Sentencia Civil Nº 39/2010, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 17, Rec 397/2009 de 28 de Enero de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSÉPTIMA

ROLLO Nº 397/2009

JUICIO ORDINARIO Nº 747/2008

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 43 DE BARCELONA

S E N T E N C I A nº 39/2010

Ilmos. Sres.

Dª. MYRIAM SAMBOLA CABRER

Dª. MARIA SANAHUJA BUENAVENTURA

D. ENRIC ALAVEDRA FARRANDO

En la ciudad de Barcelona, a veintiocho de enero de dos mil diez.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimoséptima de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 747/2008, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 43 de Barcelona, a instancia de BORE-CAT INVESTIMENT S.L., contra D. Everardo ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la ACTORA contra la Sentencia dictada en los mismos el día 6 de febrero de 2.009, por el Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que, con desestimación total de la demanda interpuesta por Doña Roser Castelló Lasauca, en nombre y representación de BORE-CAT INVESTIMENT S.L., y dirigida contra Don Everardo .

DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO al demandado en este juicio Don Everardo , de todas las pretensiones efectuadas en su contra.

DEBO IMPONER COMO IMPONGO, expresamente, al demandante BORE-CAT INVESTIMENT, S.L., el pago de todas las costas del presente juicio.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte ACTORA mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma legal; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 19 de enero de 2.010.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MARIA SANAHUJA BUENAVENTURA.

Fundamentos

PRIMERO.- BORE-CAT INVESTIMENTS, S.L. plantea la acción de resolución del contrato de compraventa de una finca, de 9-2-2005, suscrito con D. Everardo , y como consecuencia la devolución de la cantidad recibida por el demandado de 823.600.- ?. Invoca los arts. 1274 y 1124 del Código Civil y afirma que "la finalidad buscada (...) era comprar un solar, con una construcción antigua, que poder derribar, para sobre el mismo construir viviendas de uso residencial, propósito contemplado por el vendedor que conoce esa finalidad y fija el precio muy por encima del valor del mismo como suelo industrial, que es la calificación entonces vigente". Indica que el 23-12-2005 se aprueba el Plan Especial de Protección del Patrimonio de Sabadell (PEPPS), y en él, sorpresivamente, se produce la inclusión no sólo de la chimenea de la fábrica, sino la fábrica misma, lo que supone que no se permite derribar el edificio, sólo acondicionarlo para el uso de oficinas y locales comerciales, lo que unido al mayor coste de rehabilitación, supone un valor ínfimo de realización de la finca. Y concluye que la pérdida de la intención buscada, la falta de la causa, debe llevar a la resolución del contrato con devolución de las mutuas prestaciones, y obligación del demandado de devolver las cantidades entregadas a cuenta.

D. Everardo se opone a la demanda alegando falta de legitimación de la actora para solicitar el IVA correspondiente a las cantidades entregadas, y también porque considera que debe estarse a la literalidad del contrato suscrito por las partes que establecía la pérdida de las cantidades que se entregaban para el caso de no llegar a cumplir la parte compradora la obligación de otorgar la escritura de compraventa, pues se consideran indemnización por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento, Indica que la actora conocía y asumía la situación urbanística de la finca, tal como se afirma en el propio contrato, en el que no se pactó ninguna condición en las sucesivas modificaciones del mismo en relación a la variación de la volumetría o edificabilidad, y era un hecho conocido por la actora la tramitación del Plan. Y señala que no ha accionado frente a BORE-CAT para reclamar el cumplimiento de su obligación de compra y de pago de la totalidad del precio por cuanto el Sr. Everardo ha asumido que los importes reclamados ahora lo eran para posibilitar que si la actora no quería finalmente adquirir la finca pudiera apartarse del contrato, pues las modificaciones del planeamiento a quien realmente han perjudicado es al demandado que ha visto disminuir ostensiblemente el valor de la finca.

La sentencia de instancia considera que no ha sido discutida la validez y contenido del contrato, y que en el mismo no se pactó el precio partiendo de una futura recalificación de los terrenos, haciéndose constar su carácter industrial, y afirma que para que la motivación de las partes llegue a tener la consideración de causa, es preciso que los motivos sean conocidos y queridos por ambas partes, y que estén exteriorizados o incorporados al contrato como determinantes de la declaración de voluntad, invocando reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo en tal sentido. Y concluye que la cláusula penal pactada por las partes debe desplegar todos sus efectos, pues las arras penitenciales pactadas se hicieron constar de forma expresa en el contrato, lo que habilita a la demandada a retener y hacer suya la cuantía recibida.

SEGUNDO.- Recurre la representación de BORE-CAT INVESTIMENTS, S.L.

Indica que yerra la sentencia cuando dice que se reclama la cantidad entregada en concepto de arras penitenciales, pues ese concepto no se recoge en el contrato, y sólo se abonan cantidades a cuenta.

También cuando la sentencia habla de incumplimiento contractual, porque la pretensión es la resolución del contrato como resultado de la modificación del PEPPS, que suponía vaciar de contenido la causa por la que se celebró el contrato atendida la pérdida de valor del objeto en si mismo (detalla que el precio se fijó en 11.118.724.- ?, y su valor se elevaba a 20.438.103,43 ? de haber pasado a ser residencial como las fincas de su entorno, o disminuía a 5.711.383,68 ? de mantenerse la calificación como industrial, con la única afectación de la chimenea, y a 2.540.138,30 ? con la nueva situación urbanística tras la aprobación del PEPPS). Considera evidente que la finalidad de la actora era "incidir en la calificación, logrando su modificación para uso residencial", y "se había hecho suya por el demandado, y su ejemplo el valor de la contraprestación", y "los aumentos de precios por prórrogas" del contrato.

