando en nombre y representación de la comunidad de propietarios del edificio DIRECCION001 contra la comunidad de propietarios del edificio DIRECCION000 , y, en consecuencia, absuelvo a la comunidad de propietarios del edificio DIRECCION000 de las pretensiones ejercitadas en su contra, con expresa imposición de costas a la comunidad de propietarios del edificio DIRECCION001 '

SEGUNDO.-La relacionada sentencia de fecha 22 de abril de 2013 , se recurrió en apelación por la parte demandante, por cuyo motivo se elevaron los autos a esta Audiencia y se han seguido los demás trámites establecidos en la LEC.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTOsiendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. Fernando Lacaba Sánchez.

Fundamentos

Se aceptan los de la recurrida en todo aquello que no se oponga a lo que se dice a continuación.

PRIMERO.-La Comunidad demandante y ahora recurrente, EDIFICI DIRECCION000 interpuso demanda frente a la Comunidad EDIFICI DIRECCION001 en reclamación del 50% de gastos realizados en beneficio de lo que consideraba zonas comunes y que habían sido satisfechos en su totalidad por ella. Frente a tal petición, la demandada sostuvo la inexistencia de obligación del pago reclamado, por no haber habido reclamaciones previas y no existir constituirá una mancomunidad, reconviniendo para solicitar la declaración de nulidad de las juntas universales celebradas entre los años 2004 a 2008.

La sentencia impugnada desestima ambas pretensiones, por considerar, que si bien es cierto que el titulo constitutivo hacia revisión de una contribución por mitad a determinados gastos comunes, es lo cierto que durante treinta años no hubo ningún tipo de reclamación al respecto y que el condominio al 50% nunca llegó a formalizarse. Tal argumento sirve a la sentencia para desestimar la reconvención, por entender que, ante la inexistencia de condominio no había obligación legal de convocar a las juntas universales celebradas por la Comunidad actora.

Recurre exclusivamente la demandante y se aquieta con lo resuelto la demandada, reiterando aquella, los mismos argumentos en forma de indebida valoración de la prueba e indebida aplicación de los art. 551.2.2y ss del Codi Civil Catalunya.

SEGUNDO.-El recurso debe dar solución a una situación jurídica que si bien se vislumbra en la sentencia impugnada, no acaba siendo resuelta, esto es, la validez del titulo constitutivo frente a una practica durante décadas de funcionamiento por separado de ambas Comunidades.

No hay contienda, por así desprenderse de la Certificación literal aportada de documento nº 1 con la demanda (folio 10), en cuanta a que, la finca registral NUM000 de superficie 10.761,65m2, se segregó en el año 1966 de otra mayor y se halla en la actualidad en régimen de propiedad horizontal, bajo el nombre 'APARTAMENTOS DOMINIO RESDIENCIAL DIRECCION002 ', cuyo complejo inmobiliario consta de dos edificios que son: el llamado INMUEBLE NUM001 que ocupa una superficie de 665m2 en planta baja y una porción de terreno de 332 m2, haciendo un total de 996m2 y el INMUEBLE NUM002 que ocupa junto con una vivienda y un local separados pero formando parte de el, unos 1275m2 , quedando el resto de terreno con una cabida de 8490,75m2 de uso común para ambos bloques.

El Inmueble NUM001 se corresponde con la comunidad DIRECCION000 (demandante), que fue constituida en escritura publica de 27 julio 1966 y el Inmueble NUM002 con la comunidad DIRECCION001 (demandada), constituida en escritura publica de 22 mayo 1975.

En cuanto a los coeficientes asignados , resulta que la inscripción del Inmueble A tiene en el terreno común una participación igual a la mitad de la que participan en su local o apartamento del Inmueble a que pertenecen , con lo que el conjunto de propietarios de dicho Inmueble NUM001 participa en un 50% del valor del total terreno, jardines aparcamientos, zonas verdes, viales, etc, correspondiendo el otro 50% al Inmueble NUM002 .

De lo expuesto se infiere que, en el momento de practicarse la obra nueva y división horizontal de la finca registral NUM000 del Inmueble NUM001 ya se hizo previsión de la futra construcción del Inmueble NUM002 , de la superficie que ocuparía y de lo que se consideraría zonas comunes.

La Sentencia de primer grado reconoce tal situación registral, sin que la parte demandada haya impugnado tal extremo, pues, como ya se dijo, se ha aquietado con lo resuelto.

TERCERO.-La correcta solución del asunto requiere en primer lugar la determinación de la norma de aplicación, y, en ese sentido, ha de recordarse que por los demandados se ha negado en este procedimiento la existencia de un posible derecho de la demandada a reclamar cuotas derivadas de copropiedad, llegando,. Incluso a negar la existencia de esta. Sin embargo, la existencia de elementos comunes, como son jardín, parkings exteriores, salida a la playa, perímetro exterior elementos auxiliares, mobiliario, construcciones anexas, limpieza, y cuidado del entorno, que comparten ambas comunidades, es una realidad que confirma que nos encontramos ante unos elementos comunes, sin que los estatutos de ambas comunidades ni el título constitutivo de la propiedad horizontal hubieran sido adaptados ni a la LPH de 1999 (la Ley estatal regula el régimen de los complejos inmobiliarios en el art. 24 y hace referencia a este régimen en el artículo 396 del CC y en los artículos 5 y 9), ni tampoco, posteriormente, una vez aprobado el Llibrecinquè del CCCat ., a las normas más desarrolladas y detallistas que en lo relativo a la propiedad horizontal compleja se contienen en él ( Disposiciótransitòriasisena , redactada con arreglo a la Llei 5/2006, de 10 de mayo, del Llibrecinquè del CCCat.).

