Sentencia Civil Nº 388/2010, Audiencia Provincial de Girona, Sección 2, Rec 335/2010 de 17 de Noviembre de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GIRONA

SECCIÓN SEGUNDA

Rollo de apelación civil: nº 335/2010

Proviene: JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 2 LA BISBAL D'EMPORDÀ

Procedimiento: nº 540/2008

Clase: Procedimiento ordinario

SENTENCIA 388/2010

Ilmos. Sres:

PRESIDENTE

D. José Isidro Rey Huidobro

MAGISTRADOS

D. Joaquim Fernández Font

D. Jaume Masfarré Coll

Girona, a 17 de noviembre de dos mil diez.

En esta segunda instancia ha comparecido como parte apelante OBRES I CONSTRUCCIONS JOAN FUSTE S.L., representada por la Procuradora Dña.

CARME PEIX ESPIGOL y defendida por el Letrado D. JOAN LLEAL TULSA.

Ha sido parte apelada D. Fidel , representado por la Procuradora Dña. ESTHER SIRVENT CARBONELL y defendido por el letrado D. JOSEP PERICAY PIJAUME.

Antecedentes

PRIMERO.- El presente proceso se inició mediante la demanda presentada en nombre de OBRES I CONSTRUCCIONS JOAN FUSTE S.L. contra D. Fidel .

SEGUNDO.- La sentencia que puso fin a la primera instancia dice en su parte dispositiva:

"FALLO

SE DESESTIMA íntegramente la demanda interpuesta por la entidad Obras y Construcciones Joann Fusté, representada por el Procurador D. Miquel Jornet Bes, y ABSUELVO a D. Fidel de la pretensión condenatoria ejercitada contra la misma, con expresa imposición de costas a la parte actora.".

TERCERO.- En aplicación de las normas de reparto vigentes en esta Audiencia Provincial, aprobadas por la Sala de Gobierno del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya, ha correspondido el conocimiento del presente recurso a la Sección Segunda de aquélla.

CUARTO.- En su tramitación se han observado las normas procesales aplicables a esta clase de recurso, habiendo efectuado las partes las alegaciones que pueden verse en los respectivos escritos presentados en esta segunda instancia, a los que se responde en los siguientes fundamentos jurídicos. Se señaló para la deliberación y votación del recurso el día 8 de noviembre de dos mil diez.

QUINTO.- Conforme a lo establecido en las indicadas normas de reparto, se designó ponente de este recurso al Ilmo. Sr. José Isidro Rey Huidobro , quien expresa en esta sentencia el criterio unánime de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la compradora demandante OBRES I CONSTRUCCIONS JOAN FUSTÉ, S.L., se interpone demanda contra el vendedor D. Fidel solicitando la declaración de validez y eficacia de la resolución del contrato de compraventa otorgado por las partes litigantes el 14 de agosto de 2007, decretada por la parte compradora a causa del incumplimiento de la parte vendedora; y pide en segundo lugar la condena a estar y pasar por dicha declaración y a pagar a la parte demandante la cantidad de 120.000 euros, más los intereses legales y costas por estar previsto así en la cláusula "SISENA" del contrato para el caso de que la parte vendedora, que se compromete a facilitar todos los documentos necesarios para que las fincas queden inscritas a nombre de la parte compradora en el Registro de la Propiedad y a facilitar todos los permisos o licencias para poder edificar; previendo para el caso de que eso no se produjese, la aplicación de una sanción de un 20 % de lo entregado a cuenta y a devolver la cantidad entregada de 100.000 euros, con lo que se devolverían 120.000 euros.

La sentencia de 1ª Instancia desestima la demanda en base a una interpretación de las cláusulas contractuales, arts. 1281 y 1282 del C.C porque según estas la parte demandada no debía obtener los permisos, sino facilitar la obtención de los mismos; porque fue la compradora quien solicitó la licencia de obras y tramitó los requisitos administrativos ante el Ajuntament de Colomers, presentado el "Proyecto de Parcelación" de la finca, elaborado por la técnica contratada por ella, Dña. Pilar , el cual examinado por el técnico del Ajuntament, se observa que el proyecto cumple la normativa, pero advirtiendo de la insuficiencia del proyecto presentado, haciendo constar las deficiencias en siete "OBSERVACIONES" y notificado a la solicitante de la licencia "Obres i construccions Joan Fusté, S.L." el 19 de julio de 2007, fols. 205 y ss; hecho este que acredita que era el Sr. Luis Alberto el que se ocupaba de obtener estas licencias, por ser además el experto en el sector inmobiliario y en los trámites admnistrativos.

