Sentencia Civil Nº 39/2015, Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 5, Rec 2342/2014 de 30 de Enero de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE SEVILLA
Sección Quinta
Rollo Nº 2342.14
Nº. Procedimiento: 569/12
Juzgado de origen: Primera Instancia 4 de Sevilla
SENTENCIA
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS
D. JUAN MARQUEZ ROMERO
D. CONRADO GALLARDO CORREA
D. FERNANDO SANZ TALAYERO
En Sevilla a 30 de enero de 2015.
VISTOS por la Sección Quinta de esta Ilma. Audiencia Provincial los autos de juicio ordinario nº 569/12,
procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Sevilla, promovidos por D. Gaspar , Dª. Coral , D.
José , Dª. Gabriela , D. Nicolas , Dª. Martina y D. Segismundo , representados por el Procurador D.
Jaime Blasco Rodríguez, contra la entidad Huerta del Pilar S.L., representada por la Procuradora Dª. María
Teresa Rodríguez Linares; autos venidos a conocimiento de este Tribunal en virtud de recurso de apelación
interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia en los mismos dictada con fecha 3 de Diciembre
de 2013 .

Antecedentes

Se aceptan sustancialmente los de la resolución apelada, cuyo fallo literalmente dice: ' Que estimando la demanda formulada por el Procurador Sr. Blanco Rodríguez, en nombre y representación de D. Gaspar , DÑA. Coral , D. José , DÑA. Gabriela , D. Nicolas , DÑA. Martina y D. Segismundo , contra la mercantil HUERTA DEL PILAR, S.L., con CIF B-41876889: 1º.- Debo DECLARAR Y DECLARO resueltos los 'Documentos privados de reserva de derechos para adquisición de finca' suscritos con la parte demandada por: D. Gaspar y DÑA. Coral en fecha 25 de septiembre de 2009, sobre las parcelas resultantes núms NUM000 y NUM001 de la manzana II, del Proyecto de urbanización relacionado con el Plan Parcial de Ordenación del PPR 1 de Alcolea del Río.

D. José y DÑA. Gabriela en fecha 17 de septiembre de 2009, sobre la parcela resultante núm NUM002 de la manzana IV, del Proyecto de urbanización relacionado con el Plan Parcial de Ordenación del PPR 1 de Alcolea del Río.

D. Nicolas y DÑA. Martina en fecha 25 de septiembre de 2009, sobre la parcela resultante núm NUM003 de la manzana II, del Proyecto de urbanización relacionado con el Plan Parcial de Ordenación del PPR 1 de Alcolea del Río.

D. Segismundo en fecha 25 de septiembre de 2009, sobre la parcela resultante núm NUM004 de la manzana II, del Proyecto de urbanización relacionado con el Plan Parcial de Ordenación del PPR 1 de Alcolea del Río.

2º.- Debo CONDENAR Y CONDENO a la entidad demandada a estar y pasar por las anteriores declaraciones, así como a pagar a: D. Gaspar y DÑA. Coral la suma de 13.920 euros más intereses legales desde la interpelación judicial.

D. José y DÑA. Gabriela la suma de 6.960 euros más intereses legales desde la interpelación judicial.

D. Nicolas y DÑA. Martina la suma de 6.960 euros más intereses legales desde la interpelación judicial.

D. Segismundo la suma de 6.960 euros más intereses legales desde la interpelación judicial.

Todo ello con imposición de costas a la parte demandada.'
PRIMERO.- Notificada a las partes dicha resolución y apelada por el citado litigante, y admitido que le fue dicho recurso en ambos efectos, se elevaron las actuaciones originales a esta Audiencia con los debidos escritos de interposición de la apelación y de oposición a la misma, dándose a la alzada la sustanciación que la Ley previene para los de su clase.



SEGUNDO.- Por acuerdo de la Sala se señaló la deliberación y votación de este recurso para el día 30 de Enero de 2015, quedando las actuaciones pendientes de dictar resolución.



TERCERO.- En la sustanciación de la alzada se han observado las prescripciones legales.

VISTOS , siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Don FERNANDO SANZ TALAYERO.