En Cataluña, el art. 553-4.1 en relación con el 553-46 CCC, establece que ' totselspropietarissóntitularsmancomunatstant del crèditsconstituïts a favor de la comunitatcom de les obligacions contretes vàlidament en la sevagestió, d'acordamb les quotes de participaciórespectives' dejando constancia, ciertamente, de la regla general (mancomunitat)

Sentado lo anterior, se debe concluir que nos encontramos ante dos comunidades bien diferenciadas con sus órganos específicos, autónomos e independientes, que tienen en común unos elementos comunes respecto delos cuales, sí que existe una previsión de cuotas de participación, a lo que habrá de resultar de aplicación las normas propias de la comunidad de tipo germánica, caracterizada por a) la existencia de un vínculo personal entre los comuneros sin atribución de cuotas, b) la intransmisibilidad de los derechos o de las cuotas- parte y c) por la improcedencia de la acción de división.

Prueba de lo expuesto es el llamado por la demandante 'documento de intenciones', aportado como doc. 2 de la demandada (folio 25), no negado de contrario en cuanto a su existencia, que fue firmado por los respectivos presidentes y vicepresidentes de ambas Comunidades el 29 junio 2008 el que se dice:

' 2.- En cuanto al condominio común(....)será objeto de un trato especial estableciéndose un fondo común que será controlado por los vice-presidentes que designen los presidentes.

3.- El porcentaje a aplicar será del 60% por parte de DIRECCION000 y del 40% por parte de DIRECCION001 , renunciado DIRECCION000 al 50% que por escritura le corresponde '.

Lo anterior supone un acto propio que no puede pasar desapercibido sin consecuencia legal ninguna, máxime cuando supone la aceptación expresa de la existencia de una situación de mancomunidad, que si bien no se había hecho efectiva hasta entonces, ello no suponía renunciar a una situación jurídica preexistente y no realizada materialmente. (art 111.8 CCCatalunya).

El hecho de que no se ratificaran no significa, 'per se', que carecieran de validez, solo suponía una mera situación de mantenimiento de cobro de cuotas tal y como se venía realizando. No se olvide que de las testificales del Sr Florencio (administrador de la Comunidad actora) y de la Sra Vicenta (administradora de la demandada) y del documento nº 6 de la demanda (comunicación entre ambos a folio 29) se desprende que había intenciones respecto de dicho documento y si bien la Comunidad demandada se negaba a su firma , mostraban su acuerdo con participar en los gastos de mantenimiento de la escalera de acceso a la playa y de los portales de acceso a la comunidad. Es mas, la administradora de a demandada, reconoce el documento nº 12 de la demandada (folio 42) en el que se alude 'llevar a termino una redistribución ajustada a la realidad material de los terrenos y apartamentos, si bien el establecer una parte alícuota plantea problemas....'.

Indicio serio de obligación mancomunada de pago es el requerimiento de la demandada a la actora para abonar por mitad la mitad de una minuta de Letrado en un proceso contencioso-administrativo (doc 6 de la demanda a folio 29 y 89 a 94 en folios 115 a 119). Lógicamente, de no haber condominio no hubiera existido obligación de contribuir a dicha minuta por la actora y recurrente.

Finalmente, es indicio de la existencia del condominio la propia estrategia de la demandada, la que, lejos de impugnar o acreditar su inexistencia, se limita a solicitar la nulidad de las Juntas en las que se iban acordando los sucesivos pagos, sin impugnar la ultima (año 2009) en la que se adoptó el acuerdo de interponer acciones judiciales contra la comunidad demandada en reclamación de gastos de mantenimiento de zona comunitaria.

Lo expuesto, sin necesidad de mayores argumentaciones, conducen a la estimación del recurso.

CUARTO.-Las costas de primera instancia deben correr a cargo de la entidad demandada, sin mención de las ocasionadas por el recurso que se estima.

Fallo

1.- ESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad DIRECCION000 .

2.- REVOCAMOS la Sentencia de 22 Abril 2013 dictada por el Juzgado nº 2 de los de SantFeliu de Guixols en proceso 74/10 y en su virtud, ESTIMAMOS la demanda interpuesta por la recurrente y condenamos a la demandada COMUNIDAD DIRECCION001 al pago a la actora de la suma de 31.725,64€, con mas intereses legales y condena en costas de primera instancia.

3.- No se hace imposición de condena en costas del recurso.

Líbrense testimonios de la presente resolución para su unión al Rollo de su razón y remisión al Juzgado de procedencia, junto con las actuaciones originales.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Iltmo. Sr. Magistrado - Ponente D. Fernando Lacaba Sánchez, celebrando audiencia pública en el día de la fecha, de lo que certifico.