Sentencia CIVIL Nº 394/2017, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 488/2017 de 21 de Diciembre de 2017

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimocuarta
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 6 - 28035
Tfno.: 914933893/28,3828
37007740
N.I.G.: 28.115.00.2-2016/0004593
Recurso de Apelación 488/2017
O. Judicial Origen: Juzgado Mixto nº 01 de Pozuelo de Alarcón
Autos de Juicio verbal (Desahucio falta pago - 250.1.1) 676/2016
APELANTE: D. Gabriel
PROCURADOR Dña. ELSA BLANCO GONZALEZ
APELADO: ATHENA SERVICIOS INTEGRALES, SL
PROCURADOR Dña. ASCENSION DE GRACIA LOPEZ ORCERA
SENTENCIA
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
D. PABLO QUECEDO ARACIL
D. JUAN UCEDA OJEDA
D. SAGRARIO ARROYO GARCÍA
En Madrid, a veintiuno de diciembre de dos mil diecisiete.
Siendo Magistrado Ponente D. PABLO QUECEDO ARACIL
La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha
visto en trámite de apelación los presentes autos civiles sobre juicio Verbal 676/2016 seguidos en el Juzgado
de 1ª Instancia e Instrucción nº 1 de Pozuelo de Alarcón, en los que aparece como parte apelante D. Gabriel
representado por la Procuradora Dña. ELSA BLANCO GONZÁLEZ y defendido por la Letrada Dña. MARÍA
VICTORIA HERAS MATEO y como parte apelada ATHENA SERVICIOS INTEGRALES, S.L., representada
por la Procuradora Dña. ASCENSIÓN DE GRACÍA LÓPEZ ORCERA y defendida por el Letrado D. OTTO
JOSÉ CAMESELLE MONTIS; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada
por el mencionado Juzgado, de fecha 28/02/2017
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia
impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción Nº 1 de Pozuelo de Alarcón se dictó Sentencia de fecha 28/02/2017 cuyo fallo es del tenor siguiente: 'Que estimo la demanda interpuesta por la procuradora de los Tribunales Dña. Ascensión de Gracia López Orcera actuando en nombre y representación de la entidad mercantil ATHENA SERVICIOS INTEGARLES S.L, contra D. Gabriel y debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 4 de junio de 2004 sobre la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 n º NUM000 de Pozuelo de Alarcón, por falta de pago de la renta, decretando el desahucio y el lanzamiento dentro del plazo legal; y debo condenar y condeno a D. Gabriel abonar a la parte actora todas las rentas que se devenguen hasta la efectiva entrega de la posesión del inmueble , más los intereses legales que correspondan y todo ello con la imposición de las costas causadas en la tramitación del presente procedimiento al demandado'.



SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada D. Gabriel , al que se opuso la parte apelada ATHENA SERVICIOS INTEGRALES, S.L., y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 5 de diciembre de 2017.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada.

Fundamentos

PRIMERO.- El debate .

El actor insto desahucio por falta de pago de la rentas y de reclamación de cantidad, pidiendo que se declarase resuelto el contrato de arrendamiento entre las partes, el lanzamiento del demandado, y la condena al pago de las rentas vencidas de 1.500 euros, más intereses legales y costas.

Funda su pretensión en que, el 4-6-2004 arrendó al demandado la vivienda, sita en la C/ DIRECCION000 N° NUM000 de Pozuelo de Alarcón, y el demandado no ha pagado la renta pactada por mensualidades anticipadas, adeudando en la actualidad la mensualidad del mes de noviembre de 2016 en un total de 1.500 euros.

Además, hacía constar que no era posible la enervación al haberse hecho uso de ese derecho con anterioridad.

La sentencia de instancia estimó la demanda.



SEGUNDO.- Recurso del actor.



SEGUNDO.- En el caso que nos ocupa, se trata de un mero retraso en el pago del mes de noviembre de 2016, no olvidemos que mi mandante enervó una primera vez por más de 114.000 euros y ha venido pagando las rentas debidamente.



