Sentencia CIVIL Nº 387/2022, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 1035/2021 de 25 de Julio de 2022

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013

TEL.: 935672160

FAX: 935672169

EMAIL:aps4.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0808942120208067118

Recurso de apelación 1035/2021 -E

Materia: Juicio Ordinario

Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 7 de Gavà

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 212/2020

Entidad bancaria BANCO SANTANDER:

Para ingresos en caja. Concepto: 0650000012103521

Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274.

Beneficiario: Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Concepto: 0650000012103521

Parte recurrente/Solicitante: Nazario, Noemi

Procurador/a: Alex Martinez Batlle, Antonio Para Martinez

Abogado/a:

Parte recurrida: Octavio

Procurador/a: Encarnacion Perez Nofuentes

Abogado/a:

SENTENCIA Nº 387/2022

Magistrados:

Marta Dolores del Valle Garcia Federico Holgado Madruga Francisco de Paula Puig Blanes

Barcelona, 25 de julio de 2022

Ponente: Francisco de Paula Puig Blanes

Antecedentes

PRIMERO.-Se han recibido los autos de procedimiento ordinario nº 212/2020, remitidos por Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 7 de Gavà a fin de resolver los recursos de apelación interpuestos por el Procurador D. Antonio Para Martínez, en nombre y representación de Dª Noemi y por el Procurador D. Álex Martínez Batlle, en nombre y representación de D. Nazario contra la sentencia dictada el 23.03.2021 y en el que consta como parte apelado D. Octavio, representado por la Procuradora Dª Encarnación Pérez Nofuentes.

SEGUNDO.- El contenido del fallo de la sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'FALLO: Se estima la demanda interpuesta por la representación de Don Octavio frente a Don Nazario y Doña Noemi y se condena a los demandados a:

1. Devolver a la parte actora las arras entregadas por duplicadas, esto es a entregar la cantidad de 26.400 euros.

2. A pagar los intereses legales y las costas'

TERCERO.-El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 14.07.2022.

CUARTO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado D. Francisco de Paula Puig Blanes.

Fundamentos

PRIMERO.-Antecedentes y objeto del recurso

Por parte de los demandados Dª Noemi y D. Nazario, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada la demanda frente a ellos presentada por D. Octavio.

En la demanda, se indica que D. Octavio suscribió el 4.03.2019 con Dª Noemi y D. Nazario el que califica como contrato de compraventa con arras penitenciales referido al inmueble sito en C. DIRECCION000 nº NUM000, NUM001 de Gavà, confeccionando dicho contrato la Agencia Inmobiliaria Forcadell, S.L.U.

En ese acto señala el demandante haber satisfecho a la propiedad 13.200 €, mediante transferencia bancaria, pactándose que esta cantidad tenía la consideración de arras penitenciales de conformidad con el art 621-6 CCCat.

Se indica asimismo que se acordó que la elevación a público se realizaría, en principio, como máximo el día 24.05.2019 (cláusula 2ª), si bien, dada la situación en la que se encontraba D. Octavio, el cual estaba pendiente de la resolución judicial de divorcio, se pactó (cláusula 7ª) que, si este no tuviera regularizada la mencionada sentencia, se aplazaría dicho momento de otorgamiento de la escritura hasta el 30.09.2019. En este último caso se acordó asimismo que la parte compradora, pagaría a la parte vendedora como penalización 500 € de junio a septiembre, cosa que indica el demandante haber hecho.

Estando próximos al día 30.09.2019, se continúa exponiendo en la demanda que la parte vendedora comunicó a la Agencia Inmobiliaria Forcadell S.L.U la voluntad de prorrogar la elevación a público del contrato a octubre de 2019 y la entrega de la finca a enero de 2020.

Ante esta situación, el Sr. Octavio señala haber comunicado tanto a la entidad bancaria como a la notaría y a la parte vendedora que quería proceder ya a la venta, ofreciéndosele como fecha en un principio el 16.10.2019 y posteriormente el 22.10.2019.

Llegado el 22.10.2019 se señala que en ese mismo instante se le comunicó que la firma sería el día 25.10.2022 para poder cumplir con las exigencias de la Ley de Crédito Inmobiliario.

No obstante lo anterior, se continúa detallando en la demanda que la parte vendedora, se negó a firmar tanto si se hacía el 22.10.2019 como el 25.10.2019, alegando que el contrato estaba resuelto al no haberse elevado a público con anterioridad al día 24.05.2019. y que querían seguir vendiendo la vivienda, pero a mayor precio.

Ante esta realidad y el incumplimiento que se considera existe por parte de los demandados (Dª Noemi y D. Nazario), se solicita se les condene a pagar a la parte compradora (D. Octavio) el duplo de la cantidad entregada como arras penitenciales, es decir, a 26.400 €, así como los intereses moratorios que correspondan y condena en costas.

Dª Noemi contestó a la demanda oponiéndose a las pretensiones del demandante, señalando que el importe en concepto de arras fue recibido por la Inmobiliaria Forcadell, y esta a su vez, realizó un ingreso a la cuenta de la Sra. Noemi por importe de 9.684,52 €, en fecha 5.03.2019.

En cuanto al contrato que firmaron las partes, se señala en la contestación que no era un contrato de compraventa privado, sino un contrato de arras que contempla la posibilidad de renunciar a la compra o a la venta del inmueble y fija la penalización para la parte que incumpla o renuncie a formalizar el correspondiente contrato de compraventa, contemplando la posibilidad de desistir lícitamente de la compraventa, supuesto éste en el que el comprador perderá la cantidad entregada como señal.

En cuanto la fecha límite para el otorgamiento de la escritura, se estima por esta codemandada que era el 24.05.2019 ya que la cláusula 7ª del contrato de arras no estipulaba a su juicio una prórroga de la fecha límite para elevar a público el contrato, pues lo que estipulaba a su juicio dicha cláusula, era que si llegada la fecha límite del 24.05.2019, el comprador no hubiera comprado como consecuencia de la regularización de la sentencia de divorcio que le afectaba, este les abonaría a los vendedores además de las arras, una cantidad de 2000 €, pagaderos durante los meses de junio a septiembre, en concepto de perjuicios acarreados a la vendedora.

