Sentencia CIVIL Nº 391/2020, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 85/2020 de 10 de Septiembre de 2020

Encabezamiento

Audiencia Provincial de Valencia
Sección Sexta ROLLO nº 85/20
SENTENCIA n.º391
En la ciudad de Valencia, a diez de septiembre de 2020.
La Sección sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los señores y la señora del margen,
ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la sentencia de fecha 8 de noviembre de 2019,
recaída en autos de juicio verbal nº 591/2019 tramitados por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de los de
Torrent , sobre reclamación de cantidad.
Han sido partes en el recurso, como apelante, la demandada DON Esteban , representado por la Procuradora
de los Tribunales, Dª. María Esperanza de Oca Ros, y asistida de la letrada, Doña Juana María Martínez García,
y como apelada, la parte demandante DON Evelio , representado por Doña Gema Martínez Alejos, Procuradora
de los Tribunales, y asistido de Dª. Sonia Marsilla Benlloch, Letrada.
Es Ponente Don José Francisco Lara Romero, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la sentencia apelada dice: " QUE DEBO ESTIMAR Y ESTIMO LA DEMANDA interpuesta por la Procuradora Dña. Gema Martínez Alejos, en nombre y representación de D. Evelio y, en su consecuencia DEBO CONDENAR Y CONDENO a D. Esteban a que abone al actor la cantidad de CINCO MIL CINCUENTA EUROS (5.050€), con los intereses legales y el abono de las costas procesales."

SEGUNDO.- La parte demandada interpuso recurso de apelación, alegando, en síntesis,
PRIMERO. - Error en la valoración de la prueba. Inexistencia de puesta en contacto con el vendedor.

La sentencia de instancia condena a mi mandante por entender que sí existió una intermediación inmobiliaria, aunque reconoce que tal contrato de agencia inmobiliaria es atípico y desarrollado por la jurisprudencia partiendo de la base de la libertad de contratación con aproximaciones al mandato, corretaje, contrato de trabajo y de arrendamiento de servicios. No obstante y dicho sea con los debidos respetos la jurisprudencia alegada del TS de 26 de marzo de 1992 ha evolucionado perfilando con mayor claridad las características de dicho contrato. Así pues, parte de una nota esencial y básica que no se cumple en el presente contrato, esto es, la búsqueda de comprador y vendedor para ponerlos en contacto. Como consecuencia de esta acción básica se deben fijar como mínimo y aun dentro de la libertad de pacto los siguientes acuerdos: quien encarga (Cliente), sobre qué (inmueble) para qué (objeto) precio y honorarios. Los anteriores acuerdos mínimos no concurren en el presente supuesto donde se parte de una premisa errónea, el contacto entre vendedor y comprador a través del 1 demandante. A mi representado se le impuso un intermediario sin necesidad, fue don Esteban quien se puso en contacto con el demandante por indicación de la propiedad, ello consta acreditado del siguiente modo: -Por la propia sentencia ahora recurrida: En FJ 2º SENTENCIA 'D. Esteban acudió a la agencia inmobiliaria remitido por uno de los copropietarios del inmueble' (párrafo 4º), ... , 'De las actuaciones consta acreditado que el Sr. Esteban se puso en contacto con el Sr. Evelio estando interesado en la compra de un solar, habiendo sido remitido a la agencia por uno de los copropietarios del inmueble.' (párrafo 6º).

Por medio del DOCUMENTO Nº UNO DE CONTRARIO aportado con la impugnación a la oposición, consistente en un correo electrónico remitido por Esteban a la web del demandante el día 9 de abril de 2018.

No cabe duda de que la principal obligación del agente inmobiliario no se ha producido en este supuesto.

Esta realidad probada desvirtúa el resto de afirmaciones contenidas en la sentencia y es causa suficiente para entender que la actividad del actor no ha sido determinante para la compra del solar por mi representado, con la consiguiente desestimación de la demanda.



SEGUNDO.- Inexistencia de libertad de contratación. Infracción de las notas esenciales del contrato de agencia inmobiliaria.

Tal y como recoge la sentencia apelada el contrato de agencia inmobiliaria por su atipicidad se rige por la libertad de contratación. Sin embrago en este supuesto se ha acabado imponiendo la intervención y pago de honorarios ahora a un tercero que no eligió ni contrató mi mandante, tal y como ha quedado expuesto.

Lo que era una simple pregunta por derivación expresa de la propiedad se ha acabado convirtiendo en un encargo profesional tras las argucias de los agentes inmobiliarios intervinientes que, dicho en términos de defensa, orquestaron un supuesto concierto para conseguir más honorarios, pues ninguna otra explicación puede haber para el hecho de que el DOCUMENTO Nº 16 aportado por la demandante.

Errónea valoración del DOCUMENTO Nº 16. Tal documento merece especial estudio por las consecuencias que su correcta valoración derivan para mi representado.

Consiste en un contrato de Intermediación, Colaboración y Confidencialidad de fecha 10 de abril de 2018 entre el demandante y el agente de los propietarios MOVECOM GESTION SL (gestionado por don Jon ), al que se unen el contrato de gestión de venta de la propiedad con MOVECOM GESTION SL de fecha 27 de febrero de 2018 y el parte de visita.

Dicho contrato parece ser entre el agente de la propiedad del solar (aporta su contrato previo como prueba) y el agente del comprador (aporta parte de visita como prueba). Este parte de visita de la misma fecha. Hasta aqu í todo correcto si no fuere porque mi representado no había contratado los servicios del demandante, y si acudió a este fue por orden expresa de la propiedad. Ninguna libertad de pacto pudo ejercer pues ni tan siquiera pudo elegir el agente intermediario.

No alcanza a comprender esta parte las razones que llevaron a la propiedad a indicar como agente uno distinto del ya elegido por ellos. Más fácil es entrever las razones que llevaron a firmar un acuerdo entre inmobiliarias en principio innecesario. En definitiva, una argucia de la que fue víctima mi representado y que viene corroborado además de por lo expuesto por el DOCUMENTO Nº 7: Documento de entrega en fecha 10 de abril de 2018 y devolución en fecha 26 de abril de 2018 de los 5.000 € al demandado, entregados en su día para intentar conseguir una baja en el precio. Se concluye que la relación con el actor duró 16 días, los necesarios para que mi mandante advirtiese 'la situación'.



TERCERO.- Inexistencia de encargo profesional ni acuerdo. Errónea valoración de la prueba por entender que Esteban llegara a un acuerdo con el SR Evelio para que este intermediara por su cuenta en la compraventa.

Nada más lejos de la realidad que no es otra que fue víctima de un acuerdo previamente orquestado Pese a no existir puesta en contacto de mi representado con la parte vendedora el Juzgador suple tal circunstancia mediante los siguientes documentos: Documento nº 2 Reconocimiento de deuda del proceso monitorio, Documento nº 3: Parte de visita.

En cuanto a la firma del Documento nº 2 lo que el Juzgador califica como una firma burda no es otra cosa que una firma bajo presión, sin copia que justifica su desconocimiento al respecto.

En cuanto al recibo obrante como documento nº 3 de la impugnación, sorprende su interpretación como pago a cuenta con reconocimiento de deuda es una lectura detenida del mismo se infiere que los honorarios se abonarían a la firma de la escritura. Dicho documento es de 29 junio y la escritura no se firmó hasta 13 septiembre ¿Cómo puede reconocer lo que no existe?.

Ello obliga a determinar el momento en que se devengan honorarios que seg ún jurisprudencia los derechos del agente inmobiliario al cobro de las remuneraciones convenidas los adquiere desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada, que lleva consigo la actividad previa de oferta y búsqueda de adquirente y puesta en contrato con el vendedor, concertando ambos el negocio, que efectivamente llevan a cabo, ya que desde este momento el mediador ha cumplido y agotado su actividad intermediaria, que es precisamente la de 2 mediar y no la de vender. Extremos que no concurrían en este supuesto, y que sabedor de ello el Sr. Evelio extremó las cautelas documentales para asegurarse el cobro.

CUARTA.- Inexistencia de actividad eficiente y acreditada del agente mediador. La STS, de 21 de mayo de 2014, fijó la siguiente doctrina jurisprudencial: 'Se fija como doctrina jurisprudencial de esta Sala que el mediador encargado de la venta de una vivienda tiene derecho a la retribución íntegra de la comisión pactada cuando su gestión resulte decisiva o determinante para el 'buen fin' o 'éxito' del encargo realizado, con independencia de que la venta se lleve a cabo por el oferente sin su conocimiento y del precio final que resulte de la misma.' Tras esta sentencia el Tribunal Supremo ha venido reiterando que es necesaria una 'actividad eficiente y acreditada del agente mediador'. Es esta actividad la que le otorga el derecho al cobro de la remuneración de modo que la simple puesta en contacto entre vendedor y comprador no es suficiente. El agente inmobiliario debe haber contribuido eficazmente con sus gestiones a que las partes concluyan el negocio, dicho de otro modo, las gestiones del agente deben ser las determinantes del éxito de la compraventa. En términos del Tribunal Supremo ( STS de 20-5-2004), el derecho a percibir la comisión surge cuando los actos inequívocos de mediación cristalizan en la operación en la que intervino el agente.

