Sentencia CIVIL Nº 388/2017, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 103/2016 de 30 de Junio de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL
DE
BARCELONA
SECCION Decimotercera
ROLLO Nº 103/2016 3ª
PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 93/2013
JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 3 VILANOVA I LA GELTRÚ
S E N T E N C I A N ú m. 388/17
Ilmos. Sres.
D. JOAN CREMADES MORANT
Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE
D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL
Dª. M. PILAR LEDESMA IBAÑEZ
En la ciudad de Barcelona, a treinta de junio de dos mil diecisiete .
VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los
presentes autos de Procedimiento ordinario, número 93/2013 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 3
VIlanova i la Geltrú, a instancia de D/Dª. Elisenda y Rodrigo contra D/Dª. Juan Francisco y Rocío , los
cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto Rodrigo y Elisenda , y
por Rocío y Juan Francisco via impugnación, contra la Sentencia dictada en los mismos el día 21 de octubre
de 2015 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Estimo parcialmente la demanda interpuesta por D. Rodrigo y Elisenda , representados por la Procuradora Dª Teresa Mansilla contra Dª Rocío y Juan Francisco , y en consecuencia, condeno a estos últimos a abonar a los primeros, la cantidad de 4.220'49 euros que se incrementarán, con el interés legal vigente a la fecha de su devengo, desde el 6 de febrero de 2013 hasta su abono o consignación, y con los intereses de mora procesal previstos en el art. 576 de la LEC , en los términos establecidos en el fundamento juridico séptimo de esta resolución. Sin pronunciamiento en costas procesales.'

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial .



TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 22 de febrero de 2017 .



CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE.

Fundamentos

PRIMERO.- Planteamiento del debate.

Con la demanda inicial los actores, Elisenda y Rodrigo , copropietarios de una vivienda unifamiliar, se dirigen contra Juan Francisco y Rocío , arrendatarios de la misma, una vez resuelto el contrato de arrendamiento suscrito en 4.6.2009, en reclamación de la suma de 22.697'37€, más intereses legales y costas.

La suma reclamada responde a los siguientes conceptos: (a) Indemnización por los desperfectos existentes en la finca en el momento de la recuperación de la posesión imputables a los arrendatarios al ser consecuencia del mal uso y la falta de mantenimiento al que venían legal y contractualmente obligados. Si bien la reparación de los daños ocasionados ha sido pericialmente valorada en 69.418'53€, los actores cuantifican la indemnización procedente en la suma de 18.476'88€, cantidad total en la que se ha visto reducida la renta pactada con los nuevos arrendatarios por los dos años de duración contractual convenida, puesto que la renta pactada ha sido sustancialmente rebajada al haberse hecho cargo éstos de la reparación de los desperfectos ocasionados por los demandados, causa de la rebaja que se recoge expresamente en el nuevo contrato. (b) Importe de los suministros -agua y electricidad- pendientes de pago correspondientes al período de ocupación de la vivienda por los demandados, cuyas facturas importan la cantidad total de 4.420'49€.

Los demandados, tras manifestar que los actores hacen un relato de hechos sesgado y en el que se omiten deliberadamente elementos de interés, tergiversando la realidad, se oponen a dicha pretensión alegando, en esencia: (a) que los defectos que presenta la vivienda no son imputables a los arrendatarios ni a una falta de mantenimiento exigible a los mismos, sino que derivan de defectos en la construcción (mal diseño o incorrecta elección de materiales), de humedades por capilaridad y de una falta de mantenimiento ya existente en el momento de la recepción de la posesión; (b) que los arrendatarios han cumplido todas sus obligaciones contractuales, tanto en lo que se refiere a pago de la renta, cumplimiento del plazo y entrega de la posesión, habiendo efectuado numerosas intervenciones para la conservación, mantenimiento y reparación de la finca. (c) que la indemnización reclamada, que se concreta lucro cesante que concreta en una rebaja de la renta pactada con los nuevos inquilinos, es improcedente al no concurrir los requisitos de la acción, ni hay incumplimiento de los arrendatarios ni hay daño ni se acredita el nexo causal. (d) si bien no se discute el importe pendiente en concepto de suministros, invoca a este respecto la compensación - art. 408 LEC - de la fianza prestada en su día y no reintegrada por la propiedad, que ascendía a 5.600€. Por todo ello los demandados interesan la íntegra desestimación de la demanda.

A la invocación de compensación, los actores oponen que la fianza fue retenida por la propiedad, siendo aplicada a la penalización pactada por el incumplimiento del preaviso establecido para el supuesto de desistimiento. Se desestima la pretensión indemnizatoria al considerar que no queda acreditado el perjuicio; asimismo, reconocida la deuda por suministros pendientes, no se estima la compensación de la fianza prestada en su día invocada por los demandados, al considerar que los arrendatarios incumplieron la obligación de preaviso contractualmente establecida, siendo la fianza aplicable a la penalización convenida para este supuesto.

La sentencia de primera instancia estima parcialmente la demanda y condena a los demandados al pago de la suma de 4.220'49€, más intereses de demora.

Frente a dicha resolución se alza la parte actora por medio del presente recurso y la impugna respecto de la desestimación de la indemnización solicitada, alegando A su vez, al oponerse a la apelación, la parte demandada impugna la sentencia en tanto desestima la compensación de la fianza por ella opuesta.

Así pues, en definitiva, el debate en esta segunda instancia queda fijado en los mismos términos que en la primera y se dispone para su resolución del mismo material probatorio.



SEGUNDO.- Apelación de Elisenda y Rodrigo .

Denuncian en primer término los apelantes que la sentencia puede haber incurrido en una incongruencia omisiva, al no haber determinado ni valorado los daños imputables a los arrendatarios.

En primer lugar procede recordar que, de acuerdo con una jurisprudencia constante y reiterada, la congruencia se mide por la correlación entre lo pedido y lo acordado; por otra parte es preciso distinguir entre aquellos supuestos en los que la omisión jurisdiccional se refiere a las alegaciones aportadas por las partes en defensa de sus pretensiones y éstas últimas en sí mismas consideradas, pues si con respecto a las primeras puede no ser necesaria una respuesta explícita y pormenorizada a todas ellas -y además, la eventual lesión del derecho fundamental deberá enfocarse desde el prisma del derecho a la motivación de toda resolución judicial-, respecto a las segundas la exigencia de respuesta congruente se muestra con todo rigor, sin más posible excepción que la apreciación de que exista una tácita desestimación de la pretensión sobre la que se denuncia la omisión de respuesta explícita (también últimamente SSTC 91/95 , 56 y 85/96 , 26/97 7 16/98 ). En definitiva, como indica la STS de 18.3.2010 , ' El deber de congruencia, como dice reiterada jurisprudencia de esta Sala, consiste en la exigencia derivada de la necesaria conformidad que ha de existir entre la sentencia y las pretensiones que constituyen el objeto del proceso, y existe allí donde la relación entre estos dos términos, fallo y pretensiones procesales, no está sustancialmente alterada, entendiéndose por pretensiones procesales las deducidas en los suplicos de los escritos fundamentales rectores del proceso, y no en los razonamientos o argumentaciones que se hagan en los mismos'.

Así las cosas, no cabe tachar de incongruente la sentencia, en tanto resuelve la pretensión deducida relativa a la reclamación de una indemnización por los perjuicios sufridos como consecuencia del incumplimiento contractual de los demandados (desperfectos causados en la finca arrendada imputables a los arrendatarios). Para determinar la procedencia de esta indemnización por incumplimiento contractual es preciso que concurran los presupuestos para su existencia, esto es, la existencia de un daño imputable a los arrendatarios (imputación que ha de hacerse teniendo en consideración el régimen legal aplicable al contrato de arrendamiento) y la causación de un correlativo perjuicio al arrendador indemnizable. Excluido, razonadamente, por la juzgadora la concurrencia de este último elemento, lo que comporta la desestimación de la pretensión, resulta innecesario entrar en el examen de la concurrencia del resto de presupuestos.

En lo que se refiere a la impugnación relativa al fondo del asunto, el tribunal, tras una nueva valoración de cuanto se ha aportado y practicado en autos, comparte la conclusión alcanzada por la juzgadora a quo, al considerar que no ha quedado acreditado el perjuicio causado a la propiedad imputable a los arrendatarios, y ello por cuanto: Los demandantes, admitiendo no haber procedido a la reparación de los desperfectos existentes en la vivienda, alegan como perjuicio sufrido, cuya indemnización solicitan, la rebaja en la renta pactada en el nuevo contrato de arriendo concluido sobre la misma, reducción que, según se recogió de manera expresa en el propio contrato suscrito en 25.10.2011 (cláusula 4ª), se debe a la obligación que asume el arrendatario de proceder a la reparación del inmueble; obligación que se pacta de un modo genérico y sin que se especifiquen (a pesar de la trascendencia económica del pacto) los términos de la misma (reparaciones a realizar y calidad o valoración de las mismas).

En cuanto a los desperfectos existentes en la vivienda, no pueden acogerse, a los efectos de determinar la responsabilidad de los arrendatarios, todos los contenidos Por otra parte, de la declaración testifical del Sr. Justiniano , nuevo arrendatario, en el acto del juicio, se infiere que las obras que se contemplaron para acordar la reducción de la renta no se limitaban a la reparación de daños o desperfectos imputables al anterior arrendatario, sino también a subsanar los meros deterioros ocasionados por el normal uso y el paso del tiempo (pintura de diversas dependencias) o incluso a la introducción de mejoras (p.e.poner alarmas) Por último, no podemos obviar que el perjuicio que determina la responsabilidad del arrendatario se define a partir de un acuerdo entre el arrendador y un tercero en el que ninguna intervención ni conocimiento ha tenido el arrendatario y en el que han podido influir otras circunstancias ajenas a la anterior relación contractual (circunstancias del mercado, celeridad en la concreción de un nuevo arrendamiento, pago por anticipado de hasta dos anualidades de renta....) En definitiva, no ha quedado suficientemente probado el real perjuicio ocasionado a los demandados imputable a los arrendatarios ni los elementos para su valoración, debiendo los actores pechar con las consecuencias de tal insuficiencia probatoria ( art. 217.2 LEC ).

Por todo cuanto antecede, la impugnación decae.



TERCERO.- Impugnación de Juan Francisco y Rocío .

Al oponerse al recurso, los demandados impugnan el pronunciamiento por el que se desestima la alegación de compensación de la fianza que por vía de excepción ( art. 408 LEC ) opusieron.

Incontrovertida la constitución de la fianza por importe de 5.600€ y su falta de devolución, el debate se ciñe a la cuestión de si es correcta la aplicación de dicha fianza a la penalización pactada por falta de preaviso.

En primer término invocan los impugnantes un motivo procesal: que la demandada ha añadido extemporáneamente una alegación y una pretensión nueva que no se contemplaba en la demanda, como es el incumplimiento del preaviso pactado en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento y la procedencia de la correlativa penalización. El motivo no puede ser acogido.

El incumplimiento del preaviso y la reclamación de la penalización, no formaban parte de las pretensiones de la demanda ni se configuraban como hechos constitutivos de las mismas; la necesidad de su alegación se pone de manifiesto ante la invocación de la excepción de compensación, por lo que esta se introduce, conforme a lo dispuesto en el art. 408.1 LEC , en la contestación para oponerse a ésta.

A este respecto es oportuno traer a colación la STS de 13.6.2013 que razona: 'El legislador con la LEC 2000 ha introducido una novedosa redacción en el tratamiento procesal de las excepciones de compensación y nulidad absoluta, para impedir que su alegación vía excepción pudiera provocar indefensión en el actor, que, hasta ahora, carecía de trámite y fija plazo para contestar por escrito a dicha defensa argüida al contestar a la demanda.

Por ello, la doctrina suele hablar de excepciones reconvencionales y la propia exposición de Motivos de la LEC establece que son criterios que la inspiran 'por un lado, la necesidad de seguridad jurídica, y, por otro, la escasa justificación de someter a los mismos justiciables a diferentes procesos y de provocar la correspondiente actividad de los órganos jurisdiccionales, cuando la cuestión o asunto litigioso razonablemente pueden zanjarse en uno solo' . Añade, además, que 'la Ley evita la indebida dualidad de controversias sobre nulidad de los negocios jurídicos -una, por vía de excepción; otra, por vía de demanda o acción-' y 'trata diferencialmente la alegación de compensación ' (Antecedente VIII).

La excepción de compensación, introduce un hecho nuevo que debe ser objeto de pronunciamiento autónomo con fuerza de cosa juzgada.

Con anterioridad a la Nueva LEC, la jurisprudencia era rigurosa en materia de compensación, impidiendo su planteamiento como excepción, cuando de compensación judicial se trataba, pues en ésta todo quedaba por determinar, por lo que exigía su formulación como reconvención para preservar la defensa del demandante.

