Sentencia Civil Nº 39/2008, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 87/2006 de 29 de Enero de 2008

Encabezamiento

SENTENCIA Nº 39

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D. EUGENIO SANCHEZ ALCARAZ

Magistrados/as

D. ENRIQUE VIVES REUS

Dª CARMEN BRINES TARRASO

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En VALENCIA, a veintinueve de enero de dos mil ocho.

Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente la Ilma. Sra. Dª. CARMEN BRINES TARRASO los autos de Juicio Ordinario, promovidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Moncada, con el número 87/06, por Dª Blanca y D. Braulio contra Promociones y Construcciones Sol i Bert S.L., sobre "Reclamación de cantidad", pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por Pomociones y Construcciones Sol y Vert S.L..

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 1 de Moncada, en fecha 16 de Julio de 2007 , contiene el siguiente FALLO:" Debo estimar y estimo parcialmente la demanda presentada contra Construcciones y Promociones Sol y Vert condenando a esta al pago 28.191 euros más los intereses legales desde la demanda. Constando ingresados en auto 8.833 ,78 euros entréguense los mismos a los actores.-Sin expreso pronunciamiento sobre las costas.".

SEGUNDO.- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por Promociones y Construcciones Sol y Vert S.L., admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, dónde oportunamente se tramitó la alzada, señalándose para su Deliberación y Votación el día 21 de Enero de 2008 .

TERCERO.- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La representación de la parte actora ejercitó acción sobre reclamación de cantidad con fundamento en las siguientes consideraciones: Los demandantes suscribieron un contrato de reserva de vivienda en el edificio Residencial Alborada sito en la localidad de Alboraia por el precio total de 159.644 euros con la firma Promociones y Construcciones Sol i Vert S.L. Los Sres. Braulio e Blanca efectuaron un desembolso en el momento del contrato de 7.982 euros en fecha 16 de abril de 2004. El día 5 de enero de 2005 Ruralcaja avalo a la demandada por el importe entregado. Es importante destacar que Promociones y Construcciones Sol i Vert S.L. carecía de licencia para construir, circunstancia que nunca se puso en conocimiento de los demandantes. Viendo que la vivienda no estaría terminada en la fecha prevista, los actores encontraron un comprador para adquirir su contrato de reserva por el importe de 36.000 euros, lo que comunicaron al gerente de la demandada que se negó a tal transacción. Por todo lo expuesto concluía la demandante interesando se dicte Sentencia por la que se condene a la demandada: A la devolución de la opción de compra de 7.982,20 euros mas los intereses legales al 6% desde la fecha del contrato hasta el 24 de enero de 2005, que ascienden a 862 euros. A todo ello debe añadirse el importe de 28.191 euros resultante de multiplicar la subida experimentada por la vivienda desde el segundo trimestre de 2004 hasta el cuatro trimestre de 2005. Y por ultimo, el importe de 36.000 euros que es la cantidad dejada de ganar si se hubiera efectuado la venta de la vivienda reservada. Todo ello con expresa imposición a la parte contraria de las costas del procedimiento.

La parte demandada compareció y formuló oposición a la demanda que en síntesis basaba en las siguientes argumentaciones: la demandada solicitó cédula urbanística en fecha 29 de abril de 2002 respondiendo el Ayuntamiento de Alboraia el 27 de mayo indicando que las parcelas de la promotora se encontraban sujetas a un plan de actuación integrada denominado Ronda Nort indicando que existía una resolución del Consistorio que acordaba la suspensión de licencias, que fue publicada el 5 de junio de 2002, denegándose la concesión de la misma. Esta situación se ha mantenido en el tiempo, de forma que aun hoy continua pendiente de aprobación el programa de actuación integrada Ronda Nort. Por tanto el incumplimiento se ha debido a una imposibilidad sobrevenida de llevar a efecto el proyecto no imputable a ninguna de las partes. En cuanto a la indemnización pretendida la misma contiene conceptos contradictorios y excluyentes por cuanto se solicita una indemnización por el perjuicio que se ocasiona a los demandantes al no poder disponer de su vivienda al tiempo que se exige otra por no haber podido vender la misma con anterioridad a su puesta a disposición. Por todo ello concluía interesando se dicte Sentencia desestimatoria de las pretensiones deducidas en su contra con expresa imposición a la parte actora de las costas del juicio.

Agotados los tramites pertinentes y practicadas las pruebas admitidas, por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Moncada se dictó en fecha 16 de julio de 2007 Sentencia por la que estimaba parcialmente la demanda y condenaba a la demandada al pago de la cantidad de 28.191 euros mas 8.833,78 euros que ya habían sido consignados y todo ello sin expreso pronunciamiento en costas.

