Sentencia Civil Nº 392/2011, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 1011/2010 de 12 de Julio de 2011

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 392

AUDIENCIA PROVINCIAL MÁLAGA

SECCION CUARTA

MAGISTRADO PONENTE

D.JOSE LUIS LOPEZ FUENTES

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº18 DE MALAGA

ROLLO DE APELACIÓN Nº 1011/2010

JUICIO Nº 341/2010

En la Ciudad de Málaga a doce de julio de dos mil once.

Visto, por la SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA de esta Audiencia, integrada por el Magistrado indicado al márgen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en juicio de Juicio Verbal (250.2) seguido en el Juzgado de referencia. Interpone el recurso Cº Pº EDIFICIO DIRECCION000 que en la instancia fuera parte demandada y comparece en esta alzada representado por el Procurador D. ALICIA MORENO VILLENA y defendido por el Letrado D. JOSE IGNACIO PEREZ CABELLO. Es parte recurrida Luis Andrés que está representado por el Procurador D. CARLOS GONZALEZ OLMEDO y defendido por el Letrado D. SEBASTIAN GOMEZ SANCHEZ, que en la instancia ha litigado como parte demandante.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 23-4-10, en el juicio antes dicho, cuya parte dispositiva es como sigue: "Que Que, estimando parcialmente la demanda formulada por don Luis Andrés , representado por el Procurador don Carlos González Olmedo, frente a la Comunidad de Propietarios del DIRECCION000 , sita en calle DIRECCION001 número NUM000 de Málaga, representada por la Procuradora doña Alicia Moreno Villena, DEBO CONDENAR Y CONDENO a la expresada demandada a que abone al actor la suma de MIL DOSCIENTOS EUROS (1.200.- Euros), más los intereses de la referida suma, desde la fecha de la interpelación judicial hasta su completo pago, calculados al tipo de interés legal del dinero incrementado en dos puntos. Ello sin expresa condena en costas.

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SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia quedando visto para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOSE LUIS LOPEZ FUENTES quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia dictada en primera instancia estimó parcialmente la demanda interpuesta por el actor, y en su virtud, condenó a la Comuinidad demandada, a que abonara al actor la suma de 1.200 €, por el incumplimiento del contrato de arrendamiento de servicios, por cese injustificado del Administrador en su cargo.

Contra la citada sentencia se alza la parte demandada en base a los siguientes argumentos: a) infracción de la jurisprudencia emanada de las Audiencia Provinciales; b) acreditación de irregularidades en la gestión del Administrador que ponen de relieve la pérdida de confianza sobre él.

La parte apelada se opuso al recurso de apelación e interesó la confirmación de la resolución impugnada.

SEGUNDO.- La acción que ejercitó en el presente procedimiento la parte actora es de carácter personal, dirigida a la reclamación de la retribución correspondiente al tiempo de vigencia de su designación como Administrador de la demandada, Comunidad de Propietarios DIRECCION000 , de Málaga.

La pretensión, cifrada en la suma de 1.852,760 euros, deriva de la relación jurídica de mandato habida entre el demandante y la demandado, en sus respectivas condiciones de mandatario y mandante, y su finalidad era la de obtener el abono de la indemnización prevista en la cláusula cuarta del contrato por cese anticipado en el contrato suscrito entre las partes.

La sentencia de primera instancia estimó parcialmente la demanda, reduciendo la cantidad a indemnizar a la suma de 1.200 €.

Debe invocarse la doctrina jurisprudencial que asimila la figura del Administrador previsto en el art. 13 de la Ley de Propiedad Horizontal a la categoría jurídica del mandato. Así, la reclamación encuentra fundamento legal en las normas especiales que regulan el contrato de mandato, contenidas en los artículos 1.709 y siguientes del Código Civil , y en las disposiciones generales sobre obligaciones y contratos, del mismo Cuerpo Legal.

La tesis de la parte actora se centra en los siguientes puntos: a) su cese como Administrador de la Comunidad ha sido injustificado; b) su designación para dicho cargo tenía un plazo de duración anual, prorrogable tácitamente por iguales períodos de tiempo si no era resuelto por alguna de las partes en la fecha de su vencimiento; y c) habiéndose producido un cese anticipado, con relación a la duración del cargo, la Comunidad de Propietarios ha de indemnizar al demandante por los perjuicios causados por dicho cese, referidos a la retribución correspondiente al tiempo que restaba de vigencia anual del cargo de Administrador.

La parte recurrente alega que existen causas justificadas para el cese del Administrador, que concreta en: a) la falta de convocatorias de Juntas Ordinarias y Extraordinarias desde el año 2.006 hasta la Junta en la que fue cesado; b) alto grado de morosidad de la Comunidad, existiendo cuotas impagadas de vecinos; c) falta de revisión de los ascensores y firma de presupuesto para su reparación sin autorización de la Comunidad, y firma de un contrato de mantenimiento de ascensores sin autorización de la Comunidad; d) falta de asistencia a las Juntas; e) falta de entrega a la Comunidad de las facturas de sus honorarios.

El criterio de este Tribunal es favorable a la tesis de la parte demandada. Efectivamente:

1º.- La Ley de Propiedad Horizontal establece como órganos de gobierno de la comunidad de propietarios, con carácter necesario, la Junta de Propietarios, el Presidente, el Secretario y el Administrador; pudiendo existir, con carácter facultativo otros órganos como los Vicepresidentes u otros que se prevean en los Estatutos o por acuerdo mayoritario de la Junta (art. 13.1). Asimismo, prevé que la duración de los cargos de la comunidad será anual, salvo previsión contraria en los Estatutos, pudiendo los designados ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato, por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria ( art. 13.7). La Junta de Propietarios es el órgano supremo de gobierno de la Comunidad y se compone por todos los titulares de viviendas y locales de negocio integrantes de ésta; distinguiendo la ley entre la Junta ordinaria, que se reúne por lo menos una vez al año, con un contenido mínimo legalmente establecido ( art. 16 LPH ) y las extraordinarias.

En correspondencia con el tiempo de vigencia natural de los órganos de gobierno de la comunidad de propietarios, constituye práctica obligada incluir, en el orden del día de la reunión ordinaria anual de la Junta de propietarios, el punto referido a la renovación de tales órganos. Así se hizo por la Comunidad de Propietarios que en la convocatoria de la Junta General Ordinaria celebrada el día 27 de Julio de 2009 incluyó como uno de los puntos del orden del día la renovación de cargos directivos. Y así se verificó.

Concretados los términos del debate, resulta preciso fijar la naturaleza propia de la relación contractual origen de la litis, toda vez que de ello habrán de derivarse las oportunas consecuencias. Como ya se dijo por esta Sala en sentencia de fecha 20 de Diciembre de 2.004 "En cuanto a la naturaleza de la relación jurídica que liga al administrador de una Junta de Propietarios con ésta, si la misma constituye un contrato de arrendamiento de servicios o un mandato, ha determinado abundante doctrina, siendo la tesis mantenida por la doctrina mayoritaria, que se trata de un mandato "sui generis" de los artículos 1709 y siguientes del Código Civil , principalmente por la similitud del contenido de la Ley de Propiedad Horizontal -los nombrados podrán, en todo caso, ser removidos en Junta extraordinaria de propietarios-, con los artículos 1732 -el mandato se acaba: 1º. por su revocación- y 1733, ambos del Código Civil , en el que se hace constar que el mandante puede revocar el mandato a su voluntad y compeler al mandatario a la devolución del documento en que consiste el mandato. Asimismo, porque el mencionado artículo 1709, comprende dos figuras distintas de mandato, el mandato representativo y el mandato de gestión ( Sentencias del Tribunal Supremo de 16 febrero 1935 y 8 abril 1991 ), modalidad esta última que podría confundirse con el arrendamiento de servicios del que se distingue acudiendo a diversos criterios, uno de los cuales es la sustituibilidad, porque no es obligatorio que se encomiende la administración a alguien ajeno a la comunidad a tenor de lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal (pues sus funciones se ejercen por el presidente de la comunidad si no acuerdan elegir a otras personas para el desempeño de este cargo que a su vez podrá recaer en una misma persona), y este elemento lo explica la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 marzo 1986 "...en orden a la distinción del mandato con el arrendamiento de servicios, es básico el criterio de la sustituibilidad, no confundible con el de la representación, de tal manera que sólo pueden ser objeto posible de mandato aquellos actos en que quepa la sustitución, o sea, los que el que solicita la gestión realizaría normalmente por sí mismo, que pertenecen a la esfera propia de su misma actividad y que nada impide poderlos realizar por medio de otra persona, pues cuando así no es, o lo que es lo mismo, cuando se encomienda a otra persona, la prestación de servicios que normalmente no pueden ser realizados ni son de la propia actividad de la persona que los encomienda a otro, que precisamente necesita acudir a él para que lleve a cabo la actividad que aquél no podía utilizar estaremos en presencia de un arrendamiento de servicios...". Por ello, el administrador es un cargo dependiente y vinculado a la Junta de Propietarios en virtud de un contrato de mandato, y en razón a que las actividades ejecutivas que se recogen la Ley de Propiedad Horizontal vienen a ser meramente accesorias, inherentes e indispensables para el ejercicio de una función gestora característica del mandato".

"Asimismo y en cuanto a la duración del cargo de administrador, al igual que ocurre con el cargo de presidente o con el de secretario, su duración según la Ley de Propiedad Horizontal, será de un año, prorrogable tácitamente por períodos iguales, salvo que los Estatutos de la comunidad de propietarios establezcan otra cosa, no obstante lo cual cabe la posibilidad de que el administrador sea removido de su cargo mediante acuerdo adoptado en Junta general extraordinaria convocada al efecto, en observancia al principio consagrado en el artículo 1733 del Código Civil antes mencionado. No debemos olvidar que siendo el mandato una relación basada en la confianza de las partes (intuitu personae), la desaparición de la misma posibilita dar fin a la función gestora de que se trata, y siendo de forma anticipada, con derecho para el administrador a una indemnización de daños y perjuicios, que decae si por la otra parte se justifica objetivamente la desaparición de aquella confianza con justa causa y por ende, la remoción del administrador".

Pues bien, consta acreditado en el presente caso la pérdidas de confianza generada por la Comunidad sobre el Administrador, motivada por las siguientes circunstancias: a) la falta de convocatorias de Juntas Ordinarias y Extraordinarias desde el año 2.006 hasta la Junta en la que fue cesado (2.009), lo que supone una infracción del artículo 16.1 de la LPH , pudiendo haber promovido el demandado la convocatoria de Juntas, lo que se desprende de las actas de las Juntas aportadas por la recurrente a las actuaciones; b) alto grado de morosidad de la Comunidad, existiendo cuotas impagadas de vecinos, que no fueron reclamadas judicialmente sino hasta transcurridos tres años, como se acredita con la documental aportada por la recurrente en el acto del juicio, de la que también se desprende que, debido a esa morosidad en el pago de las cuotas se debían algunos meses de mantenimiento a las empresas de ascensores y limpieza; c) falta de revisión de los ascensores y firma de presupuesto para su reparación sin autorización de la Comunidad, y firma de un contrato de mantenimiento de ascensores sin autorización de la Comunidad, como se acredita con la documental aportada en el acto del juicio; d) falta de asistencia a las Juntas, lo que ha sido reconocido por el apelado; e) falta de entrega a la Comunidad de las facturas de sus honorarios, sobre el que el apelado ha guardado silencio.

Por todo lo expuesto, se entiende que han existido causas que han justificado la pérdida de confianza en el Administrador, por lo que ha de estimarse debidamente justificado su cese, por lo procede la estimación del recurso.

TERCERO.- Que al ser estimado el recurso no procede hacer pronunciamiento en cuanto a las costas causadas en esta alzada ( artículo 398.2 de la LEC ).

En cuanto a las costas originas en la primera instancia, al ser desestimada la demanda, deberán serles impuestas al actor ( artículo 394.1 de la LEC ).

En atención a lo expuesto, en nombre S.M. el Rey y por la autoridad conferida en la Constitución,

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 contra la sentencia dictada con fecha de 23 de Abril de 2.010 por el Juzgado de Primera Instancia nº 18 de Málaga , en los autos nº 341/10, y previa revocación de dicha resolución, debo:

A) Desestimar la demanda interpuesta por Luis Andrés contra la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 , absolviendo a la citada demandada de los pedimentos formulados en su contra.

B) Imponer las costas de la primera instancia al actor Luis Andrés .

c) No hacer pronunciamiento en cuanto a las costas causadas en esta alzada.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Así por esta mi sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACION.- En el día de su fecha fue leída la anterior sentencia, por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, estando constituido en Audiencia Pública, de lo que doy fe.