En el presente supuesto venta se hubiera perfeccionado exactamente igual sin la intervenci ón del demandante prueba de ello son las contradicciones existentes entre los propios documentos creados para dotar de apariencia a su gestión. Así: Se aprecian claras diferencias entre tres documentos creados por el propio actor y que plantea ¿Qué honorarios son? ¿Sobre qué base de cálculo ¿ Cuándo se pagan? ¿Por qué debía antes de escritura?

QUINTO.- De todo lo anterior se concluye que la venta se habría llevado a término igualmente sin la intervención del demandante y por tanto ninguna actividad propia del agente inmobiliario se ha desarrollado y menos aún con derecho al cobro de honorarios.

A modo de resumen: El Sr Esteban contacta directamente y por sus propios medios con la propiedad (Doc. 1 de la impugnaci ón) , y es conocedor con exactitud, del objeto que quiere comprar (1.920 m2 con 25 metros de fachada) Véase WhatsApp de 9 de abril .

-La propiedad, pese a tener un contrato de venta en exclusiva firmado con un agente inmobiliario, por razones desconocidas, dirige a mi representado a un segundo agente.

-Entre estos dos agentes se firma un contrato, posiblemente para percibir más honorarios al incluir a mi representado en la operación, si bien ello no era necesario.

-Los documentos firmados por Esteban al ahora demandante , lo único que prueban es que se desistió de la relación al devolver la señal de 5.000 euros (véase doc. 7) por tanto ninguna venta se culminó a través de la intermediación de éste.

-Existe un recibo de 1.000 euros cuyo contenido no obedece a obligación real ninguna.

-El verdadero artífice de la culminación de la venta fue el abogado de la familia Samuel , Don Segundo , ( véase doc. 11, 13 y 14) -Las únicas actuaciones acreditadas del demandante son , una visita a un solar, que como tal nada aporta, pues nada hay que ver dentro de él, y la entrega de unas mediciones que lo único que hacen es corroborar las mediciones de las que ya el 9 de abril ( mucho antes de visitar el inmueble) ya conocía mi representado.

El resto de supuestas actuaciones son meros correos unilaterales que en nada cambian lo ya conocido por mi mandante 3 antes de contactar con el Sr Evelio . Aun así hizo entrega de 1.000 euros por las pequeñas molestias que ello le hubiera podido causar.

Por todo ello, queda acreditada al innecesaria intervención del demandante así como la argucia para derivarlo hasta él y por tanto procede la revocación de la sentencia.

Terminaba suplicando que, previos los trámites legales, se revocara la sentencia de instancia, desestimando íntegramente la demanda, con todos los pronunciamientos accesorios.



TERCERO.- La defensa de DON Evelio , presentó escrito de oposición al recurso , interesando que se dictara sentencia que ratificara íntegramente, en todos y cada uno de sus términos, la dictada por el Juzgado de instancia, condenándose expresamente a las recurrentes al pago de las costas de la alzada.



CUARTO.- Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló deliberación el día 27 de julio de 2020.



QUINTO.- La Sala, en ejercicio de sus facultades revisoras ha tomado en consideración la actividad probatoria desarrollada en primera instancia.

Fundamentos

ésta.

Se aceptan los de la resolución impugnada, sólo en cuanto no se opongan a los de
PRIMERO.- La sentencia de instancia fijó los hechos objeto de controversia entre las partes y sus respetivas posiciones en el fundamento jurídico Primero: ' El Sr. Evelio reclama la cantidad de 5050€, importe correspondiente sus honorarios profesionales por su intermediación como agente de la propiedad inmobiliaria en la compra de un solar en Torrent que llevó a cabo el demandado el 13 de septiembre de 2018, siendo el total de la factura de 6.050€, de los que el Sr. Esteban abonó 1.000€.

El demandado se opone a lo pretendido de contrario, negando la autenticidad de la firma que consta en el recibo de pago de los 1.000€, negando al mismo tiempo que el Sr. Evelio realizara las funciones de intermediario, afirmando que D. Esteban se interesó por la compra del solar y contactó personalmente con uno de los copropietarios, quién le remitió a la inmobiliaria del Sr. Evelio , quién le indicó que el precio era de 210.000€, siendo citado días después por los asesores de los vendedores para firmar el contrato de compraventa indicándole que el precio era de 218.000€, no teniendo otra opción que firmar por no perder los 5.000€ que había dado a cuenta, sin que el Sr. Evelio acudiera ni a la firma del contrato privado ni a la notaría, limitándose su actuación a la recepción y entrega de los 5.000€ en concepto de arras.

