Sentencia Civil Nº 390/2011, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 17, Rec 566/2010 de 14 de Julio de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSÉPTIMA

ROLLO núm. 566/2010

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 6 BARCELONA

PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 984/2008

S E N T E N C I A núm. 390/2011

Ilmos. Sres.

Don José Antonio Ballester Llopis

Don Paulino Rico Rajo

Dña. María Sanahuja Buenaventura

En la ciudad de Barcelona, a catorce de julio de dos mil once.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimoséptima de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 984/2008 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 6 Barcelona, a instancia de D/Dña. PATRINVER PATRIMONIAL XXI, S.L. quien se encontraba debidamente representado por Procurador y asistido de Letrado, actuaciones que se instaron contra D/Dña. MIATANO, S.A., quien igualmente compareció en legal forma mediante Procurador que le representaba y la asistencia de Letrado; actuaciones que penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la representación de D/Dña. PATRINVER PATRIMONIAL XXI, S.L. contra la Sentencia dictada en los mismos de fecha 14 de diciembre de 2009, por el Sr/a. Juez del expresado Juzgado .

Antecedentes

PRIMERO.- El fallo de la Sentencia recaída ante el Juzgado de instancia y que ha sido objeto de apelación, es del tenor literal siguiente: "FALLO: A) Desestimo íntegramente la demanda formulada por el Procurador D. Sergio Carando Vicente, en nombre y representación de PATRINVER PATRIMONIAL XXL, S.L. contra MIATANO S.A. y en su consecuencia:

1º.- Absuelvo a dicha demandada de todos los pedimentos contra ella instados por la demandante.

2º.- Condeno a la demandante al pago de las costas de esta demanda principal.

B) Estimo en parte la reconvención formulada por el Procurador D. Juan Manuel Bach Ferrer, en nombre y representación de MIATANO S.A. contra PATRINVER PATRIMONIAL XXI, S.L. y en consecuencia:

1º.- Declaro resuelto el contrato suscrito por las partes en fecha 2 de Mayo de 2006, novado parcialmente en fecha 10 de octubre de 2007.

2º.- Condeno a la reconvenida a la pérdida de las cantidades entregadas en concepto de arras respecto de ocho de diez viviendas objeto del contrato aboslviéndola en cuanto a la reclamación de intereses.

3º.- Cada parte abonará las costas causadas a su instancia por la reconvención, no existiendo costas comunes.".

Se dictó auto aclarando la misma cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:"DECIDO: Rectificar el error material cometido en la Sentencia dictada en este proceso en fecha 14 de Diciembre de 2009 en el sentido de que los Antecedentes de Hecho Cuarto y Cuarto pasan a ser un solo Antecedente de Hecho CUARTO y con el siguiente tenor literal:

CUARTO.- Se celebró la audiencia previa en la fecha prevista manifestando los Srs. Letrados la imposibilidad de acuerdo, no impugnándose la autenticidad de ningún documento, y quedando fijados los términos del debate según los respectivos escritos de demanda, contestación, reconvención y contestación a la reconvención.

La parte demandante propuso como prueba:

1.- Interrogatorio de la demandada.

2.- Documental ya aportada y la que aportó en el acto.

3.- Testifical por escrito al Ayuntamiento de Barcelona, al Departamente de Medio Ambiente de la Generalitat de Catalunya, a Endesa, a Gas Natural y a Aguas de Barcelona.

4.- Testifical de Dña. Amelia , Dña. Cristina , D. Amador , D. Cayetano , D. Fabio y D. Isaac .

Se admitieron todas excepto parte de la información solicitada al Ayuntamiento de Barrcelona, y las testificales de Dña, Amelia , Dña. Cristina y D. Amador .

La parte demandada propuso:

1.- Documental ya aportada y la que aportó en el acto.

2.- testifical mediante respuesta escrita al Departamente de Medio Ambiente de la Generalitat de Catalunya, y al Ayuntamiento de Barcelona.

3.- Testifical de D. Simón , Dña. Valle y D. Juan Carlos .

