Sentencia Civil Nº 395/2015, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 4, Rec 513/2015 de 08 de Diciembre de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

A CORUÑA

SENTENCIA: 00395/2015

BETANZOS Nº 4

ROLLO 513/15

S E N T E N C I A

Nº 395/15

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION CUARTA

CIVIL-MERCANTIL

ILTMOS. SRS. MAGISTRADOS:

JOSÉ LUIS SEOANE SPIEGELBERG

ANTONIO MIGUEL FERNÁNDEZ MONTELLS Y FERNÁNDEZ

PABLO GONZÁLEZ CARRERÓ FOJÓN

En A Coruña, a nueve de diciembre de dos mil quince.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 004, de la Audiencia Provincial de A CORUÑA, los Autos de JUICIO ordinario retracto 249.1.7, 638/11, procedentes del XDO. DE PRIMERA ISNTANCIA Nº 4 DE BETANZOS, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN),513/15 en los que aparece como parte demandante-apelante Jesús Carlos representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. PEDREIRA DEL RIO, asistido por el Letrado JOSE MARIA RIO RODRIGUEZ, y como parte demandada-apelada, Carlos , representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. ARAMBILLET PALACIO, asistido por el Letrado SRA. DEIBE CAL, sobre RETRACTO..

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan y dan por reproducidos los antecedentes de hecho contenidos en la resolución apelada, dictada por EL JUZGADO DE PRIMERA ISNTANCIA Nº 4 DE BETANZOS de fecha 21-7-15. Su parte dispositiva literalmente dice: ' Que debo desestimar y desestimo la demanda formulada por la representación procesal de DON Jesús Carlos frente a SDON Carlos con imposición de costas procesales a la parte actora'.

SEGUNDO.-Contra la referida resolución por el demandante se interpuso recurso de apelación para ante la Audiencia Provincial que les fue admitido, elevándose los autos a este Tribunal, pasando los autos a ponencia para resolución.

TERCERO.-Ha sido Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. PABLO GONZÁLEZ CARRERÓ FOJÓN.

Fundamentos

PRIMERO.-La sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia Número 4 de Betanzos en fecha 21 de julio de 2015 desestimó la demanda de retracto arrendaticio rústico que el actor, don Jesús Carlos , promovió contra don Carlos como comprador de la parcela nº. NUM000 del polígono NUM001 el Plano de Concentración parcelaria de la zona de Santa María de Mezonzo- Vilasantar en los términos de la escritura pública de compraventa de 8 de julio de 2011, autorizada por la Notario de Melide doña María del Carmen Carreira Simón, número 975 de su protocolo, en virtud de la cual el Sr. Carlos compró la parcela, denominada ' DIRECCION000 ' a la anterior titular registral, doña Bernarda por precio de 9.120 €. El demandante tomó conocimiento de la transmisión y de sus condiciones al solicitar del Registro de la Propiedad de Arzúa el día 5 de diciembre de 2011 información sobre la finca, y pudo así saber que se hallaba pendiente de despacho la referida escritura, presentada para su inscripción en el Registro el 21 de noviembre de 2011.

Rechazada la excepción de caducidad de la acción que el demandado opuso en su contestación, la demanda fue sin embargo desestimada por considerar no probada la condición de arrendatario y cultivador personal de la finca que el actor se arroga. Sobre este aspecto incide el recurso de apelación de don Jesús Carlos , entendiendo que su condición de arrendatario está amparada por la presunción del artículo 11. 1 de la Ley de Arrendamientos Rústicos , que invoca como supletoria de segundo grado en tanto que no se opone a los principios del ordenamiento jurídico gallego, y en todo caso por errónea valoración de la prueba que acredita su condición de arrendatario de la finca a que la demanda se refiere.

SEGUNDO.- Dispone el artículo 115 de la LDCG que en caso de transmisión a título oneroso de la finca rústica arrendada o de porción determinada de la misma, el arrendatario que estuviera cultivándola de modo personal durante al menos tres años ininterrumpidos podrá ejercitar el derecho de tanteo dentro de los treinta días hábiles siguientes a la notificación fehaciente que habrá de realizar el arrendador, indicándole el precio ofrecido y las demás condiciones de la transmisión. El número 2 del mismo artículo advierte que en defecto de notificación, tendrá el arrendatario derecho de retracto durante treinta días hábiles, a contar a partir de la fecha en que, por cualquier medio, tuviera conocimiento de la transmisión y de las condiciones en que se hizo.

Así pues, la condición de arrendador y de cultivador personal de la finca durante al menos tres años ininterrumpidos es presupuesto de la acción de retracto arrendaticio rústico. Y puesto que esa es, precisamente, la que la sentencia apelada niega al actor con relación a la finca nº. NUM000 del Polígono NUM001 , ' DIRECCION000 ', el recurso nos impone un nuevo examen de la prueba.

De la practicada en autos resulta lo siguiente:

i) Según la demanda, el contrato de arrendamiento fue verbal, concertado con la antigua propietaria de la finca, doña Bernarda , conjunto con otras fincas y se remonta al año 1994. No hay recibos de pago de la renta, aunque sí dos documentos fechados en 2010 (el 6 y el 8 de noviembre, documentos nº. 4 y 5 de la demanda) mediante los cuales un hijo de doña Bernarda , don Sabino , reconoce haber percibido desde 1994 la renta que satisfacía el Sr. Jesús Carlos por cuatro fincas de su madre, entre ellas la número NUM000 , y el cobro de 120 € en concepto de renta correspondiente al año agrícola en curso (todavía en vida de doña Bernarda , cuya fecha de fallecimiento no consta pero que es indudable que vivía en la fecha de los dos recibos puesto que en fecha 8 de julio de 2011 otorgó la escritura pública de compraventa). Un tercer documento también aportado con la demanda (nº. 6) es un acuse de recibo de un giro postal de otros 120 € remitido por el actor el 18 de noviembre de 2011 a nombre de doña Bernarda y don Sabino , firmado (el acuse de recibo de Correos) por éste y que no consta cobrado.

ii) Doña Bernarda -que, según la prueba testifical, murió casi centenaria- no sabía leer ni escribir, y así resulta de la escritura pública de compraventa de 8 de julio de 2011 y confirmaron sus hijos en su declaración testifical. Dos de ellos, don Basilio y don Ezequias , negaron que el actor fuera arrendatario de la finca, aunque si reconocieron que 'se había metido en ella' desde hacía varios años, razón por la cual don Basilio dice haber ofrecido la finca al Sr. Jesús Carlos antes de venderla al demandado (el ofrecimiento fue negado por el actor en prueba de interrogatorio). Don Sabino , que convivió con su madre en la casa familiar de Fisteus, dio respuestas parciales y retientes a las preguntas que se le formularon, pero no negó la firma de los documentos que le fueron exhibidos, igualmente confirmada con la testifical del Sr. Plácido , que fue la persona que los redactó.

iii) Desde al menos el año 2001 hasta el año 2010 el Sr. Jesús Carlos incluyó la finca como integrante de su explotación agrícola-ganadera en diversas solicitudes de ayudas públicas agrarias (ayudas a superficies de la PAC).

iv) La venta de la parcela se convino en documento privado fechado en Mezonzo, Vilasantar, el 12 de mayo de 2012 (doc. Nº. 3 de la contestación), entre doña Bernarda y don Carlos , por precio de 15.120 € de los que quedaron pendientes de pago hasta la fecha del otorgamiento de la escritura 9.120 €. No hay constancia de la fecha real del contrato, pero la expresada en el referido documento es coherente con el hecho de que el 29 de junio de ese mismo año el comprador solicitó al Concello de Vilasantar licencia para la construcción en la parcela de una nave de 600,00 m2 para gallinas y un estercolero de 25 m2 (folios 338 y ss de autos); aportó seguidamente al expediente administrativo el proyecto del ingeniero técnico agrícola don Juan Pablo con fecha de visado del 1/7/2010 (con la instancia inicial ya había adelantado el solicitante dibujos del alzado y planta de la nave proyectada datados en junio de 2009).

También consta que en la relación de parcelas en explotación de la solicitud de ayudas públicas (solicitud unificada PAC/DR 2010) presentada por el sr. Carlos el 13 de mayo de 2010 se incluye la parcela nº. NUM000 del polígono NUM001 (folio 240 de autos).

v) Por resolución de fecha 19 de octubre de 2010 (BOP del 3 de noviembre) del Concello de Vilasantar se abrió el periodo de información pública del expediente de solicitud de licencia para la construcción de la nave en la parcela. El 16 de noviembre de 2010 se registró un escrito de don Eutimio y de doña Gema , vecinos de Mezonzo, Vilasantar, y padres del actor, quienes alegaron ser propietarios de las parcelas nº. NUM002 y NUM003 del plano general de la zona de concentración de Mezonzo, las cuales forman parte de la explotación agropecuaria que dirige su hijo don Jesús Carlos , destinada a producción láctea y ubicada en las inmediaciones; advirtieron en su escrito de la falta de referencia a un manantial y un regato en las proximidades de la parcela donde se pretende el emplazamiento de la nave y su desacuerdo con la memoria ambiental del proyecto en cuanto pueda perjudicar a la explotación de su propiedad, y con las distancias a viviendas que establece la normativa urbanística. Sus alegaciones -que debieron ser las únicas presentadas- fueron desestimadas por acuerdo de la junta de gobierno local del Concello del 6 de abril de 2011, que acordó igualmente solicitar el preceptivo informe de la Consellería con competencias en materia de medio ambiente.

