Sentencia Civil Nº 391/2008, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25, Rec 693/2007 de 30 de Julio de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 25

MADRID

SENTENCIA: 00391/2008

Fecha: 30 de Julio de 2008

Rollo: RECURSO DE APELACIÓN 693/2007

Ponente: ILMO. SR. D. FRANCISCO MOYA HURTADO

Apelante y demandante-reconvenida: GENERAL DE INVERSIONES PUERTO 36, S.L.

PROCURADOR: Dª. Mª DOLORES MORENO GÓMEZ

Apelada-impugnante y demandada-reconviniente: TORRE RIOJA-MADRID, S.A., INMOBILIARIA SORIA S.A. , OFICOR, S.A.

PROCURADOR: D. RAMÓN RODRÍGUEZ NOGUEIRA

Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1416/2005

Procedencia: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 5 DE MADRID

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. FRANCISCO MOYA HURTADO

D. JOSÉ MARÍA GUGLIERI VÁZQUEZ

D. ÁNGEL LUIS SOBRINO BLANCO

En MADRID, a treinta de julio de dos mil ocho.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 25 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1416/2005, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 5 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 693/2007, en los que aparece como parte apelante: GENERAL DE INVERSIONES PUERTO 36, S.L. representada por la procuradora Dª. Mª DOLORES MORENO GÓMEZ y como apelada: TORRE RIOJA-MADRID, S.A., INMOBILIARIA SORIA S.A. , OFICOR, S.A. representada por el procurador D. RAMÓN RODRÍGUEZ NOGUEIRA, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. FRANCISCO MOYA HURTADO.

Antecedentes

PRIMERO.- Que los autos originales núm. 1416/2005, procedentes del Juzgado de Primera Instancia Núm. 5 de los de Madrid, fueron remitidos a esta Sección Vigesimoquinta de la Audiencia Provincial de Madrid, de conformidad con lo dispuesto en las Normas de Reparto aprobadas por la Sala de Gobierno del Excmo. Tribunal Superior de Justicia de Madrid.

SEGUNDO.- Que por la Ilma. Sra. Dª. María de la Consolación González Sánchez Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Madrid, se dictó sentencia con fecha 6 de marzo de 2007 , cuya PARTE DISPOSITIVA dice así: FALLO.- "Que, DESESTIMANDO la DEMANDA formulada por GENERAL DE INVERSIONES PUERTO 36, S.L., representada por el Procurador de los Tribunales doña María Dolores Moreno Gómez, contra TORRE RIOJA-MADRID, S.A., INMOBILIARIA SORIA, S.L. Y OFICOR, S.A. Y ESTIMANDO PARCIALMENTE LA RECONVENCIÓN formulada por la parte demandada, debo DECLARAR Y DECLARO declarar resuelto el contrato de 11 de Marzo de 2002 suscrito entre las partes, por el incumplimiento de la parte actora, sin que haya lugar a acoger ningún otro pronunciamiento de los formulados por las partes en sus respectivos escritos, y todo ello sin hacer expresa imposición en cuanto a las costas causadas en esta instancia a ninguna de las partes."

TERCERO.- Que contra dicha Sentencia se preparó e interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de la parte demandante, la Procuradora Sra. Dª. María Dolores Moreno Gómez, dándole traslado del mismo a la parte demandada, quien presentó en tiempo y forma escrito de oposición al recurso entablado de contrario, así como impugnación de la sentencia recurrida dando traslado al apelante principal quien presentó escrito de alegación; remitiéndose los autos a esta Sección Vigesimoquinta, se señaló para deliberación, votación y fallo del presente recurso el día 3 de Julio del año en curso.

CUARTO.- Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la demandante en la instancia se ejercitaron acciones con causa en el contrato de fecha 11 de marzo de 2002 frente a las codemandadas, finalmente desestimadas por la sentencia dictada en la instancia.

Por las demandadas se planteó demanda en reconvención interesando la resolución del contrato y la condena de la demandante principal al pago de daños y perjuicios con causa en el incumplimiento de sus obligaciones, pretensión que fue estimada parcialmente.

