Sentencia CIVIL Nº 388/2022, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 941/2021 de 16 de Mayo de 2022

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

SALAMANCA

SENTENCIA: 00388/2022

Modelo: N10250

GRAN VIA, 37-39

Teléfono:923.12.67.20 Fax:923.26.07.34

Correo electrónico:

Equipo/usuario: ALG

N.I.G.37376 41 1 2019 0000650

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000941 /2021

Juzgado de procedencia:JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1 de VITIGUDINO

Procedimiento de origen:ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000161 /2019

Recurrente: Inocencia

Procurador: MARIA JESUS NAVARRO ESTEVEZ

Abogado: FERNANDO DAVILA GONZALEZ

Recurrido: Laura

Procurador: MARIA PURIFICACION RUANO SANCHEZ

Abogado: JOSE-JULIO HERNANDEZ LOPEZ

S E N T E N C I A Nº 388/2022

Ilmas Magistradas-Juezas Sras.:

Dª MARIA DEL CARMEN BORJABAD GARCIA

Dª MARIA VICTORIA GUINALDO LOPEZ

Dª MARIA TERESA ALONSO DE PRADA

En SALAMANCA, a dieciséis de mayo de dos mil veintidós

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 001, de la Audiencia Provincial de SALAMANCA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000161/2019, procedentes del JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1 de VITIGUDINO, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000941/2021, en los que aparece como parte apelante, Inocencia, representado por el Procurador de los tribunales, Sra. MARIA JESUS NAVARRO ESTEVEZ, asistido por el Abogado D. FERNANDO DAVILA GONZALEZ, y como parte apelada, Laura, representado por el Procurador de los tribunales, Sra. MARIA PURIFICACION RUANO SANCHEZ, asistido por el Abogado D. JOSE-JULIO HERNANDEZ LOPEZ,

Antecedentes

PRIMERO.-Por el JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1 de VITIGUDINO, se dictó sentencia con fecha 10 de junio de 2021, en el procedimiento PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000161/2019 del que dimana este recurso, del tenor literal siguiente:' Que estimando íntegramente la reconvención formulada por DÑA. Laura, representada por el procurador Sra. Ruano Sánchez, contra DÑA. Inocencia, representada por el procurador Sra. Estévez Ramos debo declarar y declaro la nulidad radical de los dos contratos de compraventa fechados el día 22 de julio de 2004. DÑA. Laura deberá devolver la finca objeto de venta con la construcción ubicada en ella y DÑA. Inocencia, como heredera universal de D. Luciano deberá devolver el precio pagado (84.141,69 euros con intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda), así como los gastos realizados por DÑA. Laura en beneficio del inmueble y que han resultado acreditados (6.960 euros en concepto de expediente de legalización de la vivienda ubicada en la finca vendida y 3.189,20 euros por gastos de mantenimiento y mejora de la vivienda enclavada en la finca vendida).'Aclarada por auto de fecha veinticuatro de junio de dos mil veintiuno del tenor literal siguiente:'Completar el Fallo de la Sentencia de fecha 10/06/2021 dictada, en los términos siguientes: 'Condena en COSTAS derivada de la Reconvención a la actora principal reconvenida, Dña. Inocencia'.'

SEGUNDO.-Contra referida sentencia se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación jurídica de la parte demandante Dª Inocencia, quien después de hacer las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones terminó suplicando dicte sentencia por la que revocando la recurrida: se estime íntegramente la demanda y se desestime la reconvención con imposición de las costas a la demandada reconviniente o, se declare la nulidad del procedimiento debiendo retrotraerse las actuaciones hasta el momento de la causa de la misma de conformidad a lo expresado en el PREVIO II. Caso de no estimación íntegra del recurso, de mantenerse la nulidad del contrato, - se condene a la demandada reconviniente a la devolución del inmueble a nuestra representada, abonando a nuestra mandante el importe de las rentas desde que empezó a poseer la finca hasta la fecha de su entrega que deberá ser acreditado en ejecución de sentencia con sus intereses correspondientes, sin contraprestación a cargo de nuestra mandante, o - subsidiario a lo anterior, se condene a la demandada reconviniente a la devolución del inmueble a nuestra representada, abonando a nuestra mandante el importe de las rentas desde que empezó a poseer la finca hasta la fecha de su entrega que deberá ser acreditado en ejecución de sentencia con sus intereses correspondientes, debiendo devolver nuestra mandante los 12.020,24 euros recibidos. Y para el caso que no se estimare el recurso, no se impongan las costas de la primera instancia a nuestra representada.

Dado traslado de dicho escrito a la representación jurídica de la parte contraria por la misma se presentó escrito en tiempo y forma oponiéndose al recurso de apelación interpuesto y después de formular las alegaciones que estimó pertinentes suplica se dicte sentencia por la que desestimando de forma íntegra el recurso de apelación formulado de adverso, confirme en lo recurrido la Sentencia dictada en la instancia con imposición de costas a la parte recurrente.

TERCERO.-Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno Rollo y se señaló para la deliberación, votación y fallo del presente recurso de apelación el dia 2 de Marzo de 2022, pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente para dictar sentencia.

CUARTO.-Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DOÑA MARIA DEL CARMEN BORJABAD GARCIA

Fundamentos

PRIMERO.-Pretensiones en la instancia, y sentencia apelada.

En la demanda iniciadora de este procedimiento, Dª Inocencia ,única y heredera universal de su tío D. Luciano, fallecido el 7 de febrero del 2015, ejercita de forma principal, la acción de cumplimiento del contrato del artículo 1124 del Código Civil y subsidiariamente de resolución de contrato y así ,en el suplico de la demanda iniciadora del procedimiento interesa que se dicte sentencia por la que:

Con carácter principal :

1- Se condene a la demandada Dª Laura ,a abonar a la demandante la cantidad de 126.212,54 euros y a elevar a escritura pública el contrato de compraventa firmado entre ella y su tío en fecha 22 de julio del 2004.