SEGUNDO.- Contra la referida Sentencia se alza la representación de la parte demandada formulando recurso de Apelación que basa en los siguientes motivos de impugnación: Error en cuanto a la naturaleza jurídica del contrato suscrito. Inexistencia de omisión culposa en la promotora. Concurrencia de un supuesto de imposibilidad sobrevenida de cumplimiento. Error en la aplicación de la normativa de defensa de consumidores y usuarios. Error en la apreciación de la prueba. Error en la valoración de los daños y perjuicios en lo atinente a la actualización del precio de la vivienda, así como en la necesidad de establecer la responsabilidad del demandado en proporción a la cantidad realmente entregada por los demandantes (7.982,20 euros) y sobre la que puedan haber tenido un daño real.

Dichos motivos serán objeto de análisis seguidamente.

En cuanto al primero de los invocados, debe recordarse al recurrente, como es doctrina consolidada del Tribunal Supremo de la que es muestra entre otras la STS de 3 de junio de 2002 aquella que establece que "el contrato de compraventa es un contrato consensual, que conforme al artículo 1450 del Código Civil , se perfecciona entre comprador y vendedor, y es obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado". En el caso presente, el contrato de fecha 16 de abril de 2004, es claro que reúne los mencionados requisitos, de identificar perfectamente la cosa y el precio sobre los que el mismo recae, pues los demandantes, según su tenor literal adquieren a través del mismo, una vivienda tipo B1 en NUM001 planta patio NUM000 y garaje mas trastero numero 9 del edificio sito en CALLE000 esquina Benaguacil de Alboraia, todo ello por el importe de 159.644 euros, no pudiéndose concluir en otro sentido que no nos hallamos ante una simple reserva del inmueble, sino ante un contrato privado de compraventa debidamente perfeccionado. El primer motivo ha de ser desestimado.

En cuanto al segundo de ellos, la Sala ha de discrepar asimismo de la argumentación sobre la que el mismo se sustenta, pues la prueba practicada en el curso de las actuaciones, en especial la documental aportada por la actora y la declaración de la testigo D. Marcelino , ha evidenciado que la construcción de las viviendas litigiosas no se ha podido ejecutar finalmente debido a la negligente actuación del promotor. Ninguna duda cabe albergar acerca de esta cuestión a la vista del documento numero 6 de los acompañados al escrito de demanda consistente en informe de los servicios técnicos y jurídicos municipales del Ayuntamiento de Alboraia sobre las licencias solicitadas por la recurrente en el que entre otros extremos se hace constar que la mercantil tras presentar la solicitud de licencia de obra de viviendas unifamiliares fue requerida en diversas ocasiones para que aportase documentación necesaria para su tramitacion o subsanase los reparos a la misma, en especial, el relativo a la necesidad de aportar un proyecto de urbanización, así como el atinente a la cesión en escritura publica de todos los viales que pasarían a ser públicos. Se consigna asimismo en el referido informe que la construcción no se ajustaba a la ordenación prevista en el plan general de ordenación urbana vigente en el municipio de Alboraia, informándose en consecuencia desfavorablemente para la concesión de la licencia. E incluso, sobre la particular cuestión de la suspensión de licencias en el ámbito del plan de actuación integral presentado, sobre la que el recurrente pretende repercutir la demora en la obtención de la licencia, se afirma expresamente en el referido documento que: "En ninguno de los tres expedientes de solicitud de licencia de obra la suspensión de licencias en el ámbito del PAI ha sido causa de denegación. Siempre se ha argumentado la falta de aportación de un proyecto de urbanización, la cesión en escritura publica de los viales al servicio del ámbito de desarrollo de los terrenos objeto de edificación y la mas importante, la no adecuación al planeamiento vigente". Así pues, es obvio tal como ya se ha anticipado que la dejadez o incumplimiento culpable por la promotora de las condiciones impuestas por el Ayuntamiento, y de las contraídas a la firma del contrato del que dimana esta litis y no otra, ha sido la causa de la denegación de la licencia, lo que aboca necesariamente al fracaso, tanto este segundo motivo de impugnación como el relativo a la imposibilidad sobrevenida de cumplimiento, pues lo expuesto excluye la posibilidad de apreciar la concurrencia de tal circunstancia imprevista.

La misma suerte ha de correr el siguiente de los motivos aducidos toda vez que la normativa sobre defensa de consumidores y usuarios que aplica la juzgadora "a quo" según es de ver en la Sentencia, se concreta en el articulo 2.1 .d que configura como derecho básico de los consumidores la información correcta sobre los diferentes productos o servicios y la educación y divulgación, para facilitar el conocimiento sobre su adecuado uso, consumo o disfrute. Y la aplicación de dicho precepto al caso presente no resulta en modo alguno incompatible con el concepto que el articulo 1 del propio texto legal proporciona de consumidor o usuario en el sentido de quienes adquieren, utilizan o disfrutan como destinatarios finales, bienes muebles o inmuebles, productos, servicios, actividades o funciones, cualquiera que sea la naturaleza pública o privada, individual o colectiva de quienes los producen, facilitan, suministran o expiden pues debe tenerse presente, que el contrato de referencia se celebro en fecha 16 de abril de 2004 siendo en aquel momento la intención de los demandantes la adquisición de la vivienda, como consta acreditado, y gozando por tanto los adquirentes a partir del referido convenio de todos los derechos que la Ley de 1984 reconoce a los consumidores, ello sin perjuicio de que tras un prolongado lapso de tiempo sin dar comienzo la ejecución de la obra, y viendo frustradas sus expectativas de poder disfrutar de los inmuebles en el plazo de tiempo previsto, llevaran a cabo el intento de venta, sobre el que por cierto nada se ha acreditado en debida forma en el curso del procedimiento, (y que no constituye además el fundamento ultimo del ejercicio de su acción, sino únicamente el sustento de una pretensión accesoria desestimada en primera instancia), infiriéndose de ello en consecuencia que la referida Ley 26/84 resulta desde luego aplicable al caso enjuiciado. El motivo resulta improsperable.

