Sentencia Civil Nº 392/2006, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 1020/2005 de 28 de Julio de 2006

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSEXTA

ROLLO Nº 1020/2005-B

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 97/2005

JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº2 DE SANTA COLOMA DE GRAMENET

S E N T E N C I A Nº 392/2006

Ilmos. Sres.

D. JORDI SEGUÍ PUNTAS

Dª. INMACULADA CONCEPCIÓN ZAPATA CAMACHO

D. JOSÉ LUIS VALDIVIESO POLAINO

En la ciudad de Barcelona, a veintiocho de julio de dos mil seis.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimosexta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 97/2005 seguidos por el Juzgado de Primera Instancia 2 de Santa Coloma de Gramenet, a instancia de ESTUDI GRACIA II 2003, S.L., contra D. Sebastián , Dª. Carla y D. Jose Daniel ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por los DEMANDADOS contra la Sentencia dictada en los mismos el día 29 de julio de 2005, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: I. QUE DEBO ESTIMAR Y ESTIMO la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Sergio Antonio Matamoros Oliva, en nombre y representación de Estudi Gracia II 2003 S.L., contra D. Sebastián , Dª. Carla y D. Jose Daniel , representados por la Procuradora de los Tribunales Dª. Silvia Córdoba Fernández, en cuya virtud debo condenar y condeno a éstos a abonar la cantidad de DIEZ MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y SIETE EUROS CON CUARENTA CÉNTIMOS (10.457'40 euros), más los intereses legales.

II. En materia de costas, éstas deben imponerse a la parte demandada".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte DEMANDADA mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 20 de julio de 2006.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JORDI SEGUÍ PUNTAS.

Fundamentos

PRIMERO.- Se reclama en la presente litis, promovida por el agente inmobiliario Estudi Gràcia II 2003 S.L. en marzo de 2005, la remuneración que le corresponde por la materialización del encargo de venta del piso situado en la CALLE000 NUM000 - NUM001 , NUM002 NUM003 , de Santa Coloma de Gramenet que recibió en fecha 6 de octubre de 2004 de los propietarios de esa vivienda, los hoy demandados Sebastián , Carla y Jose Daniel .

La sentencia de primera instancia examina la prueba practicada, evalúa el significado jurídico de los negocios perfeccionados entre las partes y llega a la conclusión de que los propietarios demandados adeudan a la sociedad actora la remuneración descrita en la demanda (10.457,40 ¿).

La parte demandada discrepa del expresado fallo condenatorio.

SEGUNDO.- Sobre la base incontrovertida (SSTS de 10 de octubre de 2002 y 5 de noviembre de 2004 ) de que la naturaleza esencial de la función del mediador inmobiliario consiste en la localización de un comprador, de tal manera que su remuneración surge por lo común (aunque es lícito el pacto que subordina la retribución del agente a la consumación, no mera perfección, de la venta; STS de 14 de marzo de 2000 ) sólo de la actividad eficiente y acreditada del agente mediador, cabe afirmar que en el presente supuesto concurren cuantas exigencias requiere la percepción de los honorarios de Estudi Gràcia.

El encargo de venta concertado entre los ahora litigantes el 6 de octubre de 2004 establecía con claridad los parámetros (identificación de la finca y del precio a obtener por los vendedores) a que debía ajustar su actuación comercializadora la agencia. Además, ese encargo fue renovado en fecha 11 de noviembre siguiente, cuando se fijó una rebaja en el precio y consiguientemente también en la remuneración del agente (docs. 1 y 3 demanda).

En ejecución de tal encargo, Estudi Gràcia localizó a los consortes Joaquín y Camila , quienes firmaron el día 10 de noviembre de 2004 una "propuesta de contrato de compraventa de inmueble" por virtud de la cual se comprometían a adquirir el ático citado de Santa Coloma por el precio de 210.354,24 euros, de los cuales hicieron una primera entrega en ese acto de 3.000 ¿ (doc. 2 demanda).

La expresada propuesta constituía ciertamente en un primer momento una mera oferta unilateral de compra, nunca un precontrato o contrato preliminar que requiere el acuerdo de voluntades de ambas partes, y pasó a erigirse en un verdadero contrato de compraventa, válido y eficaz, desde el momento -ocurrido al siguiente día- en que los propietarios de la finca estamparon su conformidad a la expresada oferta. Así lo contemplaba con nitidez el pacto 5º de la propuesta de compraventa: "la presente propuesta de contrato es vinculante exclusivamente para el Proponente, hasta la aceptación del vendedor, momento en el que vinculará a ambas partes". La aceptación por los propietarios al día siguiente de la oferta de compra de los señores Joaquín / Camila hizo surgir el contrato perfecto de compraventa, obligatorio desde entonces (arts. 1278 y 1450 CC y SSTS de 23 de enero y 5 de noviembre de 2003 ).

De otro lado, la entrega por los señores Joaquín / Camila de 3.000 euros a modo de arras el día 10 de noviembre se inscribe asimismo en la lógica de la dinámica negocial instaurada con el encargo de venta conferido a Estudi Gràcia. En efecto, la "nota de encargo" autorizaba al agente para solicitar la entrega de arras o señal; al firmar la oferta de compra los señores Joaquín y Camila entregaron a Estudi Gràcia tres mil euros en concepto de entrega a cuenta del precio ("como prueba de la intención de consumar el contrato", según reza el tenor contractual), cuya cantidad, una vez perfeccionado el contrato, había de cumplir asimismo la función de arra penitencial prevista en el artículo 1454 del Código civil . Esa dualidad de utilidades de una misma entrega de dinero es perfectamente válida y revela que las partes se habían obligado en firme aunque concediéndose la facultad recíproca de arrepentimiento, con las consecuencias prevenidas en el último precepto citado. Pero un eventual desistimiento o arrepentimiento de los vendedores no había de repercutir en el derecho del agente mediador al cobro de su remuneración, cuyo devengo había surgido con la mera perfección de la venta.

TERCERO.- Refieren los vendedores demandados que Estudi Gràcia incurrió en un flagrante incumplimiento de sus obligaciones contractuales ya que la escritura de venta había de otorgarse antes del 31 de diciembre de 2004, siendo así que la primera cita notarial -al parecer hubo una segunda fechas después- se convocó para el día 10 de enero de 2005.

Aun obviando que del testimonio prestado por Joaquín se desprende que el retraso en la escrituración obedeció a la solicitud de uno de los vendedores que carecería de residencia alternativa tras la venta del ático de Santa Coloma, lo cierto es que no existe incumplimiento alguno imputable a la agencia mediadora. Baste advertir que en la "hoja de encargo" se estableció que la fecha de la escrituración notarial podía escogerla el comprador, y que en la oferta de compra fueron los señores Joaquín / Camila quienes se comprometieron a otorgar la escritura antes del final del año 2004. La gestión de búsqueda de notario fue asumida ciertamente por Estudi Gràcia (así lo expresó Augusto , ex empleado de la agencia), pero ello no permite trasladar las consecuencias de un mínimo retraso de diez días a la propia agencia.

La escrituración notarial forma parte en cualquier caso de la fase de consumación de la venta (art. 1279 CC ), y ninguna razón han dado los vendedores demandados en justificación de su resistencia a otorgar la escritura derivada de la venta de su ático de Santa Coloma, lo que otorga verosimilitud a la versión de Joaquín , refrendada por Augusto , según la cual la demora en el otorgamiento de la escritura, que debía acarrear la entrega posesoria de la vivienda, obedecía a motivos sólo imputables a los propietarios.

CUARTO.- Por último, alegan los demandados en su recurso que la comisión reclamada por Estudi Gràcia es excesiva puesto que dicha agencia se apropió de 2.500 euros de los tres mil entregados por los compradores al formalizar la oferta de adquisición.

Tampoco este alegato puede ser acogido. En primer lugar, porque el propio Joaquín explicó en juicio que, ante la resistencia de los vendedores a otorgar la escritura y transmitirle el ático, obtuvo de la agencia Estudi Gràcia la restitución íntegra de la cantidad (3.000 ¿) entregada a modo de paga y señal. En segundo lugar, porque la remuneración exigida por la agencia demandante se corresponde estrictamente con la pactada en la segunda "hoja de encargo".

QUINTO.- La desestimación del recurso debe llevar aparejada la imposición a los recurrentes de las costas de la presente alzada, de conformidad con lo prevenido en el artículo 398.1 LEC .

Vistos los artículos citados y los demás de general aplicación.

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por D. Sebastián , Dª. Carla y D. Jose Daniel , contra la Sentencia dictada en fecha 29 de julio de 2005 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Santa Coloma de Gramenet , en los autos de los que el presente rollo dimana, debemos CONFIRMAR y CONFIRMAMOS íntegramente la misma, con imposición de las costas de la presente alzada a los recurrentes.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Barcelona, en la misma fecha. En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.