Sentencia Civil Nº 394/2016, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 183/2016 de 16 de Septiembre de 2016

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Undécima

C/ Ferraz, 41 , Planta 2 - 28008

Tfno.: 914933922

37007740

N.I.G.:28.161.00.2-2014/0002209

Recurso de Apelación 183/2016

O. Judicial Origen:Juzgado Mixto nº 04 de Valdemoro

Autos de Procedimiento Ordinario 281/2014

APELANTE:CP PASEO000 NUM000 DE VALDEMORO

PROCURADORA Dña. MARIA TERESA MARTINEZ SERRANO

APELADO:GESERVAL IBERICA SL

PROCURADOR D. LUIS FERNANDO POZAS OSSET

SENTENCIA

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMO/A SR./SRA. PRESIDENTE:

D. CESÁREO DURO VENTURA

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

Dña. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA

Dña. MARÍA DE LOS DESAMPARADOS DELGADO TORTOSA

En Madrid, a dieciséis de septiembre de dos mil dieciséis.

La Sección Undécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 281/2014 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 04 de Valdemoro a instancia deCOMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL PASEO000 Nº NUM000 DE VALDEMOROcomo parte apelante, representada por la Procuradora Dña. MARIA TERESA MARTINEZ SERRANO contraGESERVAL IBERICA SLcomo parte apelada, representada por el Procurador D. LUIS FERNANDO POZAS OSSET; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 29/10/2015 .

VISTO, Siendo Magistrado PonenteD. CESÁREO DURO VENTURA.

Antecedentes

PRIMERO.-Por Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 04 de Valdemoro se dictó Sentencia de fecha 29/10/2015 , cuyo fallo es del tenor siguiente:

'QUE DEBO ESTIMAR y ESTIMO ÍNTEGRAMENTEla demanda presentada por la representación procesal deGESERVAL IBÉRICA, S.L.contra laCOMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE PASEO000 Nº NUM000 DE VALDEMORO (Madrid),debiendoCONDENARa la demandada a abonar a la actora la cantidad de8.113,53 eurosy, por aplicación de los arts. 1089 , 1091 , 1101 y 1108 del Código Civil , el pago de los intereses de la cantidad señalada, devengados desde la fecha de la interposición de la demanda, el 7 de Abril de 2014 hasta su completo pago, siendo asimismo de aplicación los intereses del Art. 576 de la LECivil .

Todo ello, con expresa imposición de las costas causadas a la parte demandada.'.

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL PASEO000 Nº NUM000 DE VALDEMORO, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que formuló oposición al recurso, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-En la tramitación del presente procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La representación de la entidad Geserval Ibérica S.A. ejercita una acción de reclamación de cantidad por importe de 8.113,53 euros contra la comunidad de propietarios del PASEO000 nº NUM000 de Valdemoro; la demanda se sustenta en un relato fáctico que resumidamente expuesto se concreta en haber suscrito el 1 de agosto de 2011 contrato con la demandada para la administración de la finca durante el plazo de un año prorrogable salvo denuncia de las partes. Según este relato los servicios se habría prestado con total normalidad, aprobándose las cuentas de julio 2012 a junio 2013 en junta de 26 de junio de 2013, manteniendo en su cargo a la administradora representante de la actora Dª Trinidad , si bien a partir de octubre de ese año por parte de los nuevos integrantes de los órganos de representación de la comunidad se exige la convocatoria de nueva junta en noviembre, con expresión de clara desconfianza hacia la administradora. En junta extraordinaria de 14 de noviembre se incluyó en el orden del día la renuncia de la administradora sin contraprestación económica y la no renovación del contrato de la administración, nombrándose nueva administradora, estando dispuesta la actora a resolver de mutuo acuerdo el contrato sin contraprestación alguna si bien no firmó el acuerdo que se le remitió por la pretensión de incluir una frase sobre la posibilidad de acciones legales contra la administradora a resultas del examen de la documentación, dándose lugar a sí a una verdadera resolución anticipada del contrato sin causa que permite la reclamación de daños y perjuicios fijados en la cantidad que hubiera percibido por los ocho meses de trabajo que restaban de duración del contrato, más los gastos notariales derivados del depósito notarial de la documentación de la comunidad, y gastos de mensajería.