El Sr. Evelio impugna la oposición formulada de contrario, manifestando que todos los documentos aportados por él son auténticos, incidiendo en que fueron varios los documentos suscritos por D. Esteban , de los que resulta la asunción de los honorarios, existiendo además múltiples comunicaciones entre ambos. Manifiesta que el día 9 de abril de 2018 D. Esteban se puso en contacto con él interesándose por el solar en cuestión, acudiendo al día siguiente a su oficina, yendo a visitar el solar y conviniendo en la intervención del Sr. Evelio como intermediario fijando sus honorarios en 5.000€ más IVA, firmándose el denominado parte de visita en el que se indicaba el precio del inmueble, 218.000€ y los honorarios de la inmobiliaria. Al margen de lo anterior afirma que le facilitó los datos de la parcela, así como las normas sobre segregación, comprobando que podía segregarse, que también realizó gestiones tratando de rebajar el precio a 210.000€ que no admitió la propiedad. Que posteriormente sí que intervino en la firma del contrato privado de compraventa, así como en negociaciones para aplazar la firma de la escritura, firmándose un nuevo acuerdo en tal sentido en el que también estuvo presente.

4 Así planteada la litis, conforme establece el art. 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil corresponde al actor y al demandado reconveniente la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda o de la reconvención. Incumbe al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior'.

Y razonó la estimación de la demanda con arreglo a los siguientes argumentos recogidos en el fundamento jurídico segundo tras citar la jurisprudencia que entendió de aplicación al caso: 'En el presente caso, ambas partes coinciden en reconocer que D. Esteban acudió a la agencia inmobiliaria remitido por uno de los copropietarios del inmueble, lo que evidenciaría el acuerdo que, de una u otra forma, existía entre los vendedores y dicha agencia, ahora bien, como hemos dicho ello no excluye la posibilidad de que D. Esteban llegara a un acuerdo con el Sr. Evelio para que éste intermediaria por su cuenta en la compraventa. De la documentación que consta aportada en las actuaciones resulta constatado que ello fue así. En tal sentido es claro el documento nº 2 acompañado a la demanda monitoria, consistente en un recibo firmado el 29/06/2018 por el Sr. Evelio y por D. Esteban , en el que se hace constar que el Sr. Evelio recibe de D. Esteban 'la cantidad de 1.000€ en concepto de entrega cuenta por los honorarios devengados de la venta de la parcela en Torrent, C/ DIRECCION000 nº NUM000 , reconociendo adeudar el resto pendiente que asciende a la cantidad de 4.000€'.

Aun cuando el Sr. Esteban , de forma burda, ha tratado de impugnar la autenticidad del citado documento, negando que esa fuera su firma, la prueba pericial caligráfica, realizada a su instancia, ha sido concluyente y así la perito calígrafa Dña. Nuria concluye que la firma que consta en el indicado documento es auto falsificada, de modo que ciertamente no era la firma habitual del Sr. Esteban la estampada en el documento, si no que éste es quién la había falsificado en ese mismo momento, de lo que se desprende sus abyectas intenciones ya desde el inicio de la relación jurídica, pues de ello se deduce, sin temor a equivocarnos, que al firmar el recibo en el que reconocía su obligación de pagar de los honorarios, ya estampó una firma falsa con el fin de tratar de privar de validez al documento y eludir el compromiso pactado. Esto, por sí solo, constituiría un indicio determinante para tener por cierta la relación contractual y condenar al demandado al pago de la cantidad que se reclama, dado que, en última instancia, el documento en cuestión es un reconocimiento de deuda, conllevando una declaración de voluntad de la que ahora no puede desdecirse por ir contra sus propios actos.