Fundamentos

PRIMERO .- Mediante el escrito rector de estas actuaciones sus promotores ejercitaron una acción resolutoria de los contrato de reserva de derechos y opción de compra respecto de determinadas parcelas resultantes del proyecto de Urbanización de los terrenos incluidos en el Plan Parcial de Ordenación PPR 1 de Alcolea del Río, propiedad de la demandada, contratos celebrados los días 17 y el 25 de septiembre de 2009, por incumplimiento de la parte concedente de la opción y futura vendedora, debido a que transcurrido el plazo de dieciocho meses convenido para ejercitar la opción de compra, la vendedora no había obtenido el certificado final de las obras, ni el Ayuntamiento de Alcolea del Río las había recibido, encontrándose en tramitación el proyecto de urbanización y estando las obras en proceso de ejecución. La entidad demandada fue requerida por los actores mediante sendos burofax de 5 y 26 de octubre de 2012 para la devolución de las cantidades entregadas y la revocación de los contratos.

La entidad demandada se opuso a la pretensión, alegando que si bien era cierto que las obras no estaban terminadas ni el Ayuntamiento las había recibido, sin embargo se estaban ejecutando, que el plazo no era elemento esencial del contrato, y que habían surgido complicaciones en la Urbanización que afectaron al desarrollo de las obras porque la Consejería de Medio Ambiente de la Junta de Andalucía emitió un informe sobre el Proyecto de Urbanización con calificación desfavorable porque los terrenos objeto del Proyecto son inundables por el caudal de avenida del río Guadalquivir, inundaciones que podían alcanzar calados de cinco metros, debiendo ser calificadas las zonas inundables como Suelo No Urbanizable de Especial Protección.

La Sentencia de instancia estimó íntegramente la demanda resolviendo los contratos de reserva de derechos para la adquisición de fincas, y condenando a la devolución de las cantidades entregadas por los adquirentes. Contra esta Resolución se alza la promotora demandada que funda su recurso en la errónea valoración de la prueba, alegando que el Plan de Ordenación PPR 1 de Alcolea del Río presenta una grave deficiencia que ha impedido la culminación del proyecto urbanístico, por lo que por causa no imputable a la vendedora demandada no se ha cumplido el contrato.



SEGUNDO .- Tras el examen de las actuaciones y vista la prueba obrante en las mismas, se concluye que la Sentencia apelada hace una correcta valoración probatoria, realiza una acertada calificación jurídica de los contratos como contratos de opción de compra, y llega a acertadas conclusiones sobre la existencia de incumplimiento contractual de la entidad demandada y de la causa resolutoria de los contratos alegada en la demanda.

Los contratos de opción de compra son aquellos que conceden al optante el derecho a decidir sobre la celebración o no de un contrato principal, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en determinadas condiciones, pudiendo pactarse también el pago de una prima por la concesión de derecho de opción. Son elementos esenciales de este contrato la determinación del objeto de la opción y la fijación de un plazo para su ejercicio. La realización de la compraventa futura depende exclusivamente de la voluntad del optante, de que ejercite o no la opción en el plazo contemplado en el contrato.

Así pues, el plazo es un elemento esencial de los contratos firmados por las partes. En la cláusula tercera de los mismos se estableció un plazo de dieciocho meses a partir de la firma del contrato para el ejercicio de la opción de compra. Ello significaba evidentemente que en ese plazo la promotora concedente del derecho de opción debía no sólo ser titular de la finca como se dice en la propia estipulación, sino que debía estar en condiciones de entregar el objeto del contrato al optante, por tanto, debía haber terminado las obras de urbanización y haber delimitado y determinado de esta forma las parcelas objeto del derecho reconocido en los contratos.

No habiendo concluido la demandada las obras de urbanización como ha quedado acreditado en autos, y siendo obvio, a tenor del informe desfavorable emitido por la Consejería de Medio Ambiente de la Junta de Andalucía sobre el Proyecto de Urbanización del Sector PPR 1 de Alcolea del Río, de 4 de enero de 2012, que nos hallamos ante una situación que imposibilita que la demandada concedente pudiese cumplir el contrato pues al ser los terrenos inundables y deber ser calificados de Suelo No urbanizable de Especial Protección no va a poder ejecutarse la Urbanización, es patente la existencia de causa de incumplimiento del contrato.

