Sentencia Civil Nº 393/2014, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 351/2013 de 07 de Octubre de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 351/2013-P

Procedencia: Juicio Ordinario sobre reclamación devolución fianza nº 943/2011 del Juzgado Primera Instancia 1 Sabadell (ant.CI-1)

S E N T E N C I A Nº 393/2014

Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:

D. VICENTE CONCA PÉREZ

D. RAMÓN FONCILLAS SOPENA

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a siete de octubre de dos mil catorce

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de Juicio Ordinario sobre reclamación devolución fianza nº 943/2011, seguidos ante el Juzgado Primera Instancia 1 Sabadell (ant.CI-1), a instancia de B2B PICKING CHANNEL DISTRIBUTION S.L. , contra ZUINGRAKID SL , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 10 de diciembre de 2012.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente:

Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por,'B2B PICKING CHANNEL DISTRIBUTION S.L.', contra la entidad 'ZUINGRAKID S.L.',se CONDENA a la demandada a pagar a la parte actora la cantidad de 4.462,23 euros ,más los intereses moratorios devengados desde la fecha de la interposición de la demanda y hasta el íntegro pago de lo adeudado, siendo de aplicación para su cálculo el tipo de interés legal.

Se imponen las costas a la parte demandada

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 23 de septiembre de 2014.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MIREIA RÍOS ENRICH.

Fundamentos

PRIMERO.- La demandante B2B PICKING CHANNEL DISTRIBUTION S.L. formula demanda de juicio ordinario solicitando la restitución de la fianza legal de contrato de arrendamiento contra la sociedad ZUINGRAKID S.L. en la que expone que arrendó el local nave industrial sito en la calle SA DRAGONERA número 8, del P.I. SUD-OEST, de SANT QUIRZE DEL VALLÉS, a la propietaria demandada, mediante contrato de fecha 15 de noviembre de 2006, por precio de 3.000 euros de renta mensual, y por un plazo inicial de cinco años obligatorio para ambas partes, pero transcurrido los primeros 18 meses devenía facultativo para la arrendataria con un preaviso de tres meses por escrito al arrendador; la arrendataria constituyó fianza por importe de 6.000 euros y aval bancario por importe de 20.880 euros; en fecha 31 de julio de 2009, la arrendataria comunicó su intención de resolver el contrato en fecha 30 de octubre de 2.009; la arrendadora contestó alegando que existía una deuda por importe de 19.035 euros, por los siguientes conceptos: 4.500 euros de rentas condonadas al inicio del contrato, 857,79 euros de incrementos del IPC y 13.678,10 euros más IVA, por unas obras realizadas por la arrendadora; las llaves se entregaron el día 29 de octubre de 2.009; la demandada restituyó el aval, pero en cuanto a la fianza de 6.000, con la carta de fecha 18 de enero de 2.010, la demandada remitió un cheque por importe de 1.454,66 euros, en concepto de restitución de la fianza, manifestando que retenía la suma de 995,04 euros por incrementos de la renta por el concepto de IPC, y la suma de 3.550,30 euros correspondiente a unos presuntos trabajos de reparación; la arrendataria encargó un informe pericial que concluyó que sólo procedería descontar la suma de 83,11 euros (70,61 euros, más 11,30 euros de IVA) correspondiente a la retirada de anclajes y repaso de orificios en el pavimento, por lo que, de los 6.000 euros, deducida la suma de 1.454,66 euros como pago a cuenta de la devolución de la fianza, procede devolver la cantidad de 4.462,23 euros.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que se condene a la demandada a devolver a la actora el importe de 4.462,23 euros, que retiene, más el interés legal desde el 1 de diciembre de 2009 hasta su efectivo pago, con imposición de las costas del procedimiento.

La parte demandada se opone a la demanda presentada.

La sentencia de primera instancia estima íntegramente la demanda deducida por B2B PICKING CHANNEL DISTRIBUTION S.L. contra la sociedad ZUINGRAKID S.L. y condena a la demandada a pagar a la actora la cantidad de 4.462,23 euros, más los intereses legales devengados desde la fecha de la interposición de la demanda y hasta el íntegro pago de los adeudados, imponiendo a la parte demandante las costas del procedimiento.

La juzgadora de primera instancia razona que la única cuestión controvertida es si el arrendador puede retener parte de la fianza en concepto de retrasos de IPC y por determinadas obras ejecutadas en el local.

En cuanto a la actualización del IPC, argumenta que la demandada exige la cantidad de 995,04 euros por incremento de renta correspondiente a los 11,5 meses comprendidos entre el 15 de noviembre de 2008 y el 30 de octubre de 2009; que la actualización se reclama por carta de 18 de enero de 2010, lo que implica que sólo será exigible la renta actualizada que se devengue a partir de la notificación de la misma, pero, en ningún caso, cabe reclamar la actualización con carácter retroactivo, por lo que debe decaer la compensación por este concepto.

Y respecto de las reparaciones, considera que sólo se han aportado dos facturas, emitidas por la empresa SIEMPRE AL SERVICIO DEL HOGAR, de 14 de julio de 2008 por importe de 397,85 euros y de 18 de julio de 2008, por 5.288,87 euros, pero que dichas facturas, se trata de trabajos realizados con anterioridad al desalojo de la demandante por lo que no reflejan en absoluto el estado de la nave al ser devuelta al arrendador.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de ZUINGRAKID S.L. interpone recurso de apelación en el que alega, en síntesis, que la sentencia de primera instancia incurre en error en la valoración de la prueba, por cuanto: 1) la demora en aplicar la actualización del IPC no supone una renuncia de la misma; 2) la empresa SIEMPRE AL SERVICIO DEL HOGAR S.L., en fecha 16 de diciembre de 2009, emitió factura por una serie de trabajos de mantenimiento y reparación consistentes en:

- Reparación de puerta de carga y descarga, ajustando puerta desencajada, engrasarla y repasar pintura.

- Repaso de cubierta realizando limpieza de canales pluviales y bajantes.

- Reparación e instalación del alumbrado de 16 focos, teniendo que sustituir tres focos y dos bombillas fundidas.

- Reparación del falso techo de la nave.

- Reparación del pavimento retirando anclajes de estantería y repaso de orificios.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que se revoque la sentencia recurrida y, en su lugar, se desestime la demanda, condenando a la adversa al pago de las costas de ambas instancias.

La parte demandada impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- En el supuesto enjuiciado, no se cuestiona la que las llaves de la nave industrial arrendada se entregaron a la propiedad el día 29 de octubre de 2.009.

La arrendadora sostiene que, de la cantidad a devolver en concepto de fianza arrendaticia, debe detraerse la suma de 995,04 euros por el concepto de actualización del IPC, correspondiente al incremento de renta de 11 meses y medio, comprendidos entre el día 15 de noviembre de 2008 y el día 30 de octubre de 2009.

No se discute que la actualización de la renta se notificó por carta de 18 de enero de 2010, documento 9 de la demanda, al folio 41.

Pues bien, de conformidad con la previsión contenida en el artículo 18.2 de la L.A.U . ' 2. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística'.

Además, en el caso de autos, el régimen de actualización de la renta inicialmente establecida, es el contenido en la cláusula 32 del contrato de arrendamiento, al folio 20, que es del siguiente tenor literal:

' Las partes contratantes convienen que la renta total que en cada momento satisfaga la sociedad arrendataria, durante la vigencia de contrato, se acomodará cada año a la variación porcentual experimentada por el IPC que fije el INE (u organismo que le sustituya), aplicando sobre aquella renta el porcentaje que represente la diferencia existente entre lso índices que correspondan al periodo de revisión. La renta actualizada será exigible a la sociedad arrendataria a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado. En ningún caso la demora de aplicar la revisión supondrá renuncia o caducidad de la misma'.

A la vista del contenido de la citada cláusula 32 del contrato de arrendamiento del referido inmueble, que vincula a las partes hoy litigantes, se deduce de forma clara e indubitada, que la voluntad de las partes contratantes para la actualización de la renta exige notificación previa por parte del arrendador, conforme queda regulado en el artículo 18 de la L.A.U . de 1.994, norma que según la sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de fecha 5 de marzo de 2.009, dictada en el recurso de casación numero 1.014/2.004 , es de carácter necesario y no dispositivo, lo que impide cualquier pacto en contrario para que sea eficaz.

En este sentido, el Tribunal Supremo, en sentencia de de 5 de marzo de 2009 , indica: ' El contrato de arrendamiento suscrito entre la actora y los demandados de la norma, que impide cualquier pacto en contrario para que sea eficaz. El año siguiente a la entrada en vigor de la citada Ley pueda suponer una aplicación retroactiva, toda vez que la arrendataria no debe abonar las diferencias de renta existentes desde que esta revisión se lleva a cabo, sino desde el mes siguiente a la notificación de la resolución que fije la renta debidamente actualizada'.

Según queda acreditado en autos, el arrendador notificó a la arrendataria su voluntad de actualizar la renta el día 18 de enero de 2010, reclamando con efectos retroactivos los IPC correspondientes a los 11 meses y medio comprendidos entre el día 15 de noviembre de 2008 y el 30 de noviembre de 2009, documento 9 demanda, al folio 41, por lo que la arrendataria no debería abonar las diferencias de renta existentes hasta el mes siguiente a la notificación de la actualización, por lo que procede desestimar este primer motivo de recurso.

TERCERO.- En segundo término, manifiesta la arrendadora que debe detraerse, asimismo, la cantidad de 3.550,30 euros, por trabajos de adecuación de la nave industrial arrendada, tras la conclusión del arriendo y entrega de las llaves, según la factura de 16 de diciembre de 2009, documento 9-c de la demanda, al folio 43.

Conforme a los artículos 1.561 a 1.564 del Código Civil , el arrendatario debe devolver la finca en el mismo estado en que se le entregó, salvo los deterioros generados por el solo trascurso del tiempo o por el uso normal de la cosa, siendo de cuenta del arrendatario los daños, a no ser que pruebe que no fueron causados por culpa suya o por la de las personas que con él habitaran en el inmueble.

El régimen legal se nutre de dos distintas presunciones, que abarcan tanto al estado de la cosa como a la responsabilidad por daños.

En efecto, el artículo 1.562 del Código Civil , partiendo de la frecuencia con la que no se expresa al tiempo de recibir el bien arrendado el estado concreto y determinado en que se encuentra el bien objeto del contrato, impone al arrendatario la carga de probar que no se recibió en buen estado.

Así, dispone que ' a falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contario'.

El beneficio para el arrendador de la presunción legal, de naturaleza 'iuris tantum', se funda, a su vez, en el principio de normalidad, que implica que el que entra a gozar de una determinada cosa se entiende que es porque la recibe en estado propio para ello, y si no es así, debe probar lo contrario.

Esa presunción se completa con la del artículo 1.563 del Código Civil , que presume la culpa en el deterioro, de modo que sólo probando que no es debido a su culpa puede el arrendatario exonerarse.

Ahora bien, el daño o el desperfecto, al ser el hecho constitutivo de la pretensión del arrendador que solicita su indemnización, corresponde a éste probarlo ( artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Esta prueba abarca, en realidad, dos hechos sucesivos: el propio daño o desperfecto y el importe de la reparación necesaria para dejar el elemento dañado o deteriorado en un estado similar al que tenía al ser entregado al arrendatario.

Todo ello, con el límite que la indemnización no puede suponer un enriquecimiento injusto, como ocurriría si, cuando acabase el arrendamiento, se hubiera de renovar íntegramente todo el mobiliario y enseres, pasando de ser usados a nuevos.

Sentado lo anterior, la factura de la mercantil SIEMPRE AL SERVICIO DEL HOGAR S.L., de 16 de diciembre de 2009, documento número 9.c de la demanda, al folio 43, correspondiente a los trabajos de adecuación de la nave por importe de 3.550,30 euros, contiene los siguientes conceptos por los trabajos ejecutados en la nave industrial tras la marcha de la arrendataria:

- Reparación puerta carga y descarga, ajustando puerta desencajada, engrasarla y repasar pintura.

- Repaso cubierta realizando limpieza de canales pluviales y bajantes.

- Reparación e instalación de 16 focos, teniendo que sustituir 3 focos y dos bombillas fundidas.

- Reparación del falso techo de interior de la nave.

- Reparación del pavimento retirando anclajes de estantería y repaso de orificios.

Debemos analizar cada una de las partidas cuyo importe se pretende deducir de la fianza:

1) Reparación puerta carga y descarga, ajustando puerta desencajada, engrasarla y repasar pintura.

El perito afirma en su primer informe, de fecha 25 de noviembre de 2009, que las puertas de acceso a la nave, tanto la puerta basculante para la entrada de vehículos como la de peatones, se hallaban en buen estado, habiendo comprobado su funcionamiento, y en el segundo informe, de fecha 22 de enero de 2010 indica que la puerta estaba en perfecto estado, funcionando perfectamente.

El testigo DON Gabriel , legal representante de la empresa SIEMPRE AL SERVICIO DEL HOGAR S.L., manifestó que cuando entraron en el local, la puerta costaba abrirla, se atrancaba, estaba descuadrada, y hicieron reparación y ajuste de la puerta; por esta partida facturó 590,60 euros, más IVA.

Esta partida consideramos no debe imputarse a la arrendataria pues la reparación efectuada se corresponde con un repaso, ajuste, engrase y pintura de la puerta, no correspondiendo a la arrendataria abonar el importe de los deterioros generados por el solo trascurso del tiempo o por el uso normal de la cosa, esto es, dejar la puerta como nueva sino únicamente el pago de los daños causados.

2) Repaso cubierta realizando limpieza de canales pluviales y bajantes.

La cláusula 18ª del contrato de arrendamiento, al folio 19 vuelto, indica: ' la sociedad arrendataria se obliga expresamente a la limpieza de una forma regular de la cubierta de la nave arrendada para que no se obstruyan los bajantes de aguas pluviales. En caso que se produjese dicha obstrucción todos los gastos de limpieza de la cubierta y bajantes, así como todos los gastos relativos a las reparaciones de las filtraciones de agua, serán de cuenta y cargo exclusivo de la sociedad arrendataria'.

No consta que la arrendataria realizara el mantenimiento, habiendo reconocido el perito que no subió a la cubierta para comprobar el estado de las canalizaciones de la cubierta de la nave arrendada porque no observó la existencia de filtraciones.

Y lo cierto es que en diciembre de 2009 se facturó la cantidad de 810 euros, más IVA, por repaso de cubierta realizando limpieza de canales pluviales y bajantes.

Afirmó el testigo que esta partida se refería a la limpieza de las canales, que estaban sucias y que tuvieron que limpiarlas porque había un embozo, y que por eso entraba agua en la nave.

Consideramos debe abonar esta partida la arrendataria por haberse obligado contractualmente, y de forma expresa, a la limpieza, de manera regular, de la cubierta de la nave arrendada para que no se obstruyeran los bajantes de aguas pluviales y no haber justificado que lo hiciera.

3) Reparación e instalación de 16 focos, teniendo que sustituir 3 focos y dos bombillas fundidas.

El testigo DON Gabriel ., de la empresa SIEMPRE AL SERVICIO DEL HOGAR S.L., afirmó que repararon la instalación eléctrica, que se componía de 16 focos, que había unas bombillas fundidas y unos transformadores que hubo que cambiar.

Dice el perito en su primer informe de 25 de noviembre de 2009 que el cuadro eléctrico se veía en buen estado, en el segundo informe 22 de enero de 2010 reitera que toda la instalación eléctrica se hallaba en buen estado; pero en el acto de la vista, manifestó que, si bien la instalación eléctrica se veía correcta, no recordaba si había alguna bombilla fundida.

4) Reparación del falso techo de interior de la nave.

No se ha acreditado que alguna de las placas del falso techo se hallara en mal estado al restituir la posesión.

5) Reparación del pavimento retirando anclajes de estantería y repaso de orificios.

La mercantil SIEMPRE AL SERVICIO DEL HOGAR S.L. facturó por este concepto la suma de 526 euros, más el 16% de IVA.

El perito reconoció la necesidad de reparar el pavimento retirando anclajes de estantería y repaso de orificios.

En el acto de la vista manifestó que sí observó que había unos clavos en el pavimento, que eran unos anclajes, que era necesario sacar los anclajes y poner mortero, que consideraba que ello suponía dos horas de trabajo y valoraba los trabajos en 70 u 80 euros.

Sin embargo, consideramos debemos atender a la cantidad realmente facturada por este concepto y no a la valoración que realiza el perito pues, efectuada la reparación, hay que atender a su coste real (516 euros, más 16% de IVA).

En definitiva, consideramos acreditadas las partidas siguientes:

* Repaso de la cubierta, limpieza de canales pluviales y bajantes, por importe de 810 euros, más 16% de IVA, pues ha quedado acreditado que contractualmente le correspondía este mantenimiento a la arrendataria y el perito reconoció que no comprobó el estado de la cubierta.

* La sustitución de tres focos y dos bombillas fundidas pues el perito afirmó que, si bien la instalación eléctrica le pareció en buen estado no comprobó que todas las bombillas y focos funcionaran (749 euros, más 16% IVA)

* Reparación del pavimento retirando anclajes de estantería y repaso de orificios (526 euros, más el 16% de IVA).

Lo anterior supone la suma de 2.075, más 16% de IVA, lo que resulta la cantidad de 2.407 euros.

Por todo lo expuesto, debemos estimar parcialmente el recurso y la demanda y del importe de 6.000 euros a devolver en concepto de fianza arrendaticia, detraer la cantidad de 1.454,66 euros ya devuelta y la suma de 2.407 euros por desperfectos, lo que resulta la cifra de 2.138,34 euros, más los intereses legales de dicha cantidad desde la fecha de la presentación de la demanda.

CUARTO.- Estimando parcialmente la demanda y el recurso, no procede hacer expresa imposición de las costas de ambas instancias, en aplicación de lo dispuesto en los artículos 394. 2 y 398.2 de la L.E.C .

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de ZUINGRAKID S.L. contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de SABADELL, en los autos de Procedimiento Ordinario número 943/2011, de fecha 10 de diciembre de 2012, debemos REVOCAR y REVOCAMOS PARCIALMENTEdicha sentencia, y en su lugar, estimando parcialmente la demanda, condenamos a la sociedad ZUINGRAKID S.L. a pagar a la demandante B2B PICKING CHANNEL DISTRIBUTION S.L. la cantidad de 2.138,34 euros, más los intereses legales de dicha suma desde la fecha de la presentación de la demanda.

Todo ello, sin hacer expresa imposición de las costas de ambas instancias.

Devuélvase a la parte apelante el depósito constituido para recurrir en apelación.

Esta resolución es susceptible de recurso de extraordinario de infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.