Sentencia Civil Nº 390/2011, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 485/2010 de 12 de Julio de 2011

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 390/11

AUDIENCIA PROVINCIAL MÁLAGA

SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA

PRESIDENTE ILMO. SR.

D.JOAQUIN DELGADO BAENA

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

D.JOSE LUIS LOPEZ FUENTES

D.ALEJANDRO MARTIN DELGADO

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº1 DE TORREMOLINOS (ANTIGUO MIXTO Nº1)

ROLLO DE APELACIÓN Nº 485/2010

JUICIO Nº 467/2009

En la Ciudad de Málaga a doce de julio de dos mil once.

Visto, por la SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al márgen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en juicio de Procedimiento Ordinario seguido en el Juzgado de referencia. Interpone el recurso Adoracion y Adolfo que en la instancia fuera parte demandada y comparece en esta alzada representado por el Procurador D. CARLOS GARCIA LAHESA y defendido por el Letrado D. JOSE RAMON DEL CID SANTAELLA. Es parte recurrida Constancio , Germán y Felisa que está representado por el Procurador D. ANTONIO CASTILLO LORENZO y defendido por el Letrado D. MIGUEL ANGEL PEINADO GOMEZ, que en la instancia ha litigado como parte demandante.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 23/02/10, en el juicio antes dicho, cuya parte dispositiva es como sigue: "Que ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda presentada por D. Constancio , D. Germán y la esposa de éste Dña. Felisa , representados por la Procuradora Dña. Esther Rivas Martín y asistidos del Letrado D. Miguel Ángel peinado Gómez contra Dña. Adoracion y su esposo D. Adolfo representados por el Procurador D. Carlos Garcia lahesa y asistidos del Letrado D. José Ramón del Cid Santaella: 1) DEBO DECLARAR Y DECLARO que los demandados han incumplido el contrato de compraventa de 11 de octubre de 2007 suscrito con los actores por falta de pago y en su virtud 2) DEBO CONDENAR Y CONDENO a la parte demandada a abonar de forma solidaria a la demandante la suma de VEINTINUEVE MIL CIENTO VEINTIOCHO EUROS CON SETENTA Y SEIS CÉNTIVOS (29128,76 euros), en concepto de daños y perjuicios incrementado en los intereses legales señalados en el fundamento jurídico quinto de esta resolución. 3) NO procede condena en costas de este procedimiento debiendo abonar cada parte las causadas en asu instancia y las comunes por mitad." .

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 22/06/11quedando visto para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOSE LUIS LOPEZ FUENTES quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de instancia estima parcialmente la acción ejercitada por la actora, en reclamación de daños y perjuicios por incumplimiento de contrato de compraventa de vivienda, condenando a la demandada a pagar a aquélla la suma de 29.128,76 €.

Frente a dicha sentencia se alza la demandada-recurrente, alegando lo siguiente: a) error en la valoración de la prueba; b) error en la calificación jurídica del contrato; c) error en la interpretación de la prórroga del contrato; d) error en la valoración de la prueba respecto de la existencia de incumplimiento contractual; e) error en la valoración de la prueba en relación a los oficios emitidos por el BBVA y demás prueba practicada, especialmente en relación a los daños y perjuicios reclamados.

La parte apelada se opone al recurso, solicitando la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.- Conviene comenzar el análisis de los distintos motivos del recurso por el estudio de la calificación jurídica del contrato incorporado por los actores como documento nº 1 en su demanda. Debe adelantarse que esta Sala comparte la calificación jurídica realizada por el Juez "a quo"

Se dice en el contrato firmado por las partes con fecha de 11 de Octubre de 2.007, lo siguiente: a) que la Sra. Adoracion y el Sr. Adolfo están interesados en la adquisición de la vivienda descrita....", de donde se desprende que los adquirentes tienen intención de adquirir, es decir, comprar la vivienda de los vendedores; b) se dice que el objeto del contrato es "la compraventa de la vivienda especificada en el exponendo I, con todos sus usos, derechos y anexos, libre de cargas y gravámenes; c) se recoge el precio y la forma de pago del precio.

Como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de mayo de 1997, núm. 408/1997, rec. 1836/1993 ( Pte: O'Callaghan Muñoz, Xavier) "La interpretación del contrato -o de cláusulas contractuales- pretende la averiguación y comprensión del sentido y alcance del consentimiento, es decir, de las declaraciones de voluntad de las partes contratantes . El Código civil da una serie de normas de interpretación a partir del art. 1281 combinando los criterios subjetivos (averiguación de la voluntad real o intención común de los contratantes) y objetivo (significado objetivo, de acuerdo con los usos de las declaraciones). El punto de partida de la interpretación es la letra de la cláusula o cláusulas del contrato , tal como dispone el primer párrafo del art. 1281 si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas. La jurisprudencia de esta Sala ha sido reiteradísima en este sentido: dice S 13 noviembre 1985 que por su meridiana claridad, no puede ser objeto de otra interpretación que la resultante de sus propios términos gramaticales, a lo que se viene obligado, tanto para las partes como para el juzgador, por imperio del art. 1281,1 CC y añade S 7 julio 1986 que no debe admitirse cuestión sobre la voluntad cuando en las palabras no existe ambigüedad, lo que plasma el texto de Paulo: "quam in verbis nulla ambiguitas est, non debet admitti voluntatis quaestio (Digesto, 37,1)" y concluye S 29 marzo 1994 "las normas o reglas interpretativas contenidas en arts. 1281 a 1289 ambos inclusive del CC , constituyen un conjunto subordinado y complementario entre si, de las cuales tiene rango preferencial y prioritario, la correspondiente al pfo. 1° del art. 128 de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan dada sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con el carácter de subordinarlas respecto de la que preconiza la interpretación literal ". S 10 febrero 1997 dice que no se tiene en cuenta que, como ha dicho reiteradamente esta Sala, arts. 1281 y ss. CC forman un conjunto armónico y subordinados entre sí de modo que la aplicación del art. 1281 pfo. 1º , excluye la de las normas contenidas en arts siguientes... La jurisprudencia de esta Sala ha sido constante y reiterada en la doctrina de que la función de interpretación del contrato corresponde a los Tribunales de instancia, a no ser que haya sido ilógica, arbitraria o contraria a la ley, especialmente a las normas sobre interpretación. Dicen SS 8 mayo 1991 , 5 julio 1994 , 7 julio 1994 , 9 julio 1994 y 13 julio 1994 "la interpretación de los contratos es función propia del Tribunal de instancia, cuyo resultado hermenéutico ha de ser mantenido y respetado en casación, a no ser que el mismo sea ilógico o contrario al buen sentido o a la ley o haya incidido en manifiesta equivocación". En el mismo sentido, precisan SS 25 enero 1995 , 4 febrero 1995 y 10 abril 1995 "la interpretación de los contratos está atribuida a los órganos de instancia, cuyo criterio sólo puede ser modificado en casación cuando se acredite que es ilógico o contrario a la ley" lo que resume la citada anteriormente, S 29 marzo 1994 Tiene declarado con reiteración esta Sala que la interpretación de los contratos es función privativa de los Tribunales de instancia cuyo resultado ha de ser respetado en casación a no ser que el mismo se muestre ilógico, contrario o contradictorio con alguna de las normas legales de hermenéutica establecidas en arts 1281 a 1289 CC ,; y lo reiteran SS 31 enero 1997 y 11 febrero 1997 la interpretación es facultad de la instancia, que sólo puede combatirse en casación demostrando que es ilógica o vulneradora de preceptos legales".

Pues bien, teniendo en cuenta la anterior doctrina y tras el examen de la sentencia recurrida, esta Sala no puede sino compartir el criterio mantenido por el Juez "a quo" de calificar el contrato celebrado entre las partes como de compraventa,

Ni la denominación que las partes den al contrato celebrado, ni la que le de el Sr. Notario autorizante de la escritura, ni la que haga el Sr. Registrador al inscribir el derecho en el Registro de la Propiedad puede alterar la calificación jurídica que realice el Juez "a quo" del contrato verdaderamente celebrado entre las partes, cuando la verdadera voluntad contractual se infiera de otros actos coetáneos, simultáneos o posteriores al contrato. Baste recordar los principios generales del derecho estereotipados en las máximas "iura novit curia" y "da mi factum, dabo tibi ius" para comprender que no puede existir incongruencia de la sentencia por el hecho de que el Juez haya descubierto, tras el examen oportuno de las pruebas practicadas, que la verdadera voluntad de los contratantes no era la de celebrar un contrato de opción de compra sino uno de compraventa con precio aplazado.

Y es que a diferencia de la compraventa, la opción de compra es un contrato en virtud del cual una persona se compromete a vender a otro, bien para sí o para un tercero, una determinada cosa, siendo en realidad el optatario el que queda unilateralmente vinculado hasta tanto decida el optante (SSTSS. de 22 de junio y 17 de noviembre de 1966 , 22 de mayo de 1981, 9 de octubre de 1987 y 8 de marzo de 1991). Debiendo tenerse en cuenta las siguientes peculiaridades respecto del contrato de opción que son las siguientes:1) La opción de compra es una figura "sui generis", con sustantividad propia, mediante la cual el optante logra, de modo exclusivo, la facultad de prestar su consentimiento en el plazo señalado en la oferta de venta que, por el principal efecto de la opción, es vinculante para el promitente, quien no puede retirarla en el plazo aludido . 2) Una vez ejercitada la opción por el optante, dentro del plazo señalado y comunicada al concedente, se extingue o queda consumada la opción y nace o se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, al producirse con relación a éste el concurso del consentimiento exigido por la ley, sin que el optatario o concedente de la opción pueda hacer nada para frustrar su efectividad ( SSTS. de 9 de octubre de 1987 , 8 de marzo de 1991 , 7 de marzo de 1996 y 14 de febrero de 1997 , entre otras). La jurisprudencia ha establecido unos requisitos, aparte de los requisitos generales a toda actividad contractual, para el contrato de opción que son tres: a) La aceptación expresa del optante ( STS. de 29 de marzo de 1993 ). b) La determinación del plazo durante el cual se puede ejercitar el derecho de opción ( STS. de 18 de mayo de 1993 ). c) La determinación exacta del precio y del objeto, así como el de perfección ( SSTS. de 22 de septiembre de 1993 y 15 de diciembre de 1997 ).

Estamos pues, ante un contrato de compraventa, cuya calificación además viene corroborada por el hecho de tomar posesión de la vivienda los compradores desde la fecha de la firma del contrato, e incluso realizar reformas en la vivienda.

En cualquier caso, los apelantes admiten en su recurso de apelación la calificación jurídica del contrato como de compraventa.

TERCERO.- La apelante comienza su recurso rebatiendo la declaración de hechos probados contenida en la sentencia, y, en realidad, lo que pretende es sustituir el criterio valorativo del Juez "a quo" por el suyo propio, olvidando que la jurisprudencia viene estableciendo al respecto como a las partes les queda vetada la posibilidad de sustituir el criterio objetivo e imparcial de los Jueces por el suyo propio, debiendo prevalecer el practicado por éstos al contar con mayor objetividad que el parcial y subjetivo llevado a cabo por las partes en defensa de sus particulares intereses - T.S. 1ª SS. de 16 de junio de 1970 , 14 de mayo de 1981 , 22 de enero de 1986 , 18 de noviembre de 1987 , 30 de marzo de 1988 , 1 de marzo y 28 de octubre de 1994 , 3 y 20 de julio de 1995 , 23 de noviembre de 1996 , 29 de julio de 1998 , 24 de julio de 2001 , 20 de noviembre de 2002 y 3 de abril de 2003 .

Es cierto que la segunda prórroga se pactó a fin de que la codemandada Dña. Adoracion pudiera vender un piso de su propiedad y culminaran las gestiones para la obtención de un préstamo hipotecario. La discrepancia surge a la hora de determinar si esa prórroga se concedió sine die, liberando al mismo tiempo a los actores de su compromiso de venta.

Ahora bien, de tal acuerdo no puede concluirse, como hacen los recurrentes, que estemos en presencia de una obligación condicional, pues en el contrato no consta de forma expresa que la adquisición de la vivienda se hiciera depender de un hecho futuro e incierto, consistente en la venta de un piso propiedad de la codemandada y en la obtención de un crédito hipotecario. La primera prórroga consiste en el precio aplazado pactado para la adquisición de la vivienda. Es decir, no es una prórroga realmente, sino el plazo pactado para el cumplimiento de la obligación, pues se trata de una compraventa con precio aplazado.

La que constituye una verdadera prórroga es la que reconocen los actores, es decir aquélla que se acordó, cumplido el plazo pactado para el pago del precio y a instancia de los recurrentes para facilitar a estos la venta de una vivienda y la obtención del crédito hipotecario. Pero que hay que estar al contrato originario de fecha 11 de Octubre de 2.007, y en dicho contrato no se hace depender la eficacia del mismo de la venta de la citada vivienda ni de la obtención del préstamo hipotecario. No existe, pues, una obligación condicional.

Tampoco se ha acreditado que, tras la concesión de dicha prórroga quedaran los vendedores liberados de su compromiso de venta. Contrariamente, de la testifical del intermediario que medió en la operación de compra se desprende que, en modo alguno, los vendedores se desligaron de su compromiso de vender la vivienda a los compradores, y el hecho de que la vivienda siguiera expuesta en internet no significa que la misma siguiera a la venta, como declaró el citado testigo.

En cuanto a la declaración testifical del citado intermediario Dn. Jesús Ángel , relativa a la inserción de la vivienda en internet, hay que recordar que la prueba testifical es de libre valoración por el Tribunal de instancia y de apreciación discrecional conforme a las reglas de la sana crítica ( SSTS de 8 de noviembre de 1983 , 11 de julio de 1987 , 8 de noviembre de 1989 , etc.), pudiéndose así mismo valorar los documentos en unión de otros elementos de juicio que se infieran de lo actuado ( STS de 16 de julio de 1982 ), a lo que habría que añadir que las pruebas están sujetas a su ponderación, en concurrencia con los demás medios de prueba ( STS de 25 de enero de 1993 ) en valoración conjunta ( STS de 30 de marzo de 1988 ), con el predominio de la libre apreciación de la prueba, que es potestad de los Tribunales de instancia ( SSTS de 22 de enero de 1986 , 18 de noviembre de 1987 , 30 de marzo de 1988 , etc.). Los preceptos del Código Civil y de la Ley de Enjuiciamiento, relativo a las pruebas practicadas no contiene reglas valorativas, sino admoniciones a los jueces y una apelación a la sana crítica y al buen sentido ( SSTS de 2 de junio de 1.981 , 7 de diciembre de 1.981 y 4 de febrero de 1.982 ), siendo de libre apreciación por el Juzgador ( SSTS de 16 de junio de 1970 y 9 de julio de 1981 ), no constando en precepto legal alguno las referidas reglas de la sana crítica ( SSTS de 30 de septiembre de 1966 , 3 de octubre de 1968 , 16 de junio de 1970 etc.).

CUARTO.- No puede reprocharse a los actores incumplimiento contractual por el hecho de no haber procedido a la cancelación de la hipoteca que pesa sobre la vivienda, habida cuenta de que, es práctica habitual que la cancelación de la hipoteca se produzca de forma simultánea al otorgamiento de la escritura pública de compraventa y de suscripción del correspondiente préstamo hipotecario por los compradores. Además, no existe cláusula en el contrato que imponga a los vendedores la obligación de cancelar la carga hipotecaria antes del pago del precio de la compraventa. No se ha acreditado, además, que los compradores requirieran a los vendedores para el otorgamiento de la escritura ni para la cancelación de la hipoteca.

Y en cuanto al incumplimiento de los apelantes, el documento nº 6 de la contestación a la demanda fue impugnado por los actores, sin que se haya procedido a su ratificación por la persona que lo expide. Y, no obstante las alegaciones de los recurrentes, este documento, además de no ser ratificado en juicio, no informa adecuadamente de las causas por las que no se llegó a concretar los préstamos a los que alude. Y a la misma conclusión ha de llegarse tras la práctica en segunda instancia de la prueba propuesta, pues no arroja ninguna luz sobre el contenido del certificado emitido por el BBVA. Pudo haber gestiones para la concesión de un préstamo, y esas gestiones pudieron comenzar en Noviembre de 2.007, pero lo cierto es que, de un lado, las gestiones fueron infructuosas porque el préstamo fue denegado, y, de otro lado, el único préstamo que se concedió fue el concedido para la compra de la otra vivienda, es decir, de la situada en el piso superior.

Contrariamente, de los oficios librados al BBVA resulta que solamente consta en sus archivos la concesión de un préstamo hipotecario a favor de la demandada Dña. Adoracion en fecha de 30 de Julio de 2.008, por importe de 217.231,13 €, siendo éste, precisamente, el préstamo hipotecario finalmente concedido para la adquisición de otra vivienda en el mismo edificio que la de los actores.

Por otra parte, tal y como hace constar la Juez "a quo" en su sentencia, respecto del préstamo solicitado a Barclays no se concreta ni en el certificado librado por la citada entidad ni en la declaración testifical prestada por el firmante de dicho certificad, la fecha exacta de la denegación del préstamo, pues únicamente se hace referencia a que el mismo fue denegado a finales de Agosto, y sin que el testigo quisiera revelar las causas por las que fue denegado el citado préstamo.

Como se dijo anteriormente, con fecha de 30 de Julio de 2.008, ya se le había concedido a Dña. Adoracion , como prestataria, un préstamo hipotecario concedido por el BBVA por importe de 217.231,13 €, para la adquisición de otra vivienda, por lo que, es de suponer, como con acierto razona la Juez "a quo", que esta concesión de dicho préstamo no debió ser obviado por Barclays para la denegación del que le solicitaron a él.

Ha quedado acreditado en las actuaciones no solo el hecho de la venta de la vivienda de la codemandada sino el de la compraventa de otra vivienda situada en el mismo edificio que la de los actores, siendo estos datos ocultados a los actores.

También es un hecho acreditado que los compradores entraron en la posesión de la vivienda desde la fecha de la firma del contrato, sin que el hecho de la realización de gestiones dirigidas a la obtención de un préstamo implique que los compradores han cumplido con todas sus obligaciones derivadas del mismo, pues en el contrato no aparece cláusula alguna que hiciera depender la efectividad del contrato de la obtención por los compradores de un préstamo hipotecario, de modo que, el incumplimiento último de los compradores, consumado con la adquisición de otra vivienda (esta sí, felizmente financiada), da lugar a la resolución contractual ya previamente ejercitada y a la posibilidad de reclamar, como de hecho se reclama en el presente proceso, los daños y perjuicios que se hubieran podido causar, por aplicación de la doctrina recogida en el artículo 1.124 del Código Civil .

QUINTO.- En cuanto a los daños reclamados, y en concreto en relación a los daños ocasionados en la cocina, reconocidos por los demandados los daños ocasionados en los azulejos (aunque discuten el importe), se ha aportado presupuesto de los daños, debidamente ratificado y detallado en juicio.

En cuanto a las labores de abrillantado de solería y limpieza general de la vivienda, se aportó presupuesto, debidamente ratificado y explicado en el acto del juicio por su autor.

En cuanto a la pericial acreditativa de los perjuicios económicos derivados de la depreciación del mercado inmobiliario, los actores aportaron una pericial acreditativa de dicha depreciación, a diferencia de los demandados que no aportaron pericial alguna. Tal informe pericial fue debidamente ratificado en juicio. Esta Sala hace suyos los argumentos recogidos en la sentencia recurrida respecto de la procedencia de la indemnización solicitada por este concepto, considerando los acertados criterios empleados por el perito para la realización del informe.

El recurso, por tanto, debe ser desestimado.

TERCERO.- Que al desestimarse el recurso procede imponer las costas a la parte apelante ( artículo 398.1 de la L.E.Civil ).

En atención a lo expuesto, en nombre S.M. el Rey y por la autoridad conferida en la Constitución,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Adolfo y Adoracion contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Torremolinos, con fecha de 23 de Febrero de 2.010 , en los autos de juicio ordinario 467/09, debíamos confirmar y confirmábamos íntegramente la citada sentencia, con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- En el día de su fecha fue leída la anterior sentencia, por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, estando constituido en Audiencia Pública, de lo que doy fe.