En concreto se destaca en la contestación que si la intención de las partes hubiera sido ampliar el plazo de otorgamiento de la escritura hasta el 30.09.2019, esta hubiera sido la fecha límite que se hubiere fijado en el contrato para otorgar la escritura pública, y no la de 24.05.2019 que es lo que el mismo indica.

Pero incluso en el caso de que se pudiese entender que la fecha límite era el 30.09.2019, se destaca en esta contestación a la demanda que tal fecha también fue incumplida por el comprador, no habiéndose acordado ninguna prórroga adicional hasta el mes de octubre de 2019.

Esta contestación asimismo valora lo ocurrido el 22.10.2019 en que fue citada a la notaría la Sra. Noemi para formalizar la escritura de compraventa, habiéndosele incluso indicado a la misma que aportara las llaves de la vivienda para realizar la entrega.

No obstante lo anterior se indica que no se otorgó la escritura por la cuestión referente al régimen de transparencia material del préstamo hipotecario que iba a suscribir el comprador, algo que entiende constataba a juicio de esta codemandada la voluntad de no comprar por parte del actor pues tampoco el 25.10.2019 (que es la fecha que se proponía para la firma) se hubiere podido ello llevar a cabo conforme al régimen previsto en la Ley 5/2019. lo que demuestra a juicio de esta codemandada que el comprador no cumplía los requisitos para comprar y no tenía la intención de ello.

Quien sí se señala tenía la voluntad de vender se destaca que era Dª Noemi quien en esta contestación a la demanda expone que abandonó el piso en abril de 2019 para entregarlo a la parte compradora y tras ver que no iba a comprarlo el demandante, en octubre de 2019 regresó al piso, por no poder asumir los gastos de la hipoteca del piso que debía vender y los del piso donde residía.

Es por lo expuesto que entiende que la parte compradora ha incumplido el contrato, pues llegada la fecha de vencimiento y habiendo comparecido ambas partes en la notaria, el comprador manifestó no tener el dinero para comprar y que necesitaba más tiempo.

Es por ello que estima que ha existido un incumplimiento por parte de D. Octavio que a su juicio motiva que la demanda se deba ver desestimada.

D. Nazario en su contestación a la demanda se opone asimismo a las pretensiones del demandante, señalando que no es cierto que las partes suscribieran un contrato de compraventa, sino que lo que se suscribió el 4.03.2019 fue un contrato de arras, elaborado por la inmobiliaria Forcadell, inmobiliaria que gestionaba la venta de la citada vivienda, siendo el contrato de arras tipo que facilitan las inmobiliarias cuando tienen un cliente interesado en una compraventa.

En cuanto a la fecha de otorgamiento de la escritura, se indica en esta contestación que era el 24.05.2019 no regulando el contrato ningún supuesto de prórroga tras la citada fecha y para el supuesto de no poder formalizarse la compraventa en el periodo pactado.

En concreto se señala en esta contestación a la demanda que la cláusula 7ª del contrato de arras a que se refiere el actor, no estipulaba una prórroga de la fecha límite para elevar a público el contrato de compraventa, sino una penalización a cargo del comprador, el Sr. Octavio, para el supuesto que, alcanzada la fecha límite establecida para la formalización de la compraventa, 24.05.2019, la misma no se hubiera podido formalizar, como consecuencia de una circunstancia personal del Sr. Octavio, concretamente la falta de regularización de su sentencia de divorcio. En dicho supuesto, se precisa en la contestación, el Sr. Octavio, además de las arras, debía abonar la cantidad de 2.000 €, mediante pagos mensuales de 500 €, que debía hacer efectivos durante los meses de junio a septiembre, en concepto de perjuicios acarreados a la parte vendedora.

Si la intención de las partes hubiera sido ampliar el plazo fijado para la formalización de la compraventa hasta el 30.09.2019, se considera en esta contestación a la demanda que dicho plazo se hubiera plasmado en la cláusula 2ª, donde consta establecido como fecha límite para la formalización de la compraventa el día 24.05.2019.

Pero incluso en caso de entender que la fecha era el 30.09.2019, se destaca en esta contestación a la demanda que alcanzada dicha fecha, el citado contrato de compraventa tampoco se formalizó.

Se niega en esta contestación que los vendedores desearen aplazar el otorgamiento de la escritura, máxime cuando entienden que el Sr. Octavio no contaba con el dinero necesario para llevar a cabo la adquisición del inmueble, ni en el mes de mayo de 2.019, ni en el mes de septiembre como tampoco en el mes de octubre de 2019.

En cuanto a lo acaecido el día 22.10.2019, se señala por este codemandado que ambos vendedores acudieron a la firma, destacando no entender como en tal momento al comprador aún le pudiere quedar pendiente algún tipo de requisito o formalidad, con todo el periodo de tiempo con el cual el mismo había contado desde que se sobrepasó la fecha límite estipulada en el contrato de arras. Además, se indica que en tal caso carecía de sentido la citación a los vendedores en la notaria que ante la situación generada levantaron la correspondiente acta de manifestaciones.

Es por ello que en esta contestación se consideran acreditados los siguientes hechos:

- Ambas partes suscribieron un contrato de arras en fecha 4.03.2019.

- La fecha límite fijada en el contrato de arras para la elevación a público de la escritura de compraventa era el 24.05.2.019.

- No se suscribió por las partes ningún anexo a dicho contrato de arras.

- En fecha 22.10.2019 los Sres. Nazario y Noemi acudieron a la Notaría de Dª Ana Diez Arranz, tras ser citados mediante burofax por el Sr. Octavio para formalizar la escritura de compraventa.

- En fecha 22.10.2019 el Sr. Octavio no puede formalizar la escritura de compraventa de la vivienda titularidad del Sr. Nazario y la Sra. Noemi.

Es por todo lo expuesto que en esta contestación se concluye que, ante el incumplimiento que se estima concurre en la parte compradora, se solicita se proceda a la desestimación de la demanda presentada.

La sentencia es estimatoria de la demanda en la que se analiza con todo detalle la prueba practicada y el régimen jurídico aplicable.

En lo que es la naturaleza jurídica del contrato formalizado entre las partes, llega a la conclusión (en base a su contenido) de ser un contrato privado de compraventa con un pacto acceso de arras penitenciales.