Pese a ello hubo sentencias de esta Sala de 12 de abril , 31 de mayo de 1985 y 16 de noviembre de 1993 , que permitían el planteamiento como excepción, cuando las bases quedaran determinadas de forma clara.

Sin embargo, en la Nueva LEC se puede plantear la existencia de 'crédito compensable', sin discriminar entre compensación legal o judicial, postura razonable, pues el actor podrá oponerse por los trámites de la contestación a la reconvención, gozando la resolución recaída de los efectos de la cosa juzgada ( art. 222.2 LEC ).

En suma, la excepción de compensación goza de un tratamiento procesal autónomo, pues pese a su 'nomen' de excepción goza de naturaleza sustantiva, sirviendo de cauce para introducir acciones y hechos nuevos, por lo que tiene sustanciación procesal como si de reconvención se tratase, por lo que carece de sentido exigir, como en la sentencia recurrida que se formule reconvención expresa, pues la parte actora supo desde el primer momento que se articuló expresa y destacadamente la 'compensación' y contestó a ella, en virtud del traslado que se le confirió ( STS 26-12-2006. Rec. 468/2000 ).

Por tanto, la compensación judicial puede ser opuesta al contestar la demanda como excepción, al amparo del art. 408 LEC , tramitándose como contestación a la reconvención' En definitiva, no existe óbice procesal alguno para que formen parte del debate las alegaciones de los actores en relación a la improcedencia de la compensación opuesta, ya que no oponen otra compensación, como entiende el recurrente, sino que, suponiendo la compensación la existencia de créditos recíprocos ( art.

1195 CC ), lo único que hacen es alegar la existencia de un crédito a su favor que excluye el alegado de contrario.

Idéntica suerte adversa debe correr el motivo de impugnación por razones de fondo alegado.

Así es, ciertamente en prueba de interrogatorio de parte la coactora reconoció que los arrendatarios les habían avisado de que dejarían la vivienda antes de la entrega efectiva de las llaves, si bien no supo precisar con cuanta antelación.

Por último, el hecho de que en el documento de recepción no se hiciera mención ni reserva al incumplimiento del plazo de preaviso, no excluye el derecho del arrendador de proceder a su reclamación (la renuncia a derechos ha de ser expresa) ni supone venir contra un acto propio, pues en dicho documento no se contiene manifestación alguna de la que se deduzca que las partes pactan una concreta liquidación o que se concreten los conceptos o parámetros conforme a los cuales ha de procederse a ésta, de modo que no puede afirmarse que con dicha comunicación se haya definido inalterablemente, causando estado, la situación jurídica de su autor o que vaya encaminada a crear, modificar o extinguir algún derecho, definiendo unilateralmente dicha situación, a más de que, para que tenga carácter vinculante el acto propio, ha de ser concluyente e indubitado y con alcance inequívoco, lo que no es predicable del tan repetido documento.

En conclusión, y por todo cuanto antecede, la sentencia de primera instancia ha de ser confirmada.



CUARTO.- Costas y depósito.

La desestimación tanto del recurso como de la impugnación conlleva la imposición de las costas generadas en esta segunda instancia a cada una de las partes por sus respectivas apelaciones ( art. 394.1 por remisión del 398.1 LEC ).

Asimismo, conforme a lo dispuesto en el ap. 8ª de la D.A. 15ª de la LOPJ , se decreta la pérdida del depósito constituido para interponer el recurso, al que deberá darse el destino legal.

Fallo

DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Elisenda y Rodrigo y DESESTIMANDO asimismo la impugnación deducida por Juan Francisco y Rocío contra la sentencia de fecha 21 de octubre de 2015 dictada en el procedimiento ordinario núm. 93/2013 del Juzgado de 1ª Instancia núm. 3 de Vilanova i la Geltrú, SE CONFIRMA dicha resolución en todos sus términos, con imposición de las costas del recurso a la parte actora y las de la impugnación a la parte demandada.

Se acuerda la pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino legal.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación si concurre interés casacional, así como, conjuntamente con el mismo, recurso extraordinario de infracción procesal, si concurren los requisitos legales para ello de acuerdo con la DF 16ª LEC , que deberán interponerse ante este tribunal dentro del plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de ésta, debiendo constituirse el oportuno depósito conforme a la D.A. 15ª de la LOPJ .

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos.

PUBLICACION.- Barcelona, Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/ a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.