Sentencia CIVIL Nº 393/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 1156/2016 de 14 de Septiembre de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Décima
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 2 - 28035
Tfno.: 914933917
37007740
N.I.G.: 28.096.00.2-2014/0007661
Recurso de Apelación 1156/2016
O. Judicial Origen: Juzgado Mixto nº 02 de Navalcarnero
Autos de Procedimiento Ordinario 9/2015
APELANTE: D./Dña. Flor
PROCURADOR D./Dña. JUAN ANTONIO ESCRIVA DE ROMANI VERETERRA
APELADO: D./Dña. Gracia
PROCURADOR D./Dña. SUSANA GARCIA ABASCAL
D./Dña. M. DOLORES PLANES MORENO
MAGISTRADA: ILMA. SRA. D./Dña. M. DOLORES PLANES MORENO
SENTENCIA Nº 393/2018
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. JOSÉ MANUEL ARIAS RODRÍGUEZ
Dña. M. DOLORES PLANES MORENO
Dña. AMALIA DE LA SANTISIMA TRINIDAD SANZ FRANCO
En Madrid, a catorce de septiembre de dos mil dieciocho.
La Sección Décima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al
margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario
9/2015 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 02 de Navalcarnero a instancia de D./Dña. Flor
apelante - demandado, representado por el/la Procurador D./Dña. JUAN ANTONIO ESCRIVA DE ROMANI
VERETERRA y defendido por Letrado, contra D./Dña. Gracia apelado - demandante, representado por el/la
Procurador D./Dña. SUSANA GARCIA ABASCAL y defendido por Letrado; todo ello en virtud del recurso de
apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 07/04/2016.
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia
impugnada en cuanto se relacionan con la misma.
VISTO, Siendo Magistrada Ponente Dña. AMALIA DE LA SANTISIMA TRINIDAD SANZ FRANCO

Antecedentes

PRIMERO.- Por Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 02 de Navalcarnero se dictó Sentencia de fecha 07/04/2016, cuyo fallo es el tenor siguiente: 'ESTIMAR sustancialmente la demanda presentada por doña Gracia contra doña Flor y en su mérito condeno a la demandada al abono de 9.700 euros más el interés legal del dinero desde el día 27 de octubre de 2014.

Se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales causadas.'

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de fecha 26 de junio de 2018, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 11 de septiembre de 2018.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación de Gracia , se interpuso demanda contra Flor , en reclamación de la suma de 9.700 euros, importe de la fianza del arrendamiento del local sito en la avenida de los Olivares s/n en la población de Batres (Madrid). El citado contrato se suscribió el día 1 de junio de 2013 y se aporta como documento nº 1 de la demanda. Dicho contrato ha sido resuelto anticipadamente, en los términos contenidos en el documento nº 3 de la demanda, donde se establece como fecha de rescisión del mismo el 27 de septiembre de 2014, en cumplimiento con lo pactado en el contrato de arrendamiento.

En la contestación a la demanda se afirma que la arrendataria resolvió unilateralmente el contrato y que no procede la devolución de la fianza porque el local presentaba deficiencias, es decir, no se le entregó en perfectas condiciones. Se alega en la contestación que el local no disponía de luz porque se hicieron desaparecer los fusibles, se vio obligada a contratar el suministro de agua del local, fue necesaria su limpieza y realizar un inventario, fue necesario sufragar gastos para la apertura del local que ascienden a la suma de 1.810,97 euros, entre los que se incluyen el alquiler del mes de septiembre, no abonado por la arrendataria.

Se aportan facturas, como documentos nº 40 a 54 de la contestación.

En fecha 7 de abril de 2016 se dictó sentencia por el Magistrado-Juez del juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Navalcarnero en la que se estima la demanda y se condena a la demandada al pago de la suma de 9.700 euros, más el interés legal del dinero desde el 27 de octubre de 2014. Se argumenta en la sentencia que se ha acreditado que la entrega de las llaves del local se produjo el día 27 de septiembre de 2014 y que la demandada no ha acreditado la existencia de defectos ni los impagos que vengan a justificar la no devolución de la fianza.



SEGUNDO .- Por la representación de Flor se interpone recurso de apelación. Se alega vulneración de la tutela judicial efectiva que garantiza el art. 24 de la CE, por la inadmisión de medios de prueba, sobre lo que nos remitimos a los pronunciamientos contenidos en el auto en el que se resolvió la inadmisión de prueba en esta alzada.

También se alega error en la valoración de la prueba. Como ya se ha resuelto por esta Sala en múltiples resoluciones, las partes en virtud del principio dispositivo y de rogación pueden aportar prueba pertinente siendo su valoración competencia de los Tribunales, sin que sea lícito tratar de imponerla a los juzgadores, y por lo que se refiere al recurso de apelación debe tenerse en cuenta el citado principio de que el juzgador que recibe la prueba puede valorarla de modo libre, aunque nunca de manera arbitraria, y por otro que si bien la apelación transfiere al Tribunal de la segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión, esta queda reducida a verificar si en la valoración conjunta del material probatorio se ha comportado el juez a quo de forma arbitraria o si, por el contrario, la apreciación conjunta del mismo es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso. En este sentido, la valoración y apreciación de las pruebas es función del órgano de enjuiciamiento y no revisable en apelación cuando se haya ajustado a las normas de la sana crítica y de la experiencia común, de manera que si las conclusiones probatorias se mantienen razonables deben ser mantenidas, siendo así que en este caso actuando el Juzgador de Instancia como órgano unipersonal la valoración de la prueba practicada en el juicio corresponde a dicho órgano jurisdiccional, y esta valoración, hecha imparcialmente y debidamente razonada debe prevalecer sobre la opinión parcial que dichos medios probatorios merezcan a las partes del proceso.

En el caso objeto del presente procedimiento, una vez estudiada la documental aportada y visualizada la grabación del juicio, consideramos que la valoración de la prueba que se hace en la sentencia apelada no es arbitraria ni ilógica y por ello debe prevalecer respecto a la subjetiva y parcial de la parte. Se aporta como documento nº 1 de la demanda, el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, en fecha 1 de junio de 2013, en cuya cláusula 2ª se pacta 'una duración de cinco años, que comenzará a contarse desde el día 15 de junio de 2013 y terminará el 31 de mayo de 2018, prorrogable anualmente. En el supuesto de que antes de que finalizara el plazo estipulado en el contrato la parte arrendataria desistiera del mismo, deberá preavisar a la arrendadora con una antelación mínima de cuatro meses, no pudiendo reclamar la arrendadora indemnización por la rescisión del presente contrato'. En la cláusula 5ª se estableció una fianza de 12.000 euros, posteriormente reducida a 9.700 euros, según anexo aportado como documento nº 2.

Se aporta como documento nº 3, documento suscrito por ambas partes, fechado el 27 de mayo de 2014, por el que la arrendataria notificó a la arrendadora su voluntad de resolver el contrato y en el que consta incorporado a mano como fecha de rescisión del contrato el 27 de septiembre de 2014, en cumplimiento con lo pactado en la cláusula 2ª del contrato de arrendamiento. La firma de la demandada en dicho documento viene acreditar que le fue notificada de la rescisión y en el plazo estipulado contractualmente. La entrega de las llaves del local se produjo el día 30 de septiembre de 2014, según consta en el decreto dictado por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Navalcalnero (folio 38), en la que la arrendadora acepta la entrega de las mismas y con ello la toma de posesión del local, manifestando su aceptación de dar por terminado el contrato de arrendamiento con fecha 27 de septiembre de 2014.

La demandada se opone a devolución de la fianza porque el local cuando le fue entregado no estaba en perfectas condiciones y se le adeudaban cantidades en concepto de renta y suministros, por tener que dar de alta el suministro de agua del local, limpieza, gastos para la apertura del local que cuantifica en la suma de 1.810,97 euros, entre los que se incluyen el alquiler del mes de septiembre y tasas de basuras. En el pacto relativo a la devolución de la fianza se dice expresamente: 'La fianza le será devuelta a la arrendataria una vez que sea rescindido el contrato y comprobado por la arrendadora el perfecto estado de conservación del inmueble y de sus instalaciones, así como el cumplimiento de las obligaciones económicas derivadas del mismo'. Surge, por tanto, para el arrendador la carga de probar que el daño ha existido y que el daño es imputable a un uso anormal de la vivienda ocupada por el inquilino ( art.217 LEC ). Para ello aporta Acta Notarial de fecha 16 de octubre de 2014, dos semanas después de tomar posesión del local, aportado como documento nº 12 de la contestación, en la que se reseñan daños que éste presenta, concretamente se recoge en el acta que están rotas las tomas de corriente situadas en todas las fuentes que se encuentran en las terrazas, falta una estufa de carbón, la puerta de acceso al interior del bar desde la terraza está desencajada, no funcionan diez focos del techo del salo del bar y cortados dos de los focos colocados encima de la barra del bar. Se acompañan fotografías en las que se puede apreciar el estado del local. La Sala aprecia que está en buen estado de conservación, salvo la suciedad de la nevera y rotura en una toma de corriente. Sobre la estufa y los focos no constan en el inventario que se acompaña con el contrato de arrendamiento.

Dicha Acta Notarial es desvirtuada por otras dos elaboradas por el mismo Notario en fechas 25 de septiembre y 12 de noviembre de 2014, la primera del mismo día que abandonan el local y la última aclaratoria de la anterior, aportadas como documento nº 5 y 5 bis de la demanda, en las que se hace constar el estado del local, los objetos que se encuentran en el mismo y se hace constar que los mismos están en perfecto estado, porque a presencia del Notario comprueba el requirente su buen funcionamiento, haciendo constar que el local está en buen estado de conservación. Se acompañan fotografías ilustrativas, que muestran su buen estado general.

A la vista del contenido de dichas Actas Notariales y teniendo en cuenta, como se hace en la sentencia apelada, la hora en que el Notario y los arrendatarios abandonan el local, el día 25 de septiembre a las 15 h., que dejan debidamente precintado y con las puertas metálicas delantera y trasera cerradas, no podemos tener por acreditado que los desperfectos que pudiera apreciar el Notario el día 16 de octubre de 2014 fueran realizados antes de la recepción de la posesión. Coincidimos en que al dejarse las llaves en la Policía Local a las 15:15 h. (doc. 6), en un cuarto de hora es temporalmente imposible. Las llaves son recogidas para llevarlas al Juzgado el día 29 de septiembre (doc. 7 y 8). La existencia de precinto de las puertas del local se aprecia en el documento nº 33, aportado por la propia demandada con su contestación, lo que ha sido ratificado por la testigo Sra. Bárbara . También debemos tener en cuenta que las testigos Sras. Blanca y Emilia solo vieron suciedad por el uso, no se refieren a ningún desperfecto. El hecho de que no se pudiera recepcionar el local el día 30 de septiembre por no funcionar las puertas eléctricas por falta de fusibles, acreditadas con la correspondiente acta de actuación de la Policía Local (folio 84), nada acredita.

En cuanto a las facturas. No consta que fuera necesaria la reposición de tal cantidad de lámparas (folio 117), ni de un mezclador (folio 118), ni de un horno (folio 120), ni de un rodillo (folio 120), ni de una alfombra (folio 121), el resto de tiquets no especifican los objetos adquiridos y algunos se ellos se refieren a productos de alimentación. Sí deben ser abonadas con cargo a la fianza los gastos por suministro de agua, por importe de 50,35 euros (folio 88) y tasa de basuras por la suma de 91,94 euros (folio 80), por cuanto solo le corresponde a la arrendataria abonar el importe correspondiente al mes de septiembre. En cuanto a la renta de septiembre, se dice hacer abonado por la arrendataria pero nada acredita. Sobre la carga de prueba del impago de rentas, yerra la sentencia apelada, porque es a arrendataria a la que corresponde acreditar el hecho extintivo del pago ( art. 217.3 LEC), lo contrario sería exigir la prueba de un hecho negativo. Doctrina que es mantenida por esta Sala, respecto de los hechos negativos (Sentencias de 8 marzo y 30 abril 1991 , 9 febrero 1993 y 4 febrero 2002 , entre otras)', que debe ser reproducida en este caso, por respeto al principio de seguridad jurídica e igualdad ante la ley. Al no probarse el pago, la arrendataria adeuda la mensualidad de septiembre de 2014 hasta el 27 de septiembre de 2014, lo que hace un total de 972 euros.

Extinguida la relación arrendaticia, el arrendador tiene que devolver al arrendatario el importe de la fianza, y, de no hacerlo así, el arrendatario deviene acreedor del arrendador (deudor) por el importe de la misma. En el caso de que el arrendador hubiera sufrido un daño derivado de un incumplimiento obligacional del arrendatario, el arrendador no podrá retener el importe de la fianza en la cuantía que supere la del daño ocasionado, de ahí que, por encima de la cuantía del daño ocasionado, el arrendatario devendría acreedor del arrendador (deudor) por la parte de la fianza que supere la cuantía del daño ocasionado al arrendatario.

En el presente caso, del importe de la fianza de 9.700 euros deberá deducirse la suma de 972 por la renta de septiembre de 2014, 50,35 euros por suministro de agua y 91,94 euros por tasa de basuras de septiembre de 2014. La demandada debe abonar la suma de 8.585,71 euros.

El recurso debe estimarse en parte y procede la estimación parcial de la demanda, con condena al pago de la suma anteriormente referida. Atendiendo a la diferencia entre lo pedido y lo concedido en sentencia, nos encontramos, sin duda, ante una diferencia mínima, por lo que procede la apreciación de la estimación sustancial de la demanda y la consiguiente imposición de las costas procesales de la primera instancia a la demandada.



TERCERO .- En aplicación de lo dispuesto en los arts. 394 y 398 de la LEC, se imponen a la demandada las costas causadas en primera instancia y no se hace especial imposición de las de esta alzada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación.

Fallo

Que, con estimación parcial del recurso de apelación interpuesto por la representación de Flor frente a la sentencia dictada en fecha 7 de abril de 2016 por el Magistrado-Juez del juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Navalcarnero en los autos a que el presente Rollo se contrae, debemos revocar y revocamos la resolución indicada en el sentido de que procede la estimación parcial de la demanda y la condena a la demandada al pago de la suma de 8.585,71 euros, más los intereses legales y las costas procesales, sin hacer expresa imposición de las costas procesales causadas en esta alzada.

La estimación parcial del recurso determina la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de Julio, del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en BANCO DE SANTANDER, con el número de cuenta 2577-0000-00-1156-16, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala Nº 1156/2016, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe