Sentencia CIVIL Nº 392/2019, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25, Rec 809/2018 de 04 de Octubre de 2019

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Vigesimoquinta
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 8 - 28035
Tfno.: 914933866
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2016/0154532
Recurso de Apelación 809/2018
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 36 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 924/2016
APELANTE-DEMANDADA: CLINICA VETERINARIA MADRID S.L
PROCURADOR D. ANTONIO BARREIRO-MEIRO BARBERO
APELADO-DEMANDANTE: D. Juan Ignacio
PROCURADOR D. JOSE ANGEL DONAIRE GOMEZ
SENTENCIA Nº 392/2019
TRIBUNAL QUE LO DICTA:
ILMO SR. PRESIDENTE:
D. FRANCISCO MOYA HURTADO
ILMOS SRES. MAGISTRADOS:
D. JOSÉ MARÍA GUGLIERI VÁZQUEZ
D. ANGEL LUIS SOBRINO BLANCO
En Madrid, a cuatro de octubre de dos mil diecinueve.
La Sección Vigesimoquinta de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que
al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario
924/2016 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 36 de Madrid a instancia de CLINICA VETERINARIA
MADRID S.L apelante - demandada, representado por el Procurador D. ANTONIO BARREIRO-MEIRO
BARBERO contra D. Juan Ignacio apelado - demandante, representado por el Procurador D. JOSE ANGEL
DONAIRE GOMEZ; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el
mencionado Juzgado, de fecha 24/09/2018.
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia
impugnada en cuanto se relacionan con la misma.
VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. JOSÉ MARÍA GUGLIERI VÁZQUEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Por Juzgado de 1ª Instancia nº 36 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 24/09/2018, cuyo fallo es el tenor siguiente: Que estimando íntegramente la demanda interpuesta a instancia de D. Juan Ignacio , representado por el Procurador D. José Ángel Donaire Gómez contra CLINICA VETERINARIA MADRID SL, representada por el procurador D. Antonio Barreiro Meiro-Barbero, debo declara y declaro procedente la actualización de la renta practicada por el demandante respecto al contrato de arrendamiento del local de negocios sito en la calle Marroquina nº 26; debo condenar y condeno a la parte demandada a abonar al demandante la suma de 40.801,80 euros, ( cuarenta mil ochocientos un euros con ochenta céntimos) correspondiente a la diferencia entre la renta abonada por el demandado y la renta actualizada de 2.838,14 euros, cantidad que debe ser aplicada a las rentas devengadas desde el 1 de abril de 2014 hasta la fecha del desistimiento del contrato por parte del demandado ya los intereses legales de dicha suma desde el día 21 de septiembre de 2017 hasta su pago, con condena en costas a la parte demandada.



SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido, y dándose traslado a la parte contraria presentó en tiempo y forma escrito de oposición al recurso interpuesto, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales y señalándose para deliberación, votación y fallo el día 8/05/2019.



TERCERO.- En la tramitación del presente recurso no se ha observado el plazo para dictar sentencia por la acumulación de asuntos cuyo volumen y complejidad requiere un dilatado período de tiempo para su examen.

Fundamentos

PRIMERO.- La representación procesal de Clínica Veterinaria Madrid S.L., alega error en la valoración de la prueba documental (nº 7 aportado en la audiencia previa) y periciales. Destaca como hechos probados la entrega de llaves el 3 de Octubre de 2016; el anuncio el 20 de Septiembre de 2017 con oferta del local por renta de 1800€/mes; la actualización el 1 de Abril de 2014 en cantidad inferior al precio en 2017 y 2018 y conclusión de que en Abril de 2014 no podía ser de 2.838,14 €. Impugna el informe del testigo-perito Sr.

Evelio con los errores matemáticos o de cálculo que consigna. Por el contrario el informe pericial (doc. 4 de la contestación a la demanda) de VALTENIC es más riguroso, fijando la renta de mercado en 1.433€/mes.

Expuesta la precedente síntesis, la razón decisoria de la estimación de la demanda se desarrolla en el Fundamento de Derecho

TERCERO de la sentencia siendo la cuestión controvertida la discrepancia entre las partes en litigio sobre la actualización de la renta del local comercial de la calle Marroquina nº 26 según contrato de arrendamiento de 1 de Abril de 2004 que establecía una actualización de la renta a los diez años en función del valor de mercado.