En lo referente a la fecha pactada para la elevación a público del contrato de compraventa, llega a la conclusión de ser el 30.09.2019 pues estima que en caso contrario carecería de sentido la cláusula 7ª pues para el caso de desistimiento ya se fijaban en el contrato unas arras penitenciales.

En cuanto a la prórroga a partir del mes de septiembre, indica la sentencia que, de las testificales de los agentes inmobiliarios, si se desprende que la Sra. Noemi interesó una prórroga para la formalización del contrato y además, tal y como ella reconoció, en octubre se fue a vivir a la vivienda. A ello se añade el que durante ese tiempo tampoco consta que los demandados le comunicaran al actor la resolución del contrato ni le requirieran para la elevación a público del contrato de compraventa.

Respecto de la cuestión relativa a quien fue la parte responsable de que no se formalizara finalmente la escritura de compraventa del inmueble, se señala en la sentencia que el día 22.10.2019 acudieron todas las partes a la notaría y una vez allí se comprobó que ese día no se podía formalizar la compraventa ya que lo que estaba previsto era formalizar el acta de trasparencia y el actor por error los había citado ese día. Es por ello que se precisa en la sentencia que se convocó a las partes para acudir a la notaría el día 25.10.2019 no haciéndolo en ese día los vendedores.

De lo que se acaba de exponer deriva la sentencia que el motivo por el que no se formalizó la escritura de compraventa el día 25.10.2019 es atribuible a los vendedores/demandados, ya que se señala que éstos pretendían modificar las condiciones pactadas y por ello no acudieron a la notaria el antes mencionado día 25.10.2019.

Por último y en lo referente a si los vendedores/demandados deben devolver las arras entregadas por el actor por duplicado, entiende que sí, al serles a ellos imputable la no suscripción de la escritura y sin que afecte a la obligación de devolución de 26.400 € el hecho de que ellos no recibieran la totalidad de las arras porque una parte se la quedara la inmobiliaria como pago de los honorarios, pues es un pacto ajeno al comprador.

Es por lo expuesto que en la sentencia se estima la demanda y que los demandados deben devolver a al actor las arras entregadas por importe de 13.200 € y duplicadas tal y como se pactó en el contrato.

Ambos demandados interponen recurso de apelación verificando un detallado análisis de la prueba practicada y llegando a las conclusiones ya expuestas por ellos en su contestación y conclusiones.

Así, Dª Noemi en su recurso de apelación destaca que las partes contratantes, lo que estaban firmando era un precontrato y no una compraventa, destacando que es una costumbre muy generalizada por las inmobiliarias (y así lo perciben los particulares), que cuando se acude a ellas (las inmobiliarias) y se interesa una persona por un inmueble, se formaliza este tipo de contrato de arras, para reservar el inmueble, pero nunca con la intención de llevar a cabo en ese momento el perfeccionamiento de la compraventa, pues en la mayoría de casos deben realizarse una serie de gestiones que permitan asegurar que el inmueble se podrá comprar en el futuro (financiación, la venta de su piso etc). En concreto se indica que lo que explican las inmobiliarias al suscribir este tipo de documentos es que se está reservando un piso, pero nunca comprándolo, de ahí que entienda la demandada/apelante que las arras están asegurando una compraventa futura, ya que ni los compradores habían comprado el piso, ni los vendedores lo habían vendido, simplemente habían realizado una promesa de venta.

También se manifiesta en el recurso la disconformidad en cuanto a la interpretación del pacto 7º del contrato, pues a su juicio la fecha del 30.09.2019 no corresponde a una prórroga del contrato, sino a una indemnización diferida por no cumplir con el contrato en el plazo establecido.

Ello motiva que a juicio de la apelante a fecha 22.10.2019 ya estaba extinguido el contrato, no necesitando la vendedora más tiempo para poder marchar de la vivienda, pues la misma se encontraba desalojada hasta octubre, cuando volvió a ocuparla la Sra. Noemi, al no realizar la compra el comprador

De igual forma se destaca en el recurso que no había obligación por parte de los vendedores de requerir de pago al comprador para resolver el contrato, ya que lo celebrado no era una compraventa sino una promesa de venta.

Es por ello que se considera que, ya sea en fecha 24.05.2019 o ya en fecha 30.09.2019, el contrato quedó resuelto por una causa atribuible al comprador, lo que fundamenta que al amparo de lo previsto en el art 621-8.2 CCCat los compradores puedan quedarse con el monto de las arras entregadas, lo que motiva que a su juicio se deba revocar la sentencia y desestimar la demanda presentada.

D. Nazario fundamenta su recurso de apelación en términos muy semejantes a los del interpuesto por Dª Noemi, destacando en primer lugar que el contrato suscrito por ambas partes era un contrato de arras, no habiendo llegado a formalizarse nunca entre las partes el correspondiente contrato de compraventa, única y exclusivamente por responsabilidad del Sr. Octavio.

En cuanto a la fecha límite de otorgamiento de la escritura pública, se destaca en este recurso que la cláusula 2ª del contrato establece la del 24.05.2019, no regulando ningún supuesto de prórroga a la citada fecha para el caso de no poder formalizarse la misma en el periodo pactado.

Respecto de la cláusula 7ª, se precisa en este recurso de apelación que la misma regula una penalización a cargo del comprador (el Sr. Octavio), para el supuesto en que, alcanzada la fecha límite establecida para la formalización de la compraventa (24.05.2019), la misma no se hubiera podido formalizar, como consecuencia de una circunstancia personal del Sr. Octavio, concretamente la falta de regularización de su sentencia de divorcio. En dicho supuesto, es cuando el Sr. Octavio, además de las arras, debía abonar la cantidad de 2.000 € en concepto de perjuicios acarreados a la parte vendedora, mediante pagos mensuales de 500 €, que debía abonar durante los meses de junio a septiembre. En esta cláusula se destaca que nada se indica en cuanto a una prórroga de la fecha establecida para la formalización de la compraventa, sino que se habla de una compensación por perjuicios ocasionados a una de las partes, concretamente la vendedora.

En lo referente a prórrogas adicionales para el otorgamiento de la escritura, se precisa en este recurso de apelación que no se suscribió ningún anexo o prórroga, sino que el apelante Sr. Nazario destaca que ni tan siquiera tenía conocimiento de la citada petición de ampliación de plazo y mucho menos la había aceptado.

