Sentencia Civil Nº 391/2015, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 5, Rec 480/2015 de 17 de Diciembre de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

OVIEDO

SENTENCIA: 00391/2015

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000480/2015

En OVIEDO, a dieciocho de diciembre de dos mil quince.

VISTOS, en grado de apelación, por el Ilmo. Sr. DON JOSÉ MARÍA ÁLVAREZ SEIJO, Magistrado de la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, en funciones de Tribunal Unipersonal, los autos Juicio Verbal nº 296/14, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Avilés, Rollo de Apelación nº 480/15, entre partes, como apelante y demandante COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 NUM000 , URBANIZACIÓN000 DE CASTRILLÓN , representada por la Procuradora Doña Covadonga Fernández-Mijares Sánchez y bajo la dirección de la Letrado Doña Marta Prieto Busto y como apelados y demandados DON Ricardo , representado por el Procurador Don Ignacio López González y bajo la dirección de la Letrado Doña Montserrat Mónica Díez Perello y DOÑA Josefa , incomparecida en esta alzada

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.-El Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Avilés dictó sentencia en los autos referidos con fecha veintisiete de marzo de dos mil quince, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que DESESTIMANDO la demanda formulada por la comunidad de Propietarios de la CALLE000 nº NUM000 de Avilés, frente a Don Ricardo y Doña Josefa , debo absolver y ABSUELVO a los demandados de las pretensiones frente a ellos formuladas.

Todo ello con expresa imposición de costas a la Comunidad demandante.'.

TERCERO.-Notificada la anterior sentencia a las partes, se interpuso recurso de apelación por Comunidad de Propietarios de la CALLE000 nº NUM000 , URBANIZACIÓN000 de Castrillón, y previos los traslados ordenados en el art. 461 de la L.E.C ., se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial con las alegaciones escritas de las partes, no habiendo estimado necesario la celebración de vista.

CUARTO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Cabe señalar como antecedentes los que siguen:'El 23 de abril de 2.013 se celebró Junta de Propietarios de la Comunidad de Propietarios CALLE000 , NUM000 de la URBANIZACIÓN000 de Castrillón para, entre otras cuestiones, aprobar la liquidación de gastos e ingresos del ejercicio económico de 2.012, señalándose que figuraba con saldo negativo el predio NUM001 por importe de 3.819,80 euros, señalándose por el Administrador, respecto de dicha deuda, que 'ha sido embargado por Caja España, quien será el obligado al pago de dicha cantidad, más las cuotas de comunidad vencidas y no pagadas de los meses de enero a abril de 2.013, deuda que se pondrá en conocimiento de la entidad bancaria.'.

El 30 de enero de 2.014 por el Sr. Administrador de la Comunidad se remitió comunicación a Don Ricardo , en calidad de propietario de la citada vivienda, solicitándole el abono de dicha cantidad, bajo apercibimiento de reclamarla por la vía judicial, y el 1 de abril se expidió certificado en el que se señalaba que ante la imposibilidad de notificarle tal comunicación, de acuerdo con el art. 9-h) de la LPH , se procedía a la comunicación a través del tablón de anuncios.

En el interim, y en el mes de marzo de 2.011, se había iniciado procedimiento de ejecución hipotecaria instado por Caja España frente a Don Ricardo y su esposa Doña Josefa ante el impago de las cuotas referentes al préstamo con garantía hipotecaria que pesaba sobre la vivienda, habiéndose señalado la celebración de la subasta el 22 de marzo de 2.012, constando en autos que el 28 de mayo de 2.014 Don Ricardo hizo entrega de las llaves del inmueble al Sr. Procurador representante de Caja España en cuanto adjudicataria. Consta igualmente que en la actualidad la finca continúa inscrita a nombre de Don Ricardo y su esposa.

Así las cosas, la Comunidad de Propietarios instó solicitud de juicio monitorio frente a Don Ricardo y Doña Josefa en reclamación de la referida cantidad, mostrando Don Ricardo oposición, alegando falta de legitimación por no ser ya el propietario de la vivienda, al haber sido adjudicada a Caja España en pública subasta, quien conforme al acta del mes de abril de 2.013 es quien debería afrontar el pago, señalando además que en el escrito inicial no se explicaba a qué mensualidades correspondía la deuda.

Celebrado el juicio verbal consiguiente, la sentencia dictada en la instancia rechazó la demanda, alzándose la actora frente a ella.

SEGUNDO.-Conforme al art. 9-e) párrafo 3º de la LPH el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la Comunidad de Propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

Dispone dicha precepto en sus apartado h) e i) que todo copropietario viene obligado a lo siguiente: ' h) Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la Comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.

Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de Secretario de la Comunidad, con el visto bueno del Presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.

i) Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la Comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.

Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.'

En el caso que nos ocupa, bien es verdad que los demandados no consta hubieran comunicado cambio de titularidad alguno a la Comunidad, cambio que no consta en el Registro, pero que se infiere de la comparecencia de entrega de llaves antes referida.

Todo parece indicar, pues, la realidad de la adjudicación de la vivienda a la entidad bancaria, si bien se desconoce la fecha exacta en la que se produjo formalmente.

TERCERO.-Ahora bien, lo cierto es que la obligación contributiva de cada comunero a los gastos comunes declarada en el art. 9-1-e) antes referido es de carácter personal, lo que, como afirma la doctrina, supone que de ella no se desvinculará quien resulte deudor por el mero hecho de transmitir el inmueble de su propiedad a un tercero; es evidente que el deudor es quien fuera propietario al momento de producirse la obligación de satisfacer el gasto comunitario, no siendo factible convertir al adquirente en responsable del reintegro del débito, ya que no ostenta la condición de deudor y su responsabilidad frente a la Comunidad se determina mediante la afección del piso o local, que constituye una mera garantía real ex lege, que aunque revierte en el propietario actual no le convierte en sujeto pasivo de la obligación cuyo cumplimiento garantiza, pues la adquisición de la cualidad de comunero no conlleva la asunción de las deudas precedentes, ni la novación subjetiva de la obligación primitiva.

En este sentido, la sentencia de 1-7-03 de la Audiencia Provincial de Murcia señala que: 'El referido art. 9-1-e) párrafo 3 de la LPH lo que establece es una garantía legal para asegurar el cumplimiento del deber de cada propietario de contribuir con arreglo a la cuota de participación a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, en el caso de transmisión y adquisición de la finca por un tercero, y esta afección real no convierte al nuevo adquirente en obligado a título personal con los débitos anteriores', y en el mismo sentido la sentencia de 17-6-1.997 de la Audiencia Provincial de Asturias señaló que debe sostenerse que la afectación del inmueble al pago de la deuda antes señalada no entraña una novación subjetiva por cambio de deudor, siguiendo ostentando esta condición quien es propietario del inmueble en el momento en que se generó el gasto.

Conforme a lo señalado, y con independencia de la falta de comunicación del cambio de titularidad de la vivienda, lo cierto es que en el acta de 23 de abril de 2.013 se señaló a la entidad bancaria por la Comunidad de Propietarios como la responsable del abono de las cuotas impagadas, si bien ello lo derivaron del hecho del embargo y no de la adjudicación de la vivienda, mas dicha declaración de la Junta es obvio que no puede dejar sin efecto lo dispuesto en el art. 9-1-e) y la doctrina y jurisprudencia que lo interpreta antes referida, de ahí que la reclamación formulada frente a quienes eran titulares de la vivienda cuando se generó el gasto debido resultó amparada legalmente.

Tal reclamación se centra en los adeudos hasta el mes de diciembre de 2.012, por lo que si se tiene en cuenta que de un lado no consta comunicación del cambio de titularidad en ese momento, y de otro que, según consta en autos, la entrega de llaves a la entidad adjudicataria de la vivienda lo fue en el año 2.014, tanto por aplicación del art. 9-1-e) o incluso, y en la hipótesis no probada de haber sido la adjudicación durante el año 2.012, por mor de lo dispuesto en el apartado h) de dicha art. 9, que constituiría a los anteriores propietarios en deudores solidarios, los demandados vendrían obligados al abono de tal cantidad adeudada.

Bien es verdad que la misma deriva de una certificación del Secretario de la Junta, y no especifica lo adeudado en cada anualidad, mas dicha certificación y su contenido en modo alguno ha resultado desvirtuado, y aprobado en Junta no impugnada.

CUARTO.-Cabe en consecuencia el acogimiento del recurso y por tanto de la demanda.

En cuanto a las costas, no procede la expresa condena de las atinentes a la presente alzada ( art. 398 LEC ), y por lo que se refiere a las de la primera instancia, habida cuenta del confusionismo que pudo generar el contenido del acta de abril de 2.013, se acuerda idéntico pronunciamiento, al hacer uso de la facultad excepcional del art. 394-1-1º 'in fine' de la LEC .

Por todo lo expuesto, dicto el siguiente

Fallo

Estimar el recurso de apelación interpuesto por la representación de Comunidad de Propietarios de la CALLE000 nº NUM000 , URBANIZACIÓN000 de Castrillón contra la sentencia dictada en fecha veintisiete de marzo de dos mil quince por la Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Avilés , en los autos de los que el presente rollo dimana, la que se REVOCA, acordando en su lugar la estimación de la demanda interpuesta por la Comunidad de Propietarios CALLE000 nº NUM000 de URBANIZACIÓN000 de Castrillón frente a Don Ricardo y Doña Josefa , condenándoles abonar la cantidad de 3.819,80 euros(tres mil ochocientos diecinueve euros con ochenta céntimos de euro), con los intereses legales desde la intimación judicial.

No procede expresa condena en cuanto a las costas de ambas instancias.

Habiéndose estimado totalmente el recurso de apelación, conforme al apartado 8 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O. 1/2009, de 3 de noviembre , por la que se modifica la L.O. 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, procédase a la devolución del depósito constituido por la parte apelante para recurrir.

Contra esta resolución no cabe recurso.

Así por esta Sentencia, juzgando en segunda instancia, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACION.-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado que la firma y leída en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Letrado de la Administración de Justicia, doy fe.