Sentencia Civil Nº 394/2011, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 4, Rec 426/2010 de 14 de Noviembre de 2011

Encabezamiento

SENTENCIA

Ilmos. /as Sres. /as

SALA Presidente

D./Da. EMMA GALCERAN SOLSONA

Magistrados

D./Da. MARIA PAZ PEREZ VILLALBA

D./Da. MARGARITA HIDALGO BILBAO (Ponente)

En Las Palmas de Gran Canaria, a 14 de noviembre de 2011.

SENTENCIA APELADA DE FECHA: 25 de enero de 2010

APELANTE QUE SOLICITA LA REVOCACIÓN: INMOBILIARIA MASAR CANARIAS S.L.

VISTO, ante Sección Cuarta de la Audiencia Provincial, el recurso de apelación admitido a la parte demandada, en los resenados autos, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia de fecha 25 de enero de 2010, seguidos a instancia de LEYSEMA MOTOR, S.L. representado por el Procurador D. OCTAVIO ESTEVA NAVARRO bajo la dirección legal del Letrado D. JESÚS RODRÍGUEZ MORALES contra INMOBILIARIA MASAR CANARIAS S.L. representado por el Procurador D. /Dna. DANIEL CABRERA CARRERA y dirigidos por el Letrado D. AUGUSTO PÉREZ CEPEDA VILA.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción no 8 de Arrecife (Las Palmas), se dictó en el juicio ordinario número 400/2009, sentencia cuya parte dispositiva literalmente establece:

QUE ESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por la entidad Leysema Motor S.L., por medio de su procurador don Carlos Ronda Moreno, contra la entidad Inmobiliaria Masar Canarias S.L, DEBO DECLARAR Y DECLARO RESUELTO el contrato de compraventa celebrado entre la actora y la entidad Inmobiliaria Masar Canarias S.L, acompanado como documento no 2 de la demanda y denominado en el mismo como contrato de opción de compra sobre el Piso Planta 2o, letra I, portal 1 de la parcela A con plaza de garaje en el sótano destinado a viviendas, de fecha 16 de abril de 2004, CONDENANDO a la referida demandada Inmobiliaria Masar Canarias S.L a devolver a la actora la cantidad de 85.050 euros en concepto de principal y de 18.138,24 euros en concepto de intereses devengados; dichas cantidades devengarán el interés por mora procesal desde la fecha de Sentencia hasta su completo pago. Todo ello, con expresa condena en costas a la parte demandada.

SEGUNDO.- La referida sentencia, de fecha veinticinco de enero de dos mil diez , se recurrió en apelación por la parte demandada, la entidad INMOBILIARIA MASAR CANARIAS S.L, al que se opuso la contraria. Tramitado el recurso en la forma dispuesta en el art. 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil :

No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, sin necesidad de celebración de vista se senaló para discusión, votación y fallo, siendo ponente Da MARGARITA HIDALGO BILBAO que expresa el parecer de la sala.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En la demanda rectora de este procedimiento, la parte actora se ejercita una acción de resolución de contrato y reclamación de danos y perjuicios, alegando que con fecha 16 de abril de 2004 las partes suscribieron un contrato, que si bien fue denominado como de opción de compra, en realidad era un contrato de compraventa , por el cual entidad LEYSEMA MOTOR S.L., compraba la vivienda en construcción situada en la planta 2a identificada con la letra I en el portal 1 del edificio sito en la Avda. Fred Olsen, con plaza de garaje anexa, en arrecife, siendo el precio pactado de 270.000 € de los que al momento de la firma del contrato el optante entregó 42.525 € mediante la suscripción de una letra de cambio otros 42.525 €, haciendo un total de 80.050,00 € y el resto se abonaría a la entrega de la finca bien al contado o subrogándose en la hipoteca.

El plazo máximo para la entrega de la vivienda se pacta para agosto de 2.006 prorrogable por seis meses, habiendo transcurrido con creces el mismo la actora envío un burofax, 24-09-2.008 y otro el 9-06-09, solicitando en esta demanda la devolución de lo entregado mas el interés legal del dinero, conforme a la estipulación octava.

La sentencia estima íntegramente la demanda y la entidad demandada la apela, alegando que se ha alterado la causa petendi al resolverse un contrato de compraventa cuando la actora solicitaba la resolución de un contrato de opción de compra, y que no se ha practicado prueba alguna que acredite el incumplimiento de la demandada.

SEGUNDO.- Como senala el Tribunal Supremo en sus sentencia de 16 de octubre de 1997 y 2 de julio de 2008 , en el contrato de opción de compra la compraventa futura está plenamente configurada, y depende del optante únicamente que se perfeccione o no ( SS 16 de abril 1979 , 4 abril y 9 octubre 1987 , 24 octubre 1990 , 24 enero , 28 octubre y 23 diciembre 1991 y 13 noviembre 1992 ) pues constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompanado del pago de una prima por parte del optante, constituyendo sus elementos principales: la concesión a éste (al optante) del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compraventa, la determinación del objeto, el senalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción.

Senala la Sentencia de 14 de noviembre de 2002 que "ejercitada la opción por el optante en tiempo y forma, su efecto es el de la perfección del contrato de compraventa; así la sentencia de 22 de diciembre de 1992 afirma que "una vez ejercitada la opción por el optante, dentro del plazo senalado, y comunicada al concedente, se extingue o queda consumada la opción y nace y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, al producirse en relación a éste, el concurso del consentimiento exigido por la Ley, sin que el optatario o concedente pueda hacer nada para frustrar su efectividad, pues como acaba de decirse, basta para la perfección de la compraventa con que el optante haya comunicado su voluntad de ejercitar su derecho de opción" y, en el mismo sentido, la sentencia de 22 de noviembre de 1993 , dice que "una vez que el optante ejercita la opción de compra dentro del plazo estipulado, y lo comunica al optatario o concedente, la opción queda plenamente extinguida o consumada y, desde ese mismo momento y por ese único hecho, nace y se perfecciona automáticamente el correspondiente contrato de compraventa ( sentencias de 6 de abril de 1987 , 23 de diciembre de 1991 , 22 de diciembre de 1992 y 17 de marzo y 21 de julio de 1993 ).

TERCERO.- En el supuesto de autos no consta el plazo para el ejercicio de la opción de compra, ni se recoge tampoco el compromiso del concedente de no disponer de la vivienda y plaza de garaje objeto del contrato, requisitos esenciales del contrato de opción, como senalado y como también recoge la sentencia de instancia. Sin que el hecho de que la demandada diga que el plazo de opción es el 30 de agosto de 2.006 , este sea, pues en el contrato que une a las parte se senala que el plazo máximo de entrega es el 30 de agosto de 2.006, pacto propio de una compraventa sobre plano, sin que por la voluntad unilateral de una de las parte se pueda convertir en plazo de opción. Los contratos son lo que son y no lo que las partes dicen que son, luego constatado que se trata de un contrato de compraventa de cosa futura, no se puede estimar que la sentencia no resuelva lo que la actora pide que es la resolución de un contrato de compraventa aunque se le denomine de opción de compra. La actora no esta conforme como senala la entidad INMOBILIARIA MASAR CANARIAS S.L, con la calificación de opción de compra, sino que manifiesta y solicita la resolución de un contrato de compraventa por lo que no hay alteración en la sentencia de instancia de la causa petendi.

Entiende la demandada que por denominar a el contrato las partes de opción, no es una compraventa, cuando en la sentencia de instancia se dice cuales son las características de la opción, la obligación de no disponer y plazo para el ejercicio de la misma y no desvirtúa la afirmación de que el contrato que une a las partes no tiene estas características.

Tampoco se puede estimar que la actora no a ejercitado al opción por lo haber ofrecido el resto del precio, cuando en el contrato se pacta por las partes, que el resto del precio se satisficiera en el momento de poner a su disposición la vivienda y esto no ha tenido lugar (cláusula propia de un contrato de compraventa sobre plano).

CUARTO.- La apelante senala que no se ha practicado prueba alguna que acredite su incumplimiento, manifiesta que el simple retraso en la entrega no produce la resolución del contrato. Conforme al art 217 de la LEC , corresponde al actor y al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda y de la reconvención. Estableciendo el apartado 3 del mismo artículo que incumbe al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extinga o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior. Disponiendo el apartado 6. que para la aplicación de lo dispuesto en los apartados anteriores de este artículo el Tribunal deberá tener presente la disponibilidad y facilidad probatoria que corresponde a cada una de las partes del litigio. En todo caso, la carga probatoria que se impone deviene innecesaria respecto de aquellos hechos no controvertidos o ya acreditados, siendo indiferente, en cuanto a ellos, quién los ha aportado.

Por otra parte, el art. 386 de la LEC regula las presunciones judiciales. En su apartado 1 se indica que a partir de un hecho admitido o probado, el Tribunal podrá presumir la certeza, a los efectos del proceso, de otro hecho, si entre el admitido o demostrado y el presunto existe un enlace preciso y directo según las reglas del criterio humano.

Conforme pues con la regulación vigente el demandado debe de probar que cumplió, con retraso razonable o sin el mismo pero que la vivienda esta construida y que esta a disposición de la parte actora, que tiene su cedula e habitabilidad, han transcurrido mas de 5 anos a fecha de hoy de la obligación de entrega sin que se haya producido la misma. El incumplimiento como hecho negativo es de difícil demostración pero es más la excepción de la demandada para que no se proceda a la resolución del contrato es que cumplió y a ella corresponde acreditar este extremo.

Por todo lo expuesto solo procede la desestimación del recurso de apelación.

QUINTO.- La desestimación del recurso de apelación formulado por la entidad INMOBILIARIA MASAR CANARIAS S.L, conlleva la expresa imposición de costas a la apelante, tal como prescribe el art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al no apreciarse en el caso serias dudas de hecho o de derecho.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación;

Fallo

DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la representación procesal de la entidad INMOBILIARIA MASAR CANARIAS S.L, contra la sentencia de fecha veinticinco de enero de dos mil diez dictada en el juicio ordinario 338/09 del Juzgado de Primera Instancia No. 8 de Arrecife (Las Palmas). SE CONFIRMA íntegramente dicha resolución, con expresa imposición a la parte recurrente de las costas de la apelación.

Llévese certificación de la presente resolución al rollo de esta Sala y notifíquese a las partes, y con certificación de la misma, devuélvanse los autos al Juzgado de Procedencia para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. /as Sres. /as Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. /a Magistrado/a Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario/a certifico