Sentencia Civil Nº 393/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 583/2008 de 16 de Octubre de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 11

MADRID

SENTENCIA: 00393/2009

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION UNDECIMA

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 583 /2008

Ilmos. Sres. Magistrados:

Dª. LOURDES RUIZ GORDEJUELA LOPEZ

D. CESAREO DURO VENTURA

Dª. TERESA FERNANDEZ DE CORDOBA PUENTE VILLEGAS

En MADRID, a dieciséis de octubre de dos mil nueve.

La Sección 11 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1264/2007 del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 37 de MADRID seguido entre partes, de una como apelante Dª Socorro , Dª Amelia y D. Jose María , representados por la Procuradora Sra. López Orejas y de otra, como apelado COMUNIDAD DE PROPIETARIOS TRAVESIA DIRECCION000 NUM000 DE MADRID, representado por la Procuradora por la Procuradora Sra. Martín De Vidales.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 37 de MADRID, por el mismo se dictó sentencia con fecha 28 de marzo de 2008 , cuya parte dispositiva dice: "1)Que desestimando la demanda interpuesta en nombre y representación de Dª Socorro , Dª Amelia y D. Jose María debo absolver y absuelvo de la misma a la demandada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE TRAVESIA DIRECCION000 Nº NUM000 DE MADRID. 2) Las costas se imponen a la parte demandante, debiendo tenerse en cuenta para la práctica de las mismas lo dispuesto en el fundamento de derecho quinto de la presente resolución en cuanto a la cuantía del procedimiento". Notificada dicha resolución a las partes, por la representación procesal de Dª Socorro , Dª Amelia y D. Jose María , se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que lo impugno. Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 15 de octubre de 2009, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. CESAREO DURO VENTURA.

Fundamentos

PRIMERO.- Mediante la demanda origen del presente procedimiento los actores, como propietarios de los locales números 3 y 4 del inmueble sito en Travesía DIRECCION000 nº NUM000 , de Madrid, demandan a la Comunidad de Propietarios del edificio en petición de que se declare la nulidad de los acuerdos números 1º, 2º, y 3º de la Junta celebrada el 8 de mayo de 2007, así como se declare que los demandantes no están obligados a abonar cantidad alguna por gastos derivados del mantenimiento o mejora del portal de la finca o de su escalera. La demanda se sustenta en un relato de hechos según el cual desde hacía 15 años los locales de los demandantes estaban excluidos de soportar los gastos del portal del inmueble y de la escalera, al no tener acceso a tales elementos, ni buzones instalados, si bien en el año 2005 algún vecino habría pedido que esta situación cambiase sin conseguirlo; en junta de 25 de octubre de 2006 se aprobó el reparto del coste de ciertas derramas de acuerdo a los coeficientes, con la oposición de D. Jose María ; se habría llegado así hasta la junta de 8 de mayo de 2007 en la que los acuerdos objeto de impugnación incluían el pago de las derramas de acuerdo a los coeficientes de participación, con modificación del sistema de pago que se venía llevando a cabo en los últimos años. En derecho se alega el artículo 9 de la LPH que permite la contribución de acuerdo a lo fijado en el título o a lo especialmente establecido, tal y como aquí se habría realizado.

La Comunidad demandada se opuso a la demanda rechazando los hechos en los que se basa la misma, e indicando que desde la constitución de la Comunidad en el año 1955 se habrían venido abonando las cuotas según los coeficientes de cada propietario y ello hasta el año 1995 en que con la llegada de un nuevo administrador, y bajo la premisa de cambiar el sistema de cobros de la Comunidad mediante la domiciliación de los recibos, se comenzó a excluir a los actores de la contribución de los gastos del portal y escalera en las cuentas anuales, lo que habría pasado desapercibido a los demás vecinos hasta que en el año 2005 alguno se interesó por esa cuestión; se añade como hecho esencial que en la Junta de 25 de octubre de 2005 se acordó aprobar el reparto de una derrama de acuerdo a los coeficientes, lo que no se habría impugnado; y que finalmente en junta de 8 de mayo de 2007 se aprobaron las cuentas de 2006 y se ratificaba la contribución a los gastos de acuerdo al coeficiente en la propiedad. En el fondo se opuso en derecho no proceder la anulación de los acuerdos impugnados al ser conformes con lo dispuesto en el artículo 9. e) de la Ley de Propiedad Horizontal .