La demandada convino un plazo de dieciocho meses para que los demandantes ejercitasen su derecho de opción. En ese tiempo debían quedar finalizadas las obras y concedidas las pertinentes autorizaciones administrativas y urbanísticas para que el ejercicio del derecho de opción pudiese ser eficaz, al ser posible que con la expresión de voluntad del optante el contrato de compraventa quedase firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el cedente, sin necesidad de más actos, pudiendo procederse a la entrega de los inmuebles. No siendo esto así, no estando terminadas las obras el mes de febrero de 2012 y, por tanto, no habiendo tenido la demandada disponibles las parcelas para que los adquirentes del derecho de opción pudiesen ejercitarlo eficazmente, no solo durante los dieciocho meses siguientes a la firma del contrato, sino tampoco mucho tiempo después, nos hallamos ante un claro y palmario incumplimiento contractual de la vendedora.

La demandada no está en condiciones de cumplir los contratos, Que la causa le sea o no imputable, no es razón que pueda esgrimir frente a la otra parte contratante, pues la aparición de obstáculos administrativos en el proceso de ejecución del Plan de Ordenación PPR 1 de Alcolea del Río que le impida finalizar las obras de urbanización, delimitar y preparar las parcelas objeto del derecho de opción y entregarlas a los adquirentes, no es razón que pueda oponer a éstos, ante los que debe responder de sus obligaciones contractuales, sin perjuicio de que ejercite las acciones que a su derecho convengan por los daños que le haya ocasionado la actuación de la Administración Pública competente, si es que a ello hubiere lugar.

En definitiva la demandada ha de responder de sus obligaciones contractuales frente a la otra parte, y no pudiendo cumplirlas es procedente la resolución de los contratos y la devolución de las sumas entregadas por los adquirentes del derecho de opción, por cuanto la existencia de obstáculos o impedimentos de naturaleza administrativa que le impiden cumplir sus obligaciones no es casusa de fuerza mayor que justifique el incumplimiento, ya que siendo la entidad demandada una sociedad dedicada profesionalmente a este tipo de operaciones urbanísticas y de promoción inmobiliaria, tiene la obligación de prever cuantos avatares administrativos o urbanísticos puedan surgir en el desarrollo del Proyecto de urbanización antes de comprometerse contractualmente con personas particulares interesadas en la adquisición de los inmuebles resultantes del proyecto de urbanización.

Por último hemos de significar a la apelante que la calificación de los terrenos como inundables, no es una causa que produzca un mero retraso en la entrega, sino que es una causa que imposibilita la entrega, es decir, que determina que la vendedora no vaya a poder cumplir nunca aquello a lo que se comprometió con los demandantes, pues el informe de la Consejería de Medio Ambiente es claro: Las zonas inundables deben ser clasificadas como Suelo No Urbanizable de Especial Protección por Legislación Específica.



TERCERO.- Por lo cual resulta evidente la razón de los demandantes para pedir la resolución de los contratos de reserva, con devolución de las cantidades entregadas como precio del derecho de opción de compra de unos bienes inmuebles que la promotora demandada no está en condiciones de entregar y poner a disposición de los actores.

Por todo lo cual, el recurso de apelación ha de ser desestimado, con confirmación de la Sentencia recurrida y expresa imposición a la parte apelante de las costas procesales causadas en esta alzada ( art.

398.1 y 394 LEC ).

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales Dª. Mª Teresa Rodríguez Linares en nombre y representación de la entidad demandada HUERTA DEL PILAR S.L.

contra la Sentencia dictada el día 3 de diciembre de 2013 por el Ilmo. Sr. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia Nº 4 de Sevilla, en los autos de juicio ordinario Nº 569/12, de los que dimanan estas actuaciones, debemos confirmar y confirmamos la citada Resolución, con expresa imposición a la parte apelante de las costas procesales causadas en esta alzada.

