Sentencia Civil Nº 393/2010, Audiencia Provincial de Tarragona, Sección 1, Rec 507/2009 de 15 de Octubre de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

TARRAGONA

SECCION PRIMERA

ROLLO NUM. 507/2009

ORDINARIO NUM. 563/2008

TORTOSA NUM. TRES

S E N T E N C I A NUM.

ILTMOS. SRES.:

PRESIDENTE

D. Antonio Carril Pan

MAGISTRADOS

Dª Mª Pilar Aguilar Vallino

D. Manuel Díaz Muyor

En Tarragona a 15 de octubre de dos mil diez.

Visto ante la Sección 1ª de esta Audiencia Provincial el recurso de apelación interpuesto por D. Ignacio representado por el Procurador Sr. Farré Lerín y asistido del Letrado Sra. Espinal contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia n° 3 de Tortosa en fecha 22 de mayo de 2009 en Juicio Ordinario n° 563/2008 sobre resolución de arrendamiento en el que consta como parte apelada Asador Victoria, sociedad civil, representada por el Procurador Sr. Solé Tomás y asistida del Letrado Sr. Muzás.

Antecedentes

ACEPTANDO los Antecedentes de Hecho de la sentencia recurrida; y

PRIMERO.- Que la sentencia recurrida contiene la siguiente parte dispositiva: "DESESTIMO ÍNTEGRAMENTE LA DEMANDA presentada por la procuradora de los tribunales Dª. Mª. Lluisa Moya Arayo, en nombre y representación de D. Ignacio , no habiendo lugar a que se declare nulo de pleno derecho el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes con fecha de 1 de junio de 2007, a no pagar a la demandante la cantidad de 5584 euros en concepto de devolución de la parte proporcional de renta, la no cancelación y devolución del aval emitido en concepto de fianza ni de los gastos ocasionados por importe de 3877,91 euros, no condenándose a los intereses legales correspondientes desde la fecha de la presente interpelación judicial, con la condena en costas las costas que se deriven del presente procedimiento a la parte demandante".

SEGUNDO.- Contra la mencionada sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora, solicitando su revocación y la estimación de la demanda.

Admitido en ambos efectos; se dio traslado a la parte apelada para alegaciones, en cuyo trámite solicitó la desestimación del recurso y confirmación de la sentencia.

Remitidas las actuaciones a esta Audiencia para la resolución del recurso interpuesto, se incoó el Rollo correspondiente.

TERCERO.- En la tramitación de ambas instancias del procedimiento se han observado las normas legales, habiéndose procedido a deliberación y votación por este Tribunal el día señalado, con el resultado, por unanimidad, que se expresa.

VISTO, siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. Manuel Díaz Muyor.

Fundamentos

PRIMERO.- La Sentencia de instancia desestima una acción resolutoria de un contrato de arrendamiento del establecimiento destinado a restaurante y sito en La Cava, Deltebre, Urbanización Riumar Paseo Marítimo, denominado "Asador Victoria" suscrito por los litigantes el día 1 de junio de 2007 siendo arrendatario la parte ahora apelante y como arrendadora la sociedad civil demandada. Conviene destacar que en dicho contrato las partes manifestaban que con anterioridad a dicho arrendamiento la propiedad ya había venido explotando el establecimiento y que por dicha razón ya habían contado con todos los permisos y licencias necesarios para la explotación del negocio (folio 17 de las actuaciones y 18, pacto tercero del contrato) y expresamente se dice que el arrendatario es conocedor de que por el Servicio Provincial de Costas en Tarragona se habían tramitado dos expedientes (173/96 y 40/00) por la pavimentación de una parte del terreno exterior del inmueble y la colocación de una estructura metálica para toldo. Dicho contrato se suscribió por un periodo anual y se fijó una renta anual pagadera por adelantado de 7938 más el IVA correspondiente, cantidad que se pagó por adelantado.

Al respecto también conviene decir que es probado que ante el Ayuntamiento de Deltebre se seguía expediente administrativo 1397/2006 donde por el técnico municipal se informaba en contra del inicio de la actividad por no constar proyecto técnico redactado al efecto y visado en el correspondiente colegio profesional para cumplir con el art. 76 del Decreto 136/1999 de 18 de mayo sobre intervención integral de la administración ambiental y que el Sr. Secretario accidental del Ayuntamiento, en fecha 13 de abril de 2007, antes de la suscripción del contrato con el apelante afirmó que no procedía la tramitación de la solicitud ya que no se habían cumplimentado los requerimientos y documentación exigida por el técnico municipal, informando el técnico correspondiente, tras una visita de comprobación, sobre la improcedencia de iniciar la actividad en el establecimiento.

También debe decirse que en el mismo Ayuntamiento se seguía expediente administrativo 1071/2007 donde el arquitecto municipal en fecha 20 de agosto de 2007, respecto del cambio de titularidad solicitado por el apelante para poder explotar el negocio arrendado informó diciendo que no es posible la misma por no haber obtenido la licencia ambiental siendo en 4 abril de 2008 cuando se realiza una nueva inspección en la que se informa favorablemente para la apertura del establecimiento. Desde el 11 de septiembre de 2007 el establecimiento permaneció sin actividad por voluntad del arrendatario ante el riesgo de tener que asumir posibles sanciones administrativas por la situación ilegal en que se encontraba el mismo si bien conservó el uso del mismo y no procedió a la entrega de la posesión a la propiedad, consintiendo durante ese periodo que la propiedad efectuara algunas modificaciones hasta obtener la "legalización administrativa" del inmueble en la fecha indicada.

La Sentencia deniega la resolución del arrendamiento invocada por la parte actora después de un caótico relato fáctico donde expone ampliamente el resultado de la prueba practicada sin valoración de ninguna clase sobre el resultado de la misma y se limita a afirmar que no se está ante el ejercicio de una acción por incumplimiento contractual del art. 1124 CC y 1101 CC ya que el establecimiento nunca ha sido cerrado y que el apelante abrió su local al público sin haber obtenido las licencias de actividad necesarias y actuó en el mismo con toda normalidad.

SEGUNDO.- Atendiendo a la diversa jurisprudencia vertida al respecto podemos afirmar, como lo hace la STS de 21 de febrero de 2000 que estamos ante un arrendamiento de establecimiento mercantil donde el objeto contractual está determinado por una doble composición integradora, por un lado el local, como soporte material y, por otro, el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en el mismo, con los elementos necesarios para su explotación, conformando un todo patrimonial. En este sentido cabe citar las sentencias de 13 y 21 de diciembre de 1990, 20 de septiembre de 1991, 19 y 25 de mayo de 1992, 17 de abril y 10 de mayo de 1993, 22 de noviembre de 1994 y 8 de junio de 1998 , entre otras muchas.

La cuestión relevante es si se ha producido la vulneración de una de las obligaciones del arrendador, siendo el contrato de arrendamiento de naturaleza bilateral y generador por tanto de obligaciones recíprocas, de forma que si al arrendatario corresponde la de pagar la renta convenida, el arrendador debe, a cambio, procurarle el goce de la cosa arrendada durante todo el tiempo del contrato, obligación que se desenvuelve en tres distintas facetas, la primera consistente en la entrega del arrendatario de la cosa objeto del contrato (art. 1554.1 CC ) como condición indispensable para proporcionarle el uso y disfrute de la misma; la segunda, de conservar la cosa en estado de servir para el uso a que se destina y en consecuencia hacer en ella durante el arrendamiento las reparaciones necesarias a tal fin (art. 1554.2 ) y la tercera , dirigida a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato (art. 1554.3 ) por lo que el arrendador tiene prohibida toda desatención en perjuicio del arrendatario del estado posesorio útil del objeto arrendado, así como la realización de cualquier acto, incluido el ejercicio de un derecho independiente de la relación arrendaticia, y ha de responder de los hechos propios o ajenos que impidan a desmerezcan el pacífico disfrute de la cosa arrendada y de los vicios de la misma que impidan o dificulten ese goce.

Por ello, el contenido de la obligación del arrendador se inicia mediante la entrega al arrendatario del objeto del arriendo, para de esa forma propiciar el goce, y perpetuarse a través de su deber permanente de conservar el inmueble en condiciones para servir al uso convenido, o lo que es lo mismo, que no se agote aquella con la simple puesta a disposición de la cosa; sino que subsiste durante toda la existencia de la relación arrendaticia, merced a una serie de prestaciones sucesivas, de donde se configura, en suma, la obligación con un contenido positivo de hacer (art. 1088 ) cual es la de mantener, mediante las obras y reparaciones necesarias, el inmueble en estado de aptitud objetiva plena para su destino, sin derecho alguno a elevar la renta en obtener compensación alguna por ello.

Dicho lo anterior conviene recordar la reiterada Jurisprudencia que aboga por la concesión al arrendatario de la facultad de resolver el contrato de arrendamiento, cuando el arrendador incumpla sus obligaciones de conservación del local arrendado, que hagan imposible su aprovechamiento para los fines a los que estaba destinado, con la correspondiente indemnización de daños y perjuicios. (En estos términos se expresa, la Sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Zaragoza, de 14 febrero 2001, la Sentencia Audiencia Provincial de 1 junio de 2005 o la SAP A Coruña (Sección 4), de 20 diciembre de 2002 ).

Esta imposibilidad de alcanzar el fin contractual puede deberse a terceras personas o a disposiciones administrativas y el Tribunal Supremo, en sentencias de 21 de noviembre de 1988 y 13 de febrero de 1989 , establece que se produce ese incumplimiento de entregar la cosa para el destino pactado, aún cuando se deba «a causas ajenas a su voluntad, como es la prohibición administrativa de ese destino, con el consiguiente alcance y posibilidad resolutoria de tal contrato de arrendamiento que sanciona el art. 1124 CC , puesto que la entrega del local arrendado con finalidad de posibilidad de destino concreto y determinado es significativo de la obligación implícita de efectuarlo y no siendo posible supone incumplimiento de esa obligación asumida por el arrendador, creadora de la expresada resolución que genéricamente considera dicho art. 1124 CC y que con carácter específico prevalente previene el art. 1556 CC ».

En el presente caso no existen dudas de la situación de ilegalidad del establecimiento cuando fue arrendado al apelante, lo cual permite apreciar un incumplimiento por parte de la sociedad arrendadora respecto de lo dispuesto en el art. 1556 CC que le impidió disfrutar del establecimiento en los términos en que se había pactado por lo que procede la resolución contractual, con la consecuencia inherente a dicha resolución que no es otra que la restitución recíproca de las prestaciones realizadas.

TERCERO.- Dicho lo anterior conviene señalar que el cierre del establecimiento con fecha 11 de septiembre de 2007 por parte del apelante no resulta probado, pues a lo largo del juicio se acredita como se fueron realizando por la propiedad determinadas obras de remodelación para ajustar el establecimiento a la legalidad y que este seguía ocupando por el Sr. Ignacio , sin que conste tampoco una entrega formal de llaves sino al contrario, la existencia de un compás de espera durante el que la propiedad efectuó algunas modificaciones, como también lo vino realizando el Sr. Ignacio , ante las visitas de los técnicos municipales, que siempre fueron atendidos por este arrendatario. Por ello, respecto de la petición de devolución de la parte proporcional de las rentas pagadas desde el 11 de septiembre de 2007 hasta el 30 de mayo de 2008 por un importe de 5.584 Euros, que en principio procedería por el efecto restitutorio de toda resolución contractual, debe tenerse en cuenta la STS de 15 de julio de 2002 que si bien declara que el incumplimiento frustra el fin del contrato, cosa que justifica la retroacción de la resolución, si éste es de tracto sucesivo, la resolución no priva de valor a las prestaciones ya realizadas antes del incumplimiento que satisfacen el interés de la contraparte, por lo que la resolución operará para el futuro.

En este caso, dado que no consta el cierre del establecimiento arrendado cabe suponer que pese a la situación irregular del mismo la parte arrendadora, y aun concurriendo causa de resolución que afectaba al contrato, aprovechó los efectos del mismo y no cesó en la ocupación del establecimiento, por lo que no resulta procedente la devolución de las cantidades pagadas dada la reciprocidad de las prestaciones que rige en este tipo de contratos ya que lo contrario supondría el enriquecimiento de aquella parte que ha usado y disfrutado la cosa arrendada sin pagar renta o merced alguna por dicho concepto. Por ello, dado que la parte arrendataria no procedió a resolver y a su vez restituir el objeto del arrendamiento sino que pese al incumplimiento ya señalado siguió de alguna forma utilizando el negocio por lo que no puede, virtud de lo expuesto, reclamar rentas pagadas por un periodo en que dispuso del objeto arrendado, pese a que en el mismo decidiese no mantener actividad alguna.

No obstante, existen otros daños que por el incumplimiento atribuido a la parte arrendadora que son objeto de reclamación en el presente procedimiento como son los gastos de adquisición de una caja registradora, la ampliación de la póliza de seguros del establecimiento, la luz hasta enero de 2008 y los gastos de gestoría, así como las comisiones de mantenimiento del aval. Respecto del importe tales gastos no procede la estimación de dicha pretensión, pues todos ellos fueron realizados voluntariamente por el apelante mientras permaneció ocupando el local arrendado, al parecer con la evidente finalidad de poder reanudar la actividad en su momento. Tampoco procede que se puedan repercutir en la propiedad los gastos de suministro de electricidad que el Sr. Ignacio abonó hasta enero de 2008 pues como se ha dicho, aun sin actividad el mismo venía ocupando el local y el gasto de este suministro doméstico dependía únicamente de su voluntad, criterio que igualmente debe aplicarse a los gastos de constitución y mantenimiento del aval bancario que el apelante concertó con una entidad bancaria en cumplimiento de los pactos contractuales, siendo por ello desestimada la petición de condena por daños y perjuicios que interesa la parte apelante.

CUARTO.- Dada la estimación parcial de la demanda procede no efectuar pronunciamiento alguno respecto de las costas procesales tal como previene para estos casos el art. 394. De la misma, respecto de las costas en segunda instancia y por aplicación de lo dispuesto en el art. 398 LEC no procede efectuar pronunciamiento respecto de las costas causadas en esta instancia.

VISTOS los preceptos legales y demás aplicables.

Fallo

Que debemos declarar y declaramos HABER LUGAR parcialmente al recurso de apelación interpuesto por D. Ignacio contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia n° 3 de Tortosa en fecha 22 de mayo de 2009 , cuya resolución REVOCAMOS en el sentido de declarar resuelto el contrato de arrendamiento del establecimiento denominado Asador Victoria suscrito por los litigantes el día 1 de junio de 2007, y sin pronunciamiento respecto de ninguna de las costas causadas en ambas instancias.

Así por esta nuestra sentencia, lo acordamos, mandamos y firmamos.