Sentencia CIVIL Nº 395/2018, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 6, Rec 407/2018 de 30 de Octubre de 2018

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION SEXTA
OVIEDO
SENTENCIA: 00395/2018
Modelo: N30090
C/ CONCEPCION ARENAL, 3 - 4ª PLANTA
Tfno.: 985968754 Fax: 985968757
N.I.G. 33044 42 1 2017 0012594
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000407 /2018
Juzgado de procedencia: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N.5 de OVIEDO
Procedimiento de origen: JVB JUICIO VERBAL 0000784 /2017
Recurrente: INMOVIEDO Y LIZAN
Procurador: CARMEN ALONSO GONZALEZ
Abogado: MARIA JOSE CALDERON FERNANDEZ
Recurrido: Pedro
Procurador: NOELIA ALONSO CORAO
Abogado: ALFREDO GARCIA MONTES
RECURSO DE APELACION (LECN) 407/18
SENTENCIA Nº 395/18
En OVIEDO, a treinta de Octubre de dos mil dieciocho.
Vistos por la Ilma. Sra. Magistrada Doña María Elena Rodríguez Vigil Rubio, Presidenta de la
Sección Sexta de esta Audiencia Provincial, actuando como órgano jurisdiccional unipersonal en el Rollo de
apelación núm. 407/18, dimanante de los autos de juicio civil Verbal ,que con el número 784/18 se siguieron
ante el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Oviedo, siendo apelante INMOVIEDO Y LIZAN, demandante en
primera instancia, representada por la Procuradora DOÑA CARMEN ALONSO GONZÁLEZ y asistida por la
Letrada DOÑA MARÍA JOSÉ CALDERÓN FERNÁNDEZ ; y como parte apelada DON Pedro , demandado
en primera instancia, representado por la Procuradora DOÑA NOELIA ALONSO CORAO y asistido por el
Letrado DON ALFREDO GARCÍA MONTES.

Antecedentes

PRIMERO. El Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Oviedo dictó Sentencia en fecha 24 de Abril de 2018 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Que desestimando la demanda interpuesta por Inmoviedo y Lizan, s.L., representada por la Procuradora Sra. Alonso, contra D. Pedro , representado por la Procuradora Sra. Alonso, debo absolver y absuelvo a éste de los pedimentos de la demanda.

Todo ello con expresa imposición de costas a la actora.'

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, del cual se dio el preceptivo traslado a las demás partes personadas conforme a lo dispuesto en el artículo 461 de la vigente Ley, que lo evacuaron en plazo. Remitiéndose posteriormente los autos a esta Sección, se tramito la alzada quedando los Autos vistos para Resolución.



TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de primera instancia desestimó la demanda, procedente de monitorio previo con oposición, en el que la agencia inmobiliaria actora ejercita una acción personal en reclamación de la cantidad de 4950€, importe del porcentaje sobre el valor de la vivienda adquirida por el demandado, que afirma haber pactado con este ultimo, en el documento de información y gestión inmobiliaria adjuntado a la solicitud de monitorio, en que se comprometía a no realizar gestión alguna de compra de la misma sin su intervención, para el caso de incumplimiento de esta obligación.

La razón de ser de la desestimación estriba en haber reputado la Juzgadora de Primera Instancia que en citado documento firmado por el demandado no se identifica inmueble alguno respecto al que este último haya extendido esa obligación o compromiso, y con ello la existencia de un contrato previo de agencia con la actora, ni que ésta realizara por ello a su instancia actividades propias de un encargo de mediación inmobiliaria y finalmente tampoco prueba fehaciente de que la ulterior venta se perfeccionara o consumara por su intervención.

Recurre tal pronunciamiento la actora en cuyo escrito de interposición centra la impugnación en denunciar la existencia de error tanto en la interpretación del contrato suscrito entre las partes, con invocación como infringido del art. 1281 del CCivil, cuanto en la valoración de la prueba. El primero, fundado en invocar que de los términos del documento en que basa su pretensión claramente resulta que existió un encargo de gestión inmobiliaria, en cuanto en este caso el cliente hoy demandado se compromete a no realizar ninguna gestión encaminada a la adquisición del inmueble facilitado por la agencia, tras la gestión desplegada por la misma, invocando asi que se trata de un contrato de intermediación inmobiliaria en que el cliente en este caso el comprador, se comprometía a no realizar la adquisición de la vivienda ofertada por la misma al margen de ella. El segundo porque la obrante en autos acredita que las gestiones por su parte en base a tal encargo existieron toda vez que fue la actora la que, tras contactar con la vendedora que estaba anunciando la vivienda en diversos portales de Internet, le ofreció la posibilidad de ofertar su vivienda a sus clientes aceptando aquella y, por ello, la que en virtud de tal encargo de la vendedora en este caso captó al comprador demandado, poniendo a ambas partes en contacto y acompañando al comprador en la primera visita a la vivienda, de modo que aunque posteriormente vendedores y comprador, al margen de la agencia, perfeccionaron el contrato, debe reputarse acreditado que éste se celebró como consecuencia de sus gestiones. Gestiones por ello que existieron y entre las que destaca la de captación del inmueble de sus propietarios vendedores, el ofrecimiento a sus clientes, su publicación en portales de internet, en los que la pareja del demandado mostró su interés por el mismo, siendo finalmente la agencia la que los acompaño inicialmente a verlo y puso en contacto con los vendedores, aprovechándose por ello el demandado de sus gestiones concertando dos meses después el contrato de compraventa a sus espaldas, e incurriendo por ello en el incumplimiento del que en el contrato suscrito se hace derivar el abono de la indemnización de daños y perjuicios en la cuantía reclamada.



