Sentencia CIVIL Nº 39/2018, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 5, Rec 552/2017 de 01 de Febrero de 2018

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5
OVIEDO
SENTENCIA: 00039/2018
Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 00000552/17
Ilmos. Sres. Magistrados:
DON JOSÉ MARÍA ÁLVAREZ SEIJO
DOÑA MARÍA JOSÉ PUEYO MATEO
DON JOSÉ LUIS CASERO ALONSO
En OVIEDO, a uno de febrero de dos mil dieciocho.
VISTOS, en grado de apelación, por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos
de Procedimiento Ordinario nº 503/16, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Avilés, Rollo
de Apelación nº 552/17 , entre partes, como apelante y demandante DOÑA Rocío , representada por el
Procurador Don Joaquín Gabino Pedro _Morís González y bajo la dirección del Letrado Don Juan Luis Berros
Fombella, como apelante y demandada DOÑA Tamara , representada por la Procuradora Doña María
Isabel Martínez Menéndez y bajo la dirección del Letrado Don Félix Fernández García, y como apelantes y
demandados, DON Mario , DON Moises y DON Octavio
Gutiérrez Alonso y bajo la dirección del Letrado Don Diego Fernández Calvo.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.



SEGUNDO.- El Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Avilés dictó sentencia en los autos referidos con fecha treinta de octubre de dos mi diecisiete, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Que debo desestimar la demanda interpuesta por Doña. Rocío contra Doña Tamara Y D. Mario , D. Moises , D.

Octavio , sin imposición de costas.'.



TERCERO.- Notificada la anterior sentencia a las partes, se interpusieron sendos recursos de apelación por Doña Rocío , por Doña Tamara , y por Don Mario , Don Moises y Don Octavio , y previos los traslados ordenados en el art. 461 de la L.E.C ., se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial con las alegaciones escritas de las partes, no habiendo estimado necesario la celebración de vista.



CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo Ponente el Ilmo. Sr. DON JOSÉ LUIS CASERO ALONSO.

Fundamentos

PRIMERO.- Esto es lo que se trata: el nº NUM000 de la CALLE000 de Luanco es un edifico de viviendas que consta de 4 plantas sobrerrasante y un semisótano; la planta semisótano se destina a vivienda, la planta baja o sobrerrasante a una vivienda (planta baja izquierda) y almacén/garaje (parte derecha), al que se accede por un portón ubicado al frente de la edificación (es decir, desde la calle); las otras plantas (3) se 1 , representados por el Procurador Don Román destinan a viviendas, dos por planta; el local destinado a almacén venía descrito en la escritura de división horizontal como Departamento nº 1, local en planta, con una superficie útil de 29,32 m² y tenía como anejo el local ubicado en el semisótano, y respecto del que el Consistorio, según certificación de fecha 21-5-1.979, concedió licencia para su acondicionamiento; por su parte, la Junta de Propietarios, en sesión celebrada el 21-10-2.006, acordó su desvinculación del local en planta baja, pasando a constituir una unidad independiente, finca NUM001 , con la siguiente descripción: 'URBANA.- Departamento Número Uno-Bis.- Local en planta sótano, de la casa señalada actualmente con el número NUM000 de población, de la CALLE000 , en la villa de Luanco, concejo de Gozón, destinado en parte a vivienda y en parte a garaje; ocupa una superficie construida de ciento nueve metros cuadrados, de los que corresponden ochenta y dos a vivienda y veintisiete a plaza de garaje; se accede a la vivienda a través del portal de edificio, y a la plaza de garaje directamente a través de la fachada del edificio en la CALLE000 , fachada principal del edificio; y linda al frente, tomando como frente la CALLE000 , dicha calle; derecha entrando, edificio en régimen de comunidad señalado con el número NUM002 de la CALLE000 y fondo, edificio en régimen de comunidad señalado con el número NUM003 de la CALLE001 . Tiene ubicado en su perímetro un patio de luces al que se abren huecos, y con el que linda por todos sus lados. Asimismo en su lindero fondo y derecha, también linda con el patio de luces existente en el edificio al que abre huecos. CUOTA: Le corresponde una cuota de participación en el valor total del inmueble de siete enteros y treinta y dos centésimas por ciento. Dicho Departamento Número Uno- Bis pasa a formar la número NUM001 , al folio NUM004 del tomo NUM005 , libro NUM006 .'.