Y, en su día, devuélvanse las actuaciones originales con certificación literal de esta Sentencia y despacho para su ejecución y cumplimiento, al Juzgado de procedencia.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que quedará testimonio en el Rollo de la Sección lo pronunciamos mandamos y firmamos.

INFORMACIÓN SOBRE RECURSOS : Contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación, cuyo conocimiento corresponde a la Sala Primera del Tribunal Supremo ( artículos 466 y 478 y disposición final decimosexta LEC ).

En tanto no se confiera a los Tribunales Superiores de Justicia la competencia para conocer del recurso extraordinario por infracción procesal, dicho recurso procederá, por los motivos previstos en el artículo 469, respecto de las resoluciones que sean susceptibles de recurso de casación conforme a lo dispuesto en el artículo 477. Solamente podrá presentarse recurso extraordinario por infracción procesal sin formular recurso de casación frente a las resoluciones recurribles en casación a que se refieren los números 1.º y 2.º del apartado segundo del artículo 477 de esta Ley ( disposición final decimosexta LEC ).

El recurso de casación y, en su caso, el extraordinario de infracción procesal, se interpondrán ante el tribunal que haya dictado la resolución que se impugne dentro del plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de aquélla ( artículo 479 y disposición final decimosexta LEC ), previo pago del depósito estipulado en la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial y la tasa prevista en la Ley 10/2012.

Artículo 477 LEC . Motivo del recurso de casación y resoluciones recurribles en casación. 1. El recurso de casación habrá de fundarse, como motivo único, en la infracción de normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del proceso.

2. Serán recurribles en casación las sentencias dictadas en segunda instancia por las Audiencias Provinciales, en los siguientes casos: 1º Cuando se dictaran para la tutela judicial civil de derechos fundamentales, excepto los que reconoce el art. 24 de la Constitución .

2º Siempre que la cuantía del proceso excediere de 600.000 euros.

3º Cuando la cuantía del proceso no excediere de 600.000 euros o este se haya tramitado por razón de la materia, siempre que, en ambos casos, la resolución del recurso presente interés casacional .

3. Se considerará que un recurso presenta interés casacional cuando la sentencia recurrida se oponga a doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo o resuelva puntos y cuestiones sobre los que exista jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales o aplique normas que no lleven más de cinco años en vigor, siempre que, en este último caso, no existiese doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo relativa a normas anteriores de igual o similar contenido.

Cuando se trate de recursos de casación de los que deba conocer un Tribunal Superior de Justicia, se entenderá que también existe interés casacional cuando la sentencia recurrida se oponga a doctrina jurisprudencial o no exista dicha doctrina del Tribunal Superior sobre normas de Derecho especial de la Comunidad Autónoma correspondiente.

Artículo 469. Motivos del recurso extraordinario por infracción procesal.

1. El recurso extraordinario por infracción procesal sólo podrá fundarse en los siguientes motivos: 1.º Infracción de las normas sobre jurisdicción y competencia objetiva o funcional.

2.º Infracción de las normas procesales reguladoras de la sentencia.

3.º Infracción de las normas legales que rigen los actos y garantías del proceso cuando la infracción determinare la nulidad conforme a la ley o hubiere podido producir indefensión.

4.º Vulneración, en el proceso civil, de derechos fundamentales reconocidos en el artículo 24 de la Constitución .

2. Sólo procederá el recurso extraordinario por infracción procesal cuando, de ser posible, ésta o la vulneración del artículo 24 de la Constitución se hayan denunciado en la instancia y cuando, de haberse producido en la primera, la denuncia se haya reproducido en la segunda instancia. Además, si la violación de derecho fundamental hubiere producido falta o defecto subsanable, deberá haberse pedido la subsanación en la instancia o instancias oportunas.

PUBLICACIÓN. - Leída y publicada fue la anterior Sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado de la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, D. FERNANDO SANZ TALAYERO, Ponente que la redactó, estando celebrando audiencia pública en el día de su fecha, ante mi el Secretario de lo que certifico.

DILIGENCIA.- En el mismo día se contrajo certificación de la anterior Sentencia y publicación de su rollo; doy fe.-