La demandada se opuso a la demanda señalando que tras la aprobación de las cuentas presentadas en junio de 2013 con la indicación de haber superávit en la comunidad, prorrogándose el presupuesto anual, la comunidad conoce a partir de septiembre la existencia de deudas con el Ayuntamiento de Valdemoro, Canal de Isabel II y otras por importe de unos 19.000 euros, no entregando la actora la documentación contable que le es requerida reiteradamente y acordándose la rescisión del contrato en junta de 14 de noviembre de mutuo acuerdo, no firmándolo la actora por su pretensión de incluir una exoneración de responsabilidad y pretendiendo entonces sustentar una resolución unilateral sin causa para reclamar una indemnización por el tiempo restante del contrato.

La juez de instancia dicta sentencia en la que tras extractar la posición de las partes y reseñar el objeto del proceso valora la prueba practicada y concluye que la comunidad habría resuelto el contrato de forma anticipada y sin justa causa, lo que daría lugar a la correspondiente indemnización por el lucro cesante según lo reclamado, por lo que estima íntegramente la demanda con imposición a la demandada de las costas causadas.

El recurso que interpone la demandada contra esta resolución se basa en considerar erróneamente valorada la prueba practicada, haciendo referencia a la real situación de la comunidad según los documentos aportados, con deudas no conocidas y con el acuerdo alcanzado para poner fin al contrato.

La actora se opone al recurso rechazando sus argumentos e interesando la íntegra confirmación de la sentencia por sus propios fundamentos.

SEGUNDO.- Dados los términos en que se funda el recurso es preciso recordar que las facultades del tribunal de apelación se extienden también a una nueva valoración de la prueba y que la misma viene facilitada por el hecho de contar con la grabación íntegra del juicio celebrado en primera instancia, siendo así que en la apelación el tribunal 'ad quem' está facultado para realizar una revisión total del juicio de hecho y de derecho efectuado en primera instancia, con la única excepción que comporta el necesario respeto a los principios que rigen el recurso en relación con los solicitado por el recurrente.

La sentencia de esta Sala nº 88/2013, de 22 febrero , afirma que «en nuestro sistema, el juicio de segunda instancia es pleno y ha de realizarse con base en los materiales recogidos en la primera, aunque puede completarse el material probatorio admitiendo -con carácter limitado- ciertas pruebas que no pudieron practicarse en la misma ( artículos 460 y 464 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ); y en él la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez inicial. La sentencia del Tribunal Constitucional nº 212/2000, de 18 septiembre , afirma lo siguiente: «Este Tribunal ya ha tenido ocasión de señalar que, en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos, como una 'revisio prioris instantiae' , en la que el Tribunal Superior u órgano 'ad quem' tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la 'reformatio in peius', y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ( 'tantum devolutum quantum appellatum')...».

La cuestión debatida no es otra que la determinación del alcance de la resolución contractual llevada a cabo respecto del contrato que ligaba a las partes desde el 1 de agosto de 2011 por plazo de un año prorrogado sucesivamente hasta que se deja sin efecto en la junta de propietarios de 14 de noviembre de 2013 al acordarse por unanimidad la no renovación del mismo.

La tesis de la actora es que con tal acuerdo ella estaba conforme en cesar en la prestación de servicios si así lo acordaba la comunidad sin contraprestación alguna, si bien no se llegó a firmar el oportuno acuerdo viéndose por ello forzada a renunciar en la prestación al ser la situación insostenible y haber resuelto realmente el contrato la comunidad.

