Sentencia Civil Nº 391/2008, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 2, Rec 341/2008 de 20 de Noviembre de 2008

Encabezamiento

Audiencia Provincial de Cádiz Rollo 341/2008

Sección Segunda

S E N T E N C I A 391/08

Ilustrísimos Señores:

PRESIDENTE

Don Manuel de la Hera Oca

MAGISTRADOS

Doña Margarita Álvarez Ossorio Benítez

Don Antonio Marín Fernández

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA

CADIZ NUMERO CINCO

ASUNTO CIVIL NÚMERO 55/2007

ROLLO DE SALA NÚMERO 341/2008

En Cádiz a veinte de Noviembre de dos mil ocho.

La Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Cádiz, integrada por los Ilmos. Srs. del margen, ha visto el Rollo de Apelación de la referencia, formado para ver y fallar la formulada contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia y en el Juicio Ordinario dicho.

En concepto de apelante, ha comparecido Don Sergio , representado por la Procuradora Doña Ana María Alonso Barthe bajo la dirección jurídica del Letrado Don Carlos Sainz Cortés, personados ante este Tribunal.

En concepto de apelado, ha comparecido Don Jose Daniel y Doña Mónica , representados por la Procuradora Doña Carmen Sánchez Ferrer bajo la dirección jurídica del Letrado Don Jesús Mª Martialay Martínez; e igualmente Don Jesús Luis y Doña Sonia , representados por la Procuradora Doña Gema Mª García Fernández bajo la dirección jurídica del Letrado Don Ángel Tomás Gómez Luy; todos personados ante este Tribunal.

Ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Don Manuel de la Hera Oca, conforme al turno establecido.

Antecedentes

PRIMERO. Por el Juzgado de Primera Instancia de Cádiz Número Cinco se dictó Sentencia el día 21 de Mayo de 2007 en el Juicio Ordinario número 55/2007, en cuya Resolución se acordaba la siguiente parte dispositiva:

"Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por Don Sergio contra Don Jose Daniel y Doña Mónica y contra Don Jesús Luis y Doña Sonia , debo absolver y absuelvo a los demandados de los pedimentos formulados en su contra, imponiendo al actor las costas causadas por este juicio."

SEGUNDO.- Notificada la Sentencia a las partes, por la representación procesal de Don Sergio se interpuso recurso de apelación, que fue impugnado, tras de lo cual se recibieron las actuaciones en la Audiencia Provincial, se formó el oportuno Rollo para conocer del recurso y se entregaron al Ponente para estudio y propuesta de resolución, recibiéndose el pleito a prueba y señalándose para la Vista oral, tras varias suspensiones por interés de las partes el 17 del actual.

TERCERO.- Visto el pleito, resuelto in voce en los preliminares e la vista un recurso de reposición pendiente contra la denegación de una prueba documental a la parte apelante, practicada la prueba admitida y oídas las partes por su orden, previa deliberación y a propuesta del Ponente, se acordó el Fallo que se expresará.

Fundamentos

PRIMERO. Frente a la sentencia que desestimó la demanda estimando la excepción de falta de legitimación activa en sentido perentorio, se alza el que fue actor, entendiendo errónea la decisión judicial y reclamando el cumplimiento de la obligación de pago de sus honorarios por el corretaje de fincas a que se refiere el presente proceso. En cuanto al primero de los citados extremos, y examinada la profusa documentación aportada por el actor en el acto de la audiencia previa, no puede menos que reconocerse, en contra de cuanto manifiesta el Sr. Juez de Primera Instancia, la relación del actor con la empresa denominada Red Casa Inmobiliaria, nombre comercial no registrado que solo puede atribuirse al citado Don Sergio a la vista de que éste es el titular del contrato de arrendamiento del local en que realiza su actividad (folio 209) en el que expresamente se establece que será destinado a servicios inmobiliarios (Cláusula Tercera ); es el titular de la licencia de apertura del local de negocio como oficina inmobiliaria (folios 208 y 212); da de alta a efectos fiscales la actividad en nombre propio y en el local arrendado (folio 216 y anteriores); y todo ello entre Noviembre de 2004 y Diciembre de 2005, fechas anteriores a la operación de que se trata en este pleito. Pero es más, la relación de la empresa y nombre comercial con el citado actor viene reconocida por la documental aportada por los apelados en sus escritos de oposición al recurso, ya que en tales documentos Don Sergio aparece como uno de los asociados en la citada empresa, y por lo tanto, de acuerdo con lo prescrito por el artículo 1695-1º del Código Civil , se entiende habilitado como apoderado de manera que cualquier cosa que haga por sí solo obligaría a la sociedad, sin perjuicio de la posibilidad de oposición de los demás asociados. Debe por lo tanto rechazarse la excepción indicada, sin perjuicio de los avatares que haya sufrido la sociedad, así como de si ha sido disuelta por los socios quedando solo como empresario el citado Don Sergio , tal como sostiene en su interrogatorio realizado en la alzada y como lo corrobora la declaración del demandado Sr. Jesús Luis en su interrogatorio en sede de apelación, ya que dice cómo el Sr. Germán manifiesta, al darle el documento que luego presenta con su impugnación al recurso, no haber quedado contento con la liquidación de su parte en la empresa, todo lo cual viene, desde luego, a reforzar aún más la posición que mantiene la actora.

SEGUNDO. En estas circunstancias, se está en el caso de proceder a entrar en el fondo del asunto, esto es, de dilucidar si es o no debida la suma reclamada por el demandante a los demandados en concepto de honorarios por la mediación realizada. El contrato de agencia, mediación o corretaje, es un contrato innominado "facio ut des", por el que una de las partes (el corredor o agente), se compromete a indicar a la otra (el comitente), la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero o a servirle para ello de intermediario, a cambio de una retribución; contrato que se rige por la normativa general de las obligaciones y contratos, y en el que el derecho del agente o corredor a cobrar sus honorarios nace desde el momento en que quede cumplida su actividad mediadora, es decir, desde que por su mediación haya quedado perfeccionado el contrato de compraventa cuya gestión se le había encomendado, perfección que se entiende producida, obviamente, desde que el vendedor y el comprador se ponen de acuerdo sobre la cosa y el precio (artículo 1450 del Código Civil ), a no ser que en el respectivo contrato se haya estipulado expresamente que el corredor o agente sólo cobrará sus honorarios cuando la compraventa haya sido consumada, esto es, cuando se produzca la entrega efectiva de la cosa y el pago total del precio al vendedor. Como señala, entre otras, la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 21 de octubre de 2000 , la actividad del mediador ha de dirigirse, en todo caso, a "lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la moderna doctrina en cuanto en ella se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exigen además el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio"; reiterando el Tribunal Supremo "que dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso", y, además, a que ese contrato tenga lugar como consecuencia de la actuación del corredor (STS de 23 de Septiembre de 2001 ). En el presente caso, no cabe duda de la perfección del contrato, como lo demuestra el contenido del contrato de compraventa de 8 de Julio de 2005, suscrito por vendedores y compradores, así como por la entrega por ésta el mismo día de dos mil euros a los compradores en concepto de "arras penitenciales del artículo 1.474 del Código Civil ". A mayor abundamiento, en el mismo documento reconocen los compradores deber a Red Casa Inmobiliaria el 2 % más IVA por su mediación (estipulación séptima, al folio 18), y todo ello no sirve sino para entender que la actora cumplió su encargo y es acreedora de su retribución, según es reclamada en la demanda. Todo ello es suficiente para estimar el recurso de apelación revocando la sentencia dictada en su integridad, ya que la obligación de pago de los demandados a la actora por sus servicios es una obligación nacida de la voluntad libre de las partes y amparada por la Ley, con la consecuencia legal de que puede ser exigido su cumplimiento, de acuerdo con los artículos 1088, 1091 y 1104 del Código Civil, acuerdo que no aparece en nada restringido ni subordinado a la obtención con la intervención de la agencia de la financiación oportuna, ya que no aparece asumido este compromiso por la actora con tal carácter resolutorio, ni aun suspensivo.

TERCERO. Nada empecen a lo anterior los acontecimientos posteriores a la suscripción por las partes del contrato privado de compraventa, y especialmente la intervención de una segunda agencia inmobiliaria, ya que ésta se produce por deseo de las partes compradora y vendedora, a espaldas de la actora, y ya desde fecha anterior al 4 de Agosto de 2005, fecha en la que se remite burofax suscrito por orden de Jesús Luis , por Don Rubén miembro de Roiz Gestión Inmobiliaria que es la segunda agencia que se hace cargo del asunto y la que aparece finalmente como mediadora. En resumidas cuentas, tenemos que el actor, como titular de Red Casa Inmobiliaria tiene derecho al cobro de un 2% del valor de la operación (que pagarán los compradores) y al exceso de precio sobre la suma de 150.253'02 € descontados los gastos de notaría (227'42 € + 69'42 €) e impuesto de Incremento sobre el valor de los terrenos (976'32 €) o de plusvalía imputables al vendedor (puesto que todos los demás aparecen asumidos por los compradores en el contrato de 4 de Julio de 2005 según resulta de su estipulación quinta) exclusivamente.