TERCERO.- En el caso que nos ocupa mi mandante ha pagado la renta de noviembre de 2016, antes de la celebración de la vista, por tanto la acción ejercitada de desahucio por falta de pago no es una acción de resolución contractual por cumplimiento moroso de fa obligación, lo que unido a que el arrendatario tenía intención de pagar la renta, aún con el retraso, no es posible mantener la declaración de enervación.

El art. 1563.2 de LEC , establece que no tendrá lugar la enervación cuando el arrendador hubiese requerido por medio de cualquier medio que permita acreditar su Constancia, con cuatro meses de antelación a la presentación de la demanda.

En este caso no figura ningún requerimiento extrajudicial de la deuda de Noviembre de 2016.

Se trata de un mero olvido por parte del inquilino que ha sido utilizado por la hoy apelada para pedir la rescisión del contrato, como consta en las actuaciones mi mandante desde que enervó viene pagando la renta rigurosamente, un olvido fue utilizado por Athena S.L. para interponer la demanda cuando la actora ha venido reconociendo que ha pagado siempre las rentas y a fecha de la vista el Sr. Gabriel ha cumplido la obligación, unido a su intención de pagar la renta, había pagado en tiempo y en plazo Diciembre 16, Enero 17 y Febrero 17. por lo que se puede evidenciar que hay un retraso del inquilino y no podemos tratarlo como enervación de la acción, y así se ha pronunciado la Sección 25° Audiencia Provincial de Madrid recurso de apelación 372/10 dimanante de Juicio Verbal 1817/2009 Juzgado de la Instancia 69 de Madrid, aquí la Audiencia Provincial confirma la tesis que sustenta la hoy apelante un retraso en el pago de una mensualidad abonada con carácter previo.



CUARTO.- El contrato en el que versa la relación arrendataria obra unido a la demanda presentada de contrario, en escritura de protocolización de Acuerdos Sociales n° de protocolo 825 de 04/06/2004 ante el Notario de Madrid D. Agustino de Diego Isasa, se une a esa escritura en su folio numeral de colegio de notarios 507529162, 'acuerdo de participación en el Grupo Athena entre Begar S.A., D. Gabriel , Themochak Internacional S.A. y Athena Educational Consulting S.L.

En el punto 3 figuran los compromisos de tratamiento de los inmuebles de uso personal de D. Gabriel , en el mismo figura Anexo III punto 2 aparecen dos inmuebles de Athena , n° de folio notarial 507529183, que son utilizados por el Sr. Gabriel y que son: Málaga vivienda unifamiliar aislada, Finca Registral NUM001 , Tomo NUM002 , Folio NUM003 , Registro n° 2 de Estepona.

Inmueble sito en Madrid Monteclaro, Finca Registral NUM004 , Tomo NUM005 , Libro NUM006 , Folio NUM007 , Registro de la Propiedad de Pozuelo A tal efecto en el folio notarial 507529168, establece que hasta que se transmita la propiedad a D.

Gabriel se le repercutirán 3.000 Euros mensuales en concepto de alquiler que se cargarán a la 'cuenta de socio' siendo de cuenta y cargo sociedades titulares de dichos inmuebles de las cuotas correspondientes a préstamos hipotecarios con los que se encuentran gravadas y gastos inherentes a la titularidad de las fincas.



QUINTO.- en este caso el inmueble de Monteclaro por el uso el Sr. Gabriel pagará 1.500 Euros / mes pero en ese contrato no se especifica que ha de pagarse en el mes corriente siendo ese contrato el que ha dato el título de arrendatario como refiero en el punto 4° del escrito de oposición a la demanda, siendo el contrato precitado el que rige la relación arrendaticia en el mismo no figura que el abono de la rentas ha de realizarse en el mes corriente, y debido a esto entendemos que hay un retraso en el pago pero como figura en el contrato la obligación de pagar dentro del mes, entendemos que debemos remitirnos al mismo y no obviar que mi mandante viene abonando de manera habitual la renta y que no figura en el contrato que vincula a las partes el plazo para pagar las mensualidades por el uso del inmueble de la C/ DIRECCION000 , no siendo posible que el retraso del pago de renta (sin requerimiento previo por la actora, como puede comprobarse en las actuaciones)

