Sentencia Civil Nº 392/2004, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 7, Rec 280/2004 de 21 de Septiembre de 2004

Encabezamiento

SENTENCIA NUMERO 392 / 04

Iltmos. Sres.:

Presidente: D. José Manuel Valero Díez

Magistrado: Dª Gracia Serrano Ruiz de Alarcón

Magistrado: Dª Nuria Navarro García.

En la ciudad de Elche, a 21 de septiembre de 2004.

La Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos nº 375 / 01, sobre cumplimiento de contrato de compraventa de inmueble, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número uno de Torrevieja, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandada, DESSY PRODUCCION, S.L., COMPAÑÍA GENERAL DE CONTRATAS Y OBRAS PUBLICAS, S.L. y D. Alvaro , habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada por el Procurador Sr./a. Tormo Ródenas y dirigida por el Letrado Sr./a. Fresneda Sánchez, y como apelada D. Luis Manuel y OTRA representados por el Procurador Sr./a. Castaño García con la dirección del Letrado Sr./a. Almarcha Marcos.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el juzgado de Primera Instancia número uno de Torrevieja en los referidos autos, se dictó Sentencia con fecha 9-9-03 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Se estima parcialmente la demanda interpuesta por el procurador don Antonio Martínez Gilabert en nombre y representación de don Luis Manuel y la entidad SERVOUROPA S.A. frente a DESSY PRODUCCION S.L., COMPAÑÍA GENERAL DE CONTRATAS Y OBRAS PUBLICAS S.L. y don Alvaro condenando de forma conjunta y solidaria a COMPAÑÍA GENERAL DE CONTRATAS Y OBRAS PUBLICAS S.L. y DESSY PRODUCCION S.L. a que eleven a escritura pública los contratos de fecha de 10 de julio de 1999 y 27 de julio de 1999, suscritos por la parte actora, otorgando escritura pública de compraventa respecto de las fincas registrales NUM000 , NUM001 y NUM002 del Registro de la Propiedad número dos de Torrevieja, más la plaza de garaje número NUM003, debiendo igualmente entregar las referidas fincas en el estado en que se encontraban al momento de perfección de la venta, 10 y 27 de julio de 1999, libre de cargas y gravámenes , con expresa imposición de costas a la misma. Queda absuelvo de los pedimentos esgrimidos en su contra en la demanda, el demandado don Alvaro .

Con imposición de costas causadas de forma conjunta y solidaria a las entidades demandadas".

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte demandada en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal , donde quedó formado el Rollo número 280 / 04 tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó la revocación de la Sentencia de instancia y la apelada su confirmación. Para la deliberación y votación se fijó el día seis de septiembre de dos mil cuatro.

TERCERO.- En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso , se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO, siendo ponente el Iltmo. Sr. D. José Manuel Valero Díez.

Fundamentos

PRIMERO.- En su primer motivo de recurso los apelantes denuncian error en la elaboración de la actividad probatoria y en la interpretación que de determinadas normas jurídicas realiza el Juzgador de instancia.

Para resolver tal controversia conviene recordar la ST.S. de 22 de septiembre 1999 cuando afirma que "la doctrina de esta Sala viene declarando que el empleo de la palabra señal no cabe entender que exprese siempre y necesariamente la facultad de separarse del contrato, por lo que puede ser estimada, en los casos en los que así actúe y proceda, como anticipo y parte del precio (Ss. de 24-12-1992, 11-4-1994, 15-3-1995 y 28-3-1996); sin embargo sí tiene proyección de conformar efectivas arras penitenciales, dado que el art. 1454 no tiene carácter imperativo, siempre y cuando la voluntad negocial de las partes establezca de forma precisa y rotundamente expresada la condición de arras de tal clase y de forma que los anticipos entregados tengan esa finalidad, que debe resultar bien constatada en el documento que refleja el contrato (Ss. de 16-3-1992 , 31-7-1992, 28-9-1992, 28-3-1993, 11-12-1993, 4-3-1996, 28-3-1996 y 18-10-1996)...". Abundando en esta interpretación la S.T.S. de 31 de diciembre de 1998 , insiste en que " el empleo de la palabra señal no cabe entender que exprese necesariamente la facultad de separarse de un contrato, pudiendo ser estimada sin error como anticipo del precio" (Sentencias de 31 de julio, 28 de septiembre y 24 de diciembre de 1992, 11 de abril de 1994 y 15 de marzo de 1994 ); lo que resulta procedente en relación al texto del artículo 1454 del Código Civil e interpretación jurisprudencial del mismo, para definir el alcance del pacto de arras. A tales, efectos, la interpretación de dicho precepto sustantivo llevada a cabo por esta Sala, en razón a su excepcional y exigente interpretación restrictiva del clausulado contractual, viene a sentar que no se trata de Derecho necesario; para que tenga aplicación y resulte vinculante a las partes , se impone con rigor que la voluntad de las mismas resulte clara, precisa y esté rotundamente expresada en el contrato, es decir, debe hacerse constar la función penitencial de los anticipos entregados (Sentencias de 4 de noviembre de 1991, 3 de octubre de 1992, 11 de diciembre de 1993 , 21 de junio de 1994 y 25 de marzo de 1995 ), pues, en otro caso, cualquier entrega dineraria llevada a cabo por el comprador -respetando la reglamentación del contrato- ha de reputarse como integrante del precio y pago anticipado del mismo, que sirve para confirmar el negocio celebrado.".

Consecuentemente , las dudas que se presenten en cada supuesto sobre la calificación correspondiente a la cantidad que el comprador entrega anticipadamente, han de resolverse utilizando las normas legales que disciplinan la interpretación de los contratos, en la procura de determinar cual fue la voluntad indubitada de las partes respecto al alcance y eficacia de la entrega que se discute , lo que impone el estudio hermenéutico de la documentación litigiosa que en este caso está constituida por tres recibos en los que se recoge la entrega en concepto de señal de varias cantidades por la compra de una serie de viviendas, plazas de garajes y trasteros, incluso en el último recibo se habla de que la entrega de 7.400.000 Ptas se hace en parte de pago de las viviendas, plazos de garaje y trasteros. En consecuencia , aplicando la doctrina antes expuesta al caso que nos ocupa, es claro que falta la imprescindible voluntad clara, precisa y expresada en el contrato dirigida a la consideración de tales cantidades como arras penitenciales o de simple reserva, por lo que habrán de considerarse confirmatorias del contrato e integrantes aquellas cantidades del precio y pago anticipado del mismo.

Dicha compraventa refleja un pacto contractual que no es de estricta venta de cosa futura o imprecisa, autorizada en el artículo 1.271 del Código Civil, sino de cosa futura determinada, ya que se da la existencia de una base material conformada por un solar sobre el que se proyectaba una construcción, comprensiva de las fincas vendidas, pendiente por tanto de su configuración definitiva exterior , una vez se llevase a cabo la edificación; es decir que la existencia material del objeto a entregar por el vendedor estaba condicionada a su construcción y en el momento de perfeccionarse el contrato se da como un hecho futuro. No se trata de una inexistencia total, a modo de venta de esperanza, sino de la concurrencia de una futuridad prevista, sin condicionalidades convenidas expresamente, pendiente únicamente de su consolidación mediante la efectiva y materializada función constructiva. Lo que presupone indudablemente en el vendedor la obligación de hacer entrega al comprador de lo enajenado una vez alcance realidad exterior, con el deber de desplegar las actividades necesarias para que dicha existencia se produzca y así dar cumplimiento cabal y preciso al negocio en el que se obligó. En definitiva, nos encontramos ante una compraventa perfeccionada y vinculante para comprador y vendedora en los términos previstos en el artículo 1450 del CC . Compraventa que se efectuó libre de cargas y de este modo ha de cumplirse por la parte vendedora. Se desestima en este particular el recurso.

Ahora bien, y aunque no se especifica en el fallo , es evidente y el principio de reciprocidad lo impone, que la elevación a escritura pública de los contratos de compraventa se efectúe contra la entrega de simultánea del resto del precio convenido.

SEGUNDO.- En materia de costas , sí que debe estimarse el recurso interpuesto, ya que tratándose D. Alvaro , de un codemandado absuelto, no existen razones para no aplicar la teoría del vencimiento expresamente recogida en el artículo 394 de la L.E.C., por lo que procede imponer al demandante las costas causadas en la instancia por dicho codemandado absuelto. En cuanto a las otras codemandadas, visto el suplico y el fallo, puede perfectamente entenderse que la estimación de la demanda es total, por lo que fue ajustada a derecho la condena en costas de las mismas, máxime cuando no existe en el caso debatido duda de hecho o de Derecho alguna. En cuanto a las de la alzada , estimado parcialmente el recurso, cada parte pagará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación , en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;

Fallo

Que estimamos parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de las mercantiles Dessy Producción, S. L., Compañía General de Contratas y Obras Públicas, S. L., y de don Alvaro, contra la Sentencia del juzgado de Primera Instancia número 1 de Torrevieja, de fecha 9 de septiembre de 2003 , que revocamos parcialmente imponiendo al demandante las costas causadas en la instancia por el codemandado absuelto. Se confirma la Sentencia apelada en todo lo demás, con la aclaración de que la elevación a escritura pública de los contratos de compraventa se efectuará contra la simultánea entrega del resto del precio convenido. Sin especial pronunciamiento en costas en esta alzada.

Notifíquese esta Sentencia conforme a la Ley y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Contra la presente Resolución, que es firme , no cabe recurso alguno en esta vía jurisdiccional civil.

Así, por esta nuestra sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Sentencia ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Iltmo. Sr. ponente, estando la Sala reunida en audiencia pública. Doy fe.