Por último se añade que la no entrega de la finca en la fecha de 31 de julio de 2007 no era causa de resolución del contrato, pues en la cláusula cuarta se prevén sanciones en caso de retraso en la puesta a disposición de la finca, evidenciando con ello que el requerimiento realizado por la parte demandante al demandado de 28 de diciembre de 2007, en el cual se dice que si no justifica la obtención de licencias y permisos en fecha 31 de diciembre se dará por resuelto el contrato, en realidad muestra el desinterés del comprador demandante por no seguir adelante con la compraventa perfeccionada. Destacando también el órgano "a quo" en su sentencia que el propio contrato da un plazo para la entrega pero no para la concesión de las licencias, sin que se haya requerido al demandado para realizar esa entrega.

SEGUNDO.- Muestra su disconformidad con lo resuelto en primera instancia la parte actora, efectuando una relación cronológica de hechos que no pueden ocultar que a partir de la firma del contrato de 17 de agosto de 2007, elaborado por Don. Luis Alberto , Administrador de la sociedad compradora, es dicho Administrador quien se ocupa de tramitar y gestionar ante el Ajuntament de Colomers los permisos y licencias para poder edificar, pues así se desprende de la documentación obrante en autos, donde consta el "Projecte d'Enderroc de Coberts" presentado por OBRES I CONSTRUCCIONS JOAN FUSTE, S.L. y elaborado por la técnico contratada por la mercantil, Pilar , suspendiéndose la licencia de "Enderroc" por acuerdo del Ple de l'Ajuntament el 13 de juliol de 2007 porque la documentación presentada no era correcta y falta técnico que se haga responsable de la obra.

Otro tanto ocurre con el "Projecte de parcel·lació", presentado también por el Sr. Luis Alberto para llevar a cabo el proyecto de parcelación de la finca, el cual fue elaborado también por la Técnico, Sra. Pilar , que dió lugar al acuerdo del Ple de l'Ajuntament de 28 de septiembre de 2007 decidiendo suspender la licencia de parcelación solicitada y requerir al interesado para que aporte el proyecto cumplimentando unos datos que faltan, ya que aunque el proyecto cumplía la normativa se hacían constar una serie de observaciones que no llegaron a presentarse

Por lo tanto es cierto que si bien la cláusula "SISENA" del contrato elaborado por el Sr. Luis Alberto se hizo constar que la parte vendedora se compromete a facilitar los permisos y licencias para poder edificar, lo cierto es que los actos posteriores llevados a cabo por la parte compradora vienen a demostrar que la intención de las partes era la de que fuese el Sr. Luis Alberto el que tramitara la documentación, cosa que efectivamente empezó a cumplir contratando al técnico pertinente y presentando los planos y documentos precisos para la obtención de las licencias oportunas.

En tal sentido, baste decir que conforme al art. 1282 del Código Civil en la interpretación de los contratos, aunque haya de partirse de las expresiones escritas, no pueden detenerse en el sentido riguroso o literal de las mismas cuando surjan dudas acerca de la voluntad de los contratantes, sino que ha de indagarse fundamentalmente en la intención de las partes y en el espíritu y finalidad del negocio, infiriéndose de las circunstancias concurrentes y de la total conducta de los interesados, tal y como viene entendiendo la Jurisprudencia del Tribunal Supremo en Sentencias 11 octubre 1989 , 16 julio 1992 , 8 julio 1993 , 26 julio 1995 entre otras muchas.

Por lo tanto la inferencia lógica que se desprende de los hechos es la de que era el comprador quien vino a asumir la obtención de los permisos o licencias para edificar, por la razón que fuese, que bien podría ser la de la experiencia del comprador como experto en el sector inmobiliario y de la construcción, en la gestión y tramitación de las licencias administrativas. Interpretándose la segunda parte de la cláusula que contempla la devolución de lo entregado a cuenta y la sanción de un 20 por ciento, para el caso de que la finca no cumpliere a la postre con las condiciones urbanísticas oportunas que impidieran la edificabilidad, cosa que como se verá no ha ocurrido.

Luego si es la parte compradora demandante la que se comprometió a obtener las licencias y estas no se obtuvieron porque no se subsanaron o completaron los datos suficientes de los proyectos elaborados por la técnica contratada por el Sr. Luis Alberto , que motivó su suspensión, no se puede imputar al vendedor demandante, agricultor de profesión y jubilado, el incumplimiento del operativo desplegado por el comprador al margen de la consignación contractual, pues a pesar de la apariencia que se quiere atribuir a los hechos no estamos ante un supuesto de incumplimiento de las exigencias urbanísticas de la finca vendida, para edificar en ella las viviendas previstas originalmente, sino ante una falta de diligencia o de interés de la parte compradora por subsanar la insuficiencia de la documentación presentada por ella, que cumplía la normativa, pero adolecía de una falta de datos que motivaron su suspensión. Circunstancia que intenta aprovechar la parte compradora demandante, para convertir esa actitud omisiva de ella misma, en un incumplimiento del vendedor, cuando no es así.

Al respecto es muy clarificadora la declaración del técnico del Ajuntament de Colomers en el acto de la vista, donde explicó que en el plano de parcelación presentado por el Sr. Luis Alberto y elaborado por su técnico no constaba la cota y la acotación de las parcelas resultantes, razón por la cual no quedaba justificado un frente de 40 metros lineales que requería conforme a las normas subsidiarias de planeamiento.

Cuando esto se pone en conocimiento del vendedor Sr. Fidel , convocan una reunión con el técnico municipal que informa de la insuficiencia planimétrica por falta de acreditación, no por incumplimiento de las condiciones urbanísticas. Y precisamente por ello el vendedor encarga la elaboración de un plano topográfico que es elaborado por el Sr. Basilio en el cual se revela que la finca vendida y los confines de la misma, cubrían con creces la superficie y frente requeridos urbanísticamente, presentándolo al Ajuntament quien certifica que efectivamente, según acredita el plano topográfico presentado, el terreno cumple la normativa, pero es preciso presentar el proyecto de parcelación por técnico competente debidamente visado, actividad de tramitación asumida por el comprador que debió complementar los insuficientes datos del proyecto por él presentado.

Ese plano topográfico que proporcionaba el dato subsanador para la gestión de la licencia que promovió y gestionó el Sr. Luis Alberto , le fue enviado a este el 28 de diciembre con el certificado de suficiencia, aunque este lo niegue o argumente disculpas como que no lo recibió porque la empresa está cerrada por Navidad.

TERCERO.- De lo expuesto se desprende que el comprador disponía de todo lo necesario para obtener la licencia de construcción en los términos previstos, habiendo cumplido el vendedor demandado con todos los requisitos que la voluntad de las partes expresada con los actos del comprador, le exigían para construir. No obstante, la intención del comprador era la de frustrar la operación contratada para lo cual requiere al vendedor a fin de que sea él quien justifique la obtención de la correspondiente licencia municipal antes del 31 de diciembre, -que el propio comprador se había comprometido a obtener y obrado claramente en tal sentido-, llegando incluso a notificar la resolución extrajudicial unilateral del contrato y reclamando el pago de 120.000 euros correspondientes a la devolución de los 100.000 euros pagados a cuenta del precio y otros 20.000 por sanción al no proporcionar las licencias.

Puesto que era el comprador el que debía gestionar las licencias dado que el vendedor le proporcionó todo lo necesario para obtenerlo antes del 31 de diciembre de 2007; no puede imputarse al vendedor el incumplimiento de la obligación de obtener las licencias para parcelar y edificar en el plazo para otorgar escritura pública, que es utilizado en la demanda como condición esencial del contrato.

Y conforme al art. 1124 del Código Civil , solo puede solicitar la resolución del contrato quien ha cumplido por su parte, cosa que en el presente caso no ocurre, siendo de destacar que tal y como manifestó el Sr. Fidel en el acto de la vista, mientras le eran enviados al mismo los requerimientos por parte del comprador, o por el abogado de este a su instancia, adviertiéndole de la obligación de la prestación de entrega de licencias y de la resolución contractual, el vendedor mantenía contactos con el Sr. Luis Alberto diciéndole este que no se preocupara que todo seguía adelante y que era cosa del abogado con el que no había podido hablar, circunstancias que motivaban la falta de respuesta a dichas misivas.

Esos contactos no son negados por el Sr. Luis Alberto que sin embargo los circunscribe a conversaciones sobre un nuevo precio de la finca en función de la edificabilidad de la misma, que como se ha dicho no variaba de la original prevista una vez presentado plano topográfico que complementaba los datos urbanísticos no completos del planeamiento, presentados por el Sr. Luis Alberto a través de la técnico por él contratado.

A partir de esos planos y certificación del Ajuntament de Colomers, que subsanaban la insuficiencia informada por el Ajuntament al Sr. Luis Alberto como titular y solicitante de la licencia, era a este a quien correspondía proceder al complemento de la solicitud de licencia que la insuficiencia del proyecto de planeamiento presentado por su técnico había generado la suspensión.

Al Sr. Luis Alberto que pedía la licencia fue al que se le suspendió y se notificó la suspensión y a él mismo correspondía la subsanación de datos que podía llevar a cabo con el plano topográfico y certificación proporcionadas por el vendedor al efecto. Y así hubiera ocurrido de no ser por un cambio en los intereses del comprador, al que no parece ajena la alteración de la coyuntura económica y financiera, en poner fin a la compraventa perfeccionada, invirtiendo a su conveniencia el cumplimiento de las obligaciones contractuales e imputando al vendedor el incumplimiento de una obligación que él mismo asumió, siendo exigible al citado vendedor el facilitar los documentos necesarios para la obtención de las licencias para edificar, cosa que cumplió, pero no los permisos en sí, cuyo trámite y gestión asumió el propio comprador como lo demostró con sus propios actos.