Para tomar la base de cálculo de los honorarios debidos al actor, tomaremos en cambio el que ha sido precio final de la compraventa, esto es, el reflejado finalmente en la operación efectivamente realizada (155.061€, ver el folio 148), pero no el hecho constar en la escritura otorgada el día 18 de Agosto por no ser el precio real; ni el que consta en el contrato privado de 8 de Julio, puesto que el precio en definitiva queda al arbitrio de las partes, como no puede ser de otra manera en un sistema de mercado, y éstas pueden en cualquier momento alterar el previamente fijado en un convenio anterior.

Así, los vendedores Don Jesús Luis y Doña Sonia habrán de abonar al actor Don Sergio la suma de 3.535'82 € [155.061'00 - (150.253'02 + 227'42 + 69'42 + 976'32)], incrementados con el 16% de IVA, esto es, en total 4.101'04 euros. Por su parte, Don Jose Daniel y Doña Mónica abonarán a dicho actor la suma de 3.101'22 € (2% sobre 155.061'00 €), con el mismo incremento del 16% de IVA, o sea 3.461'08 euros. Tales cantidades devengarán los intereses legales, conforme al artículo 1.101 y concordantes el Código Civil desde la fecha de la interpelación judicial.

CUARTO. La estimación, aun parcial, del recurso de apelación obliga a no efectuar especial condena en costas de la alzada, según el artículo 398-2 de la ley procesal.

QUINTO.- Y la estimación parcial de la demanda, en el caso presente y de acuerdo con lo establecido en el artículo 394-2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , debe llevar a la imposición a los demandados de las costas procesales de la anterior instancia, puesto que aun cuando se haya reducido la cuantía de las obligaciones a cargo de los clientes del actor, es lo cierto que éste requirió a los demandados previamente a la demanda en acto de conciliación, facilitando así la solución extraprocesal de un litigio que en definitiva se ha debido plantar sin que por parte de los demandados se hubiera contestado más que con la mera fórmula de estilo al uso, negándose a discutir la cuestión controvertida; y a la vez, hemos constatado que la intervención de la segunda inmobiliaria a espaldas del actor, cuando éste ya había concertado las voluntades de todas las partes y llegado al acuerdo de compraventa suscrito por todos, parece distante de la buena fe contractual a la que se refiere el artículo 7-1 del Código Civil , lo que justifica la decisión de que las costas causadas ante el Juzgado sean de cargo de los citados demandados.

Por todo lo anterior, vistos los preceptos citados y los demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

PRIMERO. Que debemos ESTIMAR Y ESTIMAMOS el Recurso de Apelación sostenido por Don Sergio , y, en consecuencia, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS la Sentencia de fecha 21 de Mayo de 2007, dictada por el Juzgado de Primera Instancia de Cádiz Número Cinco en el Juicio Ordinario número 55/2007 de los suyos. No hacemos especial imposición de las costas procesales causadas en esta alzada.

SEGUNDO. Que, ESTIMANDO PARCIALMENTE LA DEMANDA formulada por la representación de Don Sergio debemos CONDENAR Y CONDENAMOS a los demandados Don Jose Daniel y Doña Mónica a abonar al actor, Don Sergio la suma ya establecida de TRES MIL CUATRO-CIENTOS SESENTA Y UN EUROS CON OCHO CÉNTIMOS (3.461'08 €). E igualmente los también demandados Don Jesús Luis y Doña Sonia abonarán al expresado actor la cantidad de CUATRO MIL CIENTO UN EUROS CON CUATRO CÉNTIMOS (4.101'04 €). En ambos casos dichas cantidades devengarán los intereses legales desde la interpelación judicial. Imponemos a los demandados el pago de las costas causadas en la anterior instancia.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará testimonio literal al Rollo de Sala, y se notificará a las partes con expresión de ser firme por no caber contra ella recurso de casación ni extraordinario por infracción procesal, definitivamente juzgando en segunda instancia lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

E/.