Cuanto se ha expuesto determina a su vez la improcedencia de entrar en el examen del motivo de impugnación relativo a la errónea valoración del resultado de la prueba practicada, pues de lo razonado hasta ahora se deduce que la Sala comparte plenamente los acertados fundamentos jurídicos contenidos en la Sentencia impugnada en lo relativo al resultado de la valoración de la prueba practicada, que en aras de la evitacion de innecesarias reiteraciones, da por reproducidos.

En lo atinente al último de los motivos invocados, relativo a los daños y perjuicios reclamados, los impugna la apelante pues señala que el contrato se firmo en 16 de abril de 2004, estableciéndose un precio fijo de 159.644 euros y los pagos se fraccionaron fijándose, el último para otoño de 2006. Dadas estas circunstancias entiende que existe un error en la valoración de los reclamados en lo que atañe a la actualización del precio de la vivienda, como en la necesidad de establecer la responsabilidad del demandado en proporción a la cantidad realmente entregada por los demandantes (7.982,20 euros) y sobre la que puedan haber tenido un daño real. La Sala no puede compartir dicho razonamiento ni la conclusión a que el mismo conduce pues es claro que el fundamento ultimo de la pretensión deducida por la demandante viene constituido por la necesidad de compensar el aumento de precio de la vivienda experimentado desde que se firmo el contrato litigioso hasta el momento en que los compradores tuvieron la certeza de que los inmuebles adquiridos no estarían concluidos en la fecha prevista y por tanto desistieron de la compra, viéndose entonces en la necesidad de buscar nueva vivienda a precios actualizados. Así pues, la adquisición en este momento de un inmueble de similares características les habría de suponer una mayor inversión, equivalente a la suma reclamada en concepto de daños y perjuicios, y ello por una única causa, imputable al promotor, cual es su negligencia en el cumplimiento de la obligación adquirida. Este propio razonamiento evidencia a su vez la improcedencia de fijar la indemnización sobre la cuantía entregada a la firma del contrato, y no sobre la totalidad del precio, pues lo que se indemniza es el perjuicio causado por la frustración del negocio jurídico unitariamente considerado, cual es la adquisición de la vivienda que iba a constituir el hogar de los demandantes, y no la posible depreciación de una cantidad entregada a cuenta por el transcurso de un periodo de tiempo. Cuanto se ha expuesto no queda desvirtuado por el hecho de que el calculo del importe de la indemnización se haya basado en el documento aportado por la actora con el numero 10 de los que acompañaba a su escrito de demanda, pues si bien la recurrente lo impugno en el acto de la Audiencia Previa, no es menos cierto, que no ha propuesto o practicado en el curso del procedimiento prueba alguna tendente a acreditar que la cantidad resultante de su aplicación al caso no es acorde a la subida del precio de la vivienda durante el periodo comprendido entre el segundo trimestre de 2004 hasta el cuatro trimestre de 2005, y puesto que la indemnización solicitada es procedente como ha quedado dicho, no la invalida una impugnación genérica y sin sustento probatorio alguno, y habrá de estarse al calculo efectuado por la parte actora. Procede, por tanto por los razonamientos expuestos, desestimar el recurso de Apelación formulado, resolviendo conforme se dirá en el fallo de la presente Sentencia.

TERCERO.- . Establece el articulo 398 de la L.E.C . que: Cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el art. 394 .

2. En caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de aplicación

Fallo

Desestimamos el recurso de Apelación formulado por la representación de Promociones y Construcciones Sol i Vert S.L. contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia numero 1 de Moncada en fecha 16 de julio de 2007 en Autos de Juicio Ordinario 87/2006 la que confirmamos íntegramente y todo ello con expresa imposición a la parte apelante de las costas devengadas en esta alzada.

Cumplidas que sean las diligencias de rigor con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo. Contra la presente no cabe recurso alguno.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION: En fecha ha sido leída y publicada la presente Sentencia, estando celebrando Audiencia la Sección Octava de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia de cuya resolución expido testimonio para el Rollo de su razón con esta fecha. Doy fe.