Por último, y en lo referente a quien fuere el que incumplió el contrato, se indica que el 22.10.2019 el Sr. Octavio no acudió a formalizar la escritura de compraventa, sino que acudió para realizar una gestión previa a la misma para la cual no precisaba la asistencia de los Sres. Nazario y Noemi quienes, ello no obstante si habían acudido a la notaría no siendo por ello responsabilidad de ellos que no pudiera formalizarse el citado contrato (otorgaron un acta exponiendo la situación y la resolución del contrato).

Es por ello que se considera que en fecha 25.10.2019 el contrato de arras se encontraba resuelto por incumplimiento del Sr. Octavio, no estando, por tanto, obligados el Sr. Nazario y la Sra. Noemi a acudir a la notaría en la citada fecha ni por ello a devolver las arras por duplicado por derivarse toda la problemática planteada de un incumplimiento del comprador.

D. Octavio en su escrito de impugnación a los recursos de apelación presentados expone su disconformidad con lo que en ellos se indica y la corrección de los razonamientos y valoración de la prueba que hace la sentencia.

A tal efecto (y con exposición de la prueba fundamento de sus conclusiones), entiende que lo suscrito fue a su juicio una verdadera compraventa perfeccionada el 4.03.2019, estando solo pendiente su consumación.

En cuanto a la fecha fijada para la elevación a público del contrato, entiende que era el 30.09.2019 hasta el punto de constar que en el mes de agosto se había acudido por el comprador a la vivienda objeto de compraventa a tomar medidas.

También se indica que los vendedores solicitaron una prórroga del otorgamiento de la escritura a octubre de 2019 y de la entrega de la vivienda a enero de 2020, siendo además debido a la parte vendedora el que no se pudiere otorgar la escritura el día finalmente establecido del 25.10.2019, lo que motiva que a su juicio tengan que devolver las arras en su momento entregadas que es lo que indica la sentencia apelada que se interesa sea confirmada.

Tras esta exposición se procede al análisis de las cuestiones que se plantean en el recurso de apelación siguiendo un esquema semejante al que se ha empleado por la sentencia y las partes en aras al logro de una mayor claridad expositiva, distinguiendo entre:

- Naturaleza del contrato suscrito entre las partes y arras

- Fecha límite para el otorgamiento de la escritura

- Responsabilidad por el no otorgamiento de la escritura y efectos de ello derivados.

SEGUNDO.-Resolución del recurso de apelación: Naturaleza del contrato y arras

La primera cuestión que se debate en este caso es la referente a cuál fuere la naturaleza del contrato suscrito entre las partes el 4.03.2019, pues la sentencia lo califica como contrato de compraventa con arras penitenciales (algo con lo que está conforme el demandante/parte apelada), mientras que los demandados/apelantes difieren de esta valoración entendiendo que se trata de un precontrato.

Dados los términos del recurso y de cara a su resolución, se estima necesario hacer referencia a la distinción existente entre tratos preliminares, precontrato y contrato de compraventa a fin de determinar que condición tiene la realidad existente en la presente causa.

A tal efecto la SAP, Madrid, Sec 12ª del 30 de septiembre de 2021 indica:

'La doctrina científica, al tratar las diferentes etapas de formación del contrato, ha distinguido, de tiempo atrás, entre lo que constituyen meros tratos preparatorios o preliminares (simples conversaciones personales o por intermediarios o representantes, redacción de minutas o proyectos cruzados, ofertas y contraofertas, estudios de perspectivas), en los que las partes no demuestran de forma patente su intención de obligarse recíprocamente, si bien sí hacen ver la posibilidad de contratar en el futuro, en lo que doctrinalmente se conoce como formación progresiva del contrato -tratos preliminares de los que las partes no quedan obligadas, salvo que se aprecie una evidente mala fe, que daría lugar a responsabilidad extracontractual por culpa in contrahendo-; De aquellos otros pactos en los que las partes asumen directa y formalmente la perfección de un futuro contrato, figura jurídica constitutiva del precontrato, que requiere que en el mismo se determinen todos los elementos esenciales del contrato futuro, y que, contrariamente a los meros tratos preliminares, sí que crea un vínculo obligatorio entre las partes'.

En cuanto al precontrato, la STS 23.12.2021 detalla la jurisprudencia existente en relación al mismo al señalar:

'3.3. En la sentencia 60/2008, de 30 de enero , resumimos nuestra doctrina jurisprudencial sobre la materia, que se condensa en las siguientes pautas:

(i) el precontrato es el proyecto de contrato en el sentido de que las partes, por el momento, no quieren o no pueden celebrar los contratos definitivos y se comprometen a hacer efectiva su conclusión en tiempo futuro ( sentencia de 4 de julio de 1991 );

(ii) contiene ya los elementos del contrato definitivo, cuya perfección las partes aplazan ( sentencia de 3 de junio de 1994 );

(iii) es ya un contrato completo, que contiene sus líneas básicas y todos los requisitos, 'teniendo las partes la obligación de colaborar para establecer el contrato definitivo' ( sentencia de 23 de diciembre de 1995 );

(iv) 'la relación jurídica obligacional nace en el precontrato y en un momento posterior se pone en vigor el contrato preparado' ( sentencia de 11 de mayo de 1999 );

(v) es esencial que 'no necesita actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio'; así lo declaró la sentencia de 11 de abril de 2000 en un caso de precontrato unilateral, 'bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el cedente, sin necesidad de más actos' ( sentencias de 23 de diciembre de 1991 y 17 de marzo de 1993 y reiteran las de 16 de octubre de 1997 y 15 de diciembre de 1997 ).

3.4. Como afirmó la sentencia 788/2005, de 13 de octubre , 'el llamado precontrato, contrato preliminar o preparatorio, o 'pactum de contrahendo' [en ese caso bilateral de compraventa] tiene por objeto constituir un contrato y exige como nota característica que en él se halle prefigurada una relación jurídica con sus elementos básicos y todos los requisitos que las partes deben desarrollar y desenvolver en un momento posterior ( SSTS 23 diciembre de 1995 ; 16 de julio 2003 , entre otras), cuya efectividad o puesta en vigor se deja a voluntad de ambas partes contratantes'.