vi) Aduciendo actos de despojo posesorio fechados el 19 de mayo de 2011, el Sr. Jesús Carlos interpuso demanda de juicio verbal de recuperación posesoria contra el Sr. Carlos . La demanda lleva fecha de registro del 8 de junio de 2011 y fue turnada al juzgado de Primera Instancia Número Dos de Betanzos, dando lugar a los autos de juicio verbal Nº. 251/2011. El juzgado dictó sentencia de fecha 31 de julio de 2013 que desestimó la demanda al concluir la magistrada que el actor no había probado la posesión de la finca dentro del año inmediatamente anterior a la presentación de la demanda. La sentencia, contra la que inicialmente interpuso recurso de apelación el actor y que quedó después desierto, es firme.

vii) La escritura pública de compraventa fue autorizada, según se ha señalado, el 8 de julio de 2011. La vendedora doña Bernarda declaró ante la Notario que la finca no estaba arrendada ni lo había estado en los últimos seis años. El precio se fijó en 9.120,00 €, que la vendedora confesó recibidos. La escritura reseña la presencia de dos testigos instrumentales, uno de los cuales firmó a ruego de la vendedora. Fue presentada para su inscripción en el Registro de la Propiedad de Arzúa el 21 de noviembre, e inscrita el 20 de diciembre (es la inscripción 2ª de la finca registral nº. NUM004 de Vilasantar, folio NUM005 , libro NUM006 , tomo NUM007 del Archivo).

TERCERO.- Invoca el apelante el amparo de la presunción de arrendamiento que establece el artículo 11.1 de la Ley de arrendamientos rústicos (Ley 49/2003, de 26 de noviembre ), que considera supletoria de segundo grado con respecto a la regulación contenida en la Ley de Derecho Civil de Galicia. Argumenta el actor que como la posesión de la finca antes de la transmisión es un hecho reconocido en la contestación a la demanda, e incluso en la sentencia del juzgado al aludir a actos de despojo, debe operar a su favor la presunción legal en tanto no sea desvirtuada.

Ocurre que, precisamente, la presunción no puede aplicarse porque no está probado que el actor esté en posesión de la finca al tiempo de la presentación de la demanda. De hecho, lo niega la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia Número Dos de Betanzos de fecha 31 de julio de 2013 , firme en derecho por haber sido consentida por el demandante, que desestimó la demanda de recuperación posesoria promovida contra el también aquí demandado. Y cumple destacar que el actor vinculó dicho pronunciamiento al que habría de dictarse en el proceso sobre retracto, considerándolo prejudicial de éste. Solicitó así al juez la suspensión del proceso hasta que recayera sentencia firme en el juicio verbal y el juzgado así lo acordó -pese a la oposición de la demandada- mediante auto de fecha 27 de marzo de 2012, que acoge la argumentación del solicitante.

La sentencia que recae en un juicio verbal de tutela posesoria no prejuzga el derecho a poseer, pero sí decide sobre la posesión como hecho y ello con efectos de cosa juzgada material pues, como en general tiene declarado el TS a propósito de los juicios sumarios ( STS 31 de marzo de 2008 ), 'sólo queda excluido de la cosa juzgada material aquello que no se debatió ni se pudo debatir en el juicio sumario, admitiéndose, en ocasiones, la extensión a cuestiones que por su naturaleza o especial complejidad no pudieron ser debatidas suficiente (con toda la amplitud de medios de ataque y defensa)'.

En realidad, el juicio verbal de tutela posesoria no tenía por objeto decidir si el Sr. Jesús Carlos era o no arrendatario de la finca, sino si tenía la condición de poseedor despojado. Bajo esta premisa, no podemos compartir los razonamientos jurídicos del auto de fecha 27 de marzo de 2012 -el que acordó suspender la tramitación del juicio de desahucio hasta la finalización del juicio verbal, por estimar que la cuestión que en este habría de decidirse era prejudicial para la decisión del segundo pleito-, porque no es cierto que la condición de arrendatario del Sr. Jesús Carlos fuera la que, 'como presupuesto para la prosperabilidad de la acción de tutela posesoria ejercitada en el antedicho juicio verbal, habrá de ser alegada, discutida, probada y resuelta en aquel proceso' (Fundamento jurídico segundo del auto, párrafo penúltimo). Lo que se habría de decidir en el juicio sumario era si el Sr. Jesús Carlos era poseedor de la finca, y lo que en él se concluyó es que no lo era porque la posesión que en su día tuvo había cesado más de un año antes de la presentación de la demanda, que lleva fecha de registro del 8 de junio de 2011 (documento nº. 16 de la demanda). Y si así se ha decidido en sentencia firme, es claro que no puede invocar en este proceso -iniciado con posterioridad al juicio verbal- la presunción de arrendamiento que favorece al poseedor de una finca rústica conforme al artículo 11. 1 de la LAR .