La demandante principal interpone recurso contra dicho pronunciamiento en base a los siguientes motivos de impugnación; naturaleza jurídica del contrato como arrendamiento de servicios; aplicación de la cláusula de recompra de las fincas adquiridas; procedencia de la reclamación de honorarios devengados por los servicios contratados, cesión del 25% de lo adquirido; inexistencia del incumplimiento imputado de contrario, procediendo el pago de honorarios y la indemnización reclamada; improcedente estimación parcial de la demanda planteada en reconvención.

De igual forma por las codemandadas se planteó impugnación de la resolución recurrida por la desestimación de condena económica interesada, así como por el pronunciamiento establecido en materia de costas del procedimiento.

Recurso de General de Inversiones Puerto 36, SL.

SEGUNDO.- La primera cuestión que se plantea es la naturaleza jurídica del contrato al folio 53. La resolución recurrida estima la consideración del mismo como contrato de obra, conclusión plenamente compartida en la presente alzada, ya que su justificación causal se hace depender de la obtención de un resultado, como así argumentan las codemandadas principales, frente a la consideración del mismo como arrendamiento de servicios que propugna la demandante principal, debiendo entender y equiparar el término obra a la obtención de un resultado final.

La distinción entre el arrendamiento de servicios y el arrendamiento de obra se hace depender del contenido de la obligación asumida por el arrendatario, de prestación de servicios o de obtención de un resultado, artículo 1544 del Código Civil . No siempre las relaciones jurídicas analizadas presentan perfiles nítidos que permitan su ubicación en una u otra modalidad, circunstancia que deriva en la consideración de aquellas como complejas, cuando el contenido de las gestiones encomendadas participan de las dos naturalezas, Sentencia del TS de fecha 28 de noviembre de 1997 .

En el presente caso el propio contrato ya fue definido por las partes como de arrendamiento de servicios y de obra, y aún cuando los contratos no queden vinculados por dicha calificación si no por lo que verdaderamente son, es lo cierto que la interpretación del clausulado con arreglo a la previsión de los artículos 1281 y siguientes del Código Civil en modo alguno puede llevar a considerar el mismo como exclusivo de arrendamiento de servicios como afirma la demandante principal.

Lo así expresado se infiere; de la estipulación primera del contrato que define la actividad a desarrollar por la demandante como de prestación de servicios en asesoramiento inmobiliario y en captación de suelo por cuenta y encargo de la codemandada firmante del contrato, especificando el contenido de los servicios y obra contratados, búsqueda de suelo, mantenimiento de reuniones con los propietarios de inmuebles, realización de gestiones y actuaciones de tipo urbanístico y administrativo, folio 55.

Paralelamente a dicha definición de los servicios contratados se contiene una previsión de resultado en la estipulación segunda en cuanto a tipo, extensión y precio de suelo, usos, superficie mínima y máxima, así como de edificabilidad.

En la estipulación tercera, que define el pago a la demandante, se diferencia entre honorarios por los servicios y honorarios por la obra, sin que en ningún caso y por lo que se refiere al segundo concepto, se excluya el pago aún cuando no se alcance el 100% de los terrenos. Es la estipulación siguiente la que prevé el porcentaje de suelo y la calificación y clasificación, como resultado, que de no ser alcanzado faculta a la arrendadora para dejar sin efecto el contenido de los servicios y resultados gestionados por la demandante principal, cifrado aquel en el 61%, pudiendo obligar a la arrendataria a la recompra de lo adquirido por debajo de dicho porcentaje.

Con arreglo a lo anteriormente expuesto no se puede concluir que el contrato sea de arrendamiento de servicio. En efecto, analizando el contenido del contrato es incuestionable la finalidad de obtención de resultado, con arreglo a lo anteriormente expuesto, así como a lo manifestado por el representante legal de la demandante en el acto del juicio, minuto 27,20, al afirmar que lo perseguido causalmente era la obtención final de un resultado de suelo con características determinadas, siendo evidente que dicha finalidad lleva implícita en sí misma una prestación de actividad de servicios, como medio para la obtención del resultado. Es por ello que la finalidad esencial del contrato era la obtención final de un resultado, tal y como establece la resolución recurrida, circunstancia que se refleja en la previsión de retribución en la estipulación tercera distinguiendo la relativa a servicios y la referida a obra. Esta última establece el mecanismo de retribución de forma independiente a la consecución del íntegro resultado final inicialmente previsto, sin distinguir retribución por servicios y retribución por resultado, circunstancia por la que aquella debe entenderse implícita en esta. La previsión contractual de retribución por servicios se contempla en un porcentaje de edificabilidad a vender por la arrendadora a la prestataria del servicio, si bien con remisión a la contenida en la estipulación segunda que define los resultados previstos. Dicha remisión debe interpretarse como retribución para el caso de consecución del resultado final previsto en su integridad al no contener porcentajes sobre lo obtenido como sí se hace en la regulación de honorarios en función del resultado, al aludir al mecanismo de cuantificación por el porcentaje finalmente obtenido.

Así las cosas, la naturaleza mixta y compleja de las prestaciones recogidas en el contrato excluye la consideración del mismo como de arrendamiento de servicios, a los efectos pretendidos por la demandante principal, primando la consideración del mismo como arrendamiento de obra/resultado, al englobar la previsión de retribución del resultado conseguido la prestación de los servicios necesarios para ello, quedando limitada dicha retribución de servicio, de forma independiente al resultado, a la obtención del suelo íntegro previsto con un porcentaje fijo y global de edificabilidad, en relación a aquella previsión, no susceptible de graduación como sí se estableció para la retribución de los resultados conseguidos. De ahí que, al no haber conseguido la demandante principal la previsión de resultado en su integridad, la estipulación contractual de retribución de servicio no sea admisible, no pudiendo inferirse la misma tampoco de forma proporcional a lo obtenido, al no estar previsto contractualmente, artículo 1255 del Código Civil , ya que en dicho supuesto debe entenderse englobada la retribución de los servicios en la previsión de pago de los porcentajes de resultado obtenidos.

TERCERO.- Solicita la demandante principal como petición de igual carácter la aplicación de la estipulación cuarta interesando la condena de la demandada a vender los terrenos adquiridos a consecuencia de los servicios por ella prestados, al no haber alcanzado el 61%. Lo así pretendido no puede ser estimado en la medida en que la previsión contractual es facultativa para la arrendadora en función del resultado mínimo convenido a efectos de resolución del contrato caso de no alcanzar dicho porcentaje, previsión que evidencia reponer el estado de cosas al momento anterior al obligar a la demandante principal a comprar a la demandada los terrenos que por ella fueron adquiridos con la gestión de la arrendataria, previsión que sustentada en incumplimiento de resultado no puede ser utilizada en su beneficio por el contratante que no cumplió de forma completa la obligación, al no estar contenida la finalidad de la misma a los efectos pretendidos por la recurrente, todo ello en consonancia con los artículos 1281 y 1124 del Código Civil .

CUARTO.- Con carácter subsidiario a la petición anterior solicita la recurrente la condena de la demandada al pago de los honorarios por los servicios contratados, estipulación tercera número 1, consistente en la cesión del 25% de la edificabilidad de los suelos adquiridos.

Lo así pretendido no puede ser admitido. La previsión así establecida en el contrato debe entenderse referida, tal y como se establece en la misma, a los suelos adquiridos conforme a los criterios definidos en la estipulación anterior, relativos a clasificación y extensión, circunstancia ésta última esencial al determinar el porcentaje de cesión de manera cierta y determinada, sin porcentajes en previsión de un resultado parcial. Dicha previsión debe entenderse sujeta a la efectividad del resultado definido en la estipulación anterior, siendo así que al no haber sido conseguida de forma íntegra no puede entenderse obligada la demandada a su cumplimiento, todo ello con arreglo a lo señalado en el fundamento de derecho segundo anterior.

QUINTO.- La resolución del contrato por la demandada principal mediante reconvención fue estimada por la sentencia de instancia, con arreglo a la consideración del contrato analizado como arrendamiento de obra/resultado. En efecto, las previsiones de resultado en orden a la obtención de suelo finalista, como manifestaron quienes intervinieron en el acto del juicio, finalmente no conseguido, evidencia una frustración de resultado que justificó la resolución contractual pretendida, artículo 1124 del Código Civil . No obstante lo indicado, los efectos de dicho pronunciamiento deben ser matizados en la medida en que no concurre un incumplimiento total por parte de la arrendataria, a los efectos previstos en el precepto indicado, debiendo tomar en consideración la naturaleza del contrato sinalagmático y en cierto modo complejo analizado.

La obtención del resultado previsto no conseguida en los porcentajes recogidos en la estipulación cuarta del contrato, facultaba a la demandada principal a obligar a la demandante a comprar los terrenos adquiridos inferiores al 61%, con finalidad evidentemente resolutoria a efectos de dejar sin contenido el cumplimiento de las obligaciones recíprocas asumidas por las partes en el devenir de la relación. No ejercitó la demandada principal dicha posibilidad al comunicar la resolución del contrato a la arrendataria, folio 310, afirmando la existencia mixta de ambas modalidades de contratación, servicios y obra, manifestando la resolución por incumplimiento interesando de aquella la devolución de las cantidades pagadas por facturación ascendente a 926.000 euros, pretensión mantenida en la demanda planteada en reconvención justificando la misma en el incumplimiento de la obtención del resultado convenido. En la propia contestación a la demanda, folio 445, admite a efectos dialécticos los metros cuadrados que afirma haber adquirido con intervención de la demandante principal, cuantificando con arreglo a la estipulación tercera los pagos debidos por los servicios prestados y el resultado obtenido por ellos y que fueron finalmente útiles a la demandada en la cantidad de 416.621, 59 euros, inferior a la efectivamente satisfecha circunstancia por la que en el suplico del escrito de impugnación de la sentencia solicita la condena de contrario no al pago íntegro de lo reclamado si no a la diferencia entre lo abonado a la demandante y lo que efectivamente corresponde por los servicios prestados y resultados obtenidos, evidenciando así, al margen de la disquisición de dicha condena en concepto de daños y perjuicios, la efectiva existencia de la obligación de pago a la demandante principal al haber adquirido terrenos que pretende mantener en su propiedad al no optar, caso de incumplimiento de la obligación de adquisición del 61% de los suelos comprendidos en el anexo del contrato, a obligar a la demandante a la recompra contractualmente prevista.

En base a lo expuesto aún cuando existe incumplimiento en cuanto a la obtención íntegra de los resultados previstos contractualmente, dicho incumplimiento no es total al haber llevado a cabo la arrendataria actuaciones consecuentes con las obligaciones asumidas, gestión de adquisición de suelo por la parte contraria, que es útil a los intereses de ésta al mantener las adquisiciones así realizadas, circunstancia por la que resulta procedente el mantenimiento de las consecuencias de la relación jurídica, en lo que interesa a las litigantes, conservación de terrenos adquiridos por la arrendadora con motivo en la gestión desarrollada por la arrendataria, si bien liquidando los pagos derivados de dicho resultado con arreglo a la estipulación tercera, número dos.

En ese sentido reproduce la recurrente sus pretensiones de condena económica. Con carácter principal reclamando el importe de la factura aportada con la demanda, 599.170, 51 euros más IVA, y de no estimarse ajustada dicha cantidad, de forma subsidiaria, la de 128.335,79 euros más IVA, parte proporcional en función del porcentaje de suelo finalmente gestionado y adquiridos por la demandada, casi 60 hectáreas.

Lo así pretendido no puede ser admitido. Del material probatorio obrante en los autos en modo alguno puede desprenderse que la extensión de terrenos adquirida por las demandadas se corresponda con la que afirma la demandante principal, toda vez que la intervención de terceras empresas en dichas adquisiciones, documental aportada con la contestación a la demanda, no puede entenderse completada con lo manifestado en el acto del juicio por los testigos que aludieron a la intervención de aquellas empresas como complemento y a instancia de la actuación de la demandante principal, en la medida en que la actora facturó y cobró a la demandada por sus servicios y resultados, como igualmente hicieron terceras empresas cuya actuación no se puede vincular con la actora mediante la prueba de testigos, insuficiente a dichos efectos, así como de las documentales aportadas en las que algunas de ellas aluden a actuaciones complementarias a las realizadas por la demandante principal, folios 1076 y 1146, sin que pueda inferirse de la facturación aportada que dichos pagos realizados a terceras empresas sean complementarios de los honorarios devengados por la demandante principal como única gestora cuando, a mayor abundamiento, se evidencia similitud del concepto por el que facturan las empresas a las demandadas, adquisición de terrenos, folios 297, 298 y 810.

En base a lo expuesto se comparte plenamente la conclusión alcanzada en la resolución recurrida sobre la ausencia de prueba imputable a la demandante, artículos 217 y 218 de la LEC , relativa a la cuantificación pretendida de los metros cuadrados adquiridos por la demandada principal con causa en la prestación de sus servicios, fundamento de derecho quinto, circunstancia que excluye la pretensión económica en tal sentido planteada. De igual forma se rechaza la pretensión indemnizatoria planteada con causa en la resolución unilateral e injustificada del contrato por la contraparte, al estimar el incumplimiento con arreglo a lo expuesto imputable a la demandante principal, pretensión incompatible con el artículo 1124 del Código Civil , a la vista de las premisas fácticas expuestas.

SEXTO.- Resta por analizar el motivo de impugnación planteado por la demandante en reconvención respecto de la condena económica pretendida de la demandante principal.

La causa de pedir de dicha condena fue el incumplimiento contractual imputado de contrario, artículo 1124 del Código Civil , cifrando la cantidad de condena solicitada en los daños y perjuicios derivados de dicho incumplimiento, coincidente con las cantidades abonadas a la parte contraria.

La premisa desde la que debe resolverse lo planteado no es otra que la procedente liquidación de los servicios prestados por la demandante principal, con arreglo a lo expuesto en el fundamento de derecho quinto, párrafo tercero. En efecto, el mantenimiento de efectos con causa en el contrato finalmente resuelto, por voluntad de la arrendadora que plantea reconvención, al no pretender la restitución de las cosas al momento anterior al contrato manteniendo las fincas adquiridas por la gestión de la demandante principal, debe llevar a la liquidación de los servicios efectivamente prestados con arreglo a la previsión contractual, artículo 1255 del Código Civil, siendo de aplicación a dichos efectos la estipulación tercera en su número dos del contrato, en la que se establece el pago de resultados en función del porcentaje de terrenos obtenidos con arreglo a la retribución fijada para el 100%.

Así las cosas, se comparte plenamente la conclusión probatoria alcanzada en lo referente a los metros cuadrados de terreno adquiridos por la demandada principal con causa en la actuación de la arrendataria, cifrados en 260.006 metros cuadrados, fundamento de derecho quinto, vista la reducción planteada por las demandadas respecto de los terrenos adquiridos por terceras empresas, todo ello en consonancia con lo establecido en el fundamento de derecho anterior de la presente resolución.

Aplicando la estipulación contractual relativa a pago de obra, teniendo en cuenta el porcentaje que representa dicha cifra respecto del 100%, aplicada a la retribución correspondiente con dicho porcentaje es lo cierto que la retribución de honorarios de la demandante se corresponde con la cifra de 416.621,59 euros, siendo lo cierto que lo cobrado por aquella alcanza la cantidad de 926.000 euros. Es por ello que existe una diferencia a favor de las codemandadas, entre lo debido y lo efectivamente pagado.

La justificación dada a dicha diferencia se contiene en el escrito de contestación a la demanda, folios 13 y 14, así como en la reconvención, folio 28, en que se expresa el carácter de pagos a cuenta en función del resultado final previsto y pretendido en la confianza de su obtención, sin que por la demandante principal se haya justificado y especificado dichas cifras al margen de la referencia genérica contenida en las facturas finalmente pagadas por las codemandadas. Lo así expresado se corresponde con la comunicación enviada por la codemandada a la actora, en relación a los incumplimientos de resultado, folio 306, y que finalmente llevaron a la resolución contractual, folio 311.

En base a lo expuesto lo pagado por las codemandadas excede de lo debido a la demandante en pago de los resultados obtenidos con arreglo a lo estipulado contractualmente, siendo lo cierto que lo pagado de más se debió a la previsión de cumplimiento íntegro del resultado previsto, cosa que al no haber sido finalmente así justifica la pretensión de condena económica con causa en el incumplimiento concurrente que excluye la justificación causal con que se entregaron cantidades superiores a las debidas, circunstancia por la que debe ser estimada parcialmente la pretensión de condena económica, con causa en el artículo 1124 del Código Civil , respecto de la diferencia entre lo pagado de más, a cuenta del cumplimiento total, y lo efectivamente debido, al ser un perjuicio que trae causa del incumplimiento, artículo 1101 del Código Civil .

Lo así expresado no incurre en los vicios opuestos por la contraparte en su escrito de oposición, en la medida en que la solicitud de condena económica pretendida excede de la que finalmente se concede, siendo lo cierto que en los escritos de reconvención y de contestación se alude a la cuantificación procedente con arreglo a lo anteriormente expuesto, premisas fácticas que aportadas en el momento procesal oportuno no pueden ser obviadas a efectos de alegar incongruencia, sin perjuicio de la valoración jurídica que sobre las mismas se hace en función de las pretensiones planteadas y la naturaleza jurídica del contrato analizado.

En base a lo expuesto debe ser estimado el recurso interpuesto debiendo ser estimada parcialmente la condena económica de la demandante principal al pago de 509.378, 81 euros. Dicha cantidad únicamente devengará los intereses derivados del artículo 576 de la LEC desde la fecha de la presente resolución, momento en el que ha sido definitivamente fijada, vistas las discrepancias y divergencias concurrentes sobre su importe, no habiendo sido estimada íntegramente la condena económica pretendida con una rebaja sustancial y significativa, debiendo significar, a mayor abundamiento, que la pretensión de condena a su pago desde la reclamación extrajudicial no se corresponde tampoco con el hecho cierto de no haber sido hasta la presentación de la demanda de contrario cuando se formalizó pretensión judicial de condena.

SÉPTIMO.- El pronunciamiento que sobre costas se hizo en la resolución recurrida, sin imposición de las derivadas a causa de las pretensiones ejercitadas, debe ser mantenido íntegramente en la presente alzada. En efecto, aunque la demanda principal fue desestimada, las dudas de derecho concurrentes en la interpretación del contrato, con arreglo a lo establecido en los anteriores fundamentos de derecho justifican plenamente la previsión de excepción contenida en el número 1 del artículo 394 de la LEC respecto del vencimiento objetivo, circunstancia igualmente aplicable a las pretensiones planteadas en la presente alzada, motivo por el que tampoco procede hacer expresa imposición de las costas causadas en segunda instancia, artículo 398 de la LEC .

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

Que estimando parcialmente la impugnación planteada por la representación procesal de TORRE RIOJA-MADRID, S.A., INMOBILIARIA SORIA S.A. , OFICOR, S.A. revocamos parcialmente la sentencia dictada por el juzgado de 1ª instancia nº 5 de Madrid en autos de juicio ordinario seguidos bajo el nº 1416/05, estimando parcialmente la condena económica pretendida por las recurrentes condenando a General Inversiones Puerto 36, SL a pagar a las antes citadas la cantidad de 509.378, 81 euros, con los intereses derivados del artículo 576 de la LEC desde la fecha de la presente resolución, confirmando íntegramente en lo demás la resolución recurrida, con desestimación del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la condenada anteriormente citada, todo ello sin hacer expresa imposición de las costas causadas en la presente alzada.

Notifíquese la presente resolución a las partes interesadas, haciéndoles saber que la misma puede ser susceptible de recurso de casación o de recurso extraordinario por infracción procesal, debiendo preparar cualquiera de ellos mediante escrito en el plazo de cinco días siguientes a la notificación ante esta Sala que la dicta.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.