Sentencia Civil Nº 394/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14, Rec 597/2008 de 28 de Mayo de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CATORCE

ROLLO Nº 597/2008

JUICIO ORDINARIO Nº 447/2007

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 42 DE BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 394/2009

Ilmos. Sres.

D. FCO JAVIER PEREDA GÁMEZ

Dª. MARTA FONT MARQUINA

Dª. AURORA FIGUERAS IZQUIERDO

En la ciudad de Barcelona, a veintiocho de mayo de dos mil nueve

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Catorce de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 447/2007, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 42 de Barcelona, a instancia de D. Torcuato , contra D. Juan Antonio y Dª. Marina ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 25 de Febrero de 2008, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la Sentencia apelada cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: ESTIMAR PARCIALMENTE LA DEMANDA formulada por Torcuato contra Dª. Marina y D. Juan Antonio rescindir el contrato de compraventa y condenar a los codemandados a: 1.- La devolución al actor de la suma de 1.050.000 (UN MILLÓN CINCUENTA MIL) EUROS precio satisfecho por la compraventa, con devolución por parte del actor de la finca vendida. 2.- Al pago de los gastos de Notario, Registro e IBI, Comunidad y Seguro de vivienda satisfechos por razón de la compraventa por importe de 4.153,20 euros (4.153,20 euros). 3º.- Al pago de todos los gastos que D. Torcuato hay soportado como propietario desde la fecha de presentación de la presente demanda (los anteriores se han incluido en el apartado anterior por ser ya cuantificables) hasta que retornen las cosas al estado en que se hallaban antes de la transmisión de la titularidad de la finca, por impuestos que gravan la propiedad, seguro de la vivienda y gastos, ordinarios y extraordinarios de Comunidad de Propietarios, a cuantificar en ejecución de sentencia. 4º.- Al pago de los gastos que suponga la cancelación de las inscripciones correspondientes en el Registro de la Propiedad, como consecuencia de la resolución de la compraventa. 5º.- Al pago de los intereses de las sumas objeto de la condena desde la fecha de la sentencia".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 23 de Abril de 2009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MARTA FONT MARQUINA.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos de la sentencia apelada.

PRIMERO.- El actor insta demanda en ejercicio de la acción redhibitoria solicitando la rescisión del contrato de compra-venta, acción que se regula en los artículos 1484 y ss. del CC , contra los vendedores de la finca sita en esta ciudad, Ronda DIRECCION000 , NUM000 , NUM001 NUM002 , según escritura pública, otorgada el día 6 de noviembre de 2006, por adolecer la vivienda de graves patologías (aluminosis).

La juzgadora de instancia estima la demanda en su integridad, contra la que se alzan los demandados. Alegan en el recurso de apelación que la finca no adolece de vicio que pueda reputarse grave, que este vicio pudo ser conocido por el comprador, reiteran, la eventual caducidad de la acción, (esgrimida en oposición), y que procede la aplicación de la doctrina de la fuerza mayor.

SEGUNDO.- Si bien la eventual caducidad la acción de se alega con carácter subsidiario en el recurso, se hace preciso el examen previo de la misma, toda vez que de darse tal excepción resultaría innecesario conocer el fondo.

Ha de ser rechazada, de plano la artificiosa y particular interpretación de la caducidad de la acción que dispone el artículo 1490 del CC .

La Sala comparte el criterio interpretativo de la sentencia recurrida. El artículo 1490 del CC no admite interpretación distinta de su tenor literal. La traditio de la finca, en el supuesto de autos, se produce mediante la formalización de la escritura pública. El actor no poseyó al finca antes de la fecha de dicha escritura, por lo cual es de todo punto irrelevante si tuvo conocimiento o no de la problemática de la estructura del inmueble con anterioridad a la entrega.

Es claro que el hecho de conocer o no los vicios de la vivienda afectará al fondo de la demanda, puesto que de resultar probado tal conocimiento de la situación del inmueble no nos hallaríamos ante vicios ocultos y, en consecuencia, la acción no prosperaría.

Cabe indicar que la cita de las sentencias del T.S. y de la Audiencia Provincial de Madrid establecen la "facultad" del comprador para instar las acciones redhibitorias antes de la entrega efectiva de la finca. Esta facultad sólo asiste al comprador beneficia a ambas partes. Sin embargo, el "vendedor" no puede hacer valer esta excepción perentoria, ni aún en el supuesto de que se acredite el conocimiento del vicio del inmueble, puesto que, como bien se razona en la sentencia apelada y así se ha expuesto, el conocimiento es presupuesto de la acción.

TERCERO.- Antes del examen del quid jurídico relevante para resolver la cuestión de fondo, cabe rechazar, asimismo, la alegación de fuerza mayor.

Nuevamente la parte demandada yerra en la cita jurisprudencial. El T.S. en la sentencia de 14 de febrero de 2007 , estableció que el comprador no ejercita la acción redhibitoria aplicable al supuesto que nos ocupa, sino la indemnizatoria, a tenor del artículo 1101 del CC . Además, el comprador poseía la finca en concepto de inquilino.

En el supuesto aquí debatido no concurren estas circunstancias, de suerte que no es de aplicación la doctrina de la fuerza mayor, aunque sea de todos conocido el importante número de inmuebles de esta ciudad que fueron construidos mediante este cemento. Sin embargo, como bien se expone en el escrito de oposición al recurso, lo que postula son los vicios ocultos de la finca entre vendedor y comprador.

CUARTO.- Rechazados los anteriores alegatos defensivos, se ha de partir del hecho objetivo de que la finca está afecta de aluminosis, de manera que el actor goza de las acciones que se contemplan en los artículos 1484 y ss. del CC .

La misiva remitida el día 4 de enero de 2007 (al folio 171) no se erige en acto propio, por lo cual no impide al actor el ejercicio de la acción resarcitoria.

La correcta interpretación de la carta citada es diáfana: se pone en conocimiento de la parte vendedora la patología y los importantes costes de la reparación. No se hace mención de acciones a ejercitar, sino que se compele a la parte vencedora a una solución amistosa.

Sentado lo anterior, se ha de concluir en que la patología que nos ocupa es grave, contrariamente a lo sostenido por la parte apelante. Esta patología exige medios de protección permanentes atendido el "peligro potencial" que afecta a la edificación. En este sentido destacan las sentencias del T.S. de 17 de octubre de 2005 y de 2 de marzo de 2007 y de esta Audiencia Provincial de 27 de marzo de 2008, Sección 11ª, de 14 de febrero de 2008, Sección 13ª , entre otras muchas.

De las pruebas periciales practicadas en autos se desprende que la afección de la patología en las viguetas no desaparece a pesar de la adopción de medidas más o menos exhaustivas. Exige revisiones periódicas y la presencia del agua exige mayores previsiones para evitar la evolución de la patología (cubiertas y baños).

Los técnicos son coincidentes en estos aspectos, aunque en el supuesto del Sr. Guillermo y el Sr. Luis se minimiza el alcance de la necesidad de acometer mayores inspecciones y reparaciones. Sin embargo, este último técnico afirma la necesidad de revisar periódicamente (cada dos años el edificio).

Se ha de significar que la aluminosis afecta a la estructura general del edificio (forjados) y la afectación del 25% del forjado horizontal no puede ser considerado de poca entidad, ello unido a que la propia vivienda adquirida presenta la patología (doc. obrante el folio 219).

Lo cierto es que se ha de abordar una importante reparación estructural que no se contrae a zonas puntuales, sino que es global, y afecta tal como se desprende de los dictamen aceptados, a cubiertas, bajantes y viguetas. Después de unos 10 años de la primera inspección, el deterioro de algunas "viguetas" ha aumentado, de forma que sea más o menos largo, el proceso de degradación persiste, por lo cual el vicio es de una considerable entidad, con la gravedad suficiente que justifica la acción instada.

Sobre este aspecto se ha de tener en cuenta, por último, que el alegato atinente a la valoración de los refuerzos (doc. 11, al folio 86 y ss.) efectuado por el Sr. Valeriano , no desvirtúa la obligación de acometer las obras de reparación, y no por ello quedará exento el titular del piso de autos del importe que finalmente se acepte por la Comunidad (sea o no el propuesto por Sr. Valeriano ), lo que sin duda, repercute en el interés de éste para aceptar ésta y futuras inspecciones y reparaciones que sean necesarias para el correcto mantenimiento del inmueble. Todos los comuneros han de hacer frente a los gastos de los elementos comunes.

QUINTO.- Por último, considerado que la patología es grave, procede el examen de la cuestión esencial para el éxito de la acción, es decir si el actor conocía la existencia de la patología del inmueble antes de la formalización de la escritura pública de compraventa.

La existencia de la aluminosis era conocida por la Comunidad desde el año 1995. Las negociaciones para la venta, a través de la Inmobiliaria Lux Habitat, se inician en septiembre de 2006.

A partir del hecho incontrovertible de que los vendedores conocían la existencia de la patología, no puede tenerse en consideración el alegato de la demandada en el recurso sentado en la hipótesis que el actor pudo conocer la patología".

Es de todo punto irrelevante para revolver la controversia si pudo o no pudo el Sr. Torcuato conocer la patología, puesto que lo que se ha de probar es si se puso "expresamente" en conocimiento del comprador tal vicio y ajustar el precio de la venta a tenor de la existencia del mismo.

Pretende la parte demandada que el actor pudo conocer de la existencia de la aluminosis por el acta de la junta de propietarios que le fue facilitada.

Pues bien, ello no es así puesto que no se puede "presumir", según lo expuesto en dicha acta, que las reparaciones en la estructura del inmueble sean por la presencia de la aluminosis. Los edificios de antigüedad de cuarenta años pueden precisar de reformas estructurales que no necesariamente afecten a problemas de aluminosis y así se desprende de los dictamenes aportados a los autos, de manera que las máximas de la experiencia citada por la parte apelante no tienen aplicación en el supuesto de autos.

En el acta de la Junta de Propietarios, obrante al folio 65, a que se acoge la apelante, ni siquiera consta en el orden del día las reparaciones "estructurales" (punto 2 de la orden del día).

El Sr. Torcuato tenía asesoramiento jurídico pero no técnico, de manera que no ha de conocer los problemas de estructura del inmueble.

En conclusión, la parte vendedora estaba obligada a poner en conocimiento expreso de la existencia de aluminosis, y su alcance, inclusive a la agencia inmobiliaria que gestionaba la venta, la cual también asume las obligaciones de información a los eventuales compradores y fija, en ambos supuestos, los precios de venta a tenor de las características de los inmuebles. Por todo lo cual ha de ser íntegramente desestimado el recurso de apelación.

SEXTO- Las costas causadas en esta alzada han de ser impuestas a la parte apelante (art. 398 de la LEC ).

Vistos los preceptos legales citados y los demás de aplicación.

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Juan Antonio y Dª. Marina , contra la Sentencia dictada en fecha 25 de Febrero de 2008 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 42 de Barcelona , en los autos de los que el presente rollo dimana, debemos CONFIRMAR y CONFIRMAMOS íntegramente la misma, con expresa imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.