2- Se condene a la demandada a abonar los intereses de dicha cantidad, desde la fecha del contrato o en su defecto desde el 31 de diciembre del 2011.

Subsidiario a lo anterior, para el caso de que fuera imposible el cumplimiento:

3- Se acuerde la resolución de dicho contrato por incumplimiento de la demandada, con todas las consecuencias inherentes a dicho pronunciamiento.

4- Se condene a la demandada al pago de las rentas que pudiera haber producido dicha finca ,desde que tomó posesión de ella, que se determinarán en ejecución de sentencia, o en su caso, a abonar los intereses del precio no abonado, desde la fecha del contrato o en su defecto desde el 31 de diciembre del 2011.

5- Con expresa condena en costas a la demandada en ambos supuestos.

La demandada Dª Laura, en su contestación a la demanda, se opone a todas las pretensiones deducidas en la demanda iniciadora del procedimiento y promueve demanda de reconvención, pues señala que como consecuencia de la nulidad del contrato en la que se fundan las acciones de la demanda se formula reconvención interesando que se declare :

-La nulidad absoluta de los contratos de compraventa privados suscritos entre las partes y fechados el 2 de julio del 2004, por imposibilidad jurídica del objeto, ordenando a la demandada reconvenida estar y pasar por tal declaración.

- La obligación de la demandada reconvenida devolver el importe abonado que asciende a 84.141,69 euros, más los intereses legales devengados hasta la fecha de interposición de la demanda.

- La obligación de la actora reconvencional de restituir a la demandada la posesión ,en la medida que la hubiera adquirido del terreno objeto de los contratos con las construcciones que no pueden separarse sin menoscabo de la finca.

- La obligación de la demandada reconvenida de restituir a la actora reconvencional los gastos realizados en dicho terreno y construcciones que se determinan en los importes de los documentos 4 bis y 20 acompañados con la contestación a la demanda y cualquier otro que se pudiera determinar la ejecución de sentencia.

- Todo ello de manera que con devolución de las prestaciones de cada parte, no se produzca ninguna clase de enriquecimiento empobrecimiento injusto.

- Condenando a la demandada reconvenida al pago de las costas causadas por la reconvención .

La sentencia recaída en la instancia, desestima íntegramente la demanda interpuesta por la demandante ,absolviendo de todas las pretensiones deducidas contra la demandada ,con expresa imposición de condena en costas a la parte actora.

Con estimación íntegra de la reconvención formulada por Dª Laura ,contra doña Inocencia, declara la nulidad radical de los dos contratos de compraventa fichados el 22 de julio del 2004, Dª Laura deberá devolver la finca objeto de venta con la construcción ubicada en ella y doña Inocencia ,como heredera universal de D. Luciano deberá devolver el precio pagado 84.144,69 euros, con intereses legales desde la fecha de la interposición de la demanda, así como los gastos realizados por Dª Laura en beneficio del inmueble, que han resultado acreditados 6.960 euros, en concepto de expediente de legalización de vivienda ubicada en la finca vendida y 3.189,20 euros por los gastos de mantenimiento y mejora de la vivienda enclavada en la finca vendida.

Por ulterior auto de 24 de junio del 2021 se completa el fallo de la sentencia, condenando en costas derivadas de la reconvención a la actora principal reconvenida doña Inocencia.

Frente a dicha sentencia, promueve recurso de apelación la representación procesal de Dª Inocencia ,alegando con carácter previo la nulidad del procedimiento por infracción de las normas que lo regulan ocasionándole indefensión .

Alegación referida a la denegación en la instancia de la testifical propuestas y no admitidas de D. Argimiro y Dª Piedad, cuyas testificales fueron propuestas en el acto de la Audiencia Previa y ante su denegación, se formuló el correspondiente recurso de reposición que fue desestimado y ulterior protesta para hacerlo valer en la segunda instancia.

Se alega como cuestión procesal incongruencia omisiva, al no resolver la sentencia ,sobre todo los puntos objetos del litigio o subsidiariamente falta de motivación de la sentencia con vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva, del artículo 24 de la Constitución española.

El recurso contiene una amplia y detallada alegación a propósito del error sobre valoración de prueba, por la juez de la instancia, de manera que la conclusión lógica debe de ser la estimación de la demanda iniciadora del procedimiento y la revocación de la sentencia dictada en la instancia, con imposición de costas a la parte demandada .

Por último se solicita en caso de no estimación del recurso ,la no imposición de las costas causadas en la instancia, en atención a la propia conducta de la parte demandada, lo que propicia serías dudas de hecho en el presente procedimiento, solicitando por tanto la revocación, del pronunciamiento que sobre costas contiene la sentencia y el ulterior auto que complementa la misma.

Frente al recurso de apelación, se opone la representación procesal de la demandada ,que ha visto enteramente estimada su demanda reconvencional ,e interesa la confirmación de la sentencia dictada en la instancia, con imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante.

SEGUNDO. Resolución. Sobre la nulidad del procedimiento, por infracción de normas que lo regulan, que ocasionan indefensión.

Dicha alegación está referida en el recurso de apelación ,a la denegación en la instancia, de dos pruebas testificales propuestas en la Audiencia Previa, que a su juicio ,son de especial relevancia en el presente procedimiento ,por haber tenido un conocimiento directo de los hechos enjuiciados ,prueba que no fue admitida en la instancia ,se promovió recurso de reposición que fue desestimado ,ulterior protesta y se ha interesado en la alzada la práctica de la testifical de D. Argimiro y Dª Piedad ,testificales que se señala que son necesarias puesto que han tenido una intervención directa a los hechos controvertidos, así como la realización del acto de conciliación y que tienen un conocimiento de por qué no se realizó la escritura pactada en el acto de conciliación ante el notario.

En atención a estas alegaciones y a las formuladas en la oposición al recurso de apelación, por esta Sala con fecha 25 de noviembre del 2021 se acordó la práctica del a testifical de Dª Camila (propuesta por la apelada en la instancia ,que fue denegada y se promovió lo recurso de reposición y posterior protesta) y la testificales de D. Argimiro y Dª Piedad, que tuvieron lugar el 11 de enero del 2022 a las 11:00 h, de cuyo resultado queda constancia en la grabación efectuada a tal efecto. Prestando declaración tanto D. Argimiro y Dª Piedad, en tanto que Dª Camila en atención a su condición de letrada del difunto D. Luciano, se acogió al derecho a no declarar al amparo de la dispensa que otorga la Ley de Enjuiciamiento Civil ,sobre el secreto profesional .

En atención a la resolución dictada en esta alzada, acordando la práctica de las testificales que propuestas en debida forma no fueron admitidas en la instancia, al advertir la pertinencia y utilidad de las mismas y que finalmente en atención a la resolución dictada el 25 de noviembre del 2021 por esta Sala, se practicaron dichas testificales con total inmediación de cuyo resultado queda constancia la grabación efectuada a tal efecto , en consecuencia decae la alegada indefensión .

Resolución. Incongruencia omisiva de la sentencia. Falta de motivación con vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva.Considerando que la sentencia de primera instancia es íntegramente desestimatoria de la demanda, y plenamente absolutoria para la demandada, por su propia estructura no puede incurrir en incongruencia omisiva. Pues la congruencia se refiere a la correlación entre los pedimentos de la demanda y los pronunciamientos del fallo o parte dispositiva de la sentencia, ex art. 218.1.párrafo primero L.E.C . Y las sentencias desestimatorias se pronuncian sobre todas las pretensiones de la demanda, precisamente para rechazarlas.

Declara al respecto la doctrina jurisprudencial que ' entendida la congruencia como la adecuada relación entre el súplico de la demanda y el fallo de la sentencia, no pueden ser incongruentes las sentencias que desestiman la demanda, y por ende rechazan todas y cada una de las pretensiones de la demanda ( Ss. T.S.27.Jun.2005 , 15.Oct.2004 o 8.Jun.2006 ), sin perjuicio de que pueda apreciarse una eventual falta de motivación. Afirmando el Tribunal Constitucional que el silencio puede constituir una desestimación tácita suficiente, cuando así puede deducirse de otros razonamientos de la sentencia o se aprecie que la respuesta expresa no era necesaria o imprescindible ( Ss. T.C. 187/2000 , 85/1996 o 91/1995 ).'

La sentencia TS 370/ 2011 de 9 de junio , resuelve que conforme a la reiterada jurisprudencia de esta Sala las sentencias desestimatorias de la demanda y absolutorias de la parte demandada, salvo supuestos muy concretos, no pueden tacharse de incongruentes ,toda vez, que resuelven todas las cuestiones propuestas y debatidas, sin necesidad de que exprese la desestimación de cada una de las peticiones formuladas y menos aún de todas las cuestiones suscitadas en la demanda, con independencia también, de que la desestimación de una petición, puede ser implícita ,como consecuencia de lo razonado en general ( sentencia del Tribunal Supremo de 23 de marzo del 2007 o 16 de enero del 2008 ).

En atención a la referida doctrina no son acogidas las alegaciones que en tal sentido se contienen en el recurso de apelación.

Sobre la falta de motivación de la sentencia y vulneración al derecho a la tutela judicial efectiva ,que se alega en el recurso de apelación ,conviene recordar que el Tribunal Constitucional ha venido declarando que la tutela judicial efectiva del artículo 24.1 de la Constitución Española ,incluye el derecho a obtener de los órganos judiciales ,una respuesta razonada, motivada y congruente, con las pretensiones oportunamente deducidas por las partes. La razón última que sustenta este deber de motivación reside en la sujeción de los jueces al Derecho y la interdicción de arbitrariedad del juzgador ,cumpliendo la exigencia de motivación una doble finalidad: de un lado exteriorizan las reflexiones racionales que han conducido al fallo, potenciando la seguridad jurídica permitiendo a las partes en el proceso conocer y convencerse de la corrección y justicia de la decisión, de otro, garantizar la posibilidad de control de la resolución por los tribunales superiores mediante los recursos que procedan, incluido el de amparo.

Esta exigencia constitucional de motivación, como ha recordado el Tribunal Constitucional en sentencias nº 297 /2012, 523 / 2012 , 491/ 2013 ,no impone ni una argumentación extensa, ni una respuesta pormenorizada, punto por punto, a cada una de las alegaciones de las partes ,sino únicamente que la respuesta judicial esté argumentada en derecho y que se vincule a los extremos sometidos por las partes a debate ,al margen de que sea escueta y concisa ,de manera que sólo una motivación ,que, por arbitraria, deviniese inexistente o extremadamente formal ,quebraría el artículo 24 de la Constitución.

De manera, que basta, para cumplir con el presupuesto de la motivación, con que se exterioricen las razones y los razonamientos sobre los que se asienta el fallo de la sentencia ,debe señalarse que en el presente ,caso bajo la denuncia de falta de motivación, lo que realmente se están impugnando son las conclusiones obtenidas por la Juez de la instancia, en la sentencia recurrida, de manera que no se acoge la alegación efectuada en el recurso de apelación sobre la referida infracción.

TERCERO. Respuesta conjunta a las alegaciones sobre Error en la valoración de la prueba.

A través del amplio escrito del recurso de apelación, se efectúa especial referencia, al error en la valoración de la prueba, pues se dice que la finca NUM000 parcela NUM001 polígono NUM002 de Vitigudino, se vendió proindiviso a la demandada reconviniente y a D Marco Antonio y Dª Piedad, en proporción a sus respectivas cuotas.

Inexistencia de venta de una parcela que ha de segregarse de la finca matriz, la venta lo es de la finca matriz y en todo caso hubiera resultado nulo el contrato anterior el celebrado con D. Marco Antonio y como subsidiario de lo anterior inaplicación de lo establecido en el artículo 25 de la ley 1995 de modernización de las explotaciones agrarias, pues nos encontramos ante la excepción que permite la segregación en parcelas inferiores a la unidad mínima de cultivo ' si la porción segregada se destina de modo efectivo dentro del año siguiente, a cualquier tipo de edificación o construcción permanente, a fines industriales o a otros de carácter no agrario, siempre que se haya obtenido la licencia prevista en la legislación urbanística y posteriormente se acredite la finalización de la edificación o construcción, en el plazo que establezca la correspondiente licencia, de conformidad con dicha legislación' .

En definitiva ,no puede prosperar la acción de nulidad, al ser la demandada reconviniente, quien la ha provocado y en todo caso existe una confirmación del contrato.

La imposibilidad de declarar la nulidad del contrato de compraventa, toda vez que la demandada reconviniente conocía todas las circunstancias de la compraventa , como así figura en el propio contrato. Mala fe, en la conducta de la demandada, que impide que pueda prosperar su pretensión y actos propios, que desvirtúan los pronunciamientos de la sentencia.

La juez de la instancia desestima la demanda iniciadora del procedimiento, referida acción de cumplimiento del contrato y subsidiariamente acción de resolución del contrato de compraventa celebrado en fecha 22 de junio del 2004, entre la demandada y el tío fallecido de la demandante D. Bruno ,en atención a la pretensión deducida por vía reconvencional, en la que se ejercita la acción de nulidad radical por ilicitud del objeto de los dos contratos que se alega que se celebraron con idéntica fecha 22 de julio del 2004, con diferente precio y estima la pretensión así deducida en la demanda reconvencional.

La sanción de nulidad se recoge en la norma completadel art. 24 de la citada Ley 19/1995 de 4 de julio de Modernización de Explotaciones Agrarias , la cual establece en el apartado 1que 'la división o segregación de una finca rústica sólo será válida cuando dé lugar a parcelas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo', y en el apartado 2 que 'serán nulos y no producirán efecto entre las partes ni con relación a tercero, los actos o negocios jurídicos, sean o no de origen voluntario, por cuya virtud se produzca la división de dichas fincas, contraviniendo lo dispuesto en el apartado anterior'.

La jurisprudencia actual ha sometido a importante revisión la orientación general anterior ( SS. 30 de septiembre y 19 de noviembre de 2.008 , en las que se sienta que no cabe seguir manteniendo la irrelevancia civil de la infracción de normas administrativas), en cualquier caso, la norma del art. 24 de la Ley 19/1995 es una norma civil porque afecta al derecho de dominio ( art. 348 CC ) y singularmente a una de las facultades que lo integran, la de disposición, la que se limita por razones de función social, por lo que constituye unode los límites que conforman el régimen normal y ordinario de la propiedad, todo sin perjuicio de su incidencia en otras ramas del ordenamiento jurídico y su evidente perspectiva constitucional, a la que se alude en la Exposición de Motivos de la Ley (VI, párrafo segundo) resaltando que 'se trata de uno de los preceptosque imponen ciertos límites al contenido y ejercicio de las facultades dominicales y derechos patrimoniales sobre tierras dedicadas a la agricultura, deducibles de su función social, tal y como prevé el art. 33.2 de la Constitución , límites tanto más justificativos cuanto que sirven al objetivo de modernización del sector agrario'.

Como también recoge la Juez de la instancia, en el ámbito autonómico el decreto 76/1984 de 16 de agosto , fija la superficie de unidad mínima de cultivo para cada uno de los términos municipales que integran la Comunidad Autónoma de Castilla y León ,determina que la unidad mínima de cultivo en el municipio de Vitigudino, es de 6 hectáreas para las fincas de secano y dos hectáreas fincas de regadío.

De manera que cualquier segregación contraria a lo recogido en el artículo 24.1 de la mencionada ley es nula de pleno derecho, como por otra parte así lo ha reconocido el propio Tribunal Supremo en sentencia de 18 de marzo del 2009, señalando que la infracción de la norma prohibitiva de la división de una finca rústica cuando dé lugar a parcelas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo, en base al artículo 24 de la ley 19/1995 de 4 de julio sobre modernización de explotaciones agrarias, no se trata de anulabilidad, sino de nulidad radical de pleno derecho como así recoge el propio artículo 24 .

Según se acredita a través de la nota registral y del título de propiedad expedido por la concentración parcelaria la finca rústica nº NUM001 del polígono NUM003 de Vitigudino, al paraje ' DIRECCION000' tiene una extensión superficial de 2 hectáreas y 98 áreas, inscrita en el registro de la propiedad de Vitigudino al Tomo NUM004, libro NUM005 ,Folio NUM006 ,finca NUM000.

Adquirida por don Luciano el 23 de noviembre de 1994 por concentración parcelaria en virtud de escritura pública autorizada ante notario.

Queda acreditado que con fecha 17 de marzo de 1999, se firmaron dos contratos privados entre D. Luciano, en su condición de vendedor y por otra parte D. Marco Antonio y su esposa Dª Piedad, como compradores ,mediante la cual D. Luciano vendía una hectárea de la finca descrita con anterioridad, abonando a la firma del contrato los compradores según se dice en un contrato dos millones de pesetas, o bien, en otro ,cuatro millones de pesetas, que en atención al resultado de la testifical practicada en la persona del comprador D. Marco Antonio, éste ofreció una explicación sobre la existencia de 2 contratos de compraventa, sobre la misma porción de terreno ,el mismo día , en los que únicamente variaba el importe del precio.

El precio real ,eran cuatro millones de las antiguas pesetas ,como así figura en uno de los contratos ,en tanto que en el otro figuran dos millones de pesetas, pues dos millones eran dinero blanco y otros dos era dinero negro.

Y con fecha 22 de julio del 2004 se otorgó contrato privado de compraventa en el que D. Luciano vendió a doña Laura ,demandada en este procedimiento, el resto de la finca (sobre la que versa este procedimiento) con una extensión de una hectárea y 97 áreas . Dentro de la mencionada finca existe una vivienda de dos plantas de 200 m2 aproximadamente cada planta.

Contrariamente a lo alegado en el recurso de apelación, la juez de la instancia resuelve con total acierto al concluir que ambas porciones son inferiores a la unidad mínima de cultivo fijada en el municipio de Vitigudino, tanto para secano ,como para regadío y por tanto lo que es objeto de contrato, es ilícito y por tanto en aplicación del artículo 1261 del Código Civil el contrato cuyo cumplimiento se instala demanda iniciadora del procedimiento es nulo.

Sin que por otra parte y pese a la alegación reiterada en esta alzada ,no se puede sostener, que en realidad a través de las dos ventas en definitiva lo que se constituía era un proindiviso sobre la finca NUM000 parcela NUM001 del polígono NUM002 de Vitigudino, sin perjuicio de que finalmente ante la imposibilidad de acceder al Registro de la Propiedad ,toda vez que las resoluciones administrativas señalan que la finca era indivisible, se instase en el año 2011, una demanda de conciliación de forma conjunta, pero no debe pasarse por alto, en primer término, que en el derecho común la comunidad de bienes tal y como está regulada en el artículo 392 y siguientes del Código Civil ,es de naturaleza romana, caracterizada esencialmente por la unidad del objeto y la pluralidad de sujetos que ostentan la titularidad de cuotas ideales o abstractas ,que únicamente tienen concreción material en el momento de la división, que según se deriva del reconocimiento judicial ,la Magistrada Juez así lo razona en la sentencia ,apreció que ambas parcelas están material y físicamente deslindadas y valladas , cada una de las dos resultantes ,la perteneciente a D Marco Antonio y Piedad y la ahora controvertida.

No hay ni una sola prueba que avale la existencia de una comunidad de bienes, en primer término ,que se trata de contratos muy distanciados en el tiempo ,en tanto que uno lo otorga el vendedor en el año 1999 y el contrato aquí enjuiciado es de 2004 (en realidad son dos contratos) en cada uno de los contratos se identifica con claridad la superficie que cada uno adquiere ,nunca se mencionan cuotas de una comunidad.

Los respectivos compradores no están unidos por vínculo de parentesco , tampoco persiguen un propósito conjunto ,en su caso la explotación como parece que era la idea de Dª Laura de un centro rural ,en tanto que don Marco Antonio en su declaración testifical manifestó que él cuando compró su terreno lo valló, lo ha dedicado huerto, ha puesto una construcción que le permite disfrutar de la parcela y en ningún momento ha participado de un proyecto común junto con Dª Laura, todo ello, sin perjuicio, de que finalmente ante la imposibilidad de inscribir a través de una segregación ambas parcelas en el registro de la propiedad, instasen de forma conjunta en el año 2011, un acto de conciliación ,pero sin que de este hecho se desprenda que a través de los contratos traídos a las actuaciones se trataba de constituir una comunidad pro indiviso.

En este procedimiento, no se puede cuestionar la naturaleza rústica ,de la porción del terreno objeto del contrato de compraventa litigioso, pues en la propia descripción en la estipulación primera de forma inequívoca figura ' finca rústica, terreno dedicado a cereal, secano'

Y contrariamente a lo alegado en el recurso de apelación , no se puede imputar a la demandada, una inactividad o actividad poco exitosa, para conseguir finalmente la legalización de la situación de la vivienda inacabada sobre dicha parcela ,a la que se hace mención en la propia, estipulación quinta ,del documento aportado junto con la demanda iniciadora del procedimiento, pues a través de la amplia documental aportada con la contestación a la demanda(doc. 4 ,5,6,7 ,8,9 ,10,11,12 ,13 ,14,15 y 16) queda acreditado que de forma inmediata a la firma del contrato, se impulsó por Dª Laura ,toda una actividad a fin de conseguir finalmente la legalización de la vivienda ,legalización que ha pasado por un largo recorrido de actuaciones y sin embargo sin éxito, porque en definitiva no es posible una segregación y deslinde de parte de la parcela NUM001 del polígono NUM002 de Vitigudino, conforme a la legislación vigente .

En su declaración la demandada, manifestó que tras el otorgamiento del contrato privado de compraventa efectuado en el año 2004 y habiendo abonado la cantidad de 12.020 , 24 euros al estar interesada en destinar la parcela adquirida a un centro rural ,era la primera interesada el legalizar la vivienda y la parcela, poder obtener los suministros básicos agua, luz... y en definitiva poner en marcha el fin para el que se había adquirido la parcela, que ha resultado totalmente frustrado, pues a fecha actual y como así se recoge en el reconocimiento judicial por la Magistrada Juez ,la vivienda está inacabada, no hay agua, no hay luz, en definitiva carece de habitabilidad, por causa no imputable a la compradora, demandada en este procedimiento.

Según se deduce del propio contrato privado, la construcción que había en la finca era ya ilegal ,pues carecía de licencia y por ello se incluyó la condición de legalización sin que ninguno de los múltiples expedientes administrativos obrantes en los autos, haya dado como resultado la obtención de licencia ni posterior legalización .

El vendedor no había solicitado licencia alguna para la edificación que se encontraba ya a dos alturas en el momento de la venta y eso justifica la condición impuesta en el contrato para elevar a escritura pública y cumplir el mismo.

A fecha actual ni se ha cumplido la condición de legalización establecida en el contrato, ni tampoco puede deducirse que ha habido una ratificación posterior de dicho contrato, pues ni siquiera se ha podido elevar a escritura pública, a pesar de los respectivos requerimientos entre las partes, sin que se pueda atribuir en la conducta de la demandada reconviiniente mala fe, como se le atribuye en el recurso de apelación.

Finalmente, las referencias a la legislación urbanística y posibles licencias, resultan absolutamente irrelevantes para el caso, y estériles para enervar la sanción de nulidad por vulnerar la normativa de indivisibilidad de determinadas fincas rústicas establecida en la Ley 19/1.995, de 4 de julio, de Modernización de Explotaciones Agrariasque regula en el aspecto examinado un tema de competencia legislativa del Estado, de conformidad con lo establecido en el art. 149.1.8º CE (EM de la Ley, VI, párrafo quinto), operando la legislación autonómica sobre unidad mínima de cultivo como complementaria.

Sobre la alegación de la doctrina de los actos propios invocada en el recurso de apelación, no puede aplicarse en el sentido que se le confiere en el recurso. Siguiendo la doctrina del Tribunal Supremo 'son los que causan estado y son vinculantes' y a los realizados 'con plena conciencia de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer una determinada situación jurídica'( por todas sentencia el Tribunal Supremo 173 / 2009).

No se puede trasladar al acto de conciliación celebrado en el año 2011, las consecuencias que pretende la parte apelante, al señalar que el acuerdo fue elevar a escritura pública la compraventa pro indiviso de ambas parcelas en proporción a sus superficies ,cuando finalmente en la avenencia lo que se recoge es en proporción a sus superficies ,en cuyo acuerdo no se reseña ninguna deuda ni ninguna obligación de pago, si bien es cierto que analizaremos con posterioridad las consecuencias que derivan del escrito instado por la propia demandada/apelada en el año 2011.

Los actos posteriores ponen de manifiesto que la demandada negó en todo momento que se adeudase cantidad alguna al vendedor, por el contrato de compraventa, de manera que no podemos entender que existen unos actos concluyentes como pretende la apelante

Por todo ello se desestiman las alegaciones que de forma amplia se efectúan en el recurso de apelación a propósito del error en la valoración de las pruebas por la juez de la instancia, sin que se dé respuesta a todas y cada una de las alegaciones, pues desde esta alzada compartimos la motivación que efectúa la juez de la instancia y por tanto seguimos el orden lógico que se contiene en la sentencia dictada en la resolución recurrida.

CUARTO.-Consecuencias de la nulidad radical.

Dispone el artículo 1303 del Código Civil, que declarada la nulidad de una obligación, los contratantes deben restituirse recíprocamente las cosas que hubieran sido materia del contrato con sus frutos y el precio con sus intereses, salvo lo que se dispone en los artículos siguientes.

La juez de razona en su sentencia, que en atención a la prueba documental obrante en las actuaciones así como las pruebas orales practicadas en el juicio , ha resultado acreditado que D. Luciano no celebró un solo contrato privado de compraventa fechado el 22 de julio del 2004, sino dos con las misma fecha y el precio distinto, el documento dos de la demanda y el documento 19 de la contestación y concluye que confiere eficacia probatoria( al invocarse la falsedad de la firma de D. Luciano en el documento 19 aportado por la demandada y practicarse a tal efecto prueba pericial caligráfica, a instancia de cada una de las partes litigantes) al informe pericial elaborado por el perito Sr Braulio, en detrimento del elaborado por el señor Conrado, razona con sujeción a la lógica, que es más completo utiliza 12 elementos gráficos extraídos de los documentos dubitado e indubitados, efectúa medición milimétrica de los grafismos estudiados, analiza los denominados 'gestos tipo', efectúa mediciones de la caja caligráfica y separación entre letras y tuvo en consideración, para la realización del informe ,de todos los documentos indubitados, sin que pueda apreciarse que llega a conclusiones contrarias a la lógica, razonamiento que compartimos desde esta alzada, tras el visionado de la grabación del juicio y el examen de las documentales unidas a las actuaciones.

No es infrecuente que el juez se enfrente a dos informes periciales caligráficos, con resultados totalmente contrapuestos y en este sentido no debe de olvidarse que la Ley de Enjuiciamiento Civil remite a una valoración con arreglo a la sana crítica, que es efectivamente y contrariamente a lo que se contiene en el recurso de apelación, lo que ha efectuado la juez de instancia, además desde esta alzada ponemos de manifiesto que también existen datos periféricos que ponen de manifiesto que no es una extraña forma de proceder del vendedor, como se puso de manifiesto con la existencia de 2 contratos en relación con la parcela vendida en el año 1999 a D. Marco Antonio y a su esposa doña Piedad, con distinto precio dos millones y cuatro millones de pesetas.

En las presentes actuaciones, en un contrato se señala que el comprador entregó en el momento del contrato 12.020,24 euros, cuestión que nunca ha sido controvertida y restando por pagar 126.212,54 euros y en el otro se señala que resta la cantidad de 72.121,45 euros ,que lo recibirá de una sola vez el vendedor el 13 de julio del 2007.

La explicación ofrecida en el acto del juicio por la única parte contratante que ha sobrevivido, la demandada Dª Laura y su esposo ,quien participó de forma directa en el contrato, manifestaron que la existencia de 2 contratos con idéntica fecha obedecía a que desde el 2004 hasta el 2007 habían resultado absolutamente infructuosos todas las gestiones realizadas a fin de obtener la legalización de la vivienda y finalmente se concluyó otro contrato posterior que por indicación de D. Luciano elaboró la misma abogada de su confianza que había elaborado el contrato aportado junto con la demanda ,la letrada Dª Camila , él acudió a su despacho le entregó un nuevo ejemplar del contrato y él tuvo que pagar €100 por este documento, la gestión según la testifical de don Marco Antonio la efectuó directamente D. Luciano.

Así, frente a las sospechas de falsificación alegadas por la defensa jurídica de la demandante, en relación con el documento incorporado en la contestación a la demanda documento número 19, en el que se reseña un precio notablemente inferior, al precio recogido en el documento aportado junto con la demanda como documento dos ,sin necesidad de acudir a pruebas periciales caligráficas, la parte demandante tenía en su poder una gran facilidad probatoria para proponer como testigo a la abogada señalada como la autora de dicho documento y sin embargo esta prueba testifical, la propuso la parte demandada ,se acordó en esta alzada y ciertamente la testigo en atención a que había sido la abogada de D. Luciano se acogió al secreto profesional y no quiso contestar a ninguna de las preguntas que se le formulasen.

No debe perderse de vista que le proponía como testigo la parte demandada y que por secreto profesional se debía a su inicial cliente D. Luciano, posición totalmente distinta en el supuesto de que hubiera sido la parte demandante, quien hubiera puesto propuesto su testifical y ciertamente era de una gran facilidad probatoria el verificar si había confeccionado con posterioridad, como se señala en la contestación a la demanda y demanda reconvencional ,dicho documento por encargo de don Luciano y si era o no que el aportado a las actuaciones y sí D. Luciano había plasmado en él su firma o no.

Además, y como razona la propia Magistrada la cantidad pendiente de pago era muy específica 72.121,45 euros y consta acreditado que el 13 de julio del 2007 tal y como se estipulaba en el contrato aportado como documento 19 de la contestación a la demanda, que se efectúa una transferencia bancaria desde la cuenta conjunta de los esposos a favor de don Luciano. Tanto con los documentos 2 y 3 de la reconvención y con el informe de Unicaja, se certifica que la cuenta bancaria donde se realiza el cargo de dicha cantidad es de Dª Laura y de su esposo D Paulino y en el concepto de transferencia se dice' COMPRA DE SOLAR y VICTRA Salamanca Vitigudino', es decir que ha realizado una actividad probatoria eficiente que acredita que esa cantidad 72.121,45 € ,se transfirió desde la cuenta conjunta de la demandada reconviniente a D. Luciano el 13 de julio del 2007, como así se estipulaba en el documento aportado como 19 en la contestación a la demanda y que no obedece como se ha señalado en la instancia y se reitera el alzada, a otro posible negocio, pues nada ha probado la parte demandante sobre esta alegación por ella introducida.

Consecuencia de lo anterior, es que doña Laura, debe devolver la finca objeto de venta con la construcción ubicada en ella y Dª Inocencia como heredera universal de D. Luciano, que aceptó su herencia pura y simplemente, devolverá el precio efectivamente pagado 84.141,69 euros, con sus intereses así como reembolsará los gastos realizados por doña Laura en beneficio del inmueble y que han resultado acreditados 6.960 euros en concepto de expediente de legalización de la vivienda ubicada en la finca vendida (documento número cuatro bis, factura del proyecto técnico para la legalización de vivienda unifamiliar aislada no acabada y el documento número 20 de la reconvención que se refiere también a trabajos realizados) y 3.189,20 €por gastos de mantenimiento y mejora de la vivienda enclavada en la finca, sin que haya quedado acreditado que esta finca haya originado frutos o rentas incluso del propio reconocimiento judicial, se pone de manifiesto por parte de la Magistrada Juez ,que la vivienda está en situación inhabitable, no hay agua, no hay luz la construcción no está acabada y todo lo más sirve de trastero.

En atención a lo expuesto, no se acogen las alegaciones contenidas en el recurso de apelación y se confirman los razonamientos de la juez de la instancia.

QUINTO.-. Sobre la papeleta de conciliación promovida el 22 de septiembre del 2011 de forma conjunta, por Dª Laura y D Marco Antonio y Dª Piedad, contra D. Luciano, que dio lugar al acto de conciliación número 965 /2011 del juzgado de primera instancia 9 de esta Ciudad.

Se efectúa un análisis por separado de la incidencia de este acto de conciliación a propósito del pronunciamiento de costas en la instancia .

El acto de conciliación se celebró el 28 de octubre del 2011 entre Dª Laura, D Marco Antonio ,Dª Piedad y D. Luciano.

En la propia demanda se solicita lo siguiente de forma textual:

Primero .Que se avenga a reconocer que con fecha 17 de marzo de 1999, el conciliado vendió a D. Marco Antonio y Piedad ,la superficie de una hectárea deslindada dentro de la finca parcela NUM001 del polígono NUM003 al paraje de ' DIRECCION000' en la localidad de Vitigudino Salamanca por él precio de 2 millones de pesetas que fueron abonados a la firma del contrato.

Segundo. A reconocer que con fecha 22 de julio del 2004 el conciliado vendió a Dª Laura el resto de la finca, parcela NUM001 polígono NUM003,con una edificación dentro de la misma por precio de 138.232,78 euros de los que fueron abonados a la firma del contrato 12.020,24 euros obligándose al pago del resto del precio en el momento de la elevación de la escritura pública de la compraventa.

Se solicitaba en dicha papeleta, que D. Luciano se aviniera también textualmente 'a elevar escritura pública ambos contratos, percibiendo el resto del precio a que se refiere el punto anterior por importe de 126.212,50 euros en el momento de la firma de dicha escritura pública .

En el decreto del juzgado se recoge que ambas partes habían acordado elevar a escritura pública la venta de la parcela descrita en los hechos anteriores ante el notario D. Alberto Rodero García en el plazo de 2 meses, antes del día 31 de diciembre del 2011.

Esta conducta previa a este procedimiento, por parte de la propia demandada, que insta un acto de conciliación donde introduce las referencias al contrato aportado como documento número dos por la demanda, es un acto de suficiente entidad como para generar dudas de hecho razonables en la parte demandante, quien por otra parte es la heredera universal de su tío ,quien figura como vendedor en los contratos a los que se refiere la demanda de conciliación y por tanto no tiene un conocimiento directo de la existencia de un ulterior contrato, por precio distinto. No ha sido hasta la interposición de la demanda iniciadora del procedimiento, cuando la demandada introduce en su contestación a la demanda, el documento 19, con la trascendencia que se deriva del mismo y sin que con anterioridad hubiera sido puesto en conocimiento de la parte demandante.

La testifical practicada en esta alzada al letrado D. Argimiro ,quien intervino en el 2012, a petición de Dª Inocencia por estar muy enfermo su tío ,ante el fracaso de la elevación a escritura pública según lo convenido en el acto de conciliación, reconoció sin ningún género de dudas un burofax (doc 5 demanda) exhibido en dicho acto, como el elaborado por él y remitido a la demandada a Dª Laura, declarando que los datos recogidos en dicho documento ,sin duda obedecían a que habría tenido delante la documentación del acto de conciliación.

La parte apelante recurre la imposición de las costas causadas en la instancia, tanto las que se derivan de la desestimación de la demanda, como las que se derivan de la estimación de la demanda reconvencional, como así queda acreditado con el auto que completa la sentencia.

Contrariamente a lo alegado en la oposición al recurso de apelación, la lectura con detenimiento de los 58 folios del recurso de apelación ,en el mismo ,se recurren todos los pronunciamientos efectuados en la instancia, que alcanzan también, al pronunciamiento sobre costas y en atención a lo anteriormente resuelto desde esta alzada se estima en parte el recurso de apelación, pues se aprecian serias dudas de hecho, que de conformidad con la regulación legal contenida en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, llevan a la revocación del pronunciamiento que sobre costas contiene la sentencia dictada en la instancia y que afectan tanto a las derivadas de la desestimación de la demanda ,como las derivadas de la estimación de la demanda reconvencional .

A fin de evitar reiteraciones ,damos por reproducido lo anteriormente resuelto y la incidencia como ya se ha señalado de la propia conducta previa a estas actuaciones en el acto de conciliación instado en el año 2011 por la demandada.

Enatención a todo lo expuesto, la estimación del recurso de apelación, alcanza tan sólo, al pronunciamiento que sobre costas figura en la sentencia dictada en la instancia (y ulterior auto completando la misma) y que afecta tanto al pronunciamiento sobre la desestimación de la demanda iniciadora del procedimiento, como de las derivadas de la estimación de la demanda reconvencional, pronunciamiento que revocamos en atención a las serias dudas de hecho, que se advierten en las presentes actuaciones. No se efectúa especial imposición de costas en la instancia a la parte demandante, derivados tanto del a desestimación de la demanda iniciadora del procedimiento, como las que derivan de la estimación de la demanda reconvencional contra ella promovida, confirmando el resto de los pronunciamientos que contiene la sentencia de instancia.

SEXTO-Costas en la alzada

Estimando parcialmente el recurso de apelación Art 398.2 LEC, no procede hacer expresa condena en costas de las causadas en esta alzada

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S.M. EL REY

Fallo

Con estimación parcial del recurso de apelación interpuesto por la Procuradora María Jesús Navarro Estévez en nombre y representación de Dª Inocencia, contra la sentencia dictada el 10 de junio de 2021 ,completada por auto de 24 de junio de 2021, en autos de Juicio Ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia de Vitigudino, bajo el número 161 de 2019 , revocamos de dicha resolución y dejamos sin efecto los pronunciamientos que sobre imposición de costas causadas en la instancia contiene dicha resolución, acordando en su lugar, la no imposición de costas causadas en la instancia a la demandante, tanto las que derivan de las desestimación de su demanda ,como las que derivan de la estimación en su contra de la demanda reconvencional promovida por la demandada, confirmando el resto de los pronunciamientos que contiene la sentencia.

Sin efectuar especial imposición de costas en esta alzada.

La estimación del recurso determina la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de Julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinarioalguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la Cuenta de Consignaciones y Depósitos de esta Audiencia Provincial, excepto en los casos que vengan exceptuados por la ley, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento una vez firme.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.