El tercer y más grave error lo encuentra la recurrente cuando la sentencia considera que el nuevo Plan fue aprobado el 23 de diciembre de 2005 , y la última prórroga del contrato firmada el 5-12-2006, considerando que la actora tuvo tiempo más que suficiente para tomar conocimiento de la nueva realidad normativa que incidía en la compra que estaba tramitando, cuando la última prórroga se firmó el 5-12-2005, existiendo un error en el documento, tal y como se indicó en la demanda.

Y finalmente, afirma que la recurrente no incumplió pues fijada la firma de la escritura pública para el 6-3-2006, la resolución del contrato se debió a causas objetivas pues ya estaba afectado no sólo la chimenea sino todo el inmueble, y en ese caso también hubiera incumplido el vendedor al querer vender algo con una calificación que ya había cambiado.

TERCERO.- El recurso no puede ser estimado.

Como indica la recurrida en el contrato, en la estipulación primera, se estableció por las partes que:

"La finca se transmite, en concepto de cuerpo cierto y con cuantos derechos le sean inherentes, libre de cargas o gravámenes y en la situación arrendaticia consignada (...), aceptando y manifestando conocer la COMPRADORA la CALIFICACIÓN Y SITUACIÓN URBANÍSTICA, a la misma correspondiente" (folio 20).

Asimismo, en el apartado ¿Cómo será la nueva fiscalidad y cotización de los vales de comida en 2018?) de la estipulación tercera, y bajo el título: EFECTOS del incumplimiento de la compradora, se consignó:

"La falta del requerimiento mencionado (para acudir ante notario) o la incomparecencia de la parte COMPRADORA al otorgamiento de la Escritura Pública, producirá la RESOLUCIÓN del presente documento, con pérdida para la misma, de la cantidad entregada, en concepto de penalidad, y en su caso indemnización por daños y perjuicios, libremente acordados entre los contratantes, sin obligarse las partes, a nada más pedir ni reclamarse".

El contrato no puede ser más claro, y ninguna mención se hace, como bien argumenta la sentencia recurrida, a que una futura recalificación de los terrenos modificase las condiciones del contrato, o permitiera su resolución por esa causa. Es algo que podían haber pactado, pero no lo hicieron.

La recurrente plantea la resolución por la depreciación que la aprobación del PEPPS ha comportado, pero no hay duda de que no aceptaría la resolución, pues tampoco sería conforme a lo pactado, si el nuevo PEPPS hubiera comportado el que el valor de la finca se duplicara, como al parecer, y según sus propias manifestaciones, esperaba. Si la parte actora, a pesar de intentarlo, no incidió lo suficiente en el Consistorio para lograr la modificación de la calificación urbanística de la finca adquirida para uso residencial, es algo que no puede repercutir en el demandado, conforme a los términos pactados en el contrato. En los cálculos y expectativas de los negocios no siempre se obtiene lo esperado.

Tampoco el error de fechas en el último de los contratos modifica las anteriores conclusiones. El primer contrato es de fecha 9-2-2005, y en él se estipuló lo reseñado anteriormente, relativo al conocimiento de la situación urbanística y a las consecuencias del incumplimiento. A ese primer contrato se remiten las modificaciones posteriores de fecha 19-9-2005 y 5-12-2005, aunque por error se consignara 2006 en la última. El PEPPS se aprobó el 23-12-2005, es decir casi un año después de la firma del primer documento. Y no es admisible indicar que una empresa experta en estos temas desconozca la normativa y el modo de actuación de los ayuntamientos de la zona en la que opera, pues incluso si hubiera sido así debió prever los condicionantes en el contrato, pero no alegar posteriormente desconocimiento. El contrato tenía causa lícita, y los objetivos de rendimiento esperados por la actora no formaban parte de ella, por lo que su no obtención no puede fundamentar su resolución, y evitar las consecuencias pactadas en caso de incumplimiento.

Finalmente, la recurrente niega que los efectos del incumplimiento pactados sean unas arras penitenciales, pero al tiempo afirma que no ha habido incumplimiento por su parte.

De los términos del contrato no existe duda de que se trata de unas arras penitenciales, aunque no se las denomine así explícitamente. La doctrina ha distinguido entre:

- Confirmatorias. Dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución.

- Penales. Con finalidad de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento.

- Y Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el art. 1454 . Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el art. 1454 , tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido según declararon las sentencias de 24 de noviembre de 1926, 8 de julio de 1945, 22 de octubre de 1956, 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970 , entre otras, por cuanto autorizan a las partes, por mediar concierto libremente convenido, conforme a la libertad contractual consagrada en el art. 1255 , a desistir del negocio a su arbitrio, pero cumpliendo con la sanción pecuniaria.

Y en este caso, no hay duda de que el incumplimiento de la compradora produce la resolución, y no permite al vendedor exigir el cumplimiento del contrato, que hubiera sido mucho más gravoso en este caso para la compradora, que se pudo apartar del negocio, pero debe ser penalizada en los términos pactados.

CUARTO.- Por todo lo anterior, debe ser desestimado el recurso planteado, confirmada la resolución recurrida, con condena en costas del recurso a la recurrente (art. 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento civil).

Fallo

DESESTIMAMOS el recurso planteado por la representación de BORE-CAT INVESTIMENTS, S.L., CONFIRMAMOS la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 43 de Barcelona, el 6 de febrero de 2009 . En cuanto a las costas del recurso se imponen a la recurrente.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.