El Día 18-2-1.979, a medio de documento privado, Doña Zaida vende a Don Carmelo , casado con Doña Tamara , el referido local ubicado en el sótano y luego el acuerdo comunitario de desvinculación del sótano como anejo del local en planta baja y su venta por Doña Zaida a Don Carmelo y su esposa se eleva a escritura pública el 19-4-2.007, con intervención de Doña Zaida , Doña Tamara y el Presidente de la Comunidad, Señor Jesus Miguel (folio 83 y sigts.); el 11-5-2.009, a medio de escritura pública, Doña Zaida vende a Doña Rocío el departamento número uno NUM007 del nº NUM000 de la CALLE000 de Luanco, describiéndose el objeto de venta en la forma ya reseñada, por precio de 36.000 € y el 17-12-2.010, a medio también de escritura pública, Doña Zaida vende a Don Fidel el local de planta baja destinado a garaje o almacén, departamento nº 1 del inmueble, por precio de 27.500 €; el 15-3-2.011 Don Fidel acude al local y encuentra dentro a Doña Rocío , pretendiendo uno y otro la propiedad del predio, por lo que Don Fidel insta juicio en defensa de la tutela sumaria de la posesión, que se resuelve a su favor; y de esta manera queda servido el conflicto, pues Doña Rocío , a la vista de que otro pretende el dominio sobre el local destinado a garaje ubicado en la planta baja, entiende que Doña Tamara incumplió, pues no le entregó todo lo que le vendió (espacio destinado a viviendas y garajes) y por eso demanda interesando la resolución del contrato con devolución del precio y abono de los daños y perjuicios (suma invertida en mejorar el sótano destinado a vivienda, gastos ocasionados con motivo de la compraventa y las costas del juicio seguido por Don Fidel frente a ella) y sino, subsidiariamente, la eficacia y vigencia del contrato, pero el resarcimiento por su defectuoso o incompleto cumplimiento, en concreto, por no entregar el espacio descrito en el objeto de la venta como destinado a garaje, que valora en 15.307,06 € en más otros 1.753,04 € (costas del juicio seguido frente a ella por Don Fidel ).

Como quiera que la demanda se dirigió frente a Doña Tamara y su esposo, Don Carmelo y éste ya hubiera fallecido, se amplió a sus herederos y por uno y otros demandados, en sustancia, lo que se opuso es que sólo fue objeto de venta el sótano destinado a vivienda, pues los vendedores no eran dueños del local de la planta baja y de ello conocía y sabía Doña Rocío .

El Tribunal de la instancia entendió que el debate quedaba constreñido a cuál fue el objeto de la venta (si sólo el local del sótano o también el de la planta baja) y si uno y otro contratantes eran conscientes y contestes en que lo era sólo la vivienda del sótano, centrando el análisis en la persona de la actora, lógicamente, pues la posición de los demandados es que lo único que fue objeto de venta fue la vivienda del sótano, y concluye que la compradora, al margen de la descripción que del objeto de la venta se hace en el contrato, conocía que sólo la vivienda era objeto de la venta en razón de los siguientes hechos (que califica de indiciarios): que coetáneamente a la compraventa la compradora suscribió un contrato de préstamo hipotecario y la tasación del bien de la garantía se contrajo a la vivienda del sótano; que el precio de la venta fue de 36.000 €, cuando es que la vivienda, a efectos hipotecarios y de concesión del préstamo, se tasó en 104.000 € y el local en planta baja fue vendido a Don Fidel en 27.000 €; y sobre todo, que, según así lo declaró Doña Zaida , ella fue quien se mantuvo en la posesión del local, tenía las llaves, pagó los impuestos y hasta publicitó su venta, manteniendo Doña Rocío una actitud pasiva incompatible con su posición de que el garaje fue también objeto de la venta y por eso desestimó la demanda, sin hacer expresa declaración respecto de las costas de la instancia.

No se conforman ni actora ni demandados.

Estos impugnan el pronunciamiento relativo a las costas por contrario al principio objetivo del vencimiento del art. 394 LEC ; Doña Rocío muestra disconformidad con la declaración de desestimación plena de la demanda, pero limita su impugnación a la petición subsidiaria, es decir, consiente en la eficacia del contrato de venta y que no procede su resolución, pero mantiene que debe ser resarcida en el valor de la cabida que en el contrato se describe como destinada a garaje y los perjuicios ya referidos (costas del proceso), rechazando las consideraciones sobre las que el Tribunal de la instancia soporta su declaración de que conoció y consintió en que el objeto de la venta se constreñía a la vivienda ubicada en la planta sótano.



SEGUNDO.- Hemos de convenir con la actora recurrente en que el juicio presuntivo por el que a partir de ciertos hechos el Tribunal de la instancia concluye que la venta se restringía a la vivienda a pesar de la descripción que en el contrato se hace de su objeto ( art. 386 LEC ), aunque no carece de lógica, no es suficientemente convincente, porque los hechos en que se apoya no pueden tenerse como probados de forma incontrovertible y con toda certeza; y así, la tasación del inmueble, el solicitante fue el Banco prestamista; el precio de la venta está tan alejado del de tasación que nada descubre y menos si al precio de tasación se suma aquél por el que en el año 2.010 Doña Zaida vendió el local a Don Fidel ; la actora afirmó en juicio que ocupó el local destinado a garaje depositando allí los materiales empleados en la reforma de la vivienda y que Doña Tamara , en la fase preconceptual, tanto le mostró la vivienda del sótano como del local y le dio llaves de la vivienda y del local destinado a garaje, mientras que, por el contrario, Doña Tamara niega que así fuese.

Más correctamente, entonces debemos centrarnos en la propia descripción que del objeto de la compra se hace en el contrato y en el régimen normativo regulador de la obligación de entrega del vendedor, especialmente, en los artículos 1.469 y 1.471 del CC .

El primero de ellos regula la obligación del vendedor de entrega del objeto de la venta cuando lo vendido fuese un bien inmueble en que el precio se hubiese determinado por unidad de medida o número; el segundo, el art. 1.471, regula el supuesto conocido en la doctrina como venta de cuerpo cierto, es decir, cuando el precio no viene determinado en razón de la unidad de medida o cabida, sino por la descripción de los linderos de la finca que identifican el objeto de la venta ( STS de fecha 29-5-2.000 , 21-7-2.000 , 31-1-2.001 y 5-5- 2.008).

Nuestro caso es incardinable en el segundo, pues es llano que el precio no viene determinado por la cabida del bien inmueble, sino por su identificación mediante su descripción y linderos ( STS de fecha 16-6-2.015 ).

En este sentido, el bien objeto de la venta se identifica por su referencia como elemento privativo integrante de un edificio en régimen de propiedad horizontal y su ubicación en el inmueble como 'DEPARTAMENTO NUMERO U NO bis local en planta de sótano' y por sus linderos, con el añadido, como nota singular identificativa, de la indicación en su descripción de tener ubicado en su perímetro un patio de luces al que abre huecos y con el que linda por todos sus lados, así como, al fondo y a la derecha, con otro patio.

Ahora bien, el art. 1.471 contiene un párrafo 2º según el cual cuando sean dos o más las fincas vendidas por un solo precio y además de los linderos se expresase su cabida, el vendedor está obligado a entregar todo lo comprendido dentro de esos linderos y si no pudiere (porque, por ejemplo, no es suyo) sufrirá una disminución del precio proporcional a la falta de cabida si es que el comprador se conforma y no pide la anulación.

La mayoría de la doctrina ha interpretado dicha disposición en el sentido de que si el vendedor no puede entregar toda la cabida comprendida dentro de los linderos expresados en el contrato sufrirá una disminución del precio y que esa previsión es tanto aplicable al supuesto de que la finca objeto de la venta sea una o dos o más por un solo precio.

En el negocio de venta se describen los linderos del local en planta semisótano de forma tal que abarcan toda la planta de la edificación, pues se dice que linda al frente con la CALLE000 , a la derecha con el edificio nº NUM002 y al fondo con el nº NUM003 de la CALLE001 y se describe el objeto de la venta como un espacio de 109 m², de los cuales 82 corresponden a vivienda y 27 a plaza de garaje, a la que se accede 'directamente a través de la fachada principal del edificio', de modo que pudiera incardinarse el supuesto en el párrafo 2 del art. 1.471 CC , pues vivienda y garaje, en la realidad, son dos fincas distintas, con una cabida cada una muy próxima a la del título de la venta, con un acceso también distinto, de forma que el comprador vendría autorizado al ejercicio de la facultad de reducción proporcional del precio, acción respecto de la que, específicamente, no se alegó prescripción ( art. 1.472 CC ), sino la caducidad del art. 1.490 CC relativa al saneamiento, acción que no fue ejercitada (por más que en la ampliación de la demanda, de forma errónea e imprecisa, el actor objetive de redhibitoria su acción), sino la de incumplimiento pleno o cumplimiento defectuoso ( art. 1.124 CC ).

Ahora bien, no es ésta la acción ejercitada que, como apuntamos tiene un plazo de ejercicio muy breve (seis meses desde la entrega art. 1.479 CC ), cuya naturaleza, si de prescripción o caducidad, es debatida.

En efecto, en la demanda se ejercita una acción de resolución por incumplimiento pleno de la obligación por el vendedor con sustento en el art. 1.124 CC , argumentando que la adquisición del espacio destinado a garaje es esencial (hecho 7), subsidiariamente, una de resarcimiento de daños también con apoyo en el art. 1.124 y 1.101 del CC , pero manteniendo la eficacia del contrato, es decir, basada en el incumplimiento defectuoso pero no esencial, por la que se interesa, no el pleno cumplimiento, sino la indemnización de daños y perjuicios derivados de aquel incumplimiento parcial.

En ningún caso la acción ejercitada es, como sostuvieron y sostienen los demandados herederos de Don Carmelo , una acción de saneamiento del art. 1.474 CC (por más que de forma imprecisa el actor al ampliar la demanda alega que ejercita de modo principal una acción redhibitoria), ni menos por defectos o gravámenes de la cosa vendida ( art. 1.484 CC ), pues en absoluto se trata de eso; pero lo cierto es que tampoco se invoca el art. 1.471 del CC para interesar la reducción del precio, ni podría la parte desde el momento en que, en juicio, al ser interrogada declaró que la vendedora le entregó las llaves del garaje y entró en posesión del mismo hasta que por un tercero se promovió el juicio de tutela posesoria, de modo que, como en esta alzada, se abandonó la pretensión de resolución por pleno incumplimiento, manteniendo sólo la subsidiaria de resarcimiento de daños y perjuicios que, como se ha explicado, no es la que corresponde al caso, sino aquella acción que otorga al comprador la Ley en caso de defecto o exceso de cabida de la finca objeto de la venta, con lo que se llega a igual resultado que la sentencia de instancia.



TERCERO.- Del mismo modo, la otra suma reclamada de 1.753,04 €, relativa al juicio sumario promovido por tercero y sus costas, se trataría de un supuesto de saneamiento por evicción ( art. 1.475 y 1.478.2 CC ), que tampoco fue la tutela ejercitada, además de que dicho proceso tuvo por objeto la posesión sin prejuzgar el dominio de las partes, de forma que dicho gasto no puede relacionarse de forma directa con la obligación de entrega del vendedor, cuanto más, se repite, que la actora declaró en juicio que, efectivamente, había entrado en la posesión del garaje y que la vendedora le entregó las llaves del portón de acceso.



CUARTO.- El desacuerdo de los demandados es con la declaración sobre las costas de la instancia, que sostienen debieron imponerse a la actora de acuerdo con la regla del vencimiento ( art. 394 LEC ), obviando, al así argumentar, que entre los términos del contrato, que tanto refería como objeto de la venta una vivienda como un espacio destinado a garaje, y las contradicciones de los interesados sobre lo que efectivamente fue consensuado como objeto de venta, hubo de recurrir a la prueba de presunciones, lo que evidencia la concurrencia de razonable dudas de hecho de indudable significación y seriedad que se extiende a otras de derecho según y por lo razonado en esta resolución sobre la doctrina del cuerpo cierto y el párrafo 2 del art.

1.471 CC .



QUINTO.- Por tanto, se desestiman a uno y otro recursos, pero sin imposición a los recurrentes de las costas de la alzada por lo expuesto y que, se repite, por las dudas que afloran en el debate sobre su objeto, tanto en la fáctico como en lo jurídico.

Por todo lo expuesto, la Sala dicta el siguiente

Fallo

Desestimar los recursos de apelación interpuestos por Doña Rocío , por Doña Tamara y por Don Mario , Don Moises y Don Octavio contra el sentencia dictada en fecha treinta de octubre de dos mil diecisiete por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Avilés , en los autos de los que el presente rollo dimana, que se CONFIRMA.

Habiéndose confirmado la resolución recurrida, conforme al apartado 9 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O. 1/2009, de 3 de noviembre , por la que se modifica la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, se declara la pérdida de los depósitos constituidos para recurrir, a los que se le dará el destino legal.

Contra esta resolución cabe recurso de casación y/o extraordinario por infracción procesal, en su caso.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Letrado de la Administración de Justicia, doy fe.