La juez de instancia, tras exponer las posiciones de las partes y rechazar la excepción opuesta de falta de legitimación activa, examina el resultado de la prueba practicada y concluye la improcedencia de la nulidad pretendida, considerando que los demandantes no habrían impugnado los acuerdos de la juta de 25 de octubre de 2006, que la no utilización de un servicio no les exime de la contribución al mismo, que no se habría adoptado acuerdo alguno para alterar el criterio legal de contribución por coeficiente, y que en todo caso aun aceptando la asunción de un reparto distinto desde el año 1996 hasta el año 2006 ello no significa que pueda mantenerse indefinidamente esta situación en ausencia de unanimidad para ello.

Recurre la demandante esta resolución. El recurso se sustenta en la alegación de que los razonamientos de la juzgadora no serían acordes al resultado de la prueba, haciendo minuciosa reseña de aquellos hechos que justificarían su postura; así, que no sería cierto que no se adoptara acuerdo alguno para excluir a los locales de los actores de la contribución en los gastos del portal y la escalera del inmueble, pues la testifical practicada justificaría todo lo contrario por más que tal acuerdo, que se siguió durante años, no se documentara en el acta; que la decisión de la Comunidad iría contra sus propios actos; que en el supuesto la no utilización del servicio deriva de la imposibilidad física, al no haber comunicación entre los locales y el portal; y que los acuerdos de la junta de 25 de octubre se adoptaron con la oposición de D. Jose María y en todo caso se refieren sólo a una derrama puntual y no al sistema de contribución de los gastos comunes.

La parte demandada se opone al recurso rechazando sus argumentos, e interesa la íntegra confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.-Como resulta de lo expuesto lo que se pretende a través de la impugnación de los acuerdos formulada no es otra cosa que obtener la exoneración del pago de ciertos gastos comunes que la actora-apelante afirma no utilizar por no tener acceso al portal del edificio desde los locales, sustentándose la afirmación en la errónea valoración de la prueba por parte del juzgador de primer grado, e incidiéndose en aquellos datos que determinarían la razón de la parte.

Es por lo demás esta una cuestión que accede con frecuencia a los Tribunales pues suele ser pretensión de aquellos que no tienen uso de ciertos elementos comunes, esencialmente cual aquí ocurre locales comerciales sin acceso interior al portal del inmueble ni utilización del mismo, no participar en el pago de los gastos derivados de la conservación o mejora de tales elementos, cuestión posible pero excepcional que debe someterse a la decisión unánime de los propietarios cuando no obre en el título constitutivo o en los Estatutos, bajo la premisa de que la norma general impuesta por el régimen de la propiedad horizontal es la contribución de acuerdo a las cuotas de participación de cada comunero, se usen o no, se puedan usar o no, ciertos servicios.

Esta Audiencia, sec. 10ª, en sentencia de 7-7-2009 señala:

"Como es sabido, exclusión de algunos vecinos, de la obligación de contribuir a ciertos gastos comunes, aun autorizado por el artículo 9. e) de la LPH , al considerar que determinados gastos puedan tener la consideración de individualizables, actúa como excepción a la regla general, permitiendo al propietario de un piso o local determinado no abonar concretos gastos. Pero esta situación, que ha llegado a conceptuarse como «privilegio» contributivo exige que la exclusión conste en el título constitutivo, o, en su caso, en los estatutos comunitarios, o bien que el acuerdo de la Junta se haya tomado por unanimidad, en relación a la concordancia del artículo 5 con el artículo 17 de la Ley , ya que de no usar determinados elementos comunes, o que el local tenga acceso independizado, no exime del deber de abonar los gastos conforme a la cuota participativa.

Y esta es precisamente la situación concurrente en el supuesto litigioso. Amén de no constar acreditado que la falta de uso obedezca a otra circunstancia que no sea el mero deseo individual de la actora, aun en la hipótesis que, por ayuna de prueba, únicamente se contempla a efectos dialécticos, no disfrutara de la totalidad de elementos comunes, la exoneración pretendida en cuanto no contemplada específica y concretamente en el título constitutivo ni en los Estatutos debiera estar precedida de un acuerdo unánime del resto de condueños, situación que en autos no concurre, imponiéndose el íntegro perecimiento del recurso interpuesto."

Recientemente el Tribunal Supremo Sala 1ª, se ha pronunciado sobre esta cuestión en sentencia de 29-5-2009 :

"La STS de 14 de marzo de 2000 , que desestima la petición efectuada por los recurrentes, con la alegación de que no están obligados al pago de determinados gastos comunitarios, y con apoyo en el hecho de que el local dispone de entrada desde la calle, propia e independiente, así como que se trata de gastos por servicios de los que no hacen uso y resultan perfectamente individualizados, ha argumentado lo siguiente: " (...) Sin perjuicio de que la sentencia integra el hecho probado de que concurre efectivo aprovechamiento y disfrute de servicios comunes (electricidad, agua, alumbrado, seguros, conservación de fachadas, administración y otros), a favor de los que recurren; lo que resulta decisivo es la imperatividad genérica del artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal que obliga a las copropietarios a distribuir, según la cuota de participación que les corresponde, los gastos generales para el adecuado funcionamiento del inmueble, sus servicios y demás que el precepto señala (...). El concepto de gastos resulta amplio y comprende tanto los ordinarios que se presentan como fijos, como periódicos no fijos, y los que su cuantía varía en función al consumo y uso (agua, electricidad, calefacción), así como también los extraordinarios ocasionados por algún acontecimiento que determina su procedencia (reparaciones y similares)". Asimismo, dicha sentencia ha razonado lo que se expone a continuación:

"No obstante el artículo 9.5 permite que determinados gastos puedan tener consideración de individualizables, y que actúa como excepción a la regla general, ya que permite al propietario de un piso o local determinado a no abonar concretos gastos. Para que se produzca esta especie de privilegio contributivo, es preciso que en el Título Constitutivo aparezca la exclusión o, en su caso, en los Estatutos comunitarios y también cabe que se decida en Junta de Propietarios mediante acuerdo tomado por unanimidad, en razón a la concordancia del artículo 5 con el 16 de la Ley de Propiedad Horizontal . La jurisprudencia de esta Sala así lo ha entendido, al tener en cuenta que prevalece el principio de autonomía contractual. En el caso de autos no concurre autorización titular, estatutaria o comunitaria alguna, por lo que rige la obligatoriedad del pago del referido artículo 9.5 , ya que el mero hecho de no uso o utilización de determinados elementos comunes o que el local tenga acceso independizado, no exime del deber de abonar los gastos conforme a la cuota participativa". En idéntico sentido, la STS de 16 de noviembre de 1996 , en su fundamento de derecho segundo, establece lo que se dice acto continuo: "El primer motivo, haciendo alusión a que debió acogerse el apartado referente a la individualización de ciertos gastos, para que no todos se paguen según las cuotas al sentirse perjudicado respecto a ciertos servicios (...) utilizados sólo por una minoría. El motivo ha de ser desestimado porque, como señaló el Juzgado y aceptó la Audiencia, han de cumplirse las disposiciones estatutarias y para su modificación se requiere la unanimidad (...).

Efectivamente, como tiene dicho esta Sala (STS de 22 de diciembre de 1993 y las que en ella se citan) de prosperar la tesis del recurrente (...) se vulneraría de lleno la Ley vigente, que en su artículo 16, norma 1ª , exige el acuerdo de la Junta de Propietarios por unanimidad para que sea válida la aprobación o modificación de reglas contenidas en el Título Constitutivo o en los Estatutos". Desde la perspectiva de la posición de esta Sala recién manifestada, es obvio que la sentencia recurrida vulnera la doctrina jurisprudencial indicada, la cual, en síntesis, determina que, para que quepa considerar como individualizables determinados gastos, es preciso que se determine la exclusión en el Título Constitutivo, o, en su caso, en los Estatutos comunitarios y, también, es factible su decisión en Junta de Propietarios mediante acuerdo tomado por unanimidad."

TERCERO.-La aplicación de la anterior doctrina al supuesto que nos ocupa ha de llevar al rechazo de la pretensión del recurrente.

La sentencia de instancia examina por lo demás de forma pormenorizada la prueba practicada y efectúa una valoración que expresa motivadamente y que no se observa en modo alguno errónea ni parcial, por más que la recurrente no comparta tal valoración que perjudica su tesis.

En verdad el principal argumento de la apelante, sustento asimismo de la demanda, es que la Comunidad habría decidido que los actores no contribuyeran a los gastos derivados del portal y de la escalera del inmueble, y que esta decisión mantenida en el tiempo sería perfectamente válida de acuerdo con la ley y requeriría unanimidad para su alteración, por lo que serían nulos los acuerdos impugnados.

Es un hecho no discutido que desde la constitución de la Comunidad la participación en los gastos comunes se habría llevado a cabo de acuerdo al porcentaje de participación reseñado en el título, y que habría sido en el año 1996 cuando en la aprobación de los presupuestos se excluye a los actores del pago de los conceptos del grupo V (los que nos ocupan), repitiéndose esa operación en los presupuestos de los años sucesivos hasta el año 2006 en el que en la junta de 25 de octubre (folios 203 y siguientes) se acuerda aprobar el pago de ciertas derramas afectantes al portal del inmueble conforme a los coeficientes de propiedad, lo que no fue impugnado por la parte ahora recurrente. A partir de este momento se produce la Junta en la que se adoptan los acuerdos ahora impugnados.

Cierto es que el acuerdo adoptado en la Junta de 25 de octubre de 2006 no puede llevarse más allá de la derrama a la que se aplica, pero no es menos cierto que tampoco los acuerdos aprobatorios de los presupuestos anuales desde el año 1996 se extienden más allá de la aprobación de tales presupuestos; puede convenirse que tal y como declara el testigo que fue administrador aquellos años de la Comunidad se hablase en el año 1996, al hilo de la aprobación de los presupuestos, de que puesto que los locales de los actores no utilizaban el portal del inmueble quedasen al margen de contribuir a sus gastos; y no parece seria la afirmación de que tal cuestión no fuera conocida por los demás propietarios al no fijarse los mismos en los presupuestos aprobados durante aquellos años. Pero en todo caso tal forma de actuar no puede obviar que dicha decisión anualmente renovada a través de la aprobación de los presupuestos, no supone la aprobación unánime de una forma de participación en los gastos comunes que altere el título constitutivo y que exonere por ello a los actores del pago de ciertos servicios, como cuestión que exigiría una clara expresión vinculada a la introducción de este punto en el orden del día de la Junta para su conocimiento, debate, y aprobación, en su caso.

En las condiciones en que se llevaron a cabo anualmente la aprobación de los presupuestos no estima la Sala que concurra la manifestación de una unánime voluntad para lograr dicha exoneración, ni que los acuerdos de aprobación anual de presupuestos vinculen a la Comunidad por la doctrina de los propios actos a mantener tal forma de contribuir los propietarios de forma indefinida.

Por todo lo anterior el recurso ha de ser desestimado.

CUARTO.-La desestimación del recurso hace que deban imponerse a la recurrente las costas de esta apelación, según el artículo 398 de la LEC .

Vistos los preceptos citados y demás de legal y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso interpuesto por Dª Socorro , Dª Amelia y D. Jose María , contra la sentencia de fecha veintiocho de marzo de dos mil ocho, dictada por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 37 de Madrid , confirmamos dicha resolución, con imposición a la apelante de las costas causadas en este recurso.

Contra esta resolución no cabe interponer recurso alguno.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.