SEGUNDO.- Como es de ver en esa fundamentación se valoran ambas periciales (docs. 10 y 4 de la demanda y contestación, respectivamente) decantándose la Sra. Juez de instancia por otorgar mayor eficacia probatoria al informe del testigo-perito sr. Evelio frente al del perito propuesto por la demandada.

En esa fundamentación se destacan los factores que determinan la opción por el primer informe: el precio de locales de la zona, características comparativas, testigos, etc., mientras que las fincas utilizadas por el perito de la demandada para determinar el valor de mercado son distintas.

Vuelve, pues, a plantearse la preferencia valorativa entre dos periciales y la relevancia probatoria de un informe sobre otro, punto siempre de difícil apreciación. No es necesario insistir en los principios jurisprudenciales de la valoración de la prueba y en especial de la pericial ante la copiosísima doctrina al respecto, de fácil consulta en cualquier Base de Datos al uso. Como marco general baste recordar los siguientes principios recogidos en S.S. de 31 de Mayo de 2018, 19 de Julio de 2017 y 17 de mayo de 2016 de esta misma Sección 25ª: '... En el caso del informe pericial, el artículo 348 de la Ley Procesal dispone que el tribunal los valorará 'según las reglas de la sana crítica', lo que significa precisamente que no está obligado a sujetarse estrictamente a su contenido y sí únicamente a razonar o motivar adecuadamente sus apreciaciones acerca del informe', STS 27 de mayo de 2015 recurso 1122/2013 'En concreta referencia a la prueba pericial, a cuya valoración se refiere el motivo, la sentencia núm. 309/2005, de 29 abril recoge una reiterada doctrina de la Sala en el sentido de que, como no existen reglas legales preestablecidas que rijan el criterio estimativo de la prueba pericial (por todas, SS. 1 febrero y 19 octubre 1982), ni las reglas de la sana crítica están catalogadas o predeterminadas (por todas, Sentencia 15 abril 2003 ), la conclusión que resulta es, en principio, la imposibilidad de someter la valoración de la prueba pericial a la verificación casacional'.

De igual modo, ante la existencia de varios informes el tribunal puede fundar su resolución en cualquiera de ellos, con la correspondiente motivación, al respecto STS 28 mayo 2012 recurso 1116/2009 'La emisión de varios dictámenes o el contraste de algunos de ellos con las demás pruebas, posibilita que la autoridad de un juicio pericial se vea puesta en duda por la del juicio opuesto o por otras pruebas, y que, con toda lógica, los Jueces y Tribunales, siendo la prueba pericial de apreciación libre y no tasada acepten el criterio más próximo a su convicción, motivándolo de forma suficiente y adecuada', en el mismo sentido STS 27 de abril del 2012 recurso 1663/2009 .

Lo que, a su vez, se corrobora por esta Audiencia Provincial de Madrid, al entender que en el análisis comparativo de los diversos dictámenes obrantes en las actuaciones, el Tribunal puede fundamentar su decisión en cualquiera de las periciales aportadas, o integrar todas ellas en un proceso lógico y racional de deducción ( SAP Madrid Sección 20ª 6 de marzo 2012 recurso 738/2009 ), y en el supuesto de informes periciales contradictorios, conforme a la reiterada jurisprudencia, el Tribunal puede decidirse por el dictamen que estime más conveniente y objetivo para resolver la contienda procesal ( SAP Madrid Sección 11ª 13 de abril 2012 recurso 206/2011 ), siempre con la correspondiente motivación.' Doctrina que también recogen y aplican las sentencias de esta Sección 25ª de 17 y 10 de Septiembre de 2019.

En el caso actual la Juzgadora de instancia realiza un examen comparativo y motivado de los informes de D. Evelio , testigo perito propuesto por el demandante D. Juan Ignacio , y de D. Fructuoso propuesto por la demandada, sin perjuicio de lo que después se dirá sobre este último medio de prueba al ser renunciado como pericial (minuto 2,50 aprox. del reloj de grabación del DVD del juicio).



TERCERO.- Ambas partes, apelante y apelad reproducen con indicación de los cortes horario correspondientes las preguntas y respuestas de interés del Sr. Evelio en el juicio, transcripción que facilita su su conocimiento dándose la circunstancia de ser como testigo-perito el único interrogado en el juicio al quedar el doc. 4 de la contestación propuesto como documental aunque conservando nominalmente el concepto de informe pericial con el que se identifica (HECHO NOVENO de la contestación que se desarrolla en el DÉCIMO). Su cambio de naturaleza le priva de una característica esencial y es que se descarta la intervención del perito en el juicio ( art. 347 LEC) en un tema tan técnico como el sometido en principio a la pericial propuesta inicialmente.

La mea lectura de los epígrafes de la hoja 4 del 'Informe de mercado' de VALTENIC, 'Datos y Cálculos de Valores Técnicos' y 'Cálculos de Valores Técnicos' permite apreciar el fuerte componente de su naturaleza eminentemente técnica con un 'método tabla-fondo (que) discrimina las muestras según morfología para obtener el valor de la primera crujía comercial'.

La reconversión de informes periciales al valor probatorio de una documental evita someter a contradicción su contenido sin posibilidad de explicaciones, preguntas y objeciones sobre todo si su significado no se considera suficientemente expresivo (de nuevo el art. 347 LEC).



CUARTO.- Además y sobre esa dificultad disminuye de forma muy importante la valoración 'conjunta' con otros medios que añadan coincidencias siquiera aproximadas y por mucho que se extraigan conclusiones periciales siempre se choca con las carencias antes apuntadas.

Así sucede en el caso actual. En el recurso se rebate el doc. 12 de la demanda destacando los errores de cálculo con indicación de la operación y su resultado en 2.580,46€ frente a 2.838,51€ a partir de las superficies comprobadas de las plantas, coeficientes reductores y valor ponderado del metro cuadrado que tampoco es correcto (14,52€) como promedio de otros locales 'testigos'; pero todas esas apreciaciones son expuestas como llamada a una comprobación por el tribunal cuando precisamente todo el debate gira en torno al resultado de la testifical-pericial del Sr. Evelio .

Hemos visionado el soporte videográfico del juicio y apreciado las explicaciones del Sr. Evelio en aquella repetida condición como experto de Look & Find y que se ratificó 'en el precio de entonces' (minuto 4,35 aprox. Del reloj de grabación del DVD del juicio) y las razones de valoración por la ubicación (m. 5,20) fundamentalmente. Especial relevancia tiene la comparación con otras zonas (minutos 6,55; 7; 7,20 y 8): Pasaje de Chinchón, calle Corregidos del Señor Juan de La Elipa, etc. que no los son 'absolutamente' (m. 7) porque no son comerciales, por sus residente realojados o su tamaño reducido mientras que la Lonja es el corazón de Moratalaz (m. 8,50), negando la adecuación del anuario estadístico por distritos a la realidad (m. 17,35). Las opiniones en relación con la crisis, caída de precios y renegociación de rentas (m. 14,23), el menor valor del m2 en la crisis (m. 17) y el valor equivocado si el inmueble no se alquila (m.

17,38) se presentan como justificación del desajuste de precios que supone el ofertado en el doc. nº 7 pero lo cierto es que el Sr. Evelio dio una explicación amplia y detallada de su informe en criterio para la valoración del precio 'de entonces' (de nuevo la ratificación).

Así las cosas las apreciación de este medio puede complementarse de forma conjunta con el doc. 12 de la demanda teniendo en cuenta la carencia de un sistema análogo de valoración para una documental que se aporta (doc. 4 de la contestación) con vocación de pericial pero sin someter a aclaración y contradicción debiendo concluirse que el proceso de valoración de la prueba desarrollado en la sentencia es ajustado a Derecho sin ser erróneo, arbitrario o contrario a la lógica o principios de la san crítica, procediendo la desestimación del recurso.



QUINTO.- Conforme al art. 398 LEC las costas de esta alzada deben imponerse al apelante.

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por Clínica Veterinaria Madrid S.L. contra la sentencia de 24 de Septiembre de 2018 del Juzgado de Primera Instancia nº 36 de Madrid dictada en procedimiento 924/2016 confirmamos dicha resolución con imposición de las costas de esta alzada al apelante.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en BANCO DE SANTANDER, con el número de cuenta 3390-0000-00-0809-18, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe