Sentencia Civil Nº 393/2011, Audiencia Provincial de Ourense, Sección 1, Rec 686/2010 de 04 de Noviembre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

OURENSE

APELACIÓN CIVIL

La Audiencia Provincial de Ourense, constituida por los Señores, don Fernando Alañón Olmedo, Presidente, doña Ángela Domínguez Viguera Fernández y doña Josefa Otero Seivane, Magistrados, ha pronunciado, en nombre de S.M. El Rey, la siguiente

S E N T E N C I A NÚM. 00393/2011

En la ciudad de Ourense, a cuatro de noviembre de dos mil once.

VISTOS, en grado de apelación, por esta Audiencia Provincial, actuando como Tribunal Civil, los autos de Juicio Ordinario procedentes del Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción de Pobra de Trives seguidos con el nº. 279/09, rollo de apelación núm. 686/10 , entre partes, como apelante, D. Hermenegildo , representado por la procurador de los tribunales Dª LETICIA Mª DOMINGUEZ FORTES y asistida por la letrado Dª ISABEL CADORNIGA VARELA y, como apelados, D. Pio y Dª Candelaria , representados por la procurador de los tribunales Dª SONIA OGANDO VAZQUEZ y asistida por el letrado D. JOSE DAVID DEL RIO BALADO.

Es ponente la Ilma. Sra. Dª. Ángela Domínguez Viguera Fernández.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción de Pobra de Trives se dictó sentencia en los referidos autos, en fecha 2 de septiembre de 2010 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: " FALLO: Que desestimando íntegramente la demanda presentada por la procuradora Sra. Vega González actuando en nombre y representación de D. Hermenegildo , sobre reclamación de cantidad por incumplimiento contractual, contra D. Pio y Candelaria , representados por la procuradora Sra. Enríquez Domínguez, debo absolver y absuelvo a dichos demandados de todas las pretensiones contra ellos planteadas en la demanda rectora. Todo ello con expresa imposición de las costas procesales causadas en esta instancia a cargo de la parte demandante."

SEGUNDO.- Notificada la anterior sentencia a las partes, se interpuso por la representación de D. Hermenegildo recurso de apelación en ambos efectos, y seguido por sus trámites legales, se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- En la tramitación de este recurso se han cumplido las correspondientes prescripciones legales.

Fundamentos

Se acepta la fundamentación jurídica de la sentencia apelada en tanto no contradiga lo expuesto a continuación.

PRIMERO.- Se interesaba en la demanda por concepto de perjuicios causados como consecuencia de la relación contractual anticipadamente resuelta a instancia del arrendatario y consiguiente pérdida de la renta pactada y que hubiera debido percibir el arrendador de continuar el arrendamiento hasta el vencimiento contractualmente previsto, una cantidad determinada equivalente al importe de las mensualidades que restasen por cumplir hasta el vencimiento natural del contrato, tal como se estipulaba en su cláusula decimoprimera . Pretensión que resultó denegada en la instancia, al considerar la sentencia apelada que el abandono del local de negocio en cuestión donde se desarrollaba la industria de panadería, había sido imputable al arrendador, tal como se alegaba en el escrito de contestación a la demanda que consideraba infringido lo dispuesto en el artº 1554.1º y 3º del Código civil , al no proceder aquél a la entrega del bien arrendado en condiciones de servir el fin pactado, ni haber mantenido al arrendatario en su goce pacífico durante el arrendamiento, lo que habría impedido su disfrute y le exoneraría de la obligación de abonar los perjuicios que se reclaman, por tratarse de un contrato de carácter sinalagmático y generador de obligaciones recíprocas para las partes contratantes, sin que el arrendador hubiese cumplido adecuadamente las que le incumbían.

SEGUNDO.- No discuten las partes y así se deduce de los mismos términos del contrato, que el objeto del arrendamiento era una industria, al transferirse, junto con el local determinadas instalaciones necesarias para llevar a cabo la explotación negocial cuyo uso se cedía al arrendatario, sobre la que, en el expositivo primero del contrato de arrendamiento se decía que "en la actualidad se encuentra en pleno funcionamiento", consignándose en la estipulación VII, que tanto sus instalaciones y servicios, como muebles, maquinaria e instrumental "se encuentran en perfecto estado de uso y conservación".

Alega, sin embargo, el arrendatario, que su abandono anticipado del local vino justificado por la falta de licencia municipal de apertura y de actividad. Así como por la falta de elementos necesarios para el adecuado funcionamiento de la industria arrendada. Lo que, según su tesis, habría quedado patente en el acta de inspección sanitaria levantada en el mes de marzo de 2008, donde se constatan una serie de deficiencias que estima de imposible subsanación sin la anuencia del arrendador. Tales hechos, alega el demandado, habrían incidido en el disfrute pacífico del objeto arrendado y justificado su desistimiento unilateral del contrato.

El alegato no se estima y ha quedado huérfano de toda prueba, pues habiendo quedado plenamente probado y así lo admitió el arrendatario en el acto de juicio, que la industria venía funcionando cuando menos desde el año 1988. Inscrita como tal en el Registro Sanitario y de alta a efectos fiscales y administrativos ya desde el año 1984, como también se justifica mediante el documento obrante al folio 107 de los autos. Es claro que la falta de licencia municipal de apertura, que se constata a través de la certificación del "Concello de O Bolo", ni determinó la imposibilidad de uso durante la vigencia del contrato, ni la había determinado con anterioridad puesto que vino funcionando dedicándose a la misma actividad industrial desde el año 1984.

No consta le fuese dirigido ningún requerimiento por el Concello a efectos de subsanar tal omisión formal. Ni menos aún se impuso el cese de la actividad por la autoridad municipal, ni se le apercibió con el cierre del negocio, desarrollado durante años en idénticas condiciones con la aquiescencia y pasividad del Concello.

Tampoco medió ningún apercibimiento en tal sentido por parte de la administración sanitaria. Levantándose únicamente acta de la preceptiva inspección realizada en el mes de marzo de 2009, con el resultado documentado en autos.

En ella únicamente se ponían de manifiesto determinadas deficiencias en las instalaciones de carácter menor y cuya subsanación incumbía al arrendatario a tenor de la cláusula decimoprimera del contrato por él aceptada. A cuyo tenor, venía obligado a "acometer cualquier obra ó modificación que los órganos administrativos competentes le requiriesen, para el mantenimiento ó emisión de la licencia administrativa definitiva, para el desarrollo de la industria objeto del contrato".

Autorizándosele también al arrendatario en la cláusula octava , "a realizar todas las obras de instalación necesarias siempre y cuando no alterasen la fachada ó disminuyesen la seguridad del inmueble". Las cuales, también, según se convenía, serían por cuenta del arrendatario.

La claridad de los términos del contrato, "lex inter partes", no dejan lugar a dudas sobre a quien incumbía la realización de las obras necesarias para subsanar las deficiencias evidenciadas, que no era otro que el arrendatario. Por lo que no puede considerarse infringido el artº 1554 del Código civil en ninguno de sus apartados. Tampoco consta probado que existiese impedimento administrativo alguno para el uso de la industria arrendada. Ni se requirió de cooperación al arrendador para la legalización ó transferencia de la licencia municipal de actividad, ni se probó siquiera que su concurso fuera necesario a tal efecto, ni se le requirió para que llevase a cabo cualquiera de las obras a que se refería el acta de inspección sanitaria. Tampoco se le impidió el uso de la industria por parte de la autoridad municipal a causa de la falta de licencia, como antes se expuso, que, dicho sea de paso, incumbía obtenerla al arrendatario a tenor de los términos de lo pactado en la cláusula decimoprimera del contrato. Quien, también, en una normal previsión, pudo informarse de tal circunstancia en los servicios municipales, previamente a la firma del contrato, ejerciendo el derecho de información que las normas del procedimiento administrativo reconocen a los interesados (en similar sentido sentencias del Tribunal Supremo de 17 de febrero de 1997 y 15 de marzo de 1997 ). Por lo que debe concluirse que el desistimiento unilateral del contrato por parte del demandado, no obedeció a causa justificada alguna exonerativa del cumplimiento de lo pactado y de indemnizar los perjuicios causados con arreglo a lo dispuesto en el artº 1101 del Código civil y a lo estipulado en la cláusula decimoprimera del contrato.

TERCERO.- Cuestión distinta es el alcance y extensión que deba tener la indemnización a satisfacer por el arrendatario. Que en la demanda se pretende en cuantía equivalente al importe de las rentas que dejó de percibir el arrendador por todo el tiempo pactado y no consumido.

Ha de señalarse que el vencimiento natural del contrato tendría lugar en enero de 2013, sin que puedan computarse al efecto eventuales prórrogas del contrato, como pretende el demandante, cuya efectividad se hacía depender de la voluntad del arrendatario y que no llegaron a ejercitarse por no agotarse siquiera el plazo inicial, único obligatorio para los contratantes.

El contenido de la cláusula decimoprimera del contrato de arrendamiento, cuya aplicación se pretende en la demanda, es trasunto de lo dispuesto en el artº 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, Texto Refundido de 1964 , el cual establece una indemnización "ex lege" de "cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedase por cumplir". Lo cual, sin mayor consideración, excluye el carácter abusivo de la citada cláusula, tal como pretendía la parte demandada. Puesto que, además, tal compensación no es sino beneficio que habría obtenido el arrendador de cumplirse normalmente el contrato.

La más reciente jurisprudencia dictada en interpretación del citado precepto legal, se ha inclinado por admitir la fijación de la indemnización por desistimiento del arrendatario en atención a las circunstancias de cada caso ( sentencia del Tribunal Supremo de 30 de octubre de 2007 ), siendo por tanto susceptible de moderación por los Tribunales para evitar la desproporción que se podría derivar de la aplicación rigurosa del precepto, a fin de evitar situaciones abusivas y generadoras de enriquecimiento injusto (artº 7 del Código civil y artº 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ) (en este sentido sentencia del Tribunal Supremo de 2 de octubre de 2008 ). Más concretamente esta última resolución jurisprudencial, ha declarado, que cesa la obligación para el ex- arrendatario desde el momento en que entra en la ocupación del local un tercero. Considerando que la aplicación del citado artº 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 descansa en el presupuesto de que el local permanezca desocupado, pues en otro caso "existiría un enriquecimiento injusto del arrendador que cobraría la indemnización por el daño y la renta del nuevo arrendamiento".

Tal doctrina es perfectamente extrapolable al caso de litis, al existir identidad de razón. Por lo que, habiéndose acreditado mediante la prueba documental aportada al proceso, que el negocio en su día arrendado a los demandados se encuentra actualmente abierto al público, ejerciéndose en el mismo la actividad de panadería. Admitiendo el mismo demandante que desde el quince de mayo de 2009 ha reanudado la explotación del negocio mediante una empresa que cuenta con dos trabajadores. Se concluye, que la indemnización procedente será la equivalente a las cinco primeras mensualidades del año 2009, que habría de percibir el arrendador conforme a la estipulación quinta del contrato de arrendamiento, momento en que también le fueron entregadas las llaves del local (Auto de 20 de mayo de 2009, recaído en expediente de consignación). Consideraciones que conducen a estimar en parte el recurso de apelación interpuesto, así como la demanda rectora del proceso, con la consiguiente revocación de la sentencia apelada.

CUARTO.- Al estimarse en parte el recurso no procede efectuar una expresa imposición de las costas de la alzada y, al estimarse en parte la demanda rectora del proceso, tampoco de las costas de la instancia.

Se decreta la devolución al recurrente de la totalidad del depósito constituido para apelar (Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial ).

Por lo expuesto, la Sección Primera de la Audiencia Provincial pronuncia el siguiente

Fallo

Estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Hermenegildo , la procurador de los tribunales Dª LETICIA Mª DOMINGUEZ FORTES, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Pobra de Trives, en autos de juicio ordinario nº 279/09, Rollo de Sala nº 686/10 , el 2 de septiembre de 2.010 , debemos revocar y revocamos dicha resolución y, estimando en parte la demanda formulada, debemos condenar y condenamos a los demandados D. Pio y Dª Candelaria , representados por la procuradora de los tribunales Dª SONIA OGANDO VAZQUEZ, a que paguen al actor la cantidad de TRES MIL CINCO EUROS (3.005 euros), sin hacer expresa imposición de las costas de la instancia, ni de la alzada, a ninguna de las partes litigantes.

Se decreta la devolución al recurrente de la totalidad del depósito constituido para apelar.

Contra la presente resolución, podrán las partes legitimadas interponer, en su caso, el recurso extraordinario por infracción procesal y/o el recurso de casación, en el plazo de cinco días ante esta Audiencia.

Así por esta nuestra sentencia, de la que en unión a los autos originales se remitirá certificación al Juzgado de procedencia para su ejecución y demás efectos, juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-