Sentencia Civil 391/2008 Audiencia Provincial de Salamanca Civil-penal Única, Rec. 467/2008 de 23 de diciembre del 2008

Encabezamiento

SENTENCIA NÚMERO 391/08

ILMO. SR. PRESIDENTE:

DON JOSE RAMON GONZALEZ CLAVIJO

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

DON ILDEFONSO GARCIA DEL POZO

DON LONGINOS GOMEZ HERRERO

En la ciudad de Salamanca a veintitrés de diciembre de dos mil ocho.

La Audiencia Provincial de Salamanca ha visto en grado de apelación el JUICIO ORDINARIO Nº 652/07 del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Salamanca, Rollo de Sala nº 467/08; han sido partes en este recurso: como demandante-apelado la entidad mercantil HOTELES SALMANTINOS S.L. representada por la Procuradora Doña Cristina Martín Manjón y bajo la dirección del Letrado Don Francisco Javier Vicente Mellado y como demandado-apelante COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL " EDIFICIO000 " SITO EN AVENIDA000 , NUM. NUM000 DE SALAMANCA representada por la Procuradora Doña Ana Inestal Sierra y bajo la dirección de la Letrado Doña Rosa Hernández Martínez, habiendo versado sobre nulidad de acuerdos adoptados en la Junta General Ordinaria de fecha 6 de marzo de 2007.

Antecedentes

1º.- El día 31 de julio de 2008 por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Salamanca se dictó sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente: "FALLO: Estimo la demanda presentada por la procuradora Sra. Martín Manjón en representación de la mercantil HOTELES SALMANTINOS, S.L. frente a la COMUNIDD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000 ", sito en Salamanca, AVENIDA000 nº NUM000 , representada por la procuradora Sra. Inestal Sierra, y en su virtud, debo de declarar y declaro:

1º.- La nulidad del acuerdo adoptado en la Junta General ordinaria de 6 de marzo del 2007 con el nº 1 denominado "cuentas del ejercicio",relativo al "presupuesto del ejercicio 2006-2007", trascrito en el acta nº 44 del libro de actas, en lo relativo a los criterios adoptados para la distribución de los gastos correspondientes a los grupos 3, 4 y 8 del mismo, ordenándose modificar dichas cuentas y gastos de acuerdo con el criterio de cuotas o coeficientes de participación ya señalado.

2º.- La nulidad del acuerdo adoptado en la misma Junta de propietarios, con el nº 6, relativo al uso de la terraza y mini-golf, dejándose sin efecto el mismo.

Todo ello sin pronunciamiento condenatorio alguno en cuanto a las costas procesales derivadas de esta instancia."

2º.- Contra referida sentencia se preparó recurso de apelación por la representación jurídica de la demandada, concediéndole el plazo establecido en la Ley para interponer el mismo verificándolo en tiempo y forma, quien después de hacer las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones terminó suplicando que estimando los motivos de impugnación formulados por esta parte, dicte sentencia por la que revoque los pronunciamientos de la resolución objeto de recurso, declarando: en primer lugar, la falta de legitimación activa de los propietarios del Hostal para impugnar los acuerdos al no haber cumplido con los requisitos legales en la forma indicada; en segundo lugar, ajustados derecho los acuerdos impugnados de relativos a cuentas del ejercicio 2006-2007, en cuanto los criterios de distribución de gastos de los GRUPOS 3,4 y 8; y en tercer lugar, ajustado a derecho el acuerdo relativo a la entrega de una llave a cada vecino (antes en manos del portero de la Comunidad) para la rehabilitación del uso del mismo, con imposición de costas de la instancia y de ésta alzada en virtud del artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Dado traslado de dicho escrito a la representación jurídica de la parte contraria por la misma se presentó escrito en tiempo y forma oponiéndose al recurso de apelación formulado para terminar suplicando se dicte sentencia desestimando el recurso de apelación formulado de contrario, con imposición de costas a la apelante.

3º.- Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno Rollo y se señaló para la votación y fallo del presente recurso de apelación el día dieciséis de diciembre de dos mil ocho pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente para dictar sentencia.

4º.- Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON ILDEFONSO GARCIA DEL POZO.

Fundamentos

Primero.- Se recurre en apelación por la representación procesal de la Comunidad de Propietarios del " EDIFICIO000 " sito en AVENIDA000 , número NUM000 , de Salamanca la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia número 7 de esta ciudad con fecha 31 de julio de 2008 , la cual, estimando la demanda promovida por la entidad demandante Hoteles Salmantinos S.L. declaró la nulidad de los acuerdos adoptados en la Junta General Ordinaria de 6 de marzo de 2.007 con el número 1, denominado "cuentas del ejercicio" y relativo al "presupuesto del ejercicio 2006-2007" transcrito en el acta nº 44 del libro de actas, en lo relativo a los criterios adoptados para la distribución de los gastos correspondientes a los grupos 3, 4 y 8 del mismo, ordenándose modificar dichas cuentas y gastos de acuerdo con el criterio de cuotas o coeficiente de participación ya señalado, así como también del acuerdo adoptado con el número 6, relativo al uso de la terraza y mini-golf dejándose sin efecto el mismo, y todo ello sin hacer especial imposición de las costas a ninguna de las partes. Y se interesa por dicha Comunidad de Propietarios recurrente en esta segunda instancia, con fundamento en los motivos alegados por su defensa en el escrito de interposición del recurso de apelación, la revocación de la mencionada sentencia y que se dicte otra por la que, en primer lugar, se declare la falta de legitimación activa de la entidad demandante para impugnar los acuerdos al no haber cumplido los requisitos legales exigidos al efecto, y, en segundo término, ajustados a derecho los acuerdos impugnados, con expresa imposición de costas a la entidad demandante.

Segundo.- En el primero de los motivos de impugnación se insiste por la defensa de la Comunidad de Propietarios recurrente en la falta de legitimación activa de la entidad demandante Hoteles Salmantinos S.L. para proceder a la impugnación de los acuerdos adoptados en la Junta General Ordinaria celebrada el día 6 de marzo de 2.007, toda vez que no había dado cumplimiento a los requisitos legalmente exigidos, como era, en primer lugar, el haber salvado el voto en la Junta para lo que era necesario que hubiera pagado su saldo deudor, o le hubiera consignado "ad cautelam" si discrepaba con las cuentas, y, en segundo término y en todo caso, dado que en la referida Junta, fue privada de voto por adeudar cantidades a la Comunidad, debió, como se prevé en el artículo 17.1º de la Ley de Propiedad Horizontal en relación con los ausentes, en el plazo de los treinta días siguientes abonar la deuda y manifestar su disconformidad con los acuerdos adoptados, lo que, sin embargo, no realizó hasta el día 10 de mayo de 2.007, es decir, cuando ya había transcurrido con exceso el indicado plazo de los treinta días,

Dispone el artículo 18.2, de la Ley de Propiedad Horizontal que están legitimados para la impugnación de los acuerdos adoptados en la Junta General de la Comunidad los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Y añade a continuación el referido precepto legal que para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas, requisito que no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.

Conforme resulta del precepto legal transcrito para que el propietario asistente a la Junta pueda impugnar los acuerdos adoptados en la misma o alguno de ellos, es necesario que hubiese salvado su voto, además de hallarse al corriente en el momento de presentar la demanda en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de su importe. Por su parte, el propietario ausente por cualquier causa podrá proceder a tal impugnación, siempre que dentro de los treinta días naturales siguientes a ser informado del acuerdo hubiere manifestado su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción, como se deduce de lo establecido en el párrafo cuarto del artículo 17.1º, de la mencionada Ley de Propiedad Horizontal , y que en el momento de presentar la demanda de impugnación se encuentre asimismo al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceda a la consignación judicial de su importe.

Se ha discutido en la doctrina jurisprudencial qué ha de entenderse por "salvar el voto" a efectos de la legitimación para impugnar los acuerdos adoptados en la Junta de Propietarios. A tal efecto, se ha señalado, en primer lugar, que, dado que cualquier duda en la interpretación de los presupuestos legitimadores de las acciones judiciales debe merecer una respuesta favorable a su ejercicio, pues sólo así se integra correctamente en el plano procesal del artículo 24 de la Constitución y su derecho fundamental a la tutela judicial, en ningún caso puede exigirse al propietario disidente la constancia de su voluntad impugnatoria (SAP Alicante (Sección 5ª) de 12 de Septiembre de 2.002 ), sino que ha de entenderse en el sentido de manifestar expresamente su oposición al acuerdo y su no aceptación (SAP. De Tenerife (Sección 3ª) de 6 de Octubre de 2.006 ). En definitiva, y como señalaron las SSAP. De Cantabria (Sección 4ª) de 3 de octubre de 2.002 y de Sevilla (Sección 5ª) de 27 de Septiembre de 2.003 , el término "salvar" significa exceptuar, excluir, es decir, se vota negativamente o se abstiene, pero se realiza algún tipo de declaración o manifestación, aunque mínima, de que no se vota con la mayoría para evitar cualquier duda de que el silencio, en definitiva, la postura adoptada pueda ser interpretada como asentimiento al posicionamiento de la voluntad mayoritaria.

En el presente caso, por parte de la entidad demandante Hoteles Salamantinos se manifestó expresamente en la Junta celebrada en fecha 6 de marzo de 2007 su voluntad contraria tanto a la aprobación de las cuentas correspondientes al ejercicio 2006-2007 y del presupuesto para el ejercicio siguiente como al uso común de la terraza y mini-golf, por lo que ha de considerarse que cumplió el requisito de salvar su voto exigido en el artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal a efectos de la impugnación de los referidos acuerdos, ya que, como entiende la doctrina mayoritaria, la privación del derecho de voto no impide al propietario deudor ejercitar todos los demás derechos que le correspondan y, entre otros, el de exigir que consten en acta sus manifestaciones, fundamentalmente su posición negativa, si la tuviere, a efectos de poder impugnar posteriormente los acuerdos en que estuviere disconforme.

Por tanto ha de concluirse que, tal y como estableció la Sentencia de instancia, la entidad demandante, al haber manifestado en la Junta su voluntad contraria a los acuerdos que ahora impugna y haber procedido al pago de la cantidad adeudada que la Comunidad con anterioridad a la presentación de la demanda, se encontraba plenamente legitimada a efectos de la impugnación que realiza, por lo que ha de ser rechazado este primer motivo de impugnación.

Tercero.- En el segundo de los motivos de impugnación, en el que se combate el pronunciamiento de la sentencia de instancia que declaró la nulidad del acuerdo de la Junta de Propietarios celebrada el día 6 de marzo de 2.007 aprobatorio de las cuentas del ejercicio anterior y del presupuesto para el ejercicio siguiente, y más concretamente de los gastos comprendidos en los Grupos 3, 4 y 8, se alega sustancialmente por la defensa de la Comunidad de Propietarios la vulneración de los artículos 12, 15 y 17 de los Estatutos de la Comunidad, en los que se establece que los gastos de sostenimiento, limpieza, reparación, alumbrado de portales y servicio de ascensores serán sufragados por partes iguales por los propietarios de viviendas, estudios y oficinas los de su portal y escalera, como igualmente serán sufragados por las treinta y cuatro viviendas y veinticinco estudios por partes iguales los gastos de reparación de la caldera y conservación del local donde se encuentran instalados los servicios de calefacción y agua caliente.

En el artículo 12 de los Estatutos se dispone textualmente que "los gastos de reparación, conservación, sostenimiento, limpieza, y alumbrado de los dos portales y escaleras, y los servicios de ascensores, incluidos los de energía eléctrica e inspecciones de dichos ascensores, serán independientes, sufragando tales gastos las respectivas viviendas, estudios y oficinas los de su portal, escalera, alumbrado, ascensores, y demás, o sea todas las de cada portal y respectiva escalera, por partes iguales, quedan exentas de estos gastos las restantes piezas del edificio". Por su parte, el artículo 15 de los mencionados Estatutos establece que "los gatos de reparación de la caldera y conservación del local donde están instalados los servicios de calefacción y agua caliente, serán satisfechos por los treinta y cuatro viviendas y veinticinco estudios por partes iguales". Y finalmente en el artículo 17 de los mismos Estatutos se dispone que "las obras de conservación, sostenimiento y demás que sean necesarias en los elementos comunes no especificados anteriormente, serán costeados por todos los propietarios en proporción a la cuota o porcentaje asignada a cada pieza en el artículo 10 de estos Estatutos".

Los gastos comprendidos en los Grupos 3, 4 y 8, que son los en definitiva impugnados por la entidad demandante, son los correspondientes a administración (honorarios del administrador, teléfono, fax, fotocopias, etc., que se incluyen en Grupo 3), un determinado porcentaje de la retribución del portero, pagos a la Seguridad Social, retenciones del IRPF y gastos de gestoría por la elaboración de la correspondiente nómina (que se incluye en el Grupo 4) y gastos de electricidad del pasaje y de la bomba de agua caliente (que se incluyen en el Grupo 8). Claramente resulta que los referidos gastos no pueden considerarse comprendidos dentro de las previsiones de distribución a que se refieren en los artículos 15 y 17 de los Estatutos, ya que no se refieren ni a gastos de reparación de la caldera y del local donde están instalados los servicios de calefacción y agua caliente, ni tampoco a obras de conservación y sostenimiento de los elementos comunes. Pero tampoco pueden entenderse comprendidos dentro de las previsiones de distribución y por partes iguales entre las diversas viviendas, estudios y oficinas que se contemplan en el artículo 12 de los Estatutos, ya que en el referido precepto estatutario, -aún cuando el mismo no aparezca redactado con la claridad y concisión precisas-, se parte de un presupuesto previo, cual la distribución de los gastos a que el mismo se refiere, primero entre cada uno de los portales y escaleras, y después los correspondientes a cada portal y escalera serán sufragados por partes iguales entre las diversas viviendas, estudios y oficinas de cada uno de los portales y escaleras.

Sin embargo, los gastos comprendidos en los Grupos 3, 4 y 8 que son objeto de impugnación, no parecen susceptibles de distribución previa entre cada uno de los portales y escaleras, por lo que no podrá ser de aplicación a efectos de sus distribución entre todos y cada uno de los propietarios del inmueble el criterio igualitario establecido en el indicado precepto estatutario. Y, por ello, ante el silencio de los Estatutos en orden a la distribución de los indicados gastos, habrá de estarse al criterio establecido en el artículo 9, apartado e), párrafo primero, de la Ley de Propiedad Horizontal , es decir, a su distribución conforme a la cuota de participación fijada en el título, tal y como ha establecido la sentencia impugnada.

En consecuencia, ha de ser igualmente rechazado este segundo motivo de impugnación.

Cuarto.- Como tercer motivo de impugnación se insiste por la defensa de la Comunidad de Propietarios recurrente que los Estatutos privativos no atribuyen a ninguno de los propietarios de ninguna de las viviendas o apartamentos de la primera planta, de manera expresa, el uso exclusivo y excluyente de ninguno de los cinco patios existentes en la Comunidad, a lo que no constituye ninguna excepción el patio de mini golf, y que además el acuerdo adoptado en la Junta de 6 de marzo de 2.007 no era más que la confirmación de otro anterior adoptado en la junta General de Propietarios de fecha 19 de Junio de 2.003; y por ello considera que carece de todo fundamento la impugnación del acuerdo adoptado en el punto sexto de aquella Junta.

En la escritura de obra nueva y división de la propiedad horizontal, debidamente inscrita en el Registro de la propiedad, en la definición de los denominados "estudios" de la planta primera, señalados con las letras A, B, C, D y E, se consigna textualmente que "queda adscrito a la propiedad de este estudio el derecho de uso y disfrute de una porción de la terraza, separada por tabique, formada con el suelo del patio con que linda, siendo esta porción la que se comunica y toca con este estudio", y más adelante en el artículo primero del Estatuto Privativo se señala que se consideran, por tanto, "anejos de propiedad particular de las viviendas estudios y oficinas, el derecho de uso y disfrute de las porciones de terraza que se expresa en su respectiva descripción". Por tanto, incumbía a la Comunidad demandada acreditar que la terraza o zona de patio común de uso privativo de cada uno de los estudios de la planta primera no se correspondía con el patio o zona en que se encuentra instalado el mini golf y que éste era de uso común de la comunidad, prueba que no puede entenderse cumplida por el hecho de que en sus inicios hubieran tenido posibilidad de acceso propietarios distintos de los de los estadios ni tampoco puede derivarse necesariamente de la existencia de escalera que lo comunique con el pasaje.

Por otro lado, es cierto que en la Junta de Propietarios celebrada en fecha 19 de Junio de 2.003 se acordó que se pudiera pedir al portero la llave de acceso al patio interior del mini golf, pero ello se hizo a instancia de varios vecinos, sin inclusión previa en el orden del día y sin consignarse si hubo o no votación y su resultado, por lo que ello no puede impedir ahora su impugnación a la entidad demandante.

Consiguientemente, pues, ha de ser rechazado también este tercer motivo de impugnación.

Quinto.- En consecuencia, ha de ser desestimado el recurso de apelación interpuesto por la Comunidad de Propietarios demandada y confirmada la sentencia impugnada, sin hacer especial pronunciamiento de las costas causadas en esta segunda instancia, de acuerdo con lo establecido en el art. 398.1 en relación con el art. 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y ello por las mismas razones que al efecto ya se consignan en la referida sentencia.

En atención a lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de los poderes constitucionalmente conferidos por el pueblo español.

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL " EDIFICIO000 ", SITO EN LA AVENIDA000 NÚMERO NUM000 DE SALAMANCA, representada por la Procuradora Doña Ana Inestal Sierra, confirmamos la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado -Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 7 de esta ciudad, con fecha 31 de Julio de 2.008, en el Juicio Ordinario del que dimana el presente rollo, sin hacer especial pronunciamiento respecto de las costas causadas en esta segunda instancia.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

P U B L I C A C I O N

Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente, hallándose la Sala celebrando audiencia pública en el día de su fecha. Doy fe.-