Sentencia Civil Nº 389/2014, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 469/2014 de 14 de Noviembre de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Décima

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933917

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2014/0101021

Recurso de Apelación 469/2014

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 58 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 921/2013

APELANTE:PROMOCIONES ANVIEL SL

PROCURADOR D./Dña. FRANCISCO JAVIER VAZQUEZ HERNANDEZ

APELADO:EXCMO. AYUNTAMIENTO DE MADRID

PROCURADOR D./Dña. LUIS FERNANDO GRANADOS BRAVO

MAGISTRADA: ILMA. SRA. Dª. Mª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

SENTENCIA Nº 389/2014

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

D. JOSÉ MANUEL ARIAS RODRÍGUEZ

Dña. Mª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

Dña. PILAR PALÁ CASTÁN

En Madrid, a catorce de noviembre de dos mil catorce.

La Sección Décima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 921/2013 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 58 de Madrid a instancia de PROMOCIONES ANVIEL SL apelante - demandante, representado por el Procurador D. FRANCISCO JAVIER VAZQUEZ HERNANDEZ y defendido por Letrado contra EXCMO. AYUNTAMIENTO DE MADRID apelado - demandado, representado por el Procurador D. LUIS FERNANDO GRANADOS BRAVO y defendido por la Letrada del Ayuntamiento de Madrid, Dª. Mª. ALBANÉS PANIAGUA; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 14/04/2014 .

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

VISTO, Siendo Magistrada Ponente Dña. Mª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

Antecedentes

PRIMERO.-Por Juzgado de 1ª Instancia nº 58 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 14/04/2014 , cuyo fallo es el tenor siguiente: ' Que DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO INTEGRAMENTE la demanda, y con imposición de la condena de las costas causadas a la parte actora.'

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-Por providencia de esta Sección, de fecha 17 de octubre de 2014, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 11 de noviembre de 2014.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-En fecha 1 de octubre de 2004 se celebró contrato de arrendamiento entre 'Promociones Anviel, S.L.', como arrendadora, y el Ayuntamiento de Madrid, como arrendatario; teniendo por objeto los locales números 2 y 3, situados en la planta baja y primera de la calle Navas de Tolosa nº 8 de Madrid; pactando, en la cláusula cuarta, una renta mensual de 5.703,28 € al mes.

En la cláusula tercera del contrato se estableció el plazo de duración del mismo, en los siguientes términos: 'El presente contrato tendrá una duración de cinco años a contar desde la fecha de su formalización, sin prórroga automática y, llegado el vencimiento, pactar prórroga y duración de la misma'.

En fecha 9 de julio de 2009, el gerente de 'Madrid Salud' remite un fax a la arrendadora, comunicando que desea prorrogar el contrato desde el 1 de octubre de 2009 al 30 de septiembre de 2014 (documento nº 3, folio 38), manteniendo las cláusulas iniciales, salvo una ligera modificación de la renta; propuesta que fue aceptada por la arrendadora, salvo en lo referente a la renta, que en ese momento ascendía a 7.576,42 € (documento nº 4 adjunto a la demanda, folio 39).

Finalmente, en fecha 7 de septiembre de 2009, la Jefa del Departamento de Gestión Patrimonial del Ayuntamiento de Madrid, comunica a 'Promociones Anviel, S.L.' 'la prórroga del contrato de arrendamiento por un período de cinco años...por el período que abarca desde el 1 de octubre de 2009 a 30 de septiembre de 2014, por un importe total actualizado de 454.129,80 €, IVA incluido (7.568,83 €/mes)...permaneciendo inalteradas el resto de las cláusulas del contrato' (documento nº 5 aportado con la demanda, folio 40). Esta propuesta fue aceptada por la arrendadora (documento nº 7 de la demanda, folio 47).

El 10 de abril de 2012, la Directora General de Patrimonio del Ayuntamiento de Madrid, se dirige a la arrendadora, comunicando 'que, a partir del 1 de octubre de 2012, se procederá a la resolución del contrato de arrendamiento, quedando libres los locales' (documento nº 8, folio 49).

'Promociones Anviel, S.L.' no está de acuerdo con la resolución contractual propuesta por el Ayuntamiento de Madrid, por ello formula la demanda iniciadora del presente procedimiento, interesando la condena de la arrendataria a abonar las rentas vencidas y no satisfechas, correspondientes a los meses de agosto y septiembre de 2012, por importe de 13.530,71 €, además de su condena a dar cumplimento íntegro al contrato hasta el 30 de septiembre de 2014 y al abono de las rentas que se vayan devengando desde el mes de octubre de 2012 hasta dicha fecha; y subsidiariamente, solicita la condena de la demandada a abonar las cantidades dejadas de percibir en concepto de indemnización hasta septiembre de 2013, por importe de 85.222,80 €.

La sentencia dictada por el Juzgador 'a quo' desestima la demanda, habiéndose interpuesto contra la misma recurso de apelación, que es objeto de la presente resolución.

SEGUNDO.-La apelación gira en torno a la calificación jurídica del hecho que se produce una vez llegado el 30 de septiembre de 2009, fecha en que finaliza la relación contractual entre las partes; siendo necesario determinar si, a partir de ese momento, cabe hablar de prórroga del contrato de arredramiento o bien de tácita reconducción.

No cabe duda que el contrato que se celebra el 1 de octubre de 2004 tiene una duración de cinco años, y una vez llegado su vencimiento, es necesario pactar una prórroga y su duración, según se acuerda entre las partes en la cláusula tercera; pues bien, como revela la documentación aportada con la demanda (documentos nº 5 y 7), arrendadora y arrendataria pactan que una vez finalizado el contrato de arrendamiento, éste se prorrogaría por cinco años más, con duración hasta el 30 de septiembre de 2014, estableciendo la renta a satisfacer y manteniendo el resto de las cláusulas contractuales contenidas en el contrato inicial. A la vista de lo acontecido, resulta claro que se ha producido una prórroga del contrato de arrendamiento, sin que podamos acudir a la 'tácita reconducción', la cual tan sólo tendría lugar 'Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento ' ( art. 1566 C.Civil ).

En consecuencia, procede la revocación de la sentencia apelada, dado que el Juzgador 'a quo' se decantaba por apreciar la tácita reconducción, habiendo incurrido en el error en la valoración de la prueba, que ha alegado por la parte apelante.

TERCERO.-En cuanto a la indemnización que procede por las rentas dejadas de percibir por la arrendataria, tras la resolución unilateral del contrato de arrendamiento, hemos de acudir a la sentencia del Pleno del Tribunal Supremo de fecha 9 de abril de 2012 , que se pronuncia en los siguientes términos: 'Los daños o perjuicios en que consiste el lucro cesante son daños o perjuicios de carácter patrimonial que deben ser indemnizados, en caso de incumplimiento contractual, con arreglo a las normas generales del CC, pues éste establece en el artículo 1106 , que se cita como infringido, que Žla indemnización de daños y perjuicios comprende no solo el valor de la pérdida que hayan sufrido, sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener el acreedor`', añadiendo que 'la fijación de este tipo de indemnización debe abordarse por los tribunales mediante criterios que deben buscar un equilibrio que huya tanto del rechazo de lucro cesante por entender que tiene carácter hipotético como de su admisión incondicional sin prueba alguna, pues debe fijarse su cuantía conforme a la prueba mediante un cálculo razonable y atento a todas las circunstancias concurrentes y a las expectativas previsibles del mercado, en torno a las operaciones económicas que se han visto truncadas por el incumplimiento. A estos criterios responde la jurisprudencia de esta Sala de los últimos años, en la cual se declara que «para que sea indemnizable el lucro cesante se requiere necesariamente una evaluación basada en la realidad y dotada de cierta consistencia, como tantas veces ha dicho esta Sala (SSTS 17 de julio de 2002 , 27 de octubre de 1992 , 8 de julio y 21 de octubre de 1996 , entre tantas otras), pues es preciso probar que realmente se han dejado de obtener unas ganancias concretas que no han de ser dudosas ni contingentes ( SSTS 29 de diciembre de 2000 ; 14 de julio de 2003 , entre otras muchas), y que únicamente se puede establecer mediante una presunción de cómo se habrían sucedido los acontecimientos en el caso de no haber tenido lugar el suceso dañoso ( STS 27 de julio 2006 )» ( STS de 14 de julio de 2006 )'. Finalmente, el Alto Tribunal circunscribe el lucro cesante a los beneficios que el arrendador dejará de percibir, ante la resolución unilateral del contrato por parte del arrendatario, puntualizando que 'La suspensión en el cobro de rentas respondía sin duda al interés de la parte arrendadora en los beneficios que pensaba obtener mediante la percepción futura de las rentas durante el período del contrato, por lo que dejó de tener sentido económico al producirse, sin justificación, la resolución unilateral por la arrendataria', concretando que la indemnización procedente ha de fijarse 'en una proporción equivalente a la renta de un mes por cada año previsible de duración del contrato, en la cuantía correspondiente al primer año de arrendamiento'.

Siguiendo dicha doctrina jurisprudencial y teniendo en cuenta que el contrato de arrendamiento fue prorrogado hasta el 30 de septiembre de 2014, siendo resuelto unilateralmente por el Ayuntamiento de Madrid en fecha 30 de septiembre de 2012, esto es dos años antes de su conclusión, procede fijar una indemnización de dos mensualidades de renta a favor de la arrendadora, una por cada año que quedaba para finalizar el contrato, debiendo partirse del importe de la mensualidad pactada en el primer año de arrendamiento, que en este caso es de 5.703,28 €, según se indica en la cláusula cuarta del contrato, procediendo una indemnización total de 11.406,56 €.

CUARTO.-La cantidad a que resulte condenado el Ayuntamiento de Madrid devengará el interés legal desde la fecha de interposición de la demanda, de acuerdo con lo preceptuado en los artículos 1.101 , 1.108 , 1.109 C.Civil .

QUINTO.-En virtud de lo dispuesto en los arts. 394 y 398 L.E.Civ ., no se efectuará pronunciamiento sobre las costas procesales causadas en primera instancia ni en cuanto a las originadas en esta instancia.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

La Sala, estimando parcialmente el recurso de apelación, interpuesto por el Procurador D. Javier Vázquez Hernández, en representación de 'Promoviones Anviel, S.L.', contra la sentencia dictada en fecha 14 de abril de 2014 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 58 de Madrid , en los autos de procedimiento ordinario nº 921/2013; acuerda revocar dicha resolución en los siguientes términos:

1.- Que estimando parcialmente la demanda formulada por el Procurador D. Javier Vázquez Hernández, en representación de 'Promociones Anviel, S.L.', como actora, contra el Ayuntamiento de Madrid, como demandado; se condena al demandado a indemnizar a la actora con la cantidad de 11.406,56 € por resolución unilateral del contrato de arrendamiento, más los intereses legales devengados desde la fecha de interposición de la demanda.

2.- Se desestiman el resto de los pedimentos interesados en la demanda.

3.- Sin pronunciamiento con respecto a las costas procesales causadas en primera instancia.

Asimismo, no cabe pronunciarse sobre las costas originadas en esta instancia.

La estimación del recurso determina la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de Julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Remítase testimonio de la presente Resolución al Juzgado de procedencia para su conocimiento y efectos.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 2577-0000-00-0469-14, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, correspondiente al Rollo de Sala Nº 469/2014, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe