Sentencia Civil Nº 391/2010, Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2, Rec 161/2010 de 14 de Septiembre de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

BURGOS

SENTENCIA: 00391/2010

S E N T E N C I A Nº 391

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

SECCIÓN SEGUNDA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE BURGOS

ILMOS/AS SRES/AS:

PRESIDENTE:

DON JUAN MIGUEL CARRERAS MARAÑA

MAGISTRADOS/AS:

DOÑA ARABELA GARCIA ESPINA

DON MAURICIO MUÑOZ FERNÁNDEZ

SIENDO PONENTE: DON JUAN MIGUEL CARRERAS MARAÑA

SOBRE: EJECUCIÓN DE OBRAS Y OTROS EXTREMOS

LUGAR: BURGOS

FECHA: CATORCE DE SEPTIEMBRE DE DOS MIL DIEZ

En el Rollo de Apelación nº 161 de 2010, dimanante de Juicio Ordinario nº 829/2008, del Juzgado de 1ª Instancia de Miranda de

Ebro, en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha 30 de Diciembre de 2009, siendo parte, como demandante-apelado D. Alfonso , representado en este Tribunal por la Procuradora Dª. Lucia Ruiz Antolín y defendido por el Letrado d. Jesús Alonso Bengoa y como demandado-apelante AUTOMOVILES IZQUIERDO S.L.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan, sustancialmente, los antecedentes de hecho de la resolución apelada, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Que ESTIMANDO la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Dª Diana Romero Villacian, en nombre y representación de D. Alfonso se condena a AUTOMOVILES IZQUIERDO a: A).- A ejecutar todas las obras con arreglo a las normas de la buena construcción que figuran en el apartado de "Presupuesto del saneamiento del local", en el plazo máximo de un mes a contar desde la firmeza de la sentencia que ponga fin al presente procedimiento, con el apercibimiento de que de no ejecutarlas en el plazo indicado, podrá ejecutarlas el actor a costa de la demandada. B).- A la indemnización de daños y perjuicios por el incumplimiento contractual, consistente en el pago de la cantidad de 1.200 euros mensuales desde el día 1 de enero de 2008, a la fecha en que la demandada finalice las obras del apartado A), o sean ejecutadas a su costa. C).- De las partidas de los apartados A) y B), se deducirá la fianza realmente entregada por la entidad demandada. D).- Se imponen las costas a la entidad demandada".

SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por AUTOMOVILES IZQUIERDO, S.L., se interpuso contra la misma recurso de apelación, que fue tramitado con arreglo a Derecho.

TERCERO- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales, habiendo sido deliberada y votada la causa por esta Sala en fecha 27 de Julio de 2010 .

Fundamentos

PRIMERO.- El primero de los motivos de impugnación se refiere a la condena a la realización de las obras indicadas en el presupuesto aportado por la parte actora y precisas para reponer el local arrendado a su adecuado estado (alegaciones segunda y tercera) al entender que la pretensión de la parte actora es contraria a la buena fe. En orden a desestimar este inicial motivo de impugnación procede realizar las siguientes consideraciones:

1ª.- La invocación del art. 247 LECv es inadecuada en tanto que ese precepto se refiere a la buena fe procesal y al cumplimiento de las normas procesales. Ahora bien, nuestro caso se trataría, en su caso, del cumplimiento de la buena fe contractual del art. 1258 CCv .

2ª.- El hecho de que las partes (arrendadora y arrendataria) no se pongan de acuerdo sobre las obras necesarias para el saneamiento del local no supone vulneración de la buena fe contractual, ni un fraude de Ley, como tampoco supone un quebranto de esa buena fe contractual el hecho de que el arrendador considere que las obras necesarias para la devolución del local en semejante estado al que estaba al inicio del contrato son distintas a las que considera precisas la parte arrendataria.

3ª.- La divergencia en el presente supuesto entre las partes se centra no tanto en la aplicación de las normas sobre el cumplimiento contractual del vínculo arrendaticio, cuanto sobre el deber de reposición del local una vez concluido el arrendamiento y sobre el contenido de las obras necesarias a los efectos del art. 1557 CCv , del art. 1561 LECv , del art. 1563 CCv y de las cláusula 5ª del contrato.

4ª.- Partiendo de estas consideraciones y de lo dispuesto en el art. 1562 CCv , debe de considerarse, conforme al art. 384 LECv , que el informe pericial unido con la demanda resulta más convincente en orden a determinar las obras precisas para reponer el local a su estado originario. Esta convicción se obtiene valorando los informes obrantes en la causa y sometiéndolos a la "sana crítica", en el sentido de que el informe emitido por el perito Sr. Felix es más completo, motivado y justificado, pues no sólo realiza fotografías y planos, sino que hace una valoración completa de las obras precisas para la reposición del local a su estado original y para poder ser dedicado a cualquier actividad mercantil (f.56 y ss).

5ª.- Basta con analizar las fotografías unidas a la causa y con la descripción de las obras necesarias y con los planos aportados, para comprobar que las obras precisas exceden de la cantidad establecida por el perito de la parte demandada y que fija en una cantidad de 1.112 € más materiales y que también exceden del presupuesto unido con la contestación (6.675,02 €).

6ª.- En todo caso, es manifiesto que el local se pretende devolver por la parte arrendataria en inadecuadas condiciones para volver a su explotación comercial y que las obras necesarias para cumplir con el deber de reposición de la cláusula 5ª del contrato exceden de lo propuesto por la parte arrendataria; máxime, cuando la propia parte demandada-arrendataria-apelante se ha allanado a la cantidad presupuestada por el peritaje unido con la demanda y ha consignado la cantidad de 13.571,14 €.

SEGUNDO.- Cifrado el contenido y alcance de las obras necesarias para reponer el local a su estado de uso adecuado en orden a realizar cualquier actividad comercial, procede analizar si es oportuno, además y como indemnización de daños y perjuicios, establecer una cuantía de 1.200 € al mes desde el día 1.01-2008 hasta que finalicen las obras. Conforme constante interpretación jurisprudencial para la determinación de una responsabilidad contractual (art. 1103 y art. 1104 CCv ) y para fijar la correspondiente cuantía indemnizatoria (art. 1101 CCv ) por los daños y perjuicios causados, es necesario que concurra culpa o negligencia del deudor, causalidad entre la culpa y el daño y efectiva acreditación del daño, lo que debe de ser una acreditación real y efectiva que exceda de una mera expectativa de potenciales ganancias. En nuestro caso, la sentencia apelada fija la indemnización en la consideración única y lacónica de que: "el arrendador no ha podido obtener beneficios de su propia propiedad". No obstante, un más exhaustivo análisis de la cuestión enjuiciada y del presente caso concreto, llevan a obtener por el Tribunal las siguientes consideraciones:

1ª.- El hecho de que el local no se haya separado y repuesto en su estado originario no es plenamente imputable y atribuible a título de culpa civil a la parte arrendataria y demandada. Ello es así porque ya se califique de nuevo contrato o ya se califique de ampliación del anterior, es lo cierto que el vínculo arrendaticio entre las partes concluyó el día 31-XII-2007. Es decir, sea el vínculo entre el 30-06-2007 y el 31-XII- 2007un nuevo contrato por seis meses, que es lo que se desprende de su contenido y del documento nº 4 de la contestación (f. 132), o sea una ampliación del anterior contrato de 1-07-1997, es lo cierto que el arrendador dispuso de su local el día 1-01-2008, aunque estuviera en un estado inadecuado y aunque no se pusiera de acuerdo con la parte arrendataria para determinar las obras precisas para su reposición.

2ª.- El demandante en su demanda manifiesta que la parte arrendataria y demandada entregó las llaves del local arrendado a comienzos del año 2008, lo que supone que desde ese momento dispuso del local y que estaba en su mano la posibilidad de facilitar la ejecución de las obras precisas para la reposición del local; y ello sin olvidar que conocía, porque así se expresa en el contrato, que el local se iba a destinar a "taller y venta de coches", lo que supone conocer que el local precisaba de adaptaciones para realizar la doble actividad comercial.

3ª.- Aún cuando se haya cifrado el contenido de las obras precisas y necesarias en atención al informe pericial aportado por la parte actora, ello no supone, a los efectos indemnizatorios que nos ocupan y a los efectos de la culpa contractual del art. 1104 CCv , que el retraso en la ejecución de las obras sean en exclusiva imputables a la parte arrendataria.

Examinados los documentos 19 y 20 de la demanda (también aportados con la contestación), puede comprobarse, en primer lugar, que debe de ser la parte arrendadora la que facilite el acceso al local entregando copia de la llave y así se dice tanto en el pacto transaccional ofrecido por la parte demandante como en el ofrecido por la parte demandada, lo que implica que las obras solo se podían iniciar cuando se entregaran las llaves y no consta fehaciente ofrecimiento de la entrega, ni efectiva puesta a disposición de las llaves. En segundo lugar, está acreditado que la parte arrendataria siempre tuvo voluntad de reparar el local y que si no se hizo no se debió a su falta de voluntad o a su actitud deliberadamente rebelde al cumplimiento, sino que existía una discrepancia entre las partes sobre el exacto alcance de las obras. Es decir, el arrendador pese a tener las llaves del local, pese a conocer que el local se destinaba a una doble actividad: taller y venta, y pese a conocer que eran precisas obras para la reposición del local no consta de forma indubitada que permitiera hacer las obras y, sin embargo, en el proceso pretende que se le indemnice desde el año 2008 por desocupación del local en la cuantía de 1.200 € al mes lo que supondría una cantidad desproporcionada a la renta y al objeto arrendado.

En definitiva, si el demandante tenía las llaves del local y si las discrepancias eran mutuas no puede imputarse el retraso exclusivamente al arrendador que no ocupaba el local; máxime, cuando no consta con prueba suficiente que el demandante hubiera tenido que dejar pasar ofertas de alquiler por falta de efectiva disponibilidad del local y máxime cuando entre la recepción de las llaves del local (principios del año 2008) y la formalización de la demanda (11-12-2008) ha transcurrido un año.

Por el contrario, la discrepancia entre las partes es lo que ha determinado que no se hayan ejecutado las obras y por lo tanto la posible indemnización se limitará a dos conceptos muy concretos. En primer lugar, al pago de un mes de renta correspondiente al periodo de tiempo previsto para la ejecución de la obras y en segundo lugar al tiempo que exceda de ese mes en el caso de no haberse concluido en el primer mes referido. Es decir, desde que se declare la firmeza de esta resolución debe el demandado ejecutar las obras conforme al apartado A del Fallo de la Sentencia de Primera Instancia y durante ese tiempo (un mes) se pagará una mensualidad de renta (1.200 €), siempre que el arrendador ponga las llaves del local en efectiva disposición de la parte obligada a ejecutar las obras. Si las obras presupuestadas en el denominado: "Presupuesto del saneamiento del local", no hubieren finalizado en ese espacio de tiempo el arrendatario abonará la cantidad de 1.200 € mensuales o la parte proporcional que corresponda hasta la completa finalización de las obras conforme al referido presupuesto y bien se finalicen por el arrendatario o por terceras personas a costa del demandado-apelante.

TERCERO.- La estimación parcial del Recurso de Apelación y de la demanda determina que no se haya expresa imposición de costas en ninguna de las instancias del proceso (art. 394 y art. 398 LECv ).

Fallo

Por lo expuesto, este Tribunal decide:

Estimar parcialmente el Recurso de Apelación interpuesto por Automóviles Izquierdo S.L., contra la Sentencia de fecha 30 de Diciembre de 2009 dictada por la Sra. Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Miranda de Ebro , en los autos de Juicio Ordinario nº 829/2008 y en su consecuencia con estimación parcial de la demanda procede realizar las siguientes declaraciones y condenas:

1.- Se confirman los apartados A y C del Fallo de la Sentencia apelada.

2.- Se revoca parcialmente el apartado B del Fallo de la sentencia apelada en el sentido de que la indemnización se concreta en el pago de un mes de renta correspondiente al tiempo fijado para realizar las obras presupuestadas y en el caso de que se dilatase su terminación se abonarían las mensualidades siguientes o parte proporcional hasta la completa terminación de las obras en los términos presupuestados, debiendo el arrendador de poner el local a disposición de la parte demandada para el inmediato inicio de las obras desde la firmeza de esta resolución.

3.- No se hace expresa imposición de costas en ninguna de las instancias del proceso.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de apelación, notificándose a las partes, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. JUAN MIGUEL CARRERAS MARAÑA, estando celebrando Audiencia Pública el Tribunal en el mismo día de su fecha, de lo que yo el secretario. Doy fe.