CUARTO.- Coincidimos con la sentencia apelada en que la prueba documental de la existencia del arrendamiento es, como mínimo, endeble y no concluyente. Si, como se sostiene, la posesión de las cuatro parcelas que eran de la propiedad de doña Bernarda , y entre ellas la número NUM000 , se remonta a un contrato de arrendamiento verbal de 1994, es casi inconcebible que no existan recibos anuales de pago de la renta, por más que se trate de suplir dicha omisión con un reconocimiento escrito, sin duda alguna preparado con vistas al litigio, con la firma de uno de los tres hijos de la propietaria, en vida de ésta. La declaración de don Sabino en los dos documentos de noviembre de 2010 contradice la que la propia propietaria hizo en la escritura de compraventa de 2011, y no se ha explicado por qué razón, si se trataba de dejar constancia escrita de un arrendamiento, no se trató de recabar en 2010 la confirmación de la propietaria y supuesta arrendadora que, aunque muy anciana, se hallaba sin duda en pleno uso de sus facultades mentales, como resulta de su intervención personal, con testigos instrumentales, en la escritura de compraventa. El testimonio de don Sabino , en tales circunstancias y por si solo, no puede tener más peso que el de los otros dos hijos de doña Mónica , que negaron categóricamente que la finca estuviera arrendada.

No es dudoso que el actor tuvo conocimiento de la venta ya en la primavera de 2010, aunque por no tenerlo de todas sus condiciones no deba computarse el plazo de caducidad para el ejercicio de la acción sino desde que accedió por medio de nota del Registro al contenido de la escritura pública del año 2011. Sus padres, propietarios de algunas de las parcelas próximas que integran la explotación agropecuaria que lleva el Sr. Jesús Carlos , hicieron alegaciones en el expediente administrativo iniciado en junio de 2010 para la construcción de una nave de pollos en la parcela, y es inexplicable que no aludieran en esa ocasión al hecho de ser precisamente su hijo el poseedor/arrendatario de la parcela, que no las hiciera también quien se titulaba arrendatario de la finca o que no reaccionara éste inmediatamente ante la perturbación posesoria que esa iniciativa conllevaba.

Todo apunta, por lo tanto, a que al no estar siendo explotada la finca ni por doña Bernarda ni por sus hijos, permitió aquélla durante años que el ahora demandante se sirviera de la parcela y que la incluyera entre las integrantes de su explotación a efectos de incrementar superficie al solicitar las ayudas públicas. Falta, en cambio, prueba acreditativa de la realidad del arrendamiento que el actor invoca sobre la parcela litigiosa.

QUINTO.- En todo caso, el resultado del juicio verbal de tutela posesoria aporta un dato esencial, obstativo del derecho que el actor invoca. Si ha sido judicialmente declarado que el Sr. Jesús Carlos no tenía la posesión de la finca en el año inmediatamente anterior a la fecha de la presentación de la demanda de juicio verbal de recuperación posesoria (es decir, que no es poseedor desde, al menos, el 8 de junio de 2010), resulta que ni al tiempo de la presentación de la demanda de juicio ordinario, con la que se ejercita la acción de retracto (14 de diciembre de 2011), ni al tiempo del otorgamiento de la escritura pública de compraventa (8 de julio de 2011) podía ya invocar su condición de cultivador personal de la finca durante al menos tres años ininterrumpidos, que es lo que el artículo 115 de la LDCG exige. La fecha que hemos de tomar a estos efectos es la del otorgamiento de la escritura de compraventa, que es la que salva la acción de la caducidad alegada, y no es discutible que para entonces ya hacía más de un año y un mes que el actor -aun si pudiera tenerse por cierto que fue en algún momento arrendatario de la finca- ya no la cultivaba personalmente, con lo que no reúne las condiciones que impone el citado artículo 115 de la LDCG .

SEXTO.- La desestimación del recurso de apelación conllevará la imposición a la parte apelante de las costas del recurso ( Artículo 398 de la LEC ), con pérdida del depósito constituido para recurrir ( disposición adicional decimoquinta de la LOPJ , apartado 9º).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación de don Jesús Carlos contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia Número Cuatro de Betanzos de fecha 21 de julio de 2015 , que confirmamos íntegramente. Imponemos a la parte apelante las costas del recurso, con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación y extraordinario por infracción procesal ante la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Galicia, a interponer en el plazo de veinte días a partir de la notificación de esta resolución.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Dada y pronunciada fue la anterior resolución por los Ilmos. Srs. Magistrados que la firman y leída en el mismo día de su fecha, de lo que yo Secretario doy fe.