Si bien el reconocimiento de deuda no esté regulado expresamente en nuestra legislación, la jurisprudencia ha tenido ocasión de ir concretando los presupuestos y requisitos de esta figura jurídica, de tal forma que viene a considerarse como una declaración unilateral de voluntad que obliga al deudor al cumplimiento de la obligación reconocida, otorgando una presunción iuris tantum de la existencia y veracidad de la causa, pero sin llegar a atribuir una abstracción total de la causa del negocio jurídico, lo que permite que el deudor pueda oponerse al cumplimiento, siempre que acredite algún motivo que invalide la obligación. De esta manera se produce una suerte de inversión de la carga probatoria dado que, partiendo de la presunción de validez de la obligación reconocida, corresponderá al deudor acreditar cualquier causa que invalide tal obligación. En este sentido se pronuncia, entre otras muchas, la Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de marzo de 2009 : ''El reconocimiento de deuda, aun cuando no aparece regulado especialmente, constituye en nuestro derecho un negocio jurídico de fijación (en igual sentido, el artículo 1988 del Código Civil italiano) en el que, si bien no se produce una total abstracción de la causa(como en el Derecho alemán, parágrafo 781 del B.G.B.) se contiene la obligación del deudor de cumplir lo reconocido salvo que se oponga eficazmente al cumplimiento alegando y probando que la obligación a que se refiere es inexistente, nula, anulable o ineficaz por cualquier causa, lo que implica la inversión de la carga de la prueba. Así lo ha entendido la jurisprudencia de esta Sala al establecer que 'el reconocimiento contiene la voluntad negocial de asumir y fijar la relación obligatoria preexistente, le anuda el efecto material de obligar al cumplimiento por razón de la obligación cuya deuda ha sido reconocida, y el efecto procesal de la dispensa de la prueba de la relación jurídica obligacional preexistente' ( sentencias de 17 noviembre 2006 y 16 abril 2008 , entre otras). Sentado lo anterior, ha de concluirse que la sentencia impugnada ha realizado una incorrecta aplicación de la doctrina sobre la carga probatoria que emana de lo dispuesto en el artículo 1214 del Código Civil -hoy derogado, pero aplicable por encontrarse vigente en la fecha de interposición de la demanda- pues ante la existencia del reconocimiento de deuda por parte de los demandados y la alegación por parte del actor del medio a través del cual había hecho entrega a los mismos de las cantidades cuya obligación de reintegro aceptaron por escrito, hace recaer sobre éste la carga probatoria sobre la efectividad de la entrega así como las consecuencias negativas de la falta de prueba sobre la 5 titularidad de la cuenta bancaria en la que se ingresaron tales cantidades, desconociendo la eficacia del formal reconocimiento de la deuda por parte de los demandados. A estos incumbía, en primer lugar, dar razón del porqué no se consideraban deudores pese a haberlo reconocido por escrito que obraba en poder del acreedor, sin que hayan dado explicación adecuada sobre tal extremo; y, en segundo lugar, acreditar que la cuenta donde se ingresaron los cheques autorizados por el demandante no les pertenecía. ' De este modo, el Tribunal Supremo admite que la presunción que otorga el reconocimiento de deuda pueda ser desvirtuada por el deudor, justificando los motivos por los que no es deudor, sin que en el presente caso tal presunción haya quedado desvirtuada.

De las actuaciones resulta acreditado que el Sr. Esteban se puso en contacto con el Sr. Evelio estando interesado en la compra de un solar, habiendo sido remitido a la agencia por uno de los copropietarios del inmueble.

Consta que el día 10 de abril de 2018 se suscribió un parte de visita (doc. tres de la impugnación a la oposición), firmado por D. Esteban y el Sr. Evelio , en el que se reconoce la visita realizada y además D. Esteban reconoce la obligación de abonar a inmobiliaria Tomás Muñoz los honorarios que ascendían a 5.000€ más IVA, que debían pagarse a la firma de la escritura . Si bien una hoja de visitas, como tal, no puede considerarse, en sí misma, un contrato, sin embargo hay que tener en cuenta cuál es el verdadero contenido del documento en cuestión, verificando si se limita a recoger los datos de la visita realizada o, por el contrario, tiene un contenido más amplio. En el presente caso no cabe duda de que la hoja de visitas excede de lo que constituye propiamente este documento yendo más allá, pues de forma expresa se establece la obligación de pago de los honorarios por el Sr. Esteban , determinándose la cuantía, así como el inmueble concreto que es objeto de la intermediación y el precio del mismo, fijado en 218.000€, de lo que resulta la existencia de una verdadera relación jurídica entre las partes, pues de forma expresa el Sr. Esteban reconoce la intervención de la agencia inmobiliaria y asume la obligación de pago de una cantidad concreta, especificándose claramente que dicha cantidad es en concepto de honorarios y por lo tanto al margen del precio, no existiendo duda alguna sobre el contenido y significado de tal estipulación.

No solo eso, sino que de toda la documentación que se aporta por la demandante resulta con claridad que la agencia inmobiliaria realizó diversas actuaciones por cuenta del hoy demandad o. Así el día 10 de abril la inmobiliaria recibe 5.000€ del Sr. Esteban a fin de realizar una oferta de compra de 210.000€ (doc. 7 del escrito de impugnación a la oposición), desestimando la propiedad dicha oferta. Más allá de las alegaciones que efectúa el Sr. Esteban sobre que el precio inicial era de 210.000€ y luego se lo subieron a 218.000€, lo cierto es que en el parte de visita consta con claridad que el precio era de 218.000€, al margen de que realizara una oferta a la baja, lo que contradice lo manifestado por él en el sentido de que a la firma del contrato privado le subieron el precio y tuvo que aceptar por no perder la señal. De hecho consta aportado como doc. 2 de la impugnación la transcripción de los WhatsApp remitidos por D. Esteban al Sr. Evelio el día 9 de abril en el que el propio Sr.

