Sentencia CIVIL Nº 394/2018, Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 8, Rec 10295/2016 de 12 de Diciembre de 2018

Encabezamiento

Or16-10295
AUDIENCIA PROVINCIAL. Sección 8ª SEVILLA
Prado de San Sebastián, s.n.
Proc. Origen: Juicio Ordinario número 1061/2015
Juzgado: de Primera Instancia número 12 de Sevilla
Rollo de Apelación: 10295/2016-A
SENTENCIA Nº394/18
Ilustrísimo Señor Presidente:
D. JOSÉ MARÍA FRAGOSO BRAVO
Ilustrísimos Señores Magistrados:
D. JOAQUÍN PABLO MAROTO MÁRQUEZ
D. FEDERICO JIMÉNEZ BALLESTER
En Sevilla, a 12 de diciembre de 2018.
La Sección 8ª de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital constituida por los Ilustrísimos Señores
que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos de carácter civil tramitados
como Juicio Ordinario con el número 1061/2015 por el Juzgado de Primera Instancia número 12 de Sevilla en
virtud de los recursos de apelación interpuestos por el Procurador don Antonio Candil del Olmo, en nombre y
representación de don Cayetano y doña Sonia , don Cristobal y doña Victoria , don Eladio y doña María
Rosa , y por la Procuradora doña Pilar Acosta Sánchez, en nombre y representación de HERVILLA RENTAS,
S.L. y doña Bibiana , y por otra parte el Procurador don Javier Otero Terrón, en nombre y representación de
la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 de Sevilla (en adelante CC.PP.), contra la sentencia dictada
por el Juzgado referido el 23 de junio de 2016 .

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia recurrida contiene el siguiente FALLO: DESESTIMAR ÍNTEGRAMENTE la demanda y; en su consecuencia: 1°.- ABSOLVER a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000 DE SEVILLA de todos los pedimentos formulados en su contra, en el presente procedimiento, por parte de DON Cayetano ; DOÑA Sonia ; DON Cristobal ; DOÑA Victoria ; DON Eladio ; DOÑA María Rosa ; DON Nazario ; DOÑA Bibiana y HERVILLA RENTAS, SOCIEDAD LIMITADA.

2o.- CONDENAR a DON Cayetano ; a DOÑA Sonia ; a DON Cristobal ; a DOÑA Victoria ; a DON Eladio ; a DOÑA María Rosa ; a DON Nazario ; a DOÑA Bibiana y a HERVILLA RENTAS, SOCIEDAD LIMITADA a abonar las costas procesales causadas.



SEGUNDO.- Notificada a las partes la resolución de referencia, se interpusieron recursos de apelación contra ella, los cuales lo fueron por escrito en tiempo y forma ante el Juzgado 'a quo', dándose traslado del mismo a la otra parte que presentó escritos de oposición , ordenándose la remisión a este Tribunal de los autos, que una vez recibidos se registraron y designó ponente, señalándose deliberación, votación y fallo.



TERCERO.- En la tramitación de este recurso se han observado las formalidades legales

CUARTO.- Siendo Ponente el Magistrado FEDERICO JIMÉNEZ BALLESTER.-

Fundamentos

PRIMERO.- El objeto de este proceso judicial, iniciado y seguido por los trámites del juicio ordinario, consiste en determinar si son nulos o no el artículo 22 de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios del ' EDIFICIO000 ' de Sevilla (en adelante, la Comunidad), los cuales fueron protocolizados notarialmente mediante escritura pública el día 6 de febrero de 2003, y las 'Normas de Explotación' del citado edificio aprobadas en el punto 2° de la Junta General Ordinaria de Propietarios celebrada el día 31 de marzo de 2015.

Los demandantes, que son propietarios de sendos apartamentos y su correspondiente plaza de garaje, estiman que el artículo 22 de los Estatutos de la Comunidad es nulo porque estos fueron acordados en solitario por la promotora (Almenara Apartamentos, Sociedad Limitada), prescindiendo totalmente de ellos pese a que en la fecha del otorgamiento de los mismos (6 de febrero de 2003) ya habían comprado los inmuebles y desembolsado una parte del precio de los mismos. También oponen que el referido artículo 22 de los Estatutos, de la manera en que está redactado, excluye el ejercicio del derecho de propiedad de los titulares de los elementos privativos, vulnerando así los artículos 3__h6_0003art>3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH ) y 396 del Código Civil (CC ). En esa línea argumental, los demandantes estiman también que ha existido 'abuso de derecho' y que las limitaciones a las facultades dominicales que la norma estatutaria impone deben ser objeto de una interpretación restrictiv La sentencia desestimó las demandas formuladas por los hoy apelantes en consideración a los siguientes argumentos: Que conforme a la jurisprudencia que cita y resultando acreditado que el contrato privado de compraventa de vivienda y garaje y trastero son de fechas 15 de diciembre de 1998 y 5 de octubre de 2000, respectivamente, habiéndose pactado expresamente que hasta que no haya satisfecho todas las cantidades estipuladas, la propiedad queda a favor de la vendedora, la entrega de las llaves se realiza el 3 de mayo de 2002 y el otorgamiento de la escritura pública donde consta haber recibido la totalidad del precio se efectúa el 6 de mayo de 2002. En consecuencia, hasta esa fecha está facultada la demandada promotora para modificar el Titulo Constitutivo al ser la única propietaria del edificio, de tal forma que tanto la declaración de obra nueva y constitución de propiedad horizontal (escritura 21 de diciembre 1998, inscrita en el Registro de la Propiedad el 15 de marzo de 1999), escritura de terminación de la obra de fecha 25 de febrero de 2002 y, rectificada por escritura de 25 de abril de 2002 son de fecha anterior a la efectiva transmisión de la propiedad. En definitiva, en la fecha en que se protocolizaron los Estatutos de la Comunidad (6 de febrero de 2003) los hoy demandantes no habían adquirido todavía la condición de propietarios de los inmuebles que habían comprado, cualidad que únicamente recaía en la promotora Almenara Apartamentos, por lo que bastaba la sola comparecencia del legal representante de esta para llevar a cabo eficazmente dicho otorgamiento. Pero es que además, en la fecha de otorgamiento de algunas escrituras de compraventa los Estatutos de la Comunidad ya figuraban inscritos en el Registro de la Propiedad correspondiente, por lo que esos demandantes no podían alegar su desconocimiento, habiéndose hecho constar en las escrituras anteriores a la inscripción, las que se otorgaron en febrero de 2003, que la parte compradora declaraba conocer y aceptar los estatutos reguladores de la misma, por haber podido tener conocimiento de los mismos .

Respecto de las pretendidas limitaciones al derecho de propiedad que el artículo 22 de los Estatutos supone, a juicio de los actores, la sentencia concluye que a la vista de la información previa suministrada por la promotora a los hoy demandantes, confirmada por las actuaciones que estos llevaron a cabo en cumplimiento de la misma, una vez adquirieron la condición de propietarios de los inmuebles, podemos concluir que ni existe actuación abusiva por parte de la demandada, ni puede decirse seriamente que los Estatutos supongan una privación del derecho de propiedad de sus respectivos titulares, pues la norma estatutaria y el acuerdo dictado al amparo de la misma únicamente permiten una limitación del uso de los inmuebles adquiridos, no así del dominio que los actores tienen reconocido, no impidiéndoseles tampoco las facultades que como propietarios les asisten (venta o gravamen de fincas; participación en Juntas de Propietarios) .

Finalmente y en relación con las 'NORMAS DE EXPLOTACIÓN DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000 ', aprobadas en el punto 2° de la Junta de Propietarios celebrada el día 31 de marzo de 2015, resultan válidas y ajustadas en la medida en que se fundan en el artículo 22 de los Estatutos de la Comunidad, precepto que hemos declarado válido y eficaz al no poderle hacer reproche alguno, pues ni excluye el ejercicio del derecho de propiedad, en los términos que hemos visto, ni el acuerdo se adoptó en abuso de derecho, al tener lugar al amparo de un precepto estatutario, ni las facultades dominicales del comunero han de reconocerse y ejercerse de una manera omnímoda e ilimitada hasta el punto de que las mismas no vengan limitadas en consideración al destino último del inmueble o de la tipología de edificación a la que pertenezca .



SEGUNDO.- Los recursos de apelación, al ser sustancialmente idénticos, se resolverán de forma conjunta. Sostienen los recurrentes que tanto el artículo 22 de los estatutos como las normas de explotación aprobadas en la junta de propietarios del 31 de marzo de 2015 son contrarios a derecho, dado que constituyen claro ejemplo de uso antisocial del derecho, incurriendo en abuso de derecho o incluso en fraude de ley; contravienen la Ley de propiedad horizontal (LPH ) en particular el artículo tres de la misma y el artículo 3__h6_0399art>396 del Código civil (CC ); y contravienen el derecho de propiedad excluyendo la facultad de qué forma parte esencial del mismo conforme a lo dispuesto en el artículo 33 de la Constitución española (CE ).

Acierta la sentencia al considerar que en el momento en que se protocolizan por la entidad promotora los Estatutos sociales, aún no se ha constituido la la Comunidad de Propietarios, al existir un único titular dominical del edificio sobre el que la misma se habrá de constituir. Como afirma la jurisprudencia 'En relación al nacimiento de una Propiedad Horizontal debe decirse que existe ya Comunidad desde que coinciden en un edificio, urbanización, complejo o construcciones similares, por un lado, varias propiedades privadas y, de otra parte, elementos comunes, a partir de cuyo momento nacen los derechos y obligaciones de los comuneros.

Por lo tanto, no hay que confundir el nacimiento con la constitución formal en régimen de propiedad horizontal, habrá Comunidad desde el momento en que el edificio y sus instalaciones sean de varios, aun antes de que se otorguen las escrituras individuales y se produzca la inscripción registral, donde hay que señalar las cuotas de cada uno y, además, todos los requisitos de la LPH . Así, con independencia de ello, no cabe duda de que sigue habiendo algunas Comunidades funcionando como situaciones de hecho, sin el apoyo de un Título Constitutivo concreto, que no por eso dejan de estar regidas por las mismas normas jurídicas. El sistema de propiedad por pisos o propiedad horizontal (a que hace referencia el artículo 396 del C. Civil ) se establece legalmente desde el momento mismo de la división de un inmueble mediante la adquisición de un piso del edificio del que forma parte, ya que este régimen de la propiedad horizontal no persigue otra cosa que el ordenamiento de los derechos que en principio corresponden a los distintos pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente pertenecen a distintas personas y pueden ser objeto de propiedad separada.

El Régimen de Propiedad Horizontal existe desde el mismo momento en que uno de los edificios o locales de un edificio susceptible de aprovechamiento independiente pase a ser propiedad de un tercero distinto del que lo sea de los restantes' ( SS TS de 19 de febrero de 1.971, EDJ 234 - y 25 de mayo de 1.984 , EDJ 9796-).

Este tribunal comparte los razonamientos del juez de primera instancia acerca de que no se ha producido vulneración alguna de la LPH.

Está ley en su artículo 5 establece que 'El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo.

La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.

En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución'.

La sentencia del Tribunal Supremo de 5 de mayo de 2015 sobre el carácter necesario de las normas de propiedad horizontal afirma que 'La jurisprudencia de esta Sala, que sistematiza la sentencia de 1 de octubre de 2013 , que cita la de 9 de octubre de 2013 , en lo que aquí interesa, es reiterada en el sentido siguiente: (i) Una de las características de la propiedad horizontal es la de estar regida por normas de Derecho necesario, pero ello no empece a que contenga otras modificables por la voluntad de los particulares y con respecto a las cuales rige el principio de autonomía de la voluntad ( artículo 1255 CC ) ( SSTS 15 de octubre 2009 , 4 y 7 de marzo de 2013 ) (ii) El derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido ( artículo 33 CE ), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible, el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atienden al interés general de la comunidad. Estas prohibiciones referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, deben constar de manera expresa, y a fin de tener eficacia frente a terceros deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad (SSTS 20 de octubre de 2008 y 30 de diciembre de 2010).

(iii) Existe una plena libertad a la hora de establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria ( SSTS 23 de febrero de 2006 ; 20 de octubre de 2008 , entre otras). La sentencia de esta Sala de 24 de octubre de 2011 , declaró en su fallo 'Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa.'. Esta doctrina se recoge en las sentencias de 4 de marzo y 25 de junio de 2013 '.

Aplicando esta doctrina al supuesto enjuiciado, deberemos concluir que las limitaciones al derecho de propiedad que se contienen en el artículo 22 de los Estatutos, fijando cual sea el destino que deba darse al inmueble, no constituyes sino una li9mitación del derecho de propiedad, amparada en unos Estatutos válidamente otorgados por el único propietario en su moneto, que tiene amparo en lo dispuesto en el transcrito artículo 5 LPH y que eran conocidas y consentidas por los propietarios demandantes, además de estar inscritos en el Registro de la Propiedad, que incluso al tiempo de contratar conocían la posibilidad de explotación hotelera del edificio que adquirían.

Por todo lo anteriormente expuesto, procede la desestimación íntegra de esta alzada.



TERCERO.- Por último, en cuanto a las costas de esta Alzada, en virtud de los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil aplicable al recurso de apelación, deben imponerse a los apelantes al desestimarse sus recursos por motivos idénticos a los de la resolución impugnada.

En su virtud,

Fallo

Se desestiman los recursos interpuestos por la representación de don Cayetano y doña Sonia , don Cristobal y doña Victoria , don Eladio y doña María Rosa , HERVILLA RENTAS, S.L. y doña Bibiana contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Sevilla con fecha 23 de junio de 2016 en el Juicio Ordinario nº 1061/2015, y se confirma íntegramente la misma por sus propios fundamentos con expresa imposición de las costas de esta alzada.

Dentro del plazo legal devuélvanse las actuaciones originales al Juzgado de procedencia con testimonio de esta resolución para su ejecución.

Dese a los depósitos constituidos el destino legal.

Hágase saber que la misma es susceptible de recurso de casación y de recurso extraordinario por infracción procesal si cumple los requisitos de los artículos 477 ó 469 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (modificada por Ley 37/2011, de 10 de octubre), en el plazo de veinte días siguientes al de esta notificación, con la constitución del depósito previsto en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial -modificación operada por Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre- en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sala, en Banco de Santander, sucursal de la Calle Málaga nº 4 de Sevilla, número de cuenta 4135/0000/00/Nº ROLLO/AÑO: - Recurso Extraordinario por infracción procesal (50 Euros).

- Recurso de Casación (50 Euros).

Así, por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos, y firmamos.- PUBLICACIÓN.- La anterior Sentencia ha sido publicada por el Ilustrísimo Señor Magistrado Ponente en el día de su fecha. Doy fe.-