Se admitieron todos excepto la testifical por escrito del Ayuntamiento de Barcelona.

En fecha 30 de Noviembre de los corrientes se ha celebrado el juicio al que han comparecido en forma ambas partes, practicándose las pruebas que constan en el acta levantada al efecto y en el correspondiente soporte audiovisual, tras lo cual las defensas de las partes formularon sus conclusiones orales, dándose por terminado el juicio y quedando el pleito concluso para sentencia."

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de D/Dña. PATRINVER PATRIMONIAL XXI, S.L. y admitido se dio traslado del mismo al resto de las partes con el resultado que es de ver en las actuaciones, y tras ello se elevaron los autos a esta Audiencia Provincial.

TERCERO .- De conformidad con lo previsto en la Ley, se señaló fecha para la celebración de la votación y fallo que tuvo lugar el pasado veintiuno de junio de dos mil once.

CUARTO.- En el presente juicio se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. Paulino Rico Rajo.

Fundamentos

Se aceptan los de la Sentencia apelada y,

PRIMERO. - Contra la Sentencia dictada en fecha 14 de diciembre de 2009 aclarada por auto de fecha 15 de enero de 2010, por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Barcelona en el juicio ordinario registrado con el nº 984/2008 seguido a instancia de PATRINVER PATRIMONIAL XXI, S.L. contra MIATANO, S.A., sobre resolución de contrato de compraventa y reclamación de cantidad, habiéndose formulado reconvención, que desestima la demanda, con imposición de costas, y estima en parte la reconvención, sin imposición de costas, interpone recurso de apelación Patrinver Patrimonial XXI, S.L. en solicitud de que "se estime íntegramente el presente recurso de apelación y se acuerde revocar la sentencia, acordándose de conformidad con el suplico del escrito de demanda y contestación a la reconvención, con condena en costas a la adversa", al que se opone Miatano, S.LA.

SEGUNDO .- En la demanda rectora del procedimiento del que la presente alzada trae causa la parte actora, aquí apelante, interesó del Juzgado que "se sirva dictar Sentencia por la que: a) Se declare resuelto el contrato suscrito en fecha 2 de mayo de 2006 y el contrato de novación de fecha 10 de octubre de 2007, entre PATRINVER PATRIMONIAL XXI, S.L. y la compañía MIATANO, S.A.. b) Se condene a MIATANO, S.A. a restituir dobladas las arras recibidas, esto es, a pagar a PATRINVER PATRIMONIAL XXI, la cantidad de 1.026.720 euros, más los intereses por importe de 112.633,55 euros, lo que hace un total de 1.139.353,55 euros (UN MILLÓN CIENTO TREINTA Y NUEVE MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y TRES EUROS CON CINCUENTA Y CINCO CÉNTIMOS), así como los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda, con condena a MIATANO, S.A. a pagar las costas del procedimiento. c) O alternativamente, para el caso de que no fuera estimada la restitución doblada de las arras, se condene a MIATANO, S.A. a restituir las arras recibidas, esto es, a pagar a PATRINVER PATRIMONIAL XXI la cantidad de 530.720 euros, más los intereses por importe de 112.633,55 euros, lo que hace un total de 643.353,55 euros (SEISCIENTOS CUARENTA Y TRES MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y TRES EUROS CON CINCUENTA Y CINCO CÉNTIMOS), así como los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda, con condena a MIATANO, S.A. a pagar las costas del procedimiento", y habiéndose opuesto la parte demandada que, a su vez, formuló demanda reconvencional en solicitud de que "se sirva dictar Sentencia: 1) Se declare resuelto el contrato suscrito en fecha 2 de mayo de 2006, novado por contrato de 10 de octubre de 2007 entre las partes. 2) Se condene a PATRINVER PATRIMONIAL XXI, S.L. a la pérdida de las cantidades entregadas en virtud del contrato de fecha 2 de mayo de 2006 correspondientes a las ocho viviendas que aún tiene en su posesión y que PATRINVER se ha negado a escriturar. Todo ello con intereses desde la fecha del incumplimiento 2 julio de 2008, y con imposición de costas", una vez contestada la reconvención por la demandante-reconvenida, seguido el procedimiento su curso, concluyó mediante sentencia desestimatoria de la demanda con imposición de costas a la demandante, y estimatoria parcial de la reconvención, sin imposición de costas, contra la que interpone recurso de apelación Patrinver Patrimonial XXI, S.L. en solicitud de lo que queda dicho en el precedente Fundamento de Derecho.

La recurrente formula, en esencia, las siguientes alegaciones: "Previa", que subdivide en dos apartados: "Antecedentes" y "Esquema de las alegaciones de la presente apelación"; Primera.- "error de la Sentencia al fijar el hecho controvertido. Incumplimiento de la adversa por falta de entrega de la cosa objeto de la compraventa"; Tercera.- "error en la valoración de la prueba"; Cuarta.- "Graves consecuencias que podía haber tenido la no subsanación de las deficiencias"; Quinta.- "Valoración del grado de incumplimiento a efectos de determinar si procede la devolución de las arras duplicadas y los intereses o alternativamente la devolución de las arras sin duplicar y sus intereses"; y Sexta.- "Reconvención".

La alegación previa carece de trascendencia a los efectos jurídicos pretendidos por la recurrente de que se revoque la Sentencia recurrida y procede, sin necesidad de mayor razonamiento, su desestimación.

Las demás alegaciones vienen referidas, en su conjunto, a la valoración de la prueba que se hace en la Sentencia recurrida, incluido el aducido error de la Sentencia al fijar el hecho controvertido que vierte en la alegación segunda, ya que, si bien es cierto que en el párrafo tercero del Fundamento Derecho de la Sentencia recurrida se dice que "en relación con la discrepancia entre las partes, limitada esencialmente a si era requisito necesario para escriturar la previa obtención por parte de la vendedora de la licencia de primera ocupación ", razón por la que la recurrente manifiesta que "el primer motivo de la presente apelación es l discrepancia sobre la fijación de este hecho controvertido, puesto que esta parte fijó el hecho controvertido esencial del presente procedimiento en si ha habido o no cumplimiento de la obligación de entrega de la cosa, es decir, si se ha finalizado el proceso constructivo para entregar los inmuebles objeto de la compraventa", es igualmente cierto que el párrafo primero del mismo Fundamento de Derecho concluye diciendo que "siendo hecho no controvertido que no se llegó a otorgar la escritura de compraventa, la cuestión a resolver es si esa falta de otorgamiento es imputable a la vendedora o a la compradora", de lo que se infiere, sin duda, que de lo que se trata de resolver, en definitiva, es a incumplimiento de cuál de las partes intervinientes en el contrato de compraventa de su obligación se debe que el mismo no fuera elevado a escritura pública, o lo que es igual, a cuál de las partes se debe el incumplimiento del contrato, que incide directamente en la valoración de la prueba.

Y valorando conjuntamente la prueba obrante en las actuaciones la juzgadora a quo llega a la conclusión, contenida en el Fundamento de Derecho Tercero, de que "el hecho de que dicha escritura no llegara finalmente a formalizarse no es imputable a la vendedora sino a la compradora", sin que la valoración que de la prueba se contiene en la Sentencia recurrida, en que se analiza el contenido de las cláusulas del contrato y los actos coetáneos y posteriores de las partes, así como la incidencia de las deficiencias detectadas en la obra aducidas por la demandante-reconvenida y el otorgamiento de la licencia de primera ocupación, pueda considerarse ilógica o irracional, con lo que, al pretender la parte recurrente sustituir la valoración objetiva de la prueba hecha por la juzgadora a quo por la suya subjetiva e interesada, el recurso de apelación no puede prosperar.

TERCERO .- Y es que, efectivamente, consta acreditado, que las partes ahora litigantes suscribieron, en fecha 2 de mayo de 2006, un contrato privado en el que, en el EXPONEN I se dice que "la compañía MIATANO, S.A., es dueña por justos títulos de la siguiente finca:..", que seguidamente se describe, y en el siguiente II que "MIATANO, S.A., se propone construir y promover sobre el indicado solar un edificio de diez viviendas y una planta baja comercial con altillo, contando para ello con los permisos y licencias preceptivos, y contando, también, con la financiación y tesorería suficiente para acometer tal empresa.", y en el III que "habiendo llegado ambas partes a una coincidencia de voluntades en orden a la adquisición por compraventa de las citadas fincas, ambas partes concretan el objeto, el precio y las condiciones de la futura compraventa, a cuyo efecto, CONVIENEN en celebrar el presente contrato de ARRAS PENITENCIALES reguladas en el artículo 1454 del Código civil que se ajustará a las siguientes, CLÁUSULAS", que figuran a continuación.

Por tanto, estamos ante un contrato de compraventa de cosa futura y el problema a resolver es, pues, por una parte, si a la fecha fijada para la escritura pública de compraventa estaba "concluida y finalizada la construcción de las viviendas objeto" del contrato y, por tanto, podía formalizarse aquella escritura, y, por otra parte, si, al tratarse de contrato sinalagmático, la compradora está en condiciones de pedir la resolución por haber ella cumplido, por su parte, lo que le incumbía.

Por lo que hace a la primera de las cuestiones la respuesta no puede ser sino positiva, ya que las objeciones puestas por la compradora para entender que la vendedora no había cumplido con su obligación consistente en deficiencias constructivas que hacían que no se entregara la licencia de primera ocupación no son de entidad suficiente para motivar la frustración del fin del contrato, ni supone un incumplimiento contractual que justifique la resolución del mismo, pues las deficiencias constructivas denunciadas no eran insalvables, como lo acredita el hecho de que han sido subsanadas como reconoce la propia parte recurrente en el escrito interponiendo el recurso de apelación en el que recoge lo manifestado por el arquitecto Sr. Juan Carlos en el acto del juicio de que la última deficiencia había sido rectificada a mediados del año 2009, con lo que, si a ello se aúna que la licencia de primera ocupación no estaba contemplada como documentación a entregar para la formalización de la escritura pública de compraventa, según el contenido de la Cláusula Segunda del referido contrato de fecha 2 de mayo de 2006 conforme a la cual "la escritura pública de compraventa se otorgará por todo el día 2 de noviembre de 2007, fecha en la que deberá estar concluida y finalizada la construcción de las viviendas objeto del presente contrato e inscrita en el Registro de la Propiedad la oportuna escritura de división en régimen horizontal. Con quince días de antelación MIATANO, S.A. acreditará ante PATRINVER PATRIMONIAL XXI, S.L., de forma fehaciente la ocnclusión de las obras mediante la oportuna acta notarial de finalización de obra debidamente presentada para su inscripción en el Registro de la Propiedad, así como la obtención de las respectivas cédulas de habitabilidad", aunque pueda considerarse la licencia de primera ocupación una consecuencia que se derive de la naturaleza del contrato conforme a lo dispuesto en el artículo 1.258 del Código Civil , sin embargo, con ella lo que se acredita es la adecuación al cumplimiento de las condiciones de la licencia de obra, y se aúna también que la propia parte compradora acompañó con su demanda la cédula de habitabilidad de determinadas viviendas que fue complementada con la acompañada por la vendedora con la contestación a la demanda en lo referente a las otras viviendas, así como que según comunicación remitida al Juzgado por el Departament de Medi Ambient i Habitatge, Secretaria d'Habitatge, de la Generalitat de Catalunya, el artículo 10 del Real Decreto 259/2003, de 21 de octubre , sobre requisitos mínimos de habitabilidad establece la documentación necesaria que es necesario aportar para obtener una cédula de habitabilidad de primera ocupación, entre la que se exige la licencia municipal de primera ocupación o la solicitud de la misma, al ser la fecha de la licencia de habitabilidad la de 10 de octubre de 2007, por tanto anterior a la fecha de 2 de julio de 2008 señalada para la formalización de la escritura pública, como consta con anterioridad a dicha fecha la finalización de la obra y su inscripción en el Registro de la Propiedad, y que la propia parte compradora demandante reconvenida intervino en la compraventa de una de las fincas que resultó de la división en propiedad horizontal, razón por la que se novó el contrato de 2006 en fecha 10 de octubre de 2007 y se hace referencia en el pacto primero del mismo a "las nueve entidades todavía objeto del contrato de fecha dos de mayo de 2006", y se fija nueva fecha de otorgamiento de escritura pública en 2 de julio de 2008, no puede sino concluirse, como se ha adelantado, que a la fecha fijada para la escritura pública de compraventa estaba "concluida y finalizada la construcción de las viviendas objeto" del contrato, o lo que es lo mismo, el cumplimiento por parte de la vendedora de su obligación.

Por lo que hace a la segunda de las cuestiones, la de si la compradora esta en condiciones de pedir la resolución del contrato, al haberse razonado que no puede considerarse que conste incumplimiento del mismo por parte de la vendedora, la respuesta no puede ser sino negativa, ya que no puede pedir la resolución de un contrato la parte que ha incumplido con su obligación, pues, como dice la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 19 de noviembre de 2009 , con cita de otras, "hay que destacar que la parte que puede exigir la resolución es únicamente la que ha cumplido su obligación o está dispuesto a cumplirla, es decir, el sujeto "cumplidor" y no puede pretender la resolución si no ha cumplido su recíproca obligación y así lo ha reiterado la jurisprudencia, como presupuesto básico de los artículos 1124 y 1504 ".

CUARTO .- Consecuencia de lo que queda dicho es que a quien le asiste la acción para pedir la resolución del contrato es a la vendedora por incumplimiento de la compradora que a la carta de fecha 20 de junio de 2008 en la que la vendedora le citaba para que compareciera en la Notaría en la fecha que en la misma se señalaba (1 de julio de 2008, a las 12 horas) para formalizar la escritura pública de compraventa contestó que no procederá al otorgamiento de la misma a no ser que se le acredite con anterioridad la licencia de primera ocupación, y que no se presentó se acredita mediante acta de manifestación y presencia otorgada por el Notario Don Antonio Roselló Mestre (folio 229), pues dice la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 19 de julio de 2010 , "la resolución por incumplimiento es un efecto especial de las obligaciones recíprocas que contempla el artículo 1124 del Código civil como si de una condición se tratara y el 1504 del mismo código, como garantía para el vendedor de cosa inmueble, complemento del anterior, para el caso de que el comprador no pague el precio. En este caso, exige la norma que se practique un requerimiento, en el sentido de que el vendedor declara su voluntad de que ha optado por la resolución. En tal momento, esta se produce ipso iure pero si no es aceptada por la otra parte, la compradora, extrajudicialmente, se precisa declaración judicial que lo declare. Así lo ha dicho reiteradamente esta Sala en sentencias de 12 de marzo en 1990 , 15 de febrero de 1993 , 28 de junio de 2002 y 1 de octubre de 2009 ."

Y, en el caso de autos, no consta que la vendedora hubiera comunicado extrajudicialmente la resolución del contrato a la compradora ni que hubiera aceptado la resolución notificada por ésta mediante burofax, con lo que, era precisa declaración judicial que lo declarara y procede la desestimación del recurso de apelación también en cuanto a la improcedencia de la reconvención.

QUINTO. - La desestimación del recurso de apelación conlleva la imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte recurrente, conforme a lo dispuesto en el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , al que expresamente remite el artículo 398.1 del mismo texto legal.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, con desestimación del recurso de apelación interpuesto por PATRINVER PATRIMONIAL XXI, S.L. contra la Sentencia dictada en fecha 14 de diciembre de 2009 por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Barcelona en el juicio ordinario registrado con el nº 984/2008 seguido a instancia de PATRINVER PATRIMONIAL XXI, S.L. contra MIATANO, S.A., sobre resolución de contrato de compraventa y reclamación de cantidad, habiéndose formulado reconvención, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha Sentencia. Y con condena en las costas causadas por el recurso de apelación a la parte recurrente.

Y firme que sea esta resolución, contra la cual no cabe interponer recurso ordinario alguno, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.