SEXTO.- Por tanto se trata de un retraso en el pago de la mensualidad de Noviembre de 2016, retraso que no puede dar lugar a causa de resolución de contrato en tanto en cuanto el contrato que rige la relación arrendaticia no prevé ni precisa que se deban pagar las mensualidades dentro del mes corriente, por tanto no procede rescindir el contrato de arrendamiento cuando Aurelia nunca ha previsto a la firma del mino ni ha exigido cediendo el uso de las viviendas, que el pago del arrendamiento sea dentro del mes corriente, extremo que no figura en el acuerdo que aporta la actora a su escrito de demanda, y por tanto resultaría la rescisión del contrato contrario a las pactos acordados, no olvidemos que la relación arrendaticia que dimana de los acuerdos protocolarizados mencionados y en esos acuerdos se pacta una renta mensual pero no se plasma plazo preclusivo para el pago mensual de la misma, en este escenario hemos de acudir a lo firmado y a lo que vincula a las partes.

mes corriente siendo ese contrato el que ha dato el titulo de arrendatario como refiero en el punto 4° del escrito de oposición a la demanda, siendo el contrato precitado el que rige la relación arrendaticia en el mismo no figura que el abono de la rentas ha de realizarse en el mes corriente, y debido a esto entendemos que hay un retraso en el pago pero como figura en el contrato la obligación de pagar dentro del mes, entendemos que debemos remitirnos al mismo y no obviar que mi mandante viene abonando de manera habitual la renta y que no figura en el contrato que vincula a las partes el plazo para pagar las mensualidades por el uso del inmueble de la C/ DIRECCION000 , no siendo posible que el retraso del pago de renta (sin requerimiento previo por la actora, como puede comprobarse en las actuaciones)

SEXTO.- Por tanto se trata de un retraso en el pago de la mensualidad de Noviembre de 2016, retraso que no puede dar lugar a causa de resolución de contrato en tanto en cuanto el contrato que rige la relación arrendaticia no prevé ni precisa que se deban pagar las mensualidades dentro del mes corriente, por tanto no procede rescindir el contrato de arrendamiento cuando Aurelia nunca ha previsto a la firma del mino ni ha exigido cediendo el uso de las viviendas, que el pago del arrendamiento sea dentro del mes corriente, extremo que no figura en el acuerdo que aporta la actora a su escrito de demanda, y por tanto resultaría la rescisión del contrato contrario a las pactos acordados, no olvidemos que la relación arrendaticia que dimana de los acuerdos protocolarizados mencionados y en esos acuerdos se pacta una renta mensual pero no se plasma plazo preclusivo para el pago mensual de la misma, en este escenario hemos de acudir a lo firmado y a lo que vincula a las partes.



TERCERO.- El desahucio por falta de pago:momento del pago .

En la sentencia de esta Sala de 25-1-2017 , nos remitiamos a la de 21-4-2016 en la que decíamos: 'Para nuestro análisis es preciso detenernos previamente en la naturaleza del contrato de arrendamiento, y en la del proceso desahucio.

Desde la naturaleza del contrato parece que no hay mayores obstáculos. Se trata de la transferencia temporalmente limitada de la posesión inmediata de de un bien inmueble, y de todas las condiciones de uso del mismo, a cambio de un precio cierto.

Desde la naturaleza del proceso tampoco hay problemas. La L.E.C. de 2001 no contienen precepto de orden público como era el Art. 1561 L.E.C . de 1881, y la naturaleza del proceso de desahucio por falta de pago es muy especial.

Si analizamos detenidamente el proceso de desahucio por falta de pago, vemos que el legislador no lo ha concebido como estructura neutra de defensa de derechos, sino como método beligerante de lucha contra la mora. Su función es regular el cumplimiento del contrato de arrendamiento, equilibrando el disfrute continuo y permanente de la posesión de cosa ajena, con la contraprestación económica correspondiente a la renta y demás cantidades asumidas por el arrendatario.

Ante la mora comprobada del inquilino y por cualquiera de las responsabilidades económicas derivadas del contrato, la ley permite purgarla por una sola vez - enervación- advirtiendo que en lo sucesivo no se toleraran más situaciones morosas, y que deberá cumplir el contrato escrupulosamente, pues de lo contrario procederá la resolución.

La mora se produce con de la presentación de la demanda, momento en que se traba la litispendencia ex Art. 410 L.E.C . en relación con el Art.1100 C.C . de forma que el pago realizado antes de ese momento evita la declaración procesal de mora y fundará la excepción de pago, el realizado después de la admisión a trámite, no tiene más efectos que los enervatorios, única institución procesal de purga de la mora reconocida para los contratos de arrendamiento.

En las moras posteriores no habrá más que una forma de pago que, necesariamente, deberá ser anterior a la demanda; el pago posterior no tendrá efecto enervatorio alguno, será pago moroso con la consecuencia ineludible del desahucio.

El siguiente paso consiste en recordar las exigencias del cumplimiento de la prestación.

En materia de arrendamientos, como en cualquier otra, no hay excepciones a las normas comunes de cumplimiento de la prestación que, como es sabido, son las de exactitud, integridad, e identidad, sin que pueda obligarse al arrendador a recibir pagos parciales , o a tolerar episodios de mora más o menos frecuentes que afectan a los elementos de reciprocidad del contrato. La posesión del arrendatario es continua, y el retardo en el pago supone un desequilibrio injustificado entre disfrute y su contraprestación.

La consecuencia de lo expuesto es que no hay temperamentos posibles, si no exigencia correcta dentro de los mecanismos de bilateralidad y reciprocidad de cumplimiento de los contratos onerosos de acuerdo con lo pactado, y con la diligencia exigible al arrendatario, que no puede escudarse en que los recibos de renta se giran más tarde de la fecha pactada. Su obligación es hacer el ingreso en la cuenta bancaria pactada y en la fecha pactada, aunque el recibo llegue más tarde.' Recuerdese que El art.17 L.A.U ., impone el pago por meses adelantados, y en los siete primeros días, y tiene su lógica. El precio del arrendamiento no se concibe por la ocupación y disfrute pasados, se paga por la ocupación presente y por la futura y sucesiva, de forma que el pago adelantado es el que justifica y casualiza la cesión, y la posesión continua y permanente del arrendatario, de la que no puede privarle el arrendador por propia autoridad.



CUARTO.- Decisión del recurso.

Con arreglo a estas ideas hemos examinado los autos, y vemos que la demanda se interpone el 11-11-2016 por la renta de ese mes, y se paga el 24-1-2017, f.134.

Pues bien, con arreglo a la doctrina expuesta más arriba procede confirmar la sentencia de instancia, al amparo del Art.22 .4 parrafo2º L.E.C . , ya que se pagó después de la demanda, y con anterioridad, autos Nº 160/2014 del Juzgado de 1ª Instancia Nº 4 de los de Pozuelo de Alarcón, se había dictado sentencia de fecha 29-1-2015 entre las mismas partes, y por el arrendamiento que nos ocupa declarando enervada la acción.

Por lo expuesto, en nombre de S.M. El REY, y por la autoridad que el pueblo nos confiere

Fallo

DESESTIMAMOS el recurso de apelación, formulado por la representación procesal de D. Gabriel , contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª instancia Nº 1 de los de Pozuelo de Alarcón, en sus autos Nº 676/2016, de fecha veintiocho de febrero de dos mil diecisiete.

CONFIRMAMOS íntegramente dicha resolución, e IMPONEMOS las costas de esta alzada al apelante.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la Cuenta de Consignaciones y Depósitos de esta Sección 14 APM, abierta en la entidad Banco Santander S.A., Sucursal 6114 de la Calle Ferraz, número 43 de Madrid , con el número IBAN ES55- 0049-3569-9200-0500-1274 , que es la cuenta general o 'buzón' del Banco de Santander, especificando la cuenta para esta apelación concreta: « 2649-0000-00-0488-17 »excepto en los casos que vengan exceptuados por la ley, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe En Madrid, a treinta de enero de dos mil dieciocho.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.