Esteban ya dice que le han informado que el precio de la parcela es de 218.000€. También constan diversos correos electrónicos remitidos por el Sr. Evelio a Esteban , aportando un presupuesto del topógrafo, adjuntando el borrador del contrato privado...Del mismo modo, ha quedado constatado que el Sr. Evelio acudió a la firma del contrato privado de compraventa, tanto al que se suscribió el día 26 de abril de 2018, como a la prórroga convenida posteriormente el 30 de junio de 2018, como así han venido a reconocer los testigos D. Samuel , D.

Gervasio , copropietarios vendedores y D. Leon , agente inmobiliario que intervino en la operación por cuenta de los vendedores y quién ha manifestado que llegó a un acuerdo con el Sr. Evelio a fin de que éste ofreciera el inmueble en el mercado.

Al margen de la intervención directa del Sr. Evelio y de las distintas actuaciones que llevó a cabo por cuenta del Sr. Esteban , como la firma de los documentos mencionados, enseñarle la parcela, facilitarle los datos y mediciones así como las normas urbanísticas, intervenir en las negociaciones y asistir a la firma de los contratos, los actos propios realizados por el Sr. Esteban constatan la existencia de esa relación jurídica, pues más allá de las alegaciones realizadas sobre el pago de 1.000€ como compensación, lo cierto es que consta que dicha cantidad fue entregada por el Sr. Esteban al Sr. Evelio y lo fue a cuenta de los honorarios, cuyo importe total había reconocido adeudar el Sr. Esteban .

En consecuencia no podemos sino concluir que ciertamente existió una relación contractual entre el Sr. Evelio y el Sr. Esteban , que dio lugar a que éste, voluntariamente, abonara parte de los honorarios pactados, quedando pendiente de pago el importe de 5.050 €. '. (Fundamento jurídico segundo de la sentencia recurrida).

Y concluyó en el fundamento jurídico tercero: ' Sentado lo anterior y constatada la relación contractual habida entre las partes, el derecho al cobro de los honorarios de la agencia inmobiliaria se devengaría en el supuesto de llegarse a suscribir el contrato de compra venta y así lo tiene declarado la jurisprudencia, como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de julio de 2018 que 'La jurisprudencia 6 del Tribunal Supremo es pacífica al afirmar ( SSTS de 21/10/00 , 20/5/04 , y 30/7/14 , entre otras muchas) que en el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse, en principio, a poner en relación a los futuros comprador y vendedores de un objeto determinado, pero en todo caso la actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la moderna doctrina, en cuanto en ella se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exigen además el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio. Dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso . La mediación se consuma cuando se otorga o perfecciona por el concurso de la oferta y la aceptación el contrato a que tiende la mediación, surgiendo el derecho a percibir la comisión cuando los actos inequívocos de mediación cristalizan en la operación en la que intervino el agente. La función del agente es predominantemente pregestora, sin obligarse a responder del buen fin de la operación, salvo pacto especial de garantía, siendo evidente que su contenido obligacional incluye la retribución de los servicios del agente por parte de quien formula el encargo, tanto si el negocio se realiza con su intervención inmediata, como cuando el comitente se aprovecha de su gestión para celebrarlo directamente'.

En el presente caso no cabe duda de que el contrato privado de compra venta fue suscrito el 26/04/2018, constando aportado dicho documento a las actuaciones y reconociendo el Sr. Esteban que finalmente adquiri ó el inmueble en cuestión, por lo que no cabe duda de que se cumplen todos los requisitos para poder exigir el pago del servicio de mediación por el Sr. Evelio .



SEGUNDO.- Frente a ello se alza la parte recurrente sosteniendo el error en la valoración de la prueba, el abuso del demandante, y sosteniendo que él contactó primeramente con el vendedor.