Por su parte la comunidad incide en las deficiencias en la administración por deudas ocultas y estarse ante una situación económica muy alejada de la reflejada por la actora, por lo que se habría llegado al acuerdo de los propietarios de no renovar el contrato y contratar otro administrador, acordando la finalización de los servicios con la actora que habría aceptado no reclamar contraprestación económica alguna.

La más pacífica doctrina indica que la revocación por el mandante del mandato retribuido con anterioridad al plazo pactado, da lugar a una indemnización a favor del mandatario por los daños y perjuicio ocasionados, que comprenden no solo el valor de la pérdida sufrida sino también el de la ganancia dejada de obtener salvo que concurra una justa causa para la revocación ( sentencias del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 1963 , 25 de noviembre de 1983 , y 3 de marzo de 1998 ).

De modo que si la Comunidad de Propietarios incurre en un incumplimiento contractual viene obligada a indemnizar los perjuicios causados, que comprenden el lucro cesante ( artículos 1101 y 1106 del Código Civil ) y que no se identifica exactamente con los honorarios a devengar en el futuro, ya que no todo ingreso empresarial se traduce en ganancia.

Y tal argumentación es válida aunque se contemple como tal causa resolutoria justificante de la indemnización el desistimiento unilateral desde el momento en que estándose en presencia de un contrato intuitu personae es obvio que la mera pérdida de confianza en la administradora, es causa suficiente para resolver el contrato, lo cual no determina que esa resolución si no se debe a ninguna causa culpable o imputable a la demandante no haya de tener efectos indemnizatorios se pacte o no expresamente su procedencia, derivados del lucro cesante, como es doctrina bien conocida y de continuo aplicada, y así por ejemplo la SAP de Madrid secc. 13ª de 21 de julio de 2005 afirma que '...siendo de confianza el cargo de administrador puede la comunidad de propietarios removerlo libremente cuando ésta desaparece. Pero en tal caso debe indemnizar si no prueba que el cese obedece a una justa causa....' O la de la SAP de Cádiz de 26 de enero de 2009 al manifestar que ' ... la revocación anticipada por parte del mandante genera sin más la obligación de indemnizar al mandatario por los perjuicios causados, salvo, claro está, que existiera una causa que justificara el cese del mandatario antes de la expiración del plazo convenido o hubiera una previsión contractual que regulara específicamente tal coyuntura. Una cosa es que pueda aceptarse como causa válida de resolución la pérdida de confianza de la Comunidad de Propietarios en su administrador al tratarse de una relación 'intuitu personae', pero otra bien distinta es que tal razón se convierta al tiempo en justa causa a los efectos de no indemnizar el cese anticipado en el cargo...'.

La SAP Madrid, sección 25ª del 27 de septiembre de 2011 señala:

'La relación jurídica establecida entre el administrador y la comunidad de propietarios ha de calificarse, como ya tiene reiteradamente establecido esta Sala -por todas, sentencia de 8 de mayo de 2007- como mandato retribuido. Contrato sinalagmático con prestaciones recíprocas al que resulta de aplicación la doctrina jurisprudencial de la Sala Primera del Tribunal Supremo conforme a la cual, cuando se ha establecido un plazo de duración, evidentemente en interés común de ambas partes contratantes, la facultad de revocar subsiste; mas si se impone antes de la expiración del plazo, sin haberse demostrado justa causa dimanante de lo pactado por parte del mandatario, entonces el mandante debe indemnizar a aquél los daños y perjuicios que con la extemporánea revocación le ocasione. Obligación indemnizatoria que, indudablemente, habrá de extenderse, habida cuenta de lo establecido por el artículo 1106 del Código Civil , al denominado lucro cesante, esto es, a las ventajas patrimoniales cuya adquisición por el acreedor ha sido frustrada, precisamente, por la conducta del deudor'.

La discutido es en este caso si hubo resolución sin justa causa que permita el éxito de la acción indemnizatoria, lo que la juez admite con valoración que no compartimos a la vista de la prueba practicada, muy especialmente la documental que acredita no ya la patente pérdida de la confianza en la gestión encomendada a la administradora una vez renovados los órganos de la comunidad en junio de 2013, sino también la falta de adecuada respuesta a las peticiones de documentación que le fueron formuladas reiteradamente. Por lo demás la aprobación de cuentas que se hizo en junio de 2013 lo fue bajo los datos aportados por la administradora, recogiéndose en el acta de la junta, folio 24 vuelto, la manifestación de la administradora de que 'la comunidad sigue estando en superávit' por lo que las 'cuotas de la comunidad siguen siendo las mismas', lo que poco tiene que ver con lo ocurrido en la junta de 14 de noviembre de 2013 en la que se hace constar como la propia administradora sugiere hablar de la derrama necesaria para afrontar las deudas, habiendo acreditado la prueba realizada que la comunidad tenía deudas con el Canal de Isabel II, folios 132 y 133, y con el Ayuntamiento, folio 180, sin duda conocidas por la actora que de hecho solicitó el aplazamiento de los pagos en septiembre de 2013 y que no obstante no se comunicaron a la comunidad como era elemental obligación de quien llevaba sus cuentas, lo que justifica sobradamente la pérdida de confianza que provoca la decisión de no renovación.

Más aun, en la junta de propietarios de 14 de noviembre lo que se acuerda es precisamente la no renovación, por unanimidad, y con expresión de lo que no es sino una clara muestra de aceptación y mutuo disenso que bien podía haber evitado el proceso, pues en la propia acta la actora hizo constar, folio 60, su compromiso ' de cumplir con la voluntad de la comunidad y en caso de desearlo así los propietarios, no esperar a la conclusión de su contrato dentro de varios meses, abandonando de mutuo acuerdo y sin contraprestaciones económicas la administración de la finca'; de hecho la toma de posesión de la nueva administración se estableció a la conclusión del contrato con la actora, o cuando se acordase entre las partes de mutuo acuerdo la finalización de la relación. Así se hizo el oportuno documento, nº 10 de los aportados por la actora folio 49, en el que se rescindía el contrato de mutuo acuerdo, según lo aprobado en la junta y asumido por la actora, con abono de las cantidades pendientes hasta el 15 de noviembre de 2013, no firmando la actora este documento por pretender incluir una frase para hacer constar no tener las partes nada que reclamarse o pedir como consecuencia de la rescisión, frase no aceptada por la comunidad y que motiva al día siguiente a este rechazo, folio 56, que la actora hable ya de resolución unilateral, reclame las cantidades de los meses restantes y deposite en la notaría la documentación de la comunidad.

Es así que una decisión de resolución aceptada de mutuo acuerdo se convierte en reproche de resolución unilateral por no aceptarse los términos del acuerdo de resolución que por lo demás recogían lo esencial, pago de lo realizado, voluntad común de resolver y entrega de la documentación, nada de lo cual se discute por la actora que únicamente pretendió incluir una cláusula de no reclamación que en nada obstaculiza al acuerdo de poner fin a la relación y cuya falta de aceptación por la comunidad, como rechazo a reclamaciones futuras, no transforma en decisión unilateral lo que no lo era, de modo que en estas condiciones estima la Sala que no procede aceptar la reclamación indemnizatoria que se hace y ha de estimarse el recurso interpuesto.

TERCERO.- La desestimación de la demanda determina que se impongan a la actora las costas de primera instancia, artículo 394 LEC , no haciéndose imposición de las costas del recurso dada su estimación, artículo 398 LEC .

Vistos los preceptos citados, y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando el recurso interpuesto porCOMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL PASEO000 Nº NUM000 DE VALDEMORO, contra la sentencia de fecha veintinueve de octubre de dos mil quince , revocamos dicha resolución, y por la presente desestimamos la demanda con imposición a la actora de las costas causadas en primera instancia, y sin declaración de las de esta apelación.

La estimación del recurso determinala devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de Julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 2578-0000-00-0183-16, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe