Sentencia CIVIL Nº 392/2019, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 18, Rec 527/2019 de 15 de Octubre de 2019

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimoctava

c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 6 - 28035

Tfno.: 914933898

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2016/0012297

Recurso de Apelación 527/2019

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 16 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 117/2016

APELANTE:Dña. Elisabeth

PROCURADOR:Dña. MIRIAM RODRIGUEZ CRESPO

APELADO:INMOBITUNING S.L

PROCURADOR:Dña. MARIA DOLORES DE HARO MARTINEZ

SENTENCIA Nº 392/2019

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMA. SRA. PRESIDENTE:

Dña. GUADALUPE DE JESÚS SÁNCHEZ

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. PEDRO POZUELO PÉREZ

Dña. MARIA DE LOS ANGELES GARCIA MEDINA

En Madrid, a quince de octubre de dos mil diecinueve.

La Sección Decimoctava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos sobre reclamación de cantidad, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 16 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelante demandado Dña. Elisabeth, representada por la Procuradora Dña. MIRIAM RODRIGUEZ CRESPO y de otra, como apelado demandante INMOBITUNING S.L, representada por la Procuradora Dña. MARIA DOLORES DE HARO MARTINEZ, seguidos por el trámite de Procedimiento Ordinario.

Visto, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. PEDRO POZUELO PÉREZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 16 de Madrid, en fecha 20 de mayo de 2019, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que ESTIMANDO EN PARTE la demanda interpuesta en nombre de INMOBITUNING, S.L., condeno a Dª. Elisabeth, a que pague a la anterior demandante, la cantidad de 28.173'45 euros, más sus intereses legales desde demanda, todo ello sin imposición de costas a ninguna de las partes'.

SEGUNDO.-Por la parte demandada se interpuso recurso de apelación contra la meritada sentencia, admitiéndose a trámite y sustanciándose por el Juzgado conforme a la Ley 1/2000, se remitieron los autos a esta Audiencia.

TERCERO.-Que recibidos los autos en esta Sección se formó el oportuno rollo, en el que se siguió el recurso por sus trámites. Quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 8 de octubre de 2019.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Que en los presentes autos y por la parte demandada la mercantil INMÓBITUNING, S.L., se formuló demanda contra Doña Isabel en reclamación de cantidad por importe de 29.973,45 €. La base de dicha reclamación estribaba en un contrato de compraventa suscrito entre las partes con fecha 11 de enero de 2011 por el que la sociedad demandante compraba el apartamento sito en la planta NUM000 de la parcela número NUM001 finca NUM002 del EDIFICIO000 de la URBANIZACION000. Que a pesar de que se había dado una cantidad trascendente a 13.206 euros a la fecha el contrato, incluso se abonaron determinados pagos de la hipoteca que gravaba el inmueble. Habiéndose enviado diversos burofaxes a la demandada para que procediese al otorgamiento de escritura pública, la misma no lo ha hecho, y además se presentó en la Notaría en unión de un tercero que el parecer estaba en condiciones de comprar la vivienda. Por la presente demanda se reclama el doble de la cantidad entregada en concepto de arras más la indemnización correspondiente que se cifra en el importe de las cantidades que se entregaron en concepto de pago de los gastos.

La demandada Doña Elisabeth contestó la demanda estimando que se trata de un contrato de arras penitenciales y como quiera que la parte demandante era la que había incumplido el contrato al no haber otorgado escritura pública en el plazo de 60 días, nada debía devolver por dicho concepto sino que se quedaba con la cantidad entregada en concepto de arras al tener tal característica el pacto.

La sentencia de instancia estimó parcialmente la demanda y contra la misma se interpone por la demandada el presente recurso de apelación.

SEGUNDO.-Evidentemente la cuestión litigiosa se centra esencialmente en determinar si en el contrato de compraventa privado que se aporta como documento número dos de la demanda se contiene un pacto de arras penitenciales o si por el contrario la cantidad que se entrega es una cantidad a cuenta y formando parte de pago del precio.

La STS DE 10 DE MARZO DE 1986 señala que el concepto de arras no es en el derecho moderno tan simple y uniforme como se pretende en el recurso, ya que admite la existencia de varias clases de las mismas: unas llamadas penitenciales que son las que parece contemplar el art. 1.454, concebidas a manera de multa o pena, correlativa al derecho de las partes de desistir, a su arbitrio, del contrato; otras, denominadas confirmatorias que son índice o expresión de un contrato con fuerza vinculante que no facultan, por tanto, para resolver las obligaciones contraídas y que normalmente se corresponden con las entregas o anticipos 'a cuenta del precio', de lo que es ejemplo en nuestro sistema el supuesto del art. 343 CC, junto a las cuales pueden ponerse además las conocidas como penales, con las que se confunden cuando lo entregado como arras no se imputa al precio, sino que funciona de modo similar a lo que ocurre en la cláusula penal del art. 1.154, como resarcimiento, en este supuesto anticipado, para caso de incumplimiento y siempre con la posibilidad de reclamar que la obligación pactada sea estrictamente cumplida; diferencias clasificatorias y conceptos que frente a la escueta regulación del art. 1.454 fueron reconocidos por la doctrina tanto científica como jurisprudencial, al amparo de la libertad contractual consagrada en el art. 1.255 del Código civil; y b) que las dudas que puedan surgir a cuál de ellas es la recogida en cada caso concreto, ha de resolverse utilizando las normas de interpretación de los contratos en orden a lo que quisieron fuese el alcance y eficacia de dichas arras, como se dijo, entre otras, en las SSTS 1 abril 1958, 7 febrero 1966 y 20 mayo 1967; siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el art. 1.454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales... de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido..., según declararon las SS. 24 noviembre 1926, 8 julio 1933, 5 de junio de 1945, 22 de octubre de 1948, 22 octubre 1956, 7 febrero 1966 y 16 diciembre 1970, entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmarlo'. en este sentido la jurisprudencia del Tribunal Supremo es constante, en la interpretación del 1454 del código civil , al afirmar que la naturaleza penitencial o de desistimiento de las arras, que permite a las partes desvincularse del contrato perdiendo o devolviendo doblada la cantidad respectivamente entregada o recibida, ha de tomarse como verdaderamente excepcional (entre otras muchas, cuya reiteración libera de cita más exhaustiva, SSTS 31 julio 1992 (RJ 1992 , 6505) , 24 octubre 2002 (RJ 2002 , 8974) , 16 marzo de 2009 (RJ 2009 , 1987) , 29 junio 2009 (RJ 2009 , 4762) , 27 octubre 2010 (RJ 2010, 7609 )y 22 febrero 2012 (RJ 2012, 4986)-RJ 1992, 6505, RJ 2002, 8974, RJ 2009, 1987, RJ 2009, 4762, RJ 2010, 7609 y RJ 2012, 4986-). Ha de resultar, por tanto, de la interpretación del clausulado del contrato una voluntad clara, patente, e inequívoca de las partes de atribuirles tal carácter, que implicaría que se concedió a los contratantes la facultad de desistir. En cambio, cuando tal voluntad no resulte inequívocamente del contrato, habrá de pensarse que las arras fueron simplemente confirmatorias de la formalización del contrato, teniendo las cantidades entregadas, en tal caso, el carácter de pago de parte del precio total establecido, naturaleza confirmatoria que es compatible, siempre de acuerdo con la doctrina del Tribunal Supremo, con la penal, en que las arras asumen la función liquidatoria de la indemnización de daños y perjuicios que correspondiera a uno de los contratantes ante el incumplimiento del otro. Esta es, a juicio de la Sala, la función del pacto de arras que las partes introdujeron en el clausulado del contrato de compraventa de vivienda y sus anejos que suscribieron, pese la confusa referencia a la naturaleza penitencial que se le atribuye, que en modo alguno ha de alterar esta conclusión, pues es sabido que los convenios son lo que son y no lo que las partes dicen que son. De hecho, también se hace referencia en el contrato a la naturaleza penal de las arras, que es la verdaderamente existente en este caso, compatible, como ha quedado expuesta, con la función de pago de parte del precio final. Según esta configuración del pacto accesorio de arras, si una de las partes incumplía sus obligaciones se desencadenarían los efectos indemnizatorios previstos, que quedaban predeterminados desde ese momento en cuanto a su alcance, sin necesidad de prueba alguna de su entidad.

Por el Juzgado de instancia se da al pacto segundo del contrato privado de compraventa por el cual se indica que la entidad demandante estaba interesada en la compra del inmueble antes descrito haciendo entregada a la actora de la cantidad de 13.206 € en efectivo metálico suponiendo el presente documento como la más fiel carta de pago tienen el concepto de arras penitenciales, y según se dice en la propia sentencia por haberse interpretado así por ambas partes contendientes, que dan a la cantidad entregada el concepto de arras penitenciales o de desistimiento.

Sin embargo el mero hecho de que las partes interpreten un determinado pacto contractual de una determinada manera, no significa que las interpretaciones contractuales que se hagan tengan que vincular a los juzgadores. En efecto es conocida la expresión que establece que Los contratos son lo que son, no lo que las partes dicen que son, tal y como recuerda la STS, Sala 1ª, de 10 de julio de 2018 al señalar que ' la irrelevancia del nomen iuris que recogen las SSTS de 24 de enero de 1986 , 25 de abril de 1985 , de 25 de febrero de 2013, rec. 994/2010 , que declara que los tribunales tienen plena potestad para calificar y tratar a los contratos como lo que realmente son y no en función de la denominación que las partes le hayan otorgado, porque, aunque el documento haya querido dar un nombre distinto, el objeto contractual está claro.'.

En el presente caso es cierto que las partes han querido dar interesadamente al pacto naturaleza de arras penitenciales, para sobre esa base hacer las interpretaciones que se acomodan más a sus intereses y necesidades, sin embargo lo cierto y verdad es que la lectura del pacto y las pruebas obrantes en autos y la actuación de las partes en relación con el contrato no permiten llegar a la conclusión de que nos encontramos ante las denominadas arras penales o de desistimiento. En primer término por cuanto la estipulación segunda en donde se establece la forma de pago se dice que se entrega la cantidad de 13.206 € constituyendo el presente documento la más eficaz carta de pago. Por otra parte en la estipulación tercera se dice que el pago de la vivienda se realizará de la siguiente forma, al firmar contrato 13.206 € y el resto se hará cargo de la parte compradora de la hipoteca que tiene grabada dicha finca y en último término en el inciso final de esta cláusula, apartado tres, se establece que en caso de que no se formalice la venta por parte del comprador este perderá la señal en caso de que no se formalice la venta por parte del comprador este le devolverá al doble de la fianza, pero sin embargo parece que no estamos ante unas arras de desistimiento entendidas como la facultad que tiene una parte de separarse libremente un contrato simplemente abonando la cantidad fijada en concepto de arras. En este sentido no puede menos que hacerse constar que la propia parte demandante incluía dentro del concepto su reclamación no solamente las arras que pretendía duplicadas, sino también una cantidad en concepto de daños y perjuicios, que se producía precisamente de las cantidades que habían abonado como consecuencia del préstamo hipotecario. Evidentemente dicha actuación supone que no estamos en presencia de unas arras de desistimiento, por la parte no solamente se ha limitado entregar una cantidad para luego posteriormente poder desistir del contrato, sino que ha realizado actos que permiten una confirmación del mismo como son el pago de determinados gastos o cuotas del préstamo. Por ello parece evidente que lo que existe es un contrato de compraventa perfecto, si bien por las razones que sean no se ha llegado a consumar el mismo mediante el otorgamiento la escritura pública o mediante la entrega física del inmueble.

Ahora bien ello no significa que estemos ante un pacto de arras penitenciales, y que la parte deba devolver el doble, sino que estando como estamos ante unas simples arras confirmatorias el tratamiento que merece dicha figura es la devolución de las mismas.

Por ello procede la estimación parcial del recurso.

TERCERO.-Que visto el contenido de la presente no procede hacer expresa imposición de las costas en ninguna de las instancias

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Por cuanto antecede en nombre de Su Majestad El Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español,

Fallo

Que debemos estimar y estimamos parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Doña Elisabeth, contra la sentencia dictada las presentes actuaciones por el Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 16 de los de esta capital, de fecha 20 de mayo de 2019, a que el presente rollo se contrae, y estimando parcialmente el mismo debemos condenar y condenamos a la demandada a que abone a la entidad actora la cantidad de 10.206 € más el interés legal de dicha suma, todo ello sin hacer expresa imposición de las costas en ninguna de las instancias. Con devolución de depósito constituido.

Contra esta sentencia no cabe recurso alguno por razón de la cuantía, cabiendo en su caso recurso de casación por interés casacional si concurren las circunstancias previstas en el art. 477.2.3º y 3 LEC, y, también en su caso, extraordinario por infracción procesal en la forma prevista en la DF. 16ª LEC en relación con el art. 469 LEC.

Así por esta nuestra sentencia de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Extendida y firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, e incorporada al libro de resoluciones definitivas, se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.