Como dijimos en nuestra sentencia de 25 de octubre de 2005, dictada en el rollo de apelación número 563/2005 : El contrato de agencia inmobiliaria pertenece a la categoría de los innominados 'facio ut des', que si bien contiene notas o caracteres que lo aproximan al mandato, mediación, corretaje, arrendamiento de servicios e incluso al contrato laboral, predomina en él la función de gestión mediadora, por el que se encarga al Agente, en su condición de intermediario, por su conocimiento y relación con el mercado inmobiliario, que oferte o contrate la venta o el arriendo de un bien inmueble con determinadas características y con las condiciones esenciales preestablecidas, sin que el Agente, salvo apoderamiento y representación expresa, que no requiere forma especial y que puede ser incluso de palabra, intervenga directamente en la conclusión final del contrato aunque coadyuve eficazmente al mismo y desarrolle una actividad predominantemente pregestoria, cesando en sus funciones una vez que pone en relación a las partes, que son las que han de perfeccionar el contrato - Sentencias del Tribunal supremo de 21 de octubre de 1965 , 3 de marzo de 1967 , 1 de marzo de 1988 (RJ 19881540 ), 6 de octubre de 1990 (RJ 19907478 ), 21 de mayo de 1992 (RJ 19924272 ), 22 de diciembre de 1992 (RJ 199210634 ), 4 de julio de 1994 (RJ 19946427 ), 28 de junio de 1996 (RJ 19965366 ) y 2 de octubre de 1999 (RJ 19997007), entre otras-. El derecho del Agente al cobro de sus honorarios nace en el momento en que queda cumplida o agotada su actividad mediadora, o sea, desde que por su intervención queda perfeccionado el contrato principal cuya gestión se le había encomendado, esto es, cuando los contratantes se ponen de acuerdo sobre sus elementos esenciales, a no ser que en el respectivo contrato de mediación se haya estipulado expresamente que el Agente solamente cobrará sus honorarios cuando el contrato principal -compraventa o arrendamiento- haya quedado consumado. Así pues, los honorarios del Agente se devengan, salvo pacto expreso que contemple otra modalidad o circunstancia, desde el momento en que su actividad resulte eficaz por celebrarse y tener positiva realidad jurídica el contrato o negocio jurídico objeto de la mediación, lo que conlleva la falta de remuneración de las actividades preliminares y precontractuales, salvo siempre estipulación específica al respecto - Sentencias 1 de diciembre de 1986 (RJ 19867190 ), 17 de mayo de 1990 (RJ 19903734 ), 26 de marzo de 1991 (RJ 19912447)-. Como dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2000 (RJ 20008811), el contrato de mediación está supeditado, en cuanto al devengo de los honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso.

Sin embargo, el contrato de agencia o mediación inmobiliaria está sometido al principio de autonomía de la voluntad ( artículo 1255 CC), lo que permite que las partes puedan establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre 7 que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público; entre cuyos pactos se halla con frecuencia la fijación de un plazo de vigencia del encargo.



TERCERO.- De la interpretación de los contratos.

Las Sentencias del Tribunal Supremo de 19 enero 1925, 18 abril 1931 (RJ 193031, RJ 19302017) y 30 marzo 1953 (RJ 1953916), seguidas después por otras muchas, tienen declarado como indiscutible la preferencia del sentido literal en caso de términos claros, y en otras, como las de 27 octubre 1966 (RJ 19664768), 23 noviembre 1975 y 28 junio 1976 (RJ 19763112), se afirma el deber de tener en cuenta otros datos, sobre todo la conducta completa de los contratantes, constituida por sus actos anteriores, coetáneos y posteriores al convenio para conocer su voluntad, así como, en Sentencia de 24 junio 1964 (RJ 19643684), que el artículo 1281 no excluye la interpretación, sino que la presupone, y, en Sentencia de 26 mayo 1965 (RJ 19653079), que dicho precepto forma con el artículo 1282 un conjunto orgánico, completándose ambos. Pues es doctrina jurisprudencial ( sentencias de 11 de octubre de 1989 [RJ 19896908] y 16 de julio de 1992 [RJ 19926620], entre otras muchas) la de que 'cuando de lo alegado y probado en el proceso surjan dudas fundadas acerca de la verdadera intención de los contratantes, el órgano judicial no puede detenerse en la mera literalidad del contrato, por claros que éstos puedan parecer, sino que tiene el deber de indagar lo verdaderamente querido o intención evidente de los contratantes, acudiendo para ello a los demás medios exegéticos que le brinda el ordenamiento jurídico, uno de los cuales es atender a los actos coetáneos y posteriores de los contratantes, conforme establece el art. 1282 del Código Civil'. De manera que, en palabras de la Sentencia de 24 junio de 2002 (RJ 20028062) "los criterios interpretativos legales no son excluyentes, y el medio hermenéutico, denominado de la totalidad, se haya expresamente reconocido en el artículo 1285 del Código Civil ( Sentencias de 24 de junio y 4 de diciembre de 1989 [RJ 19898794 ], 21 de febrero [RJ 19911518 ] y 23 de junio de 1991 , 22 de mayo de 1992 [RJ 19924278 ] y 26 de abril de 2002 entre otras). La común intención de los contratantes sirve, por tanto, de valiosa guía hermenéutica, atentos al llamado 'canon de la totalidad'. Por supuesto que en esta tarea, cada cláusula debe valorarse, según también las posiciones más o menos que ocupan, esto es, según sean principales o accesorias, básicas o subordinadas. El artículo 1285 propone que en el método interpretativo a seguir se atienda al contrato en su conjunto, o con otras palabras, se proceda a realizar una interpretación sistemática del mismo. Proscribe la interpretación aislada de cada cláusula, abstrayéndola de su contexto. Por ello establece que las cláusulas de los contratos 'se interpreten unas por otras', con utilización, en definitiva, de un sentido relacional para el que es indispensable el examen global del contrato, y la consideración de sus cláusulas en atención a sus conexiones con las demás, de manera, que si surgen dudas, puedan estas resolverse con el auxilio de su posición y función dentro del conjunto." Y, en relación con la regla de interpretación 'contra proferentem', acogida en el art. 1288 CC, como aplicación concreta del básico principio de la buena fe en la interpretación negocial, requiere no sólo la redacción unilateral del contrato, sino principalmente oscuridad en la cláusula cuyo sentido se cuestiona (S. 13 diciembre 1986 [RJ 19867439]), pero esa regla no es rígida ni absoluta y para su aplicación han de tenerse en cuenta las circunstancias especiales de cada contrato, y si de los términos del mismo cabe deducir conclusiones suficientes que disipen la posible oscuridad que presenten, resulta relegado el precepto (S. 17 octubre 1998 [RJ 19988071]), que, como dice la sentencia de 27 de septiembre de 1996 (RJ 19966644), 'no entra en juego cuando una cláusula contractual ha de ser interpretada, sino cuando, una vez utilizados los criterios legales hermenéuticos y, por supuesto y primordialmente, las reglas de la lógica, no es unívoco el resultado obtenido, sino que origina varios con análogo grado de credibilidad'.

