Sentencia Civil Nº 388/2013, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 1, Rec 532/2012 de 25 de Julio de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

MURCIA

SENTENCIA: 00388/2013

SENTENCIA Nº 388/13

ILMOS SRES

D. Andrés Pacheco Guevara

Presidente

Dª. María Pilar Alonso Saura

D. Fernando Lopez del Amo González

Magistrados

En la Ciudad de Murcia a veinticinco de julio de dos mil trece.

La Sección Primera de la Audiencia Provincial, integrada por los Magistrados expresados, ha conocido en grado de apelación las actuaciones de orden civil, Rollo nº 532/12, dimanante del procedimiento ordinario tramitado en el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Molina de Segura y seguido entre D. Marino como demandante y D. Jose Luis como demandado, ello en virtud del recurso de apelación promovido por la parte demandada, dirigida en esta alzada por el Letrado Sr. Germán Escudero, mientras que la apelada lo ha sido por el también Letrado Sr. Cano Carbonell, y siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. Andrés Pacheco Guevara, que expresa la convicción de este Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- En los autos principales de que el presente rollo dimana, el Juzgado de Primera Instancia con fecha 29/7/11 dictó sentencia , cuyo fallo es del tenor siguiente: 'Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador D. Juan Jose Conesa Cantero en nombre y representación de Dª. Marino debo: 1º declarar resuelto el contrato de compraventa celebrado entre ambas partes el día 21 de Febrero de 2007 por incumplimiento del comprador , 2º que la cantidad de 30.000 € entregados en su día por el demandado se consideran arras penitenciales y se tienen por perdidas a favor del actor, 3º y se condena al demandado a dejar libre la vivienda en el caso de que no lo hubiere verificado, y todo ello sin imposición de costas'.

SEGUNDO.- Contra la citada resolución y en legal forma se preparó e interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la parte antes citada, siendo admitido en ambos efectos, lo que originó, tras la tramitación oportuna, la remisión de los autos originales a esta Sala, señalándose, tras los traslados pertinentes, para deliberación del recurso el día de hoy, quedando los autos pendientes de resolución.

TERCERO.- En la tramitación de ambas instancias se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Solicitaba con su demanda la parte actora la resolución del contrato de compraventa suscrito con el demandado, la retención en concepto de arras penitenciarias de la cantidad en su día recibida de dicho demandado, la indemnización por éste de los daños y perjuicios ocasionados, que se cifran en 12.886,18 euros, el desalojo de la vivienda, intereses legales y costas, mientras que la sentencia de instancia, a la que se aquieta, declara la resolución contractual por incumplimiento del comprador, así como el derecho de la vendedora a retener los 30.000 euros del mismo recibidos en su día y el desalojo de la vivienda objeto de aquel pacto, sin acoger el resto de las referidas pretensiones, todo ello sin imposición de las costas al propio demandado.

La demanda reconvencional instaba la resolución del contrato por incumplimiento de la parte vendedora, la devolución de los citados 30.000 euros, más sus intereses legales y la imposición de las costas a tal vendedora.

Tal reconvención es íntegramente desestimada, con imposición de las costas al demandado inicial.

Mediante su apelación, la parte perdedora insiste en sus pretensiones de reconvención y solicita la desestimación de la demanda en su contra formulada.

Anclaba jurídicamente la Sra. Marino su impetración en los arts. 1091 , 1255 , 1256 , 1258 , 1124 , 1100 , 1101 y 1108 del CC , preceptos sustantivos reguladores de los derechos que estimaba le asistían en todas y cada una de sus sucesivas pretensiones.

Por el contrario, el demandado y reconviniente se apoyaba en los arts. 1100, 1101 y 1108 de aquel texto legal.

Son hechos suficientemente acreditados en lo actuado 1º) que se suscribió en documento privado el contrato de compraventa en fecha 21/2/07, con fijación de una suma en concepto de arras penitenciarias, suma recibida por la vendedora, y con fijación de un periodo de siete meses como máximo para escriturar la vivienda, de la que ese día tomó posesión el comprador, 2º) que la vendedora asumió la obligación de descalificar de VPO dicha vivienda, lo que se llevó a cabo en 10/9/08, 3º) que ante la negativa del comprador a escriturar, se celebró acto de conciliación entre las partes, sin avenencia, en 6/3/09, 4º) que el comprador ofreció a la vendedora la suma de 10.000 euros para resolver de común acuerdo el contrato y 5º) que en 13/9/07 fue requerida mediante burofax la vendedora, negándose el comprador a escriturar sin haberse resuelto aún el tema de la descalificación y otorgando la vendedora acta de manifestaciones ante Notario en 23/10/08 al seguir el comprador en su actitud rebelde a la confección del instrumento público.

Tales datos fácticos son los que llevan a la juez a quo a la acogida, aun parcial, de la demanda inicial, rechazando las pretensiones que estima no probadas conforme a la valoración auspiciada por el art. 217 de la LEC .

Y es esa apreciación de las pruebas y sus consecuencias, para el demandado desfavorables, la que llevan a éste a recurrir la sentencia de Molina de Segura ante esta Audiencia Provincial.

Procede, pues, confrontar sus argumentos de alzada, reiteración de los esgrimidos al contestar a la demanda y reconvenir, con los alojados por la juez a quo en su resolución.

SEGUNDO.-Destaca la parte apelante en el inicio de su escrito que la finca se transmitió libre de cargas y gravámenes y que debía estar descalificada por la vendedora, a su cargo, antes del otorgamiento de escritura, ésta a llevar a cabo lo más tarde a los siete meses de la fecha del contrato.

Manifiesta igualmente que tal descalificación no se solicitó hasta el día 3/8/07, siendo concedida en 21/9/08, de ahí que esa parte se negase a escriturar en fecha 21/9/07, teniendo el comprador un plazo perentorio para la adquisición de la vivienda, de ahí que se enviase el fax en 13/9/07, mediante el que se requería la presencia de la vendedora en la Notaría en 21/9/07, y de ahí por fin que en la conciliación manifestase -el propio comprador- su intención de resolver la venta.

También se aduce que ante el ofrecimiento de la vendedora de escriturar sin descalificar, éste le impuso la carga de admitir el descuento del precio de aquella operación, algo que no fue aceptado por ella.

Tras revisar críticamente las declaraciones, supuestamente parciales, del testigo Sr. Eugenio , niega rotundamente que la dilación del proceso para descalificar la finca obedeciera a su voluntad, remarcando que era obligación de la vendedora y que ésta inició tal proceso muy tarde, lo que le impidió cumplir con el plazo de escrituración pactado.

La sentencia recoge en el primero de sus fundamentos de Derecho la opinión de la actora en el sentido de que el demandado dejó de estar interesado en la adquisición de la vivienda y rehusó los intentos de comunicarle la fecha de la firma de la escritura, y por ello se interpuso demanda de conciliación en 31/10/09, con el resultado ya indicado.

Después de plasmar el juego de los arts. 1124 y 1504 del propio CC , en dicha resolución se alcanza inferencia sobre el incumplimiento del comprador demandado, focalizando tal actitud en que cuando en 21/9/07 la demandante le ofreció la posibilidad de paralizar el plazo de entrega de la vivienda pactado, exhibiéndole la solicitud de la tan citada descalificación de VPO, aquél se negó, indicando ante el fedatario que se reservaba el derecho a ejercitar las acciones legales que a su derecho conviniesen.

En esa fecha (21/9/07) ciertamente expiraba el plazo de siete meses de constancia en el contrato, mas debe analizarse si la situación reflejada en esa acta notarial es determinante de un incumplimiento y si ello ocurre, de qué lado parte tal actitud.

El carácter esencial o no del plazo para entregar la vivienda es el que lleva a calificar como incumplidora a la parte vendedora ante un retraso manifiesto en dar satisfacción a la compradora según lo pactado, de ahí que el TS haya establecido en S., entre otras muchas, de 4/6/07 que el mero retraso no es suficiente para la resolución, salvo en supuestos de especial relevancia del tiempo o del cumplimiento tempestivo de la prestación, de manera que la situación de retraso no debe acarrear necesariamente la resolución, cuyo carácter de remedio excepcional, frente al principio de conservación del negocio, ha de ponerse de relieve.

En el supuesto analizado, teniendo en cuenta que el comprador posee la vivienda desde el día que se suscribió el pacto traslativo de dominio, sobra entender que no puede calificarse de esencial aquel plazo, debiéndose escrutar al margen de tal circunstancia la voluntad de las partes respecto del agotamiento del cruce de voluntades en su día alcanzado.

Y es en esa prospección en la que perece la tesis del demandado, pues la propia cronología de los acontecimientos evidencia que si el contrato no se escrituró fue por su mera voluntad, pues finalmente fue recamado para ello y rehusó su presencia, lo que se desprende de su posición en el acto de conciliación y en este pleito, en el que llega a reconvenir para instar la resolución, aun basándola en la supuesta conducta incumplidora de contrario protagonizada.

La traba que tanto se invoca quedó resuelta en septiembre de 2008, es decir, un año después de expirado el plazo para escriturar, pero, debe insistirse, el comprador siguió habitando la casa todo ese tiempo, lo que permite dar por acreditada su voluntad incumplidora, precisamente la que él atribuye a la vendedora al demandarla de reconvención.

Ante tales realidades pierde trascendencia alguna la polémica surgida en autos acerca de qué parte provocó o sugirió la tardanza en los trámites de descalificación, o sobre quién ofreció o rechazó 10.000 euros por su paralización, pues lo importante es que la vivienda finalmente pudo entregarse en un tiempo prudencial, dadas las vicisitudes narradas, y que el comprador incumplió su obligación de escriturar y, por ende, de perfeccionar el contrato de compraventa en su día alcanzado.

TERCERO.-En el propio contrato privado se alude al art. 1454 del CC como rector del juego del apartado 1 de la cláusula 2ª, expresándose allí literalmente que su dedución del precio de la vivienda dependería del cumplimiento de la parte que entregaba la señal, por ello la necesidad de admitir igualmente, como se hace en la instancia, la retención por la parte actora inicial de los 30.000 euros en su día recibidos del Sr. Jose Luis .

Se destaca allí en letras mayúsculas la naturaleza penitenciaria de esas arras, lo cual obvia de la necesidad de interpretar esas estipulaciones restrictivamente, como requería el TS en Ss. de 14/5/93 y 19/10/93, ello al constar su carácter de modo claro y expreso ( Ss.TS de 6/2/92 y 31/12/98 ).

Debe confirmarse, por todo, la estimación parcial de la demanda decidida en el Juzgado, sin que pueda sostenerse la presencia de una apreciación probatoria errónea por quien ha fallado este procedimiento en la instancia.

CUARTO.-Obviamente, la confirmación de la estimación de la demanda consecuencia la ratificación, también, de la inacogida de la reconvención, pues no puede admitirse la existencia de un incumplimiento contractual por parte de la vendedora, que en todo momento se sujetó a la realización de sus obligaciones conforme le exige el genérico art. 1091 del CC , sin que el retraso tan comentado en la posibilidad de escriturar deba acarrear para esa parte la calificación de contraviniente al pacto alcanzado con el demandante reconvencional y sin que, también conforme a lo preceptuado por el art. 1101 del CC , deba derivar de su actitud consecuencia indemnizatoria alguna para la contraparte, incluida lógicamente la devolución de las arras penitenciarias que se le reclama.

Por todo, ha de confirmarse en su integridad la resolución impugnada, con paralela y consecuente desestimación del presente recurso apelatorio.

QUINTO.-El pronunciamiento sobre costas de la presente alzada se corresponde con lo exigido por el genérico art. 398 de la LEC .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación promovido por la Procuradora de los Tribunales Sra. Cantero Nicolás, en nombre y representación de D. Jose Luis , frente a la sentencia de fecha 29/7/11 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Molina de Segura , en autos de procedimiento ordinario tramitados con el nº 1.461/09, del que dimana el rollo nº 532/12, confirmamosdicha resolución, con imposición de las costas de la presente alzada a la parte apelante.

Así por ésta, nuestra sentencia, contra la que caben los recursos previstos en la LEC de 2000, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.