Sentencia Civil Nº 395/2013, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 347/2013 de 15 de Noviembre de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00395/2013

S E N T E N C I A Nº 395

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE:

Don Carlos Gómez Martínez

MAGISTRADOS:

Doña Catalina Moragues Vidal

Don Gabriel Oliver Koppen

En Palma de Mallorca a quince de noviembre dos mil trece

VISTOSpor la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Inca, bajo el número 1021/2008 , Rollo de Sala número 347/2013,entre partes, de una como demandada-apelante la entidad PROMOCIONES MARTORELL, S.L., representada por la procuradora Dª. Ana María Crespí Tortella y dirigida por el letrado D. Vicente Autonell Aebi y, de otra, como demandante-apelada D. Juan y Dª Elisa , representada por el procurador D. Bartolomé Company Chacopino y dirigidos por el letrado D. Diego Wencelblat Deas.

ES PONENTE el Ilmo. Sr. don Gabriel Oliver Koppen.

Antecedentes

PRIMERO.-Por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Inca, se dictó sentencia en fecha 3 de septiembre de 2012 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente:

'ESTIMAR la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Bartolomé J. Company Chacopino en nombre y representación de D. Juan y Dña. Elisa frente a la entidad Promociones Martorell, S.L., declarando resuelto el contrato de compraventa celebrado entre las partes en fecha 15 de febrero de 2007 condenando a la entidad demandada a la devolución a la actora de la cantidad de 24.000 euros con los intereses y las costas de este asunto'.

SEGUNDO.-Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo día 11 de noviembre de 2013.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional mientras no se opongan a los que siguen.

PRIMERO.-D. Juan y Dª. Elisa interpusieron demanda de juicio ordinario contra la entidad PROMOCIONES MARTORELL, S.L., con fundamento en los siguientes hechos:

1.- En fecha 15 de febrero de 2007 los actores concertaron con la demandada un contrato de opción de compra sobre el inmueble que se construía en la CALLE000 esquina DIRECCION000 , vivienda planta NUM000 , letra DIRECCION001 , parking y trastero nº NUM001 .

2.- Como prima de la opción se entregó la suma de 24.000 euros que se descontaría del precio total de la compraventa fijado en 237.000 euros.

3.- En el contrato se fijaba como fecha límite para formalizar la escritura de compraventa el mes de junio de 2008.

4.- Llegado el mes de junio de 2008 la vivienda no estaba finalizada, si bien las partes acordaron esperar la finalización de las obras a la fecha de expiración de la licencia, el 11 de octubre de 2008.

En fecha 2 de septiembre recibieron un burofax de la entidad demandad en el que se les indicaba que entre los días 15 a 19 de septiembre e podría proceder a escriturar la compraventa. Sin embargo, la escritura pública no se pudo otorgar al no haber finalizado la obra, lo que no había ocurrido en fecha 17 de noviembre de 2008, según certificación expedida por el Ayuntamiento.

Se solicitaba que se dictase una sentencia por la que se declarara la resolución del contrato y la condena de la entidad demandada a la devolución de la prima por importe de 24.000 euros.

La parte demandada se opuso alegando que el contrato era de compraventa, no de opción de compra. Se concordaba la comunicación a los compradores que la vivienda no podría entregarse hasta después del verano y que en fecha 2 de septiembre de 2008 les remitió un burofax mostrándoles la disponibilidad de la promotora para proceder a la escrituración de la compraventa.

Negó que las obras no se hubiesen finalizado, pues en fecha 5 de septiembre se expidió por la dirección facultativa certificado final de obra y habitabilidad en el que se indicaba que las obras fueron terminadas en fecha 22 de agosto de 2008.

Afirmó que el motivo real por el que no se procedió al otorgamiento de la escritura de compraventa y a la entrega de la llaves fue la voluntad de los compradores, quienes en febrero de 2007 ya habían manifestado que para poder pagar el resto del precio necesitaban vender su antiguo domicilio, lo que no habían podido verificar en el mes de septiembre de 2008.

En la sentencia de instancia se califica el contrato como de compraventa y se aprecia incumplimiento por parte de la demandada, ya que la cédula de habitabilidad se otorgó en fecha 25 de octubre de 2010. Existió por ello un retraso en la entrega de la vivienda ya que no es hasta el momento de la obtención de la cédula de habitabilidad que el vendedor quedaría libre de la obligación de entrega en sentido estricto y con los requisitos necesarios para ello. El retraso es imputable a la parte vendedora al no haberse acreditado la fecha en la que se solicitó la autorización y que el retraso pueda ser atribuido al actuar de la Administración.

Se estima, en consecuencia, la demanda, se declara la resolución del contrato y se condena a la entidad demandada a abonar a los actores la suma de 24.000 euros.

Interpone recurso de apelación la parte demandante en base a los siguientes motivos:

1.- Error en la valoración de la prueba.

Afirma la parte apelante que fueron los actores los que hicieron caso omiso al requerimiento remitido en fecha 2 de septiembre de 2008 para el otorgamiento de la escritura de compraventa.

De la prueba practicada resulta que los actores no podían hacer frente a los 213.000 euros de la compraventa.

La demandada presentó el certificado final de obras y habitabilidad firmado en fecha 5 de septiembre de 2008 en el que se certifica que las obras de construcción habían sido terminadas el 22 de agosto de 2008, siendo la misma juzgadora de instancia la que reconoce que sin la autorización administrativa puede otorgarse la escritura de compraventa.

2.- Error en la aplicación e interpretación de las normas jurídicas materiales necesarias para la resolución del caso.

No se comparte la interpretación realizada en la sentencia de instancia en base a la prueba practicada:

- Aun cuando en el contrato se fija como fecha límite para formalizar la escritura el mes de junio de 2008, ambas partes acordaron esperar al mes de septiembre y posteriormente ocurrió la falta de capacidad económica de los actores para firmar la escritura.

- No ha existido incumplimiento que justifique la resolución, habiendo la parte demandada actuado respecto de los compradores siempre de buena fe, pues no tiene sentido que los emplazase para la firma de la escritura pública si no tuviese el inmueble en condiciones de ser entregado. En cualquier caso, si se apreciase incumplimiento, el mismo no es esencial, de forma que determine una insatisfacción de las expectativas o genere la frustración del fin del contrato. En todo caso nos encontramos ante un mero retraso de la prestación que seguía siendo útil a las partes. Impide la calificación del retraso de la entidad vendedora el propio reconocimiento implícito del actuar de los compradores de que no existía urgencia alguna en el otorgamiento de la escritura pública de compraventa por cuanto estaban pendientes de la venta de un inmueble de su propiedad para poder hacer frente al pago de la cantidad adeudada.

SEGUNDO.-En el contrato titulado de opción de compra suscrito por las partes en fecha 15 de febrero de 2007 se fija como fecha límite para el otorgamiento de la escritura pública junio de 2008. Se aclara que no se considerarán retrasos imputables directamente al vendedor aquellos supuestos en los que se manifieste una fuerza mayor insuperable en el sentido reflejado en el Código Civil, o los hechos, debidamente justificados por el vendedor, que provoquen esa demora en la entrega y firma transaccional.

Ambas partes expresan que acordaron esperar la finalización de obras para el otorgamiento de la escritura y los actores reconocen que en fecha 2 de septiembre de 2008 recibieron un burofax en el que se les indicaba que entre los días 15 y 19 de septiembre se podría proceder a escriturar la compra.

La parte demandante manifiesta que no se pudo escriturar porque no se había finalizado la obra, mientras que la parte demandada alega que la causa de que no se pudiera escriturar fue la imposibilidad de la parte compradora de abonar el precio, ya que en fecha 5 de septiembre de 2008 se firmó el certificado final de obra y habitabilidad por la dirección facultativa.

Según figura en la certificación del Ayuntamiento de Inca aportado con el escrito de demanda (folio 15), en fecha 21 de julio de 2008 se presentó modificación del proyecto, que estaba pendiente de ser informado por parte del arquitecto municipal y que en fecha 17 de noviembre de 2008 no se había solicitado el certificado final de obra municipal.

El Ayuntamiento emitió el certificado de fin de obra en fecha 11 de marzo de 2010 y se consiguió la cédula de habitabilidad en fecha 25 de marzo de 2010.

TERCERO.-Es jurisprudencia reiterada la que viene interpretando la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas ( artículo 1124 CC ) en el sentido de entender que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no exige una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento, pero sí que su conducta origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte ( sentencias del Tribunal Supremo de 14 de junio de 2011 o 21 de marzo de 2012 ).

Es también un criterio jurisprudencial pacífico que no cualquier retraso en el cumplimiento de las obligaciones da lugar a una solución tan grave como es la resolución contractual, aun cuando se haya pactado un plazo de entrega, a no ser que se hubiese pactado por las partes de forma explícita e indubitada que el momento fijado para la entrega constituía un término o plazo esencial, vencido el cual el negocio jurídico quedaría completamente frustrado para el comprador ( sentencias del Tribunal Supremo de 23 de marzo de 2010 o 28 de junio de 2012 ).

Este tribunal en sentencia de 13 de febrero de 2013 ha señalado que en el contrato de compraventa de una vivienda futura que va a construir la vendedora no puede entenderse la obligación de entrega como un acto meramente formal de otorgamiento de escritura pública y entrega de llaves, sino que por aplicación de lo dispuesto en el artículo 1258 del Código Civil y 3 de la Ley de Ordenación de la Edificación e interpretando las normas conforme a la realidad social del tiempo en el que han de ser aplicadas ( artículo 3 del Código Civil ), esta entrega ha de ser efectiva, es decir, material y administrativamente apta para su ocupación, por lo que sólo puede entenderse efectuada cuando el adquirente puede tomar posesión de la misma y ocuparla para destinarla al uso correspondiente, lo que exige, como requisito necesario, la obtención de la cédula de habitabilidad o licencia de ocupación, puesto que sólo en ese caso el comprador puede acceder a los suministros básicos de agua, energía eléctrica, gas e infraestructuras de telecomunicaciones y hacer uso ordinario de la misma.