Por tanto, el precontrato supone 'el final de los tratos preliminares y no una fase de ellos ( sentencia de 3 de junio de 1988 y 788/2005, de 13 de octubre '.

A diferencia de los tratos preliminares, sólo el precontrato tiene eficacia obligacional, detallando al efecto la SAP, Madrid, Sec 12ª del 30 de septiembre de 2021:

'La Jurisprudencia también distingue entre los tratos preliminares, por un lado, y el precontrato o el contrato perfeccionado por la confluencia de la oferta y la aceptación, por otro. Los tratos preliminares, ya adopten forma verbal o forma escrita, carecen de eficacia obligacional. El precontrato, en esta dinámica, no constituye una fase de los tratos preliminares, sino su final ( SsTS de 11 Abr. 1992 , 10 Jun. 1996 y 3 Jun. 1998 ). Las declaraciones de intenciones no plasman una voluntad negocial perfeccionadora de un contrato; no implican la existencia de una relación contractual ya abierta con reserva a las partes de la facultad de exigir su puesta en vigor. El consentimiento tiene que ser libre y ha de ser emitido conscientemente, aflorando a la realidad fáctica mediante actos concluyentes, expresos o tácitos, manifestándose tras deliberada decisión. La mera oferta de contrato, sin más, carece de eficacia vinculante, si no se ve específicamente aceptada por la contraparte ( Art. 1262 del CC , TS S de 8 de julio de 1987 ). No pueden ser objeto de coerción jurídica las obligaciones que puedan derivar del compromiso, pues no existe una relación jurídica conformada con sus elementos esenciales, que requiere actos de voluntad claros e inequívocos'.

Por su parte, y en cuanto a la diferencia entre el precontrato y el contrato de compraventa (ambos generadores de obligaciones para quienes los suscriben (a diferencia de los tratos preliminares), cabe hacer referencia a la STS 11.10.2000 en la que se indica:

'Por lo que se refiere al primer tema del recurso, entendemos correcta la doctrina jurisprudencial aplicada por el Juzgador de instancia al distinguir, en el supuesto de autos, entre el contrato de compraventa y el precontrato o pacto de contrahendo, a pesar de tratarse de una promesa bilateral de venta y de la aparente asimilación que hace el precepto del párrafo 1º del art. 1451 del Código civil , entre uno y otro negocio jurídico cuando hay acuerdo respecto del precio y la cosa vendida, y ello, teniendo en cuenta la jurisprudencia sentada a partir de la interesante sentencia de 15 de marzo de 1945 , que admite la posibilidad de la existencia independiente de uno y otro, siempre que quede patente la voluntad de las partes; diferencia entre uno y otro contrato que se pone de manifiesto al atender como dice la sentencia citada 'al contenido de las obligaciones que respectivamente engendran en términos que si uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella en dinero o signo que le represente, la figura jurídica que surge es la de una compraventa, a tenor de lo dispuesto en el art. 1451 del citado Código ; mientras que si las partes aun estando de acuerdo sobre los elementos esenciales del contrato se obligan a la prestación de un futuro consentimiento encaminado a celebrar una compraventa posterior, parece un contrato preparatorio o precontrato, cuyos efectos no cabe identificar con los antes indicados, que la perfección de la compraventa produce', doctrina esta que se ha mantenido por esta Sala, aunque con algunas infidelidades, como se pone de manifiesto en la sentencia de 23 de marzo de 1963 , en la que se hace constar la discordancia de la sentencia de 1-7-50'.

En este caso, el debate se centra en torno a si lo suscrito por las partes era una compraventa o un precontrato de compraventa (ambas figuras generadoras de obligaciones para las partes a diferencia de los tratos preliminares), siendo por ello lo determinante para que se pueda entender que ya existe un contrato el que en él conste la obligación de entregar una parte a la otra una cosa determinada y el otro a pagar por ella en dinero o signo que le represente, no siendo necesaria la prestación de ningún futuro consentimiento.

En este caso la operación viene referida a una compraventa cuyo concepto se contiene en el art 621-1 CCCat (introducido por la Ley 3/2017, de 15 de febrero y aplicable a los contratos concluidos a partir de la entrada en vigor de la misma que tuvo lugar el 1.01.2018 con lo que dado que el objeto de las actuaciones es de 4.03.2019 sus previsiones son plenamente aplicables). Según el mismo:

'La compraventa es el contrato por el que el vendedor se obliga a entregar un bien conforme al contrato y a transmitir su titularidad, ya sea del derecho de propiedad o de los otros derechos patrimoniales, según su naturaleza, y el comprador se obliga a pagar un precio en dinero y a recibir el bien'.

En el supuesto objeto de las presentes actuaciones, el documento suscrito el 4.03.2019 se titula 'contrato de arras' y en él se indica (y a los efectos de tratar de determinar el objeto del contrato) que:

'|.- Que Noemi y Nazario son propietarios de la finca situada en c/ DIRECCION000, NUM000 NUM001 de Gavà-Barcelona ...

II.- Que la propiedad está interesado (a) en su venta y D/ª Octavio en su compra, por lo cual ambas partes, de mutuo acuerdo, convienen otorgar este contrato de compraventa con entrega de ARRAS PENITENCIALES y se avienen a llevarlo a cabo con sujeción a las siguiente:

CLÁUSULAS

PRIMERA. - D/ª Octavio, en adelante comprador, satisface en este acto a la propiedad, en adelante vendedor, la cantidad de TRECE MIL DOSCIENTOS EUROS (13.200€), mediante (transferencia bancaria), que la recibe como prueba de la intención de consumar el contrato de compraventa en concepto de ARRAS PENITENCIALES de conformidad con el artículo 621.8 del. libro VI del Código Civil de Cataluña por la compra de la finca descrita en la parte expositiva de este contrato.

SEGUNDA. -El precio de la venta es de CIENTO TRENTA Y DOS MIL EUROS (132.000 €) que se hará efectivo en el momento de la firma de la escritura pública de compraventa, que tendrá que otorgarse antes del día 24/05/2019 ante Notario de Barcelona a designar por la parte compradora, del cual deberá deducirse la cantidad entregada en este acto en concepto de arras.

