Sentencia CIVIL Nº 390/2018, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 395/2017 de 23 de Julio de 2018

Encabezamiento

ROLLO Nº 395/17
SENTENCIA Nº 390/2018
SECCIÓN OCTAVA
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Iltmos/as. Sres/as.:
Presidente
D. JOSE LUIS GOMEZ-MORENO MORA
Magistrados
D. JUAN CARLOS MOMPÓ CASTAÑEDA
D. VALENTÍN BRUNO RUÍZ FONT
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En la ciudad de VALENCIA, a veintitrés de julio de dos mil dieciocho.
Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. JOSE LUIS
GOMEZ-MORENO MORA, los autos de Juicio Ordinario, promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 25
de Valencia, con el nº 648/2016, por BK QMI SPAIN SL. representado en esta alzada por la Procuradora
Dª. Isabel Domingo Boluda y dirigido por el Letrado D. Pedro Hernández Echevarría contra COMUNIDAD
PROPIETARIOS C/ DIRECCION000 Nº NUM000 DE VALENCIA representado en esta alzada por la
Procuradora Dª. Natalia del Moral Aznar y dirigido por el Letrado D. José Arturo Pérez Miralles, pendientes
ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por BK QMI SPAIN SL.

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 25 de Valencia, en fecha 27/2/17, contiene el siguiente: 'FALLO: Que DESESTIMO la excepción de falta de legitimacion activa formulada por la demandada, DESESTIMO la demanda interpuesta por BK QMI SPAIN SL. contra la COMUNIDAD PROPIETARIOS DEL EDIFICIO DIRECCION000 Nº NUM000 DE VALENCIA y, en consecuencia, absuelvo a la demandada de las pretensiones instadas frente a ella, imponiendo las costas procesales a la parte actora.'

SEGUNDO.- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por BK QMI SPAIN SL, que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 16 de Julio de 2018.



TERCERO.- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se interpone demanda por la mercantil BK QMI SPAIN S.L. contra la Comunidad de Propietarios del edificio de la DIRECCION000 NUM000 de Valencia conforme al siguiente relato: que la actora se dedica a la explotación de restaurantes Burger King en España y que si bien no es propietaria de los locales donde se ubican aquellos restaurantes que son locales adecuados, lo que hace es arrendar aquellos a terceros teniendo la consideración de local destinado a restauración. De esta manera la actora contactó con los propietarios de un local comercial situado en Valencia en la DIRECCION000 NUM000 con una superficie total de 220 metros cuadrados la planta baja, 282 metros cuadrados la planta alta y 205 metros cuadrados el sótano.

Teniendo en cuenta que el arrendamiento se hizo para la actividad de restauración y conforme los estatutos de la comunidad no existía restricción alguna a dicha actividad y de hecho como ejemplo la estipulación sexta faculta al propietario de los locales a instalar y construir una salida de humos. De esta manera el 31/7/2014 los propietarios del local otorgan un contrato de arrendamiento a la actora si bien posteriormente fue modificado el 23/11/2015. La actora inicia inmediatamente las actividades correspondientes de concesión de licencias ante la autoridad administrativa en este caso al Ayuntamiento de Valencia en solicitud de la licencia de obras correspondiente, teniendo en cuenta que la salida de humos a la vista de la cercanía de la plaza de toros solo tiene la salida que se presentó en el proyecto. Iniciadas las obras por haber obtenido tanto la licencia como el contrato de arrendamiento y una vez instalada la salida de humos a poco tiempo de la finalización de las obras algunos vecinos impiden el acceso de los empleados de la constructora al edificio, por lo que se solicitó de la propiedad autorización para las acciones del actor si bien el 7/1/2015 se recibe de un despacho de abogados un requerimiento para impedir la finalización de la salida de humos.

Al folio 73 de actuaciones se encuentran la contestación de la Comunidad de Propietarios demandada que en primer lugar alega una excepción de falta de legitimación activa partiendo de la existencia de un acuerdo de la Junta de Propietarios de fecha 19/1/2016 que no autoriza a la actora a la instalación de chimeneas de ventilación ni a ninguno de los extremos que componen el suplico de la demanda principal; de esta manera lo que pretende la actora, afirman, es la subrogación de aquella como arrendataria de los derechos del propietario a fin de anular (impugnando) el acuerdo de 19/1/2016 cuando son los propietarios los únicos habilitados para ejercer este derecho conforme al artículo 18 apartado 2º de la Ley de Propiedad Horizontal en tal sentido se menciona gran cantidad de jurisprudencia al respecto. En segundo lugar y ya sobre el fondo del asunto mantiene la postura de que la actora cuando lleva a cabo la contratación del arrendamiento era plenamente consciente del riesgo de su instalación y de que la comunidad pudiera negar la autorización necesaria por excederse en las previsiones estatutarias como realmente ha ocurrido. En tal sentido se subraya el hecho de que en la actual diseño al no sobrepasar en 3 metros a todas las edificaciones situadas en un círculo de 20 m. de radio es por lo que no se ha concedido la autorización completa.

El 27/2/2017 se dicta la correspondiente sentencia en cuyo fallo se desestima la excepción de falta de legitimación activa y entrando a conocer del fondo del asunto se desestima íntegramente la demanda interpuesta por la mercantil contra la Comunidad de Propietarios del Edificio DIRECCION000 n.º NUM000 que queda absuelta de la totalidad de los pedimentos de la demanda indicada en su contra.



SEGUNDO.- Se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución apelada.

Se interpone recurso de apelación por la actora con base en primer lugar a la infracción de los artículos 1281 y correlativos del Código Civil pues los estatutos facultan al actor a la instalación de la salida de humos, sí bien lo cierto es que no determinan con exactitud el trazado correspondiente para la colocación de aquella salida, con la correspondiente impugnación en el sentido de que la sentencia lo que impide realmente es la colocación de un extractor de humo con independencia del tipo de salida. En segundo lugar la infracción del artículo 533 en relación con el 542 y 543 del mismo cuerpo legal pues la servidumbre incluye todos los derechos necesarios para su uso y en tal sentido la servidumbre de extraer los humos conlleva la de colocación de un sistema correcto para poder emitir los humos. En tercer lugar infracción del artículo 566 del Código Civil relativo a la servidumbre de paso aplicable de forma analógica en este punto y en relación con todo ello una actuación arbitraria y contraria a la buena fe por parte de comunidad apelada en este punto pues la salida de humos transcurre por elementos comunes, y el 51% de la propiedad está a favor de que esto sea así siendo que la propiedad sobre la que se constituye la salida es la del propio dueño del local arrendado.

Y si bien es cierto que de la especialidad de este pleito debe partirse de la redacción de los estatutos del edificio y en tal sentido la cláusula sexta de los estatutos, de conformidad a la cual los propietarios de los bajos comerciales y de la primera planta alta: '... podrán instalar y construir en los patios de luces tomas y salidas de aire gases y humos por medio de las chimeneas de ventilación otras conducciones canalizadas hasta la terraza barras de sujeción chimeneas o conducciones podrán incrustarse a lo largo de las paredes de dicho patio de luces...'; señalar que el primer criterio a tener en cuenta en la interpretación de los contratos es el literal recogido en el párrafo primero del artículo 1281 del Código Civil que, caso de resultar suficiente para determinar el contenido y efectos de aquéllos, excluye la posibilidad de acudir con éxito a otras reglas de interpretación contenidas igualmente en el Código Civil, tal y como nos recuerdan, entre otras, las SSTS 2-11-1983, 19-01-1990, 7-07-1995, 2-09-1996, en las que se señala que las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí, de las cuales tiene rango prioritario y preferencial la correspondiente al primer párrafo del artículo 1.281, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de la que preconiza la interpretación literal. En la Sentencia de esta misma Sección de fecha 14 de febrero de 2005, en orden a las normas interpretativas de los contratos, ya se dijo que '... en el ámbito privado y en materia de obligaciones los pactos y contratos vinculan a quienes en los mismos son partes y al tenor literal de lo que disponen, rigiendo a este respeto la máxima in claris non fit interpretatio, o lo que es lo mismo, tan solo cabe acudir a métodos indiciarios para conocer la voluntad de los interesados (examen de los actos precedentes, coetáneos o posteriores) cuando las cláusulas resulten confusas, incongruentes, oscuras o contradictorias, de tal manera que no fuera posible conocer la verdadera o auténtica voluntad de los interesados ateniéndose al literal de lo pactado...'. Añadiendo la también STS de 30 enero 2004 '...Y, es sabido que, en materia de interpretación prevalece, según reiterada jurisprudencia, la plasmada por la instancia en los términos, entre otras, de la Sentencia de 18-3-03: ... Las normas o reglas interpretativas contenidas en los arts. 1.281 a 1.289, ambos inclusive del C.C., constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí de las cuales tiene rango preferencial y prioritario las correspondientes al primer párrafo del art. 1281, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no deja duda sobre la intención de las partes no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de la que preconiza la interpretación literal, y todo ello resulta coincidente con la reiterada doctrina jurisprudencial ( SS. 2-11-83, 3-5 y 22-6-84, 10-1, 5-2, 2-7 y 18-9-85, 4-3, 9-6 y 15-7-86, 1-4 y 16-12-87, 20-12-88 y 19-1-90)'. Y lo que permite es hasta la terraza, no invadir esta, ni otros elementos comunes y esta es la forma adecuada de interpretación.



TERCERO.- Debe tenerse en consideración que la jurisprudencia del Tribunal Supremo desde antiguo en los temas referidos a las chimeneas y la colocación de la misma y alteración de elementos comunes requiere los efectos propios de la unanimidad y de tal manera Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 10 Abr. 1995: '.... En referencia concreta a la instalación de chimeneas para la evacuación de humos, desde un local comercial, la jurisprudencia ha declarado que el acto generador de la pretendida servidumbre tenía que constar para su virtualidad contractual con quien únicamente tenía títulos bastantes para otorgar el consentimiento, cual es la comunidad de propietarios del edificio en el cual dicha chimenea debía instalarse con manifestación de voluntad unánime, ya que aquélla debía ubicarse en un elemento común por naturaleza, como es un muro exterior de sustentación ( Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de julio de 1991 ). Por todas las razones precedentes debe acogerse favorablemente el motivo casacional....'. y en este sentido la necesidad de una aprobación de la Comunidad de Propietarios exactamente de la junta con la unanimidad es absolutamente imprescindible y en tal sentido la sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 412/2007 de 29 Mar. 2007,: '... pero que la posibilidad de elevar esa chimenea o tubo fue denegada por la Comunidad de Propietarios en una reunión celebrada eldía 13 de noviembre de 1.995, así como en otra posterior de fecha 13 de junio de 1.997, sin que ninguno de los acuerdos fuera recurrido, pese haberse notificado notarialmente al interesado. La sentencia, además, ordena la devolución del trozo de chimenea propiedad del actor que fue quitado por la Comunidad de Propietarios, y condena a INIEXA porque si '...hubiera cumplido lo estipulado en el contrato firmado de 8 de febrero de 1.994 esto es, elevar el tubo un metro por encima de la cubierta no se encontraría el actor con el problema irresoluble que hoy se le presenta, incumplió lo pactado y ello le ha impedido al actor el normal desarrollo de su proyecto y para lo que adquirió el local, y por ese motivo conforme a lo preceptuado en los artículos 1124 del C.Civil debe pechar con los daños y perjuicios ocasionados a esa parte que cumplió con sus obligaciones pagando el precio convenido...'. la forma adecuada de resolver el presente conflicto resulta la aplicación de las normas correspondientes a la Ley de Propiedad Horizontal según el Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 306/2013 de 25 Abr.

201 '.. .Como dice la STS de 18 de mayo de 2011 , referida a la apertura de huecos, no se está examinando los derechos de un copropietario frente a otro de una finca contigua, sino los derechos de un propietario que tiene su local en un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, de modo que la apertura de huecos realizada por el recurrente, nada tiene que ver con un derecho de servidumbre, sino únicamente con el hecho de si, al afectar a elementos comunes, las obras realizadas precisaban o no el consentimiento de la comunidad de propietarios...', y es que, en definitiva, lo que pretendió la parte ahora recurrente, en su demanda, no es impugnar las servidumbres establecidas en el título constitutivo, o la que no está, como es la de desagüe, sino el hecho de que las obras se realizaron sin la debida autorización de la comunidad, lo que implica reconducir el examen de la cuestión a las normas que le son propias y que no son otras que las de la Ley de Propiedad horizontal .

El desarrollo histórico del trasunto de las licencias, en este caso concreto, se inician con la denegación que realiza la Consellería de Educación Cultura y Deporte (documento número 5) sobre la colocación original de la chimenea es cierto que con posterioridad, estamos hablando de diciembre del 2015 documento número 5 y noviembre del 2016, se autoriza el nuevo proyecto del ingeniero industrial Sr. Adriano que viene acompañado de distinta documentación del propio Ayuntamiento de Valencia en el que se concede la licencia de obras bajo una serie de condicionamientos en el sentido de que la fachada se ajustará a las autorizaciones de la Consellería, antes de la instalación de la chimenea se aportará la autorización del trazado y otra serie de elementos expresados al folio 39 vuelta. Bien es cierto que antes de iniciarse el nuevo proyecto hay una junta de propietarios de 19/01/2016 al folio 55 y siguientes en la que se deniega la autorización para realizar las obras o instalaciones que afecte a los elementos comunes de la finca por lo que no queda autorizada ninguna instalación ni que la conducción transcurra por la cubierta o terraza del edificio (folio 56). Al folio 260 de la documentación aparece un acuerdo de la Generalitat Valenciana en el que se autoriza el nuevo proyecto realizado por Don Adriano con el nuevo plano de alzado que se complementa con el documento número 14 al folio 264 en los mismos términos expuestos anteriormente. Lo bien cierto es que el trazado que realiza el Sr Adriano es directamente sobre la cubierta si bien estas obras están paralizadas en la actualidad siendo que el restaurante sigue funcionando aunque con un rendimiento distinto y muchísimo más bajo que lo que se pretendía. Bien es cierto que estamos hablando de la invasión de elementos comunes lo que requiere de conformidad con el artículo 16 apartado primero, 17 en el mismo apartado y 18 en relación con el artículo 7 apartado primero es un régimen de unanimidad, teniendo en cuenta que además estamos hablando de una expresa prohibición en los estatutos cuando se está hablando de propietarios afectados por daños o molestias que en principio con el nuevo trazado los habría.

SAP, Valencia Civil Sección 11ª del 26 de febrero de 2018'... Contra dicha resolución se alzó en apelación la parte actora, insistiendo en que el demandado había infringido las normas de la L.P.H. en cuanto a la ejecución de obras que afectan a elementos comunes sin haber obtenido la autorización de la Comunidad de propietarios, y en que la teoría del trato discriminatorio apreciado por la Juez 'a quo' no resultaba aplicable al caso enjuiciado, habiéndose dado una errónea valoración de la prueba en la sentencia apelada.(...) La Sala, apreciando de nuevo la prueba practicada, se ve abocada a la estimación parcial del recurso, ya que considera que la teoría de la no discriminación no puede aplicarse genéricamente a cualquier clase de obra que se haga en cualquier edificio, sino que hay que valorar, si bien con flexibilidad, cada caso en concreto.(...) Cierto es que el Tribunal Supremo establece en sentencia de 17 de junio de 2015 , que ordenar la demolición de una obra afectante a elementos comunes en exteriores y ejecutada por un comunero sin haber comunicado y obtenido la autorización de la Comunidad, cuando la misma obra o similar fue realizada previamente por otros comuneros, siendo autorizada o simplemente permitida, consentida o meramente tolerada,(...)...' que en este caso debe partir de una denegación de las autoridades administrativas y posteriormente con la modificación que produce una afección a los elementos comunes acaba por autorizarse, pero ya contando con un acuerdo en contra de la Comunidad '...; y añade que el ejercicio de la acción restitutoria al estado anterior a la alteración de un elemento común constituiría un abuso de derecho por la utilización con mala fe de la Comunidad de normas que, sin propiciar el beneficio general de la misma, producen un perjuicio a un copropietario por tratarlo peyorativamente respecto de otros, que habiendo realizado similar obra no hubieran sido demandados.(...) (cuando el derecho se actúa con la intención de perjudicar, o sencillamente, sin un fin serio y legítimo), o bajo forma objetiva cuando el daño procede de exceso o anormalidad en el ejercicio de derecho. (Ss. T.S. 8-7-87, 27-5-88, 7-2-90, 2-11-90, 11- 5-91, 26-2-92, 27-4-94, 11-4-95, 15-3-96, 20-7-96...). (...) Ciertamente, como ha definido el Tribunal Supremo, el recurso a la doctrina del abuso de derecho tiene carácter extraordinario, y ha de ser apreciado en supuestos patentes y manifiestos en los que existe una 'intención de dañar o bien utilizando el derecho de un modo anormal y contrario a la convivencia' (así S.s T.S. de 20 de febrero de 1.992, 11 de Julio de 1.994, y, la de 4 de julio de 2.003.) (...)Sentado todo lo anterior, no puede afirmarse que la Comunidad demandante haya actuado para con el demandado con abuso de derecho y trato discriminatorio.

(...)

TERCERO. - Insistiendo la parte actora-apelante en su recurso en que todas las obras denunciadas deben deshacerse porque alteraban la configuración del edificio y afectaban a su seguridad por incremento de cargas, y hallándonos en el ámbito de la configuración de un edificio por haberse alterado algún elemento común, se ha de significar que jurisprudencialmente se ha dicho con insistencia que si, por una parte, el concepto de configuración de un local, de una vivienda o de un edificio es circunstancial y contingente por lo que para su determinación ha de estarse a las circunstancias que se den en cada caso, por otra parte, ha de entenderse por tal, en principio, la disposición exterior e interior de sus paramentos y la forma de la fachada o del recinto comprendido dentro de las paredes y del techo que delimitan su espacio tanto vertical como horizontalmente, y en consecuencia ha de admitirse que hay alteraciones de la configuración cuando se modifica la traza de los elementos constructivos que dan peculiaridad física, tanto exterior como interior, al local o a la vivienda, cuando se procede a una variación significativa de su distribución, y cuando se altera el espacio comprendido en el mismo, procediendo al incremento o disminución de las piezas interiores que lo conforman (Ss. T.S. 27-9-85, 20-12-88, 30-1-91, 12-3-92, 11-2-93, 8-3-93...), siempre que se trate de obras fijas o de fábrica, empotradas al techo, suelo o muros, y practicadas con materiales de construcción, y no de obras de carácter mueble por su naturaleza, no adheridas a las paredes, techo o suelo mediante trabajos de albañilería, que puedan separarse sin deterioro o menoscabo del edificio (Ss. T.S. 14-12-90, 30-4- 91, 11-2-93...). (...) Dicho lo cual se ha de proceder al examen de cada una de las obras denunciadas como infractoras de la Ley de Propiedad Horizontal, para decidir sobre si procede su mantenimiento o su demolición, para su posterior reposición al estado anterior del elemento modificado.(...) Así, con relación al cegado de las chimeneas de extracción de humos de la finca en que se ubica la vivienda del demandado, la identificada como C/ DIRECCION000 nº NUM003, se ha de estimar la demanda, porque dicha obra, aparte de inconsentida y de afectar a un elemento común, ha privado a los comuneros de ese edificio de una servidumbre de evacuación de humos, habiendo actuado el demandado en perjuicio de sus convecinos. Y no se opone a ello que éstos, en sus cocinas, hayan instalado extractores de humo que dan salida a un patio de luces, pues el hecho de que las chimeneas hayan quedado obsoletas no le daba derecho alguno al demandado para privar a aquellos de tal servicio comunitario. Así como tampoco se opone que en otra finca que se integra en la Comunidad general se hayan cegado dichas chimeneas, pues se ignora si lo fueron previo consentimiento o acuerdo de la correspondiente subcomunidad, con lo que su situacion no es parangonable con la de la C/ DIRECCION000 nº NUM003. (...), ....' De esta forma, las obras ejecutadas en elementos comunes sin autorización de la comunidad sí son contrarias a la LPH. Así el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante, LPH) dispone que: '...el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador', precepto que determina el ámbito de actuación de cada propietario con respecto a su elemento privativo, y de éste con la comunidad, y establece lo que la doctrina ha venido en calificar un auténtico 'ius prohibendi' en relación con los elementos comunes en los que les está vedado la realización de obras, innovaciones o reparaciones. Siendo así que respecto de ellas, careciendo de facultades propias, haya de solicitarse la autorización a la junta o procederse a la impugnación de sus acuerdos. Y en este sentido la autorización, en este caso denegación de esta por la Comunidad se refleja claramente en la STS de 16 de julio de 2009, recurso: 63/2005,: '... declara que '...El indudable casuismo que impera en esta suerte de relaciones impuestas por el régimen de la Propiedad Horizontal, impide que en se pueda generalizar la doctrina de esta Sala prescindiendo de la singularidad del supuesto fáctico. Ello ha dado lugar sin duda a una valoración de cada concreto caso tratando de armonizar el alcance de la exigencia legal que limita las facultades del propietario para ejecutar obras en elementos privados y comunes del edificio (....) El artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal limita las facultades del propietario de una vivienda o local sujeta al régimen de la propiedad horizontal el cual, si bien usará de su piso o local según le convenga, carece de capacidad para alterar cualquier parte del resto del inmueble; distinguiendo entre la propiedad privada y los elementos comunes del edificio: para la primera, el titular tiene plena libertad de realizar modificaciones, pero no en los servicios generales de la Comunidad, pues sus derechos dominicales terminan allí donde su propia superficie se acaba, conforme al artículo 3 a) de la Ley ( SSTS 12 de octubre y 15 de diciembre de 2008). A su vez, dispone el artículo 12 que 'La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo...', añadiendo el artículo 17 (el 16 citado en el recurso se refiere a la convocatoria de las Juntas), que los acuerdos deberán adoptarse por unanimidad cuando impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, con algunas excepciones, que no son del caso, relativas al establecimiento o supresión de determinados servicios'....'.

En este tema el Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 307/2013 de 9 Mayo 2013 determina algunos extremos que deben ser entendidos en sus justos términos, relativos a la necesidad de unanimidad solo en los supuestos de modificación de la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración exterior o perjudique los derechos de otro propietario como a juicio de esta Sala ocurre en este caso concreto y entre otras la prueba es la falta de autorización administrativa que se solventa con la invasión de los elementos comunes '....Esta doctrina general ha de ser matizada por la jurisprudencia de esta Sala, que considera que las exigencias normativas en materia de mayorías deben ser interpretadas de modo flexible cuando se trata de locales comerciales situados en edificios en régimen de propiedad horizontal. Tratándose de locales comerciales la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia, bien porque la finalidad comercial de los locales comporte la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes y dicha modificación debe considerarse implícita en la finalidad comercial de los locales. Esta Jurisprudencia pretende evitar que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal (LA LEY 46/1960) impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa. Al amparo de la falta de unanimidad de la comunidad de propietarios, se pretendía en muchos casos impedir la aplicación de la norma que autorizaba la realización de determinadas obras recogida en el Título Constitutivo o en los Estatutos, por considerar que la exigencia del consentimiento unánime es una norma de derecho necesario que, como tal, no puede ser modificada por la voluntad de los particulares. La reciente Jurisprudencia ha fijado como únicos límites a la citada autonomía de la voluntad, los recogidos en el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LA LEY 46/1960), esto es, que las obras en los locales genéricamente autorizadas en el Título no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración exterior o perjudique los derechos de otro propietario ([RC n.º 1010/2006 de 15 de noviembre de 2010].....'. Aplicando la doctrina expuesta resulta adecuado la desestimación del recurso.



CUARTO.- La desestimación del recurso conlleva que se impongan a la parte apelante las costas causadas en esta alzada ( art. 398 L.E.C.).

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

PRIMERO.- SE DESESTIMA el recurso de apelación interpuesto por BK QMI SPAIN S.L. contra la sentencia dictada con fecha 27/2/2017 por el Juzgado de Primera Instancia n.º 25 de Valencia en Juicio 648/2016.



SEGUNDO.- SE CONFIRMA íntegramente la citada resolución.



TERCERO.- SE IMPONEN a la parte apelante las costas causadas en esta alzada.

Dese al depósito constituido el destino legal procedente.

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen, para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo.

Contra la presente no cabe recurso alguno, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que en su caso, se habrá de interponer mediante escrito presentado ante esta Sala dentro de los veinte días siguientes a su notificación.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la sentencia que antecede, estando celebrando audiencia pública la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Valencia. Doy fe.