El Tribunal Supremo ha tenido ocasión de pronunciarse en fechas recientes en cuanto a los efectos resolutorios que pueden derivarse de la falta de licencia de primera ocupación en la fecha pactada para la entrega de una vivienda por el promotor-vendedor, para el caso en que el contrato no hubiera previsto expresamente la entrega de dicha licencia como requisito esencial.

En la sentencia dictada por el Pleno de fecha 10 de septiembre de 2012 se fijan unos criterios para estimar el carácter esencial o no de la obtención de la licencia de ocupación a los efectos de calificar el retraso en los siguientes términos:

' La Sala, reunida en Pleno, observa que, de acuerdo con los principios que se han desarrollado hasta aquí, la anterior solución no tiene carácter absoluto y, en consecuencia, con ánimo se sentar una doctrina general, considera oportuno fijar los siguientes criterios:

(i) La falta de cumplimiento del deber de obtención de la licencia de primera ocupación por parte del promotor-vendedor no tiene, en principio, carácter esencial, salvo si se ha pactado como tal en el contrato o lleva consigo un incumplimiento esencial de la obligación de entrega del inmueble, según las condiciones pactadas en el contrato.

(ii) Debe valorarse como esencial la falta de obtención de licencia de primera ocupación en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente.

(iii) De conformidad con las reglas sobre distribución de la carga de la prueba y el principio de facilidad probatoria, corresponde a la parte contra la que se formula la alegación de incumplimiento, es decir, a la parte vendedora (obligada, en calidad de agente de la edificación, a obtener la licencia de primera ocupación), probar el carácter meramente accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia, demostrando que el retraso en su obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado'.

Este criterio ha sido reiterado en sentencias posteriores como las recientes de 9 o 25 de octubre de 2013 .

Debe, por tanto, atenderse a las circunstancias del caso para entender que el incumplimiento del deber de obtener licencia de primera ocupación dentro del plazo de entrega.

En el supuesto analizado en este procedimiento resulta que en la fecha de presentación de la demanda, en el mes de diciembre de 2008, no constaba la solicitud del certificado final de obra municipal, si ello podía ser posible atendiendo al certificado final de obra expedido por la dirección facultativa. Es más, tal y como se ha señalado, el final de obra municipal no se otorgó hasta el 11 de marzo de 2010, concediéndose la cédula de habitabilidad el 25 de marzo siguiente, esto es, transcurrido un año y medio desde de que se pusiera en conocimiento de los compradores la posibilidad de otorgar la escritura.

La parte vendedora, a la que le corresponde la carga de la prueba, no ha desarrollado actividad alguna tendente a explicar las razones de esa tardanza en la tramitación, si se debían al estado de la obra, a sus posibles deficiencias o si es atribuible a la Administración el retraso.

Es por ello que debe estimarse que la parte vendedora no estaba en condiciones de otorgar la escritura pública, al no poder cumplir el deber de hacer entrega efectiva de la vivienda mediante la obtención y entrega de la referida licencia de primera ocupación, y que dicho incumplimiento colocaba a los compradores en una situación de incertidumbre y de fundado temor de frustración de las legítimas expectativas que tenían al contratar en torno a la posibilidad de disfrutar de la vivienda con arreglo a su destino, por lo que, ese retraso debe considerarse como más que una mera dilación y alcanza el carácter de esencial a los efectos de justificar la resolución del contrato.

No estando la parte vendedora en condiciones de otorgar la escritura pública de compraventa en el momento previsto en el contrato, ni con la prórroga acordada entre las partes, ninguna relevancia pueden tener las alegaciones que se realizan sobre la falta de capacidad económica de los compradores de la que, por otra parte, no se ha practicado prueba concluyente.

Es por todo lo anterior que procede la desestimación del recurso y la confirmación de la resolución recurrida en todos sus términos.

CUARTO.-Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y siendo la presente resolución desestimatoria del recurso de apelación, serán a cargo de la parte apelante las costas causadas en esta alzada.

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la pérdida del depósito consignado para recurrir.

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la entidad PROMOCIONES MARTORELL, S.L., contra la sentencia dictada en fecha 12 de julio de 2012 por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Inca en los autos del juicio ordinario de los que el presente rollo dimana.

En consecuencia, se confirma la resolución recurrida en todos sus términos, con imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada y pérdida del depósito consignado para recurrir.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta alzada, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretario certifico.