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CUARTO.- En el caso de autos, las partes suscribieron distintos documentos y no se pone en duda la relación jurídica entre las partes, siendo la cuestión controvertida el pago de lo reclamado a cargo del ahora apelante.

Tal obligación se reflejó en varios documentos suscritos por entre las partes, como indicó la sentencia, habiéndose producido la negación de su firma por el Sr. Esteban , en alguno de ellos ha sido desmentida por el informe pericial obrante en autos, que constató la auto falsificación, (folio 60) y las manifestaciones efectuadas en el acto del juicio acerca de un posible error sobre el alcance y contenido del documento más que sobre la firma.

Y por el contrario se ha acreditado que no solamente se limitó la actuación del agente a la visita a la parcela, sino que realizó gestiones para una posible rebaja del precio inicial, traslado de documentos, y acompañó a la notaria, previo traslado de documentos. Y se efectuaron diversas gestiones para negociar la rebaja de la entrega a cuneta con la parte vendedora, estando presente en la firma del contrato privado, y en el pago efectuado, y finalmente gestiones para retrasar la firma de la escritura pública debido a las circunstancias del comprador Sr. Esteban . Llegándose finalmente a la firma del contrato, sin que se le abonara la cantidad comprometida.

Con ello era razonable entender, como hizo la sentencia de primera instancia acreditado el compromiso entre las partes de que el abono de la comisión se haría por la propietaria del inmueble, compromiso asumido y no cumplido, una vez realizado el encargo por parte de la demandante, sin que pueda considerar conducta abusiva o prevalencia por parte del demandante, especialmente cuando se han suscrito, en los términos declarados probados, varios documentos ratificando una y otra vez la retribución del encargo , y existió negociación en el precio para ajustarlo a la oferta del vendedor, pero sin que se haya acreditado que ello tuviera que afectar a la comisión convenida, o que tuviera que reducirse ésta.

No se infringe con ello, por la sentencia de instancia, los criterios relativos a la valoración de la prueba, pues se razonó, en relación a las respectivas posiciones y pretensiones de las partes, y con valoración de la documental aportada, y entre ellas, la testifical de los antiguos propietarios, que indicó la presencia del Sr. Evelio con quien concertaron la venta, en la redacción de los contratos, con el Sr. Esteban , con el que no negociaron directamente; de ahí las razones para estimar la demanda y desestimar la reconvención, siendo acorde a las pruebas practicadas y documentos suscritos por las partes, las conclusiones alcanzadas. Por ello el recurso de apelación debe ser desestimado.



QUINTO.- Conforme a lo dispuesto por los artículos 394 y 398 LEC, deben imponerse a la parte recurrente el pago de las costas de esta alzada, con pérdida del depósito efectuado en su día para recurrir.

En nombre del Rey, y por la autoridad que nos confiere la Constitución aprobada por el pueblo español.

Fallo

1. Desestimamos el recurso interpuesto por DON Esteban .

9 2. Confirmamos la sentencia impugnada.

3. Imponemos a la parte recurrente el pago de las costas de esta alzada.

4. Con pérdida del depósito efectuado para recurrir.

Contra la presente resolución podrán las partes interponer recurso extraordinario de casación por infracción procesal, o de casación por interés casacional.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandados y firmamos.

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