Si el comprador o el vendedor no compareciesen el día señalado para la formalización de la escritura pública, el presente contrato quedará resuelto perdiendo la cantidad entregada en concepto de arras, si fue el comprador y aviniéndose a devolverlas duplicadas si fue el vendedor....

TERCERA. - La venta se efectuará libre de todo tipo de cargas y gravámenes y de cualquier tipo de ocupantes o arrendatarios, estando al corriente de pago de todos los impuestos, arbitrios municipales, cuotas ordinarias y extraordinarias de comunidad y gastos comunitarios. La entrega de la posesión, de conformidad con el artículo 621.9 del libro VI Código Civil de Cataluña, tendrá lugar en el momento de otorgamiento de la escritura pública de venta'.

Del tenor de este documento cabe señalar que el mismo dados los términos en los que está redactado puede suscitar dudas, pues se habla de contrato de arras en el título, si bien luego se alude a ser un contrato de compraventa con entrega de arras penitenciales aunque mas adelante se habla de la venta como algo futuro ('... la venta se efectuará ...').

En todo caso, bien fuere calificable como precontrato, bien como contrato de compraventa (si bien parece que ante las obligaciones ulteriores de escriturar, la denominación empleada y el hecho de haberse suscrito en la inmobiliaria encajaría mas en lo primero que en lo segundo), lo que cabe destacar como esencial es que existía para ambas partes la antes mencionada obligación de escriturar la compraventa y abonar el precio el comprador, operando en caso de que ello no se verificare la previsión contenida en el art 621-8.2 CCCat respecto de las arras pues se pactó expresamente que eran penitenciales y se detallaron además los efectos que ello comportaba. Tal precepto establece:

'Artículo 621-8. Arras.

... 2. Las arras penitenciales deben pactarse expresamente. Si el comprador desiste del contrato, las pierde, salvo que el desistimiento esté justificado de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 621-49. Si quien desiste es el vendedor, debe devolverlas dobladas...'.

TERCERO.-Resolución del recurso de apelación: Fecha límite de otorgamiento de escritura, incumplimiento y efectos.

La segunda de las cuestiones que se plantean en este supuesto (y es objeto del recurso de apelación), es la referente a la fecha fijada como límite para el otorgamiento de la escritura que la sentencia fija en el 30.09.2019 (con una ampliación posterior al mes de octubre de 2019), algo con lo que los apelantes no están conformes pues consideran que tal fecha era el 24.05.2019, señalando con carácter subsidiario que de entenderse que era el 30.09.2019, en ningún caso se pactó ninguna prórroga mas allá de esta fecha.

En cuanto a esta cuestión, el contrato de 4.03.2019 dispone en su cláusula 2ª:

'SEGUNDA. -El precio de la venta es de CIENTO TRENTA Y DOS MIL EUROS (132.000 €) que se hará efectivo en el momento de la firma de la escritura pública de compraventa, que tendrá que otorgarse antes del día 24/05/2019 ante Notario de Barcelona a designar por la parte compradora, del cual deberá deducirse la cantidad entregada en este acto en concepto de arras. Si el comprador o el vendedor no compareciesen el día señalado para la formalización de la escritura pública, el presente contrato quedará resuelto perdiendo la cantidad entregada en concepto de arras, si fue el comprador y aviniéndose a devolverlas duplicadas si fue el vendedor.

La parte compradora declara conocer y aceptar el estado actual del inmueble y lo adquiere como cuerpo cierto.

La parte compradora manifiesta expresamente que la compraventa no queda sujeta a la obtención de financiación de su parte por parte de una entidad de crédito, de manera que, de conformidad con el artículo 621. 49 del libro del Código Civil de Cataluña, la parte vendedora no deberá devolver la cantidad entregada en este acto en concepto de arras penitenciales, si fuese el caso que la necesitase y no la obtuviese o que la entidad de crédito no aceptase su subrogación en el crédito hipotecario que grava actualmente el inmueble, asumiendo en consecuencia el riego por falta de financiación, así como también de todos los gastos que de ello deriven'.

De esta cláusula parece por ello derivarse que la fecha límite de otorgamiento de la escritura de compraventa era el 24.05.2019.

No obstante lo anterior (y ello es lo que suscita las dudas interpretativas), la cláusula 7ª del contrato establece que:

'SEPTIMA: Ambas partes acuerdan que en el caso que la parte compradora no tenga regularizado su sentencia de divorcio en la fecha estipulada para la firma de escritura pública, la parte compradora pagara a la parte vendedora la cantidad de QUINIENTOS EUROS AL MES (500 € AL MES) en compensación de los perjuicios acarreados a la parte vendedora, como máximo hasta el día 30/09/2019. Entre los días 25 y 27 de los meses de junio, julio, agosto y septiembre, se realizara el pago de la compensación mediante trasferencia bancaria en la cuenta de la hipoteca de la parte vendedora, o en su defecto la parte proporcional del mes'.

Los términos de esta cláusula pueden plantear problemas interpretativos ya que en ella se fija una fecha distinta al 24.05.2019 (el 30.09.2019), si bien a la misma se alude no como fecha final de otorgamiento de la escritura, sino como última fecha de abono de perjuicios acarreados a la parte vendedora por el no otorgamiento de la escritura hasta el 24.05.2019 por los problemas de la sentencia de divorcio del comprador.

Ante esta realidad, debe procederse al análisis de lo planteado desde la perspectiva de la interpretación contractual regulada en los arts. 1.281 ss. CC respecto de la que las STS 6.03.2020 y 21.12.2021 indican:

'... la sentencia 13/2016, de 1 de febrero , que cita las anteriores sentencias 294/2012, de 18 de mayo , 27/2015, de 29 de enero :

'El principio rector de la labor de interpretación del contrato es la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes. Esta búsqueda de la intención común de las partes se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas, de ahí que la interpretación sistemática ( art. 1285 CC ) constituya un presupuesto lógico-jurídico de esta labor de interpretación.

'No obstante, el sentido literal, como criterio hermenéutico, es el presupuesto inicial, en cuanto que constituye el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocial proyectado en el contrato.

'Cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención de los contratantes, la interpretación literal no sólo es el punto de partida sino también el de llegada del fenómeno interpretativo, e impide que, con el pretexto de la labor interpretativa, se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. A ello responde la regla de interpretación contenida en el párrafo primero del art. 1281 CC ('si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas').

'Pero, en otro caso, la interpretación literal también contribuye a mostrar que el contrato por su falta de claridad, por la existencia de contradicciones o vacíos, o por la propia conducta de los contratantes, contiene disposiciones interpretables, de suerte que la labor de interpretación debe seguir su curso, con los criterios hermenéuticos a su alcance ( arts. 1282 - 1289 CC ), para poder dotar a aquellas disposiciones de un sentido'

De lo que se acaba de exponer cabe derivar que si la interpretación contribuye a mostrar que el contrato por su falta de claridad, por la existencia de contradicciones o vacíos, o por la propia conducta de los contratantes, contiene disposiciones interpretables, la labor de interpretación debe continuar mas allá de la literal y con los criterios hermenéuticos contenidos en los arts. 1282 a 1289 CC, para poder dotar a aquellas disposiciones de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual.

En este sentido las STS 19.05.2015 y 20.02.2014 insisten en la necesidad de una interpretación integral del contrato, evitando tomar en consideración expresiones aisladas del mismo, descontextualizadas del conjunto, lo que se conoce como el canon de la totalidad consagrado en el art 1285 CC y que ha de completarse con las demás reglas interpretativas de los arts. 1281 ss. CC, como la de conservación del contrato contenida en el art 1284 CC, que tradicionalmente se considera de aplicación subsidiaria y sólo cuando sea posible la atribución de distintos sentidos; o la proscripción de que la interpretación conduzca a resultados contrarios a la intención de las partes hasta comprender cosas distintas o cosas diferentes de aquellas sobre las que los interesados se propusieron contratar ( art 1283 CC), pues en todo caso debe primarse como objetivo de la interpretación la fijación de la voluntad de las partes.

En este caso, si bien es cierto que el contrato fijaba como fecha límite para el otorgamiento de la escritura el 24.05.2019, ello no obstante en él cabe entender que se fija un plazo adicional hasta el 30.09.2019 al preverse que el comprador abonaría 500 € al mes a los vendedores por los perjuicios que ese periodo adicional les generase, ya que de ser la fecha de otorgamiento el 24.05.2019 carecería de sentido prever tal abono pues en ese momento ya estaría resuelta la relación entre las partes (en el acto de la vista señaló D. Nazario que la hipoteca que gravaba a la vivienda tenía una cuota aproximada de 460 €, siendo la finalidad de esta previsión según indicó la testigo Dª Azucena administrativa de Fincas Forcadell, el que no les generase a los vendedores perjuicio económico el que el plazo de otorgamiento de la escritura se alargase).

Tal abono adicional de los 500 €/mes consta fue atendido por el Sr Octavio al haberse aportado con la demanda los ingresos correspodientes.

Dadas sus características y el contexto en que se suscribió (y como ya se ha anticipado), este pacto sólo cabe entender lógico que se acordase partiendo de la existencia de un acuerdo paralelo de prórroga del plazo máximo de otorgamiento de la escritura hasta el 30.09.2019 (así lo puso de manifiesto en el acto de la vista la testigo administrativa de Fincas Forcadell Dª Azucena), pues de ser el plazo final el 24.05.2019 y no haberse otorgado la escritura en tal fecha, carecería de sentido la previsión de los pagos mensuales adicionales a los vendedores de 500 € por parte del llamado a ser comprador pues todo vínculo entre ellos se habría extinguido en tal fecha.

En cuanto a si hubo un acuerdo de prórroga mas allá del 30.09.2019, el documento en que se fijaba como fecha límite el 15.10.2019 (con entrega de la finca hasta el 15.01.2020) no consta fuere firmado, habiendo negado tal circunstancia los dos demandados en la prueba de interrogatorio de parte practicada, si bien si se señaló como existente por la administrativa de Fincas Forcadell (Dª Azucena que indicó había acuerdo entre ambas partes en tal prórroga a la que se había llegado a petición de la Sra. Noemi que indicó necesitar el piso unos meses más, algo que asimismo señaló el testigo D. Sergio).

No obstante lo anterior, tampoco esta fecha del 15.10.2019 consta que se viere atendida pues consta que se requirió a los vendedores para el otorgamiento de la escritura de compraventa, primero para el 16.10.2019 (carta enviada por la letrada de D. Octavio y enviada el 2.10.2019) y posteriormente para el día 22.10.2019 (en este caso por medio de un correo electrónico enviado desde Fincas Forcadell), señalándose con toda claridad todo aquello que se debía aportar por los vendedores y que no es sino lo inherente y necesario para una escritura de compraventa (se destaca en especial como no puede ser de otro modo el referido a las llaves del inmueble).

Pese a la realidad anterior de ser la última fecha propuesta (22.10.2019) posterior a la fijada como límite entre las partes, la misma consta fue aceptada por ambas partes, pues acudieron a la notaría con tal intención, si bien no se pudo otorgar la escritura de compraventa.

En cuanto a la causa de no poderse otorgar la escritura de compraventa el 22.10.2019, indica el demandante Sr Octavio que fue debida a la necesidad de dar cumplimiento a las exigencias de la Ley 5/2019, levantándose a instancia suya un acta de manifestaciones en este sentido (número de protocolo 320). En tal acta asimismo se refleja que se hizo saber a la parte vendedora que debido a tales exigencias legales se debía retrasar el otorgamiento de la escritura al 25.10.2019, lo que se indica por el Sr. Octavio que no fue aceptado por los compradores.

En paralelo ese mismo día 22.10.2019 y en la misma notaría (número de protocolo 321) procedieron los compradores a otorgar otra acta de manifestaciones en la que se exponía todo el proceso (con su opinión referente a que la fecha límite de otorgamiento de la escritura era el 24.05.2019) y el incumplimiento que entendían atribuible al Sr. Octavio.

Partiendo de esta realidad, y ante las diferentes versiones de las partes, ya se ha señalado que no existe prueba objetiva de la que quepa derivar la aceptación por los vendedores de un plazo de otorgamiento de la escritura que se ampliare a todo el mes de octubre de 2019 (el documento elaborado al efecto no consta suscrito), si bien si consta como dato objetivado que el 22.10.2019 se acudió por los vendedores a la notaría a otorgar la escritura de compraventa (y con intención de así hacerlo pues caso contrario carecería de fundamento su comparecencia) y si ello no se hizo consta reconocido por el Sr Octavio que fue por una causa ajena a ellos, pues en su acta de manifestaciones alude a derivar tal imposibilidad de las exigencias derivadas de la Ley 5/2019.

Tal norma (Ley 5/2019, de 15 de marzo Ley de los contratos de crédito inmobiliario en vigor desde el 16.06.2019), establece todo un régimen de protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir.

Entre las previsiones que contiene, se encuentra la del art 10 que establece la obligación de poner a disposición del prestatario la información necesaria sobre sus necesidades, situación financiera y preferencias (mediante la Ficha Europea de Información Normalizada - FEIN) con suficiente antelación, que nunca puede ser inferior a diez días naturales, respecto del momento en que el prestatario quede vinculado por cualquier contrato u oferta de préstamo. La comprobación del cumplimento de tales requisitos corresponde al notario.

En este caso, obra en autos el acta de transparencia material de la Ley 5/2019 fechada el 22.10.2019 en la que se integra el FEIN fechado el 1.10.2019 referido a la operación de préstamo de D. Octavio.

Respecto de esta financiación que necesitaba el comprador, lo primero que cabe señalar es que en principio no estaba previsto que el mismo acudiere a la misma, pues en el contrato de 4.03.2019 se indica que: 'La parte compradora manifiesta expresamente que la compraventa no queda sujeta a la obtención de financiación de su parte por parte de una entidad de crédito'.

Pero junto a esta previsión del contrato de no ser necesario el recurso a la financiación (que contrasta con la situación producida y señalada por el Sr. Octavio en su acta de manifestaciones de 22.10.2019), cabe indicar que, si como por su parte se manifiesta, la fijación de un plazo adicional para el otorgamiento de la escritura que se extendiere durante todo el mes de octubre de 2019 fue iniciativa de la parte vendedora, ello cabe entender que en pura lógica entrañaba que él estaría en plenas condiciones de otorgar la escritura hasta el 30.09.2019 y de forma que todas las gestiones inherentes al recurso a la financiación (respecto de las que en el contrato de 4.03.2019 se dijo expresamente que no era necesaria) las tendría listas para el 30.09.2019 pues señala que la fijación de una fecha más allá de este día fue iniciativa de los vendedores.

No obstante lo anterior (y por las propias manifestaciones del Sr Octavio), consta que el mismo no se encontraba en disposición de cumplir lo que le incumbía ni el 30.09.2019, como tampoco el 22.10.2019 por la necesidad de recurrir a financiación y las exigencias normativas de ello derivadas.

En cuanto al día 25.10.2019, consta que acudió solo el comprador a la notaría efectuando un acta de manifestaciones a la que se adjuntó el borrador de escritura de compraventa que se integró en el acta en la que ello no obstante no consta nada en cuanto a la financiación que pudiere haber obtenido y que hubiere motivado el que no se pudiere haber otorgado la escritura el 22.10.2019, si bien en relación a esta financiación ya se ha indicado que obra en autos el acta de transparencia de 22.10.2019 con el FEIN de 1.10.2019, habiendo testificado sobre ello Dª Laura - trabajadora de le entidad bancaria con la que trabaja el Sr Octavio- quien señaló que al Sr. Octavio se le había concedido financiación para la compraventa objeto de estas actuaciones y que luego se cambió para la vivienda que acabó adquiriendo.

Dado que por lo que se acaba de exponer no consta acreditada de forma objetiva la aceptación por la parte vendedora de un plazo adicional (la carga de la prueba de ello incumbe al demandante al ser un hecho constitutivo de la demanda y conforme a las normas que en materia de carga de la prueba derivan del art 217 LEC), no cabe sino entender que el incumplimiento del contrato de 4.03.2019 fue debido al comprador que no se encontraba en disposición de llevar a cabo la compraventa antes del 30.09.2019.

Ello lleva a derivar que la no comparecencia de los vendedores en la notaría el 25.10.2019 estaba justificada incluso si ello pudiere derivar de haber interesado un aumento de precio como dijo el testigo D. Sergio, ya que se trataría de un proceso de negociación de la compraventa distinto al que ya había terminado por no haberse otorgado la escritura hasta el 30.09.2019, lo que implica que como el propio contrato establece reflejando el contenido del art 621-49 CCCat se pierdan por el comprador las arras en su momento entregadas.

Ello supone que los recursos de apelación se deban ver estimados, de forma que la sentencia en su momento dictada debe verse revocada, desestimando la demanda presentada y con imposición de las costas al demandante con fundamento en el art 394 LEC ante la operativa del principio del vencimiento y entender que el presente caso, si bien pudiere implicar dudas interpretativas del contrato suscrito, las mismas no se extienden a lo que eran las obligaciones de las partes, tampoco estimando que existen dudas de hecho, dada la actuación del Sr. Octavio en el proceso de escrituración y el motivo que impidió que se pudiere otorgar la escritura de compraventa que se ha concluido derivaba de su obrar.

CUARTO.-Por imperativo del art.398 LEC, al verse estimados totalmente los presentes recursos de apelación no procede la condena en las costas del mismo a ninguno de los litigantes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Con estimación de los recursos de apelacióninterpuestos por el Procurador D. Antonio Para Martínez, en nombre y representación de Dª Noemi y por el Procurador D. Álex Martínez Batlle, en nombre y representación de D. Nazario contra la sentencia dictada en fecha 23.03.2021 por el/la Magistrado/a-Juez/a del Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 7 de Gavà en los autos de procedimiento ordinario nº 212/2020, debemos REVOVAR Y REVOCAMOS dicha resolución y en su virtud se desestima la demandapresentada por la Procuradora Dª Encarnación Pérez Nofuentes en representación de D. Octavio contra Dª Noemi y D. Nazario imponiendo al demandante el pago de las costas generadas en instancia.

En cuanto a las costas del presente recurso no procede su condena a ninguna de las partes.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que se observen los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Devuélvase a la parte apelante el depósito constituido para recurrir en apelación.

Notifíquese la presente sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Los Magistrados :

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :

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