Consecuentemente, ha de rechazar este Tribunal los argumentos del recurso y suscribir el criterio de órgano "a quo" en cuanto al no incumplimiento por el demandado vendedor de la obligación de proporcionar las licencias y permisos para edificar, lo cual ya es suficiente para desestimar el recurso, pues los requerimientos y la resolución unilateral del contrato se basan en el incumplimiento de una obligación que no correspondía al vendedor a quien se le imputa, de manera que la resolución extrajudicial para quedar liberado el comprador de las obligaciones recíprocas que la parte demandada inadmite, ha de quedar sometida al examen y sanción de los tribunales, siendo al respecto interpretada restrictivamente la resolución del vínculo contractual en supuestos como el presente en que no se patentiza una voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento de lo convenido o un hecho obstativo que de modo definitivo lo impida -pues ya se ha dicho que el motivo de la suspensión de la licencia era perfectamente susceptible de subsanación o complento y el vendedor proporcionó todo lo necesario para ello antes del plazo para otorgar escritura pública-. Y la acción resolutoria exige un verdadero y propio incumplimiento, que como se ha dicho no se produjo por causa del demandado el cual en ningún caso fue responsable de la frustración del fin práctico del contrato, como pretende aparentar el comprador cuya postura no es digna de protección jurídica.

CUARTO.- Por último la interpretación que el órgano "a quo" hace de la cláusula Cuarta del contrato es acorde a la interpretación sistemática del contrato que proclama el art. 1285 del Código Civil , ya que ciertamente la entrega de la finca no tenía estipulada una fecha límite, sino que se preveía la posibilidad de que ello no fuera así, sin que ello diese lugar a la resolución del contrato, sino a una sanción pecuniaria, sin que la indeterminación del tiempo a que pueda extenderse la sanción comprometa la interpretación de esta cláusula, pues conforme al criterio jurisprudencial habrá de atenerse a un transcurso de tiempo que verosímilmente se hubiese querido señalar, atendida la naturaleza de la obligación y las circunstancias concurrentes, lo que es igualmente interpretable respecto del hecho de que el contrato no fija un plazo para el cumplimiento de la obligación de la obtención de licencias, sin que la circunstancia de que el vendedor demandado proporcionase el plano topográfico subsanador de la insuficiencia de la documentación aportada por el comprador ante el Ajuntament para obtener la correspondiente licencia, antes incluso de la fecha estipulada para otorgar escritura pública, pueda olvidarse a la hora de valorar las respectivas conductas de los contratantes y su sujeción a la buena fe contractual por parte del vendedor, el cual nunca incumplió sus obligaciones; y su falta de respuesta expresa al requerimiento para justificación de la obtención de la licencia municipal y a la resolución extrajudicial unilateral hasta dos meses y medio después de recibidas tiene su explicación en las conversaciones mantenidas entre tanto con el comprador Sr. Luis Alberto , en orden al desarrollo final del contrato y a la obtención de asesoramiento jurídico ante las pretensiones de este.

Por todo lo expuesto debe ser desestimado el recurso y confirmada la sentencia apelada, al no considerarse ajustada a Derecho la resolución unilateral y extrajudicial del contrato, por no apreciarse incumplimiento en la parte vendedora.

QUINTO.- El rechazo de la apelación conlleva la imposición a la parte apelante de las costas de esta segunda instancia, conforme al art. 398.1 de la LEC .

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación:

Fallo

Que desestimamos el recurso de apelación formulado por la Procuradora Dña. CARME PEIX ESPIGOL, en nombre y representación de OBRES I CONSTRUCCIONS JOAN FUSTE S.L., contra la Sentencia de 18 de enero de 2010 del Juzgado de 1ª Instancia núm. 2 de La Bisbal d'Empordà , dictada en los autos de procedimiento ordinario nº 540/2008, de los que el presente rollo dimana, y confirmamos dicha resolución con imposición a la parte apelante de las costas de esta segunda instancia.

Contra la presente sentencia no cabe recurso extraordinario alguno, ya que se ha tramitado el procedimiento no en razón de la materia sino de la cuantía litigiosa, que no excede de 150.000 euros.

Notifíquese esta sentencia a las partes y déjese testimonio de ella en el presente Rollo y en las actuaciones originales, que se devolverán al Juzgado de Primera Instancia del que proceden.

Así lo ha decidido la Sala, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados ya indicados, quienes, a continuación, firman.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. José Isidro Rey Huidobro, estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de la fecha, de todo lo que, certifico.