SEGUNDO.- La impugnación asi articulada y con ello el presente recurso se rechaza.

Ello es asi porque dando aquí por reproducidos los razonamientos de la recurrida acerca de la naturaleza y características del contrato de mediación inmobiliaria, en el sentido de que pese a tratarse de un contrato atípico, está dotado de un contenido específico, no otro que tratarse de un pacto de encargo por el que quien toma la iniciativa de solicitar la mediación del agente inmobiliario, -- normalmente el vendedor que es el que tiene la disponibilidad sobre el inmueble, aunque no puede descartarse que excepcionalmente esa iniciativa del encargo la tome el comprador--, solicita su intervención para en su condición de intermediario, por sus relaciones con tal mercado ponga al comitente en relación con terceros, caracterizándose asi por la búsqueda , localización y aproximación de futuros contratantes, interesados en la operación que le fue encomendada, sin intervenir posteriormente en el contrato ulterior, en este caso, el documento en que se funda la presente reclamación no puede ser calificado propiamente de ese pacto de encargo o intermediación en la compraventa de que se postula la procedencia del pago de comisión o corretaje.

Ello es asi porque en el mismo aunque se titule en negrita y mayúsculas 'Encargo de información y gestión inmobiliaria', también se consigna que esta se refiere a 'los inmuebles que a continuación se relacionan', asi como que en relación a los mismos 'la localización, visita e información recibida NO SUPONE COMPROMISO ALGUNO CON LA AGENCIA NI CON LA PROPIEDAD DE LOS INMUBLES CITADOS', el único compromiso por parte del comprador en este caso se limitó a 'no realizar ninguna gestión encaminada a la compra de cualquiera de los inmuebles (relacionados en el propio cuerpo del documento), sin la intervención de LA AGENCIA. De incumplir esta obligación EL CLIENTE abonara a LA AGENCIA, en concepto de honorarios el 5% sobre el precio de la compra venta'.

En la citada hoja de encargo de información no figura relacionado ningún inmueble, y en todo caso es hecho expresamente acreditado que aquel que en la fecha de su firma se refería ese obligación asumida por el demandado se limitaba única y exclusivamente a otro ofertado en el escaparate del establecimiento de la agencia, concretamente a una vivienda sita en la C/ DIRECCION000 que tras su visita no intereso al demandado.

De aceptar como se pretende que en el envés del citado documento era donde se identificaban los inmuebles a que se refiere la obligación del comprador, la única asumida vendría relacionada con este último y no con aquel a que se refiere la compraventa de la que pretende derivarse el derecho a la comisión, toda vez que fue la primera y no esta última, la visitada el mismo día de su firma por el demandado.

En definitiva en relación a la que posteriormente fue adquirida no puede reputarse existente ese encargo de gestión inmobiliaria por su parte, en cuanto no aparece su firma en la hoja de encargo.

Ya se ha apuntado la posibilidad de que la iniciativa de la intermediación inmobiliaria pueda proceder del comprador, pero esta no puede presumirse, ni hacerse derivar de la simple localización de un tercero interesado en la compra en la que se interviene a instancia de la propiedad vendedora, para convertir a ese tercero en responsable del pago de la comisión, de cuantía además superior a la que en el mercado se viene exigiendo a los vendedores, en este caso el 5%, frente al 3% habitual.

No puede este tercero, destinatario natural de la operación de compraventa encargada por los propietarios del piso vendedores, pasar a ser responsable de abonar la comisión o corretaje de la agencia, salvo que exista un pacto claro y concluyente en tal sentido, que aquí por cuanto se argumenta en la recurrida y se lleva razonado no concurre, en cuento, se insiste, en la hoja de encargo de la información no aparece que esa vinculación asumida incluyera la vivienda finalmente adquirida por el demandado.

En definitiva, en relación a esta operación el demandado no firmó hoja de encargo alguna, por lo que no puede exigírsele la obligación allí asumida respecto, en el mejor de los casos, a un inmueble que nada tiene que ver con el adquirido por el mismo. Ciertamente consta acreditado en autos que su pareja sentimental, que no él, se interesó por tal inmueble, porque lo vio anunciado, no en la agencia actora, sino en un portal de Internet. Es hecho acreditado que los vendedores lo tenían en varios portales, y que fue la agencia la que se dirigió a los mismos para ofertar sus servicios, a los que estos no se opusieron, pero se desconoce por completo si el anuncio existente en portal en que lo vio la pareja del actor y mostró su interés, había sido puesto por la agencia o por los propios vendedores, en principio, dado que nada se reclamó a estos últimos por esta operación, mas parece que fuera de ellos, y la agencia conociendo el interés mostrado por la pareja del actor, por los comentarios que hizo en tal página, fuera quien en forma inmediata tomo la iniciativa, de llamarla para enseñarle el piso. En todo caso lo que es evidente, es que no existiendo encargo del demandado en relación al mismo, lo que no puede es convertir una obligación derivada del contrato o encargo concertado con los vendedores, en una en una obligación frente a los terceros interesados en comprar tal vivienda, que en relación a la misma ningún compromiso habían adquirido con la agencia, y que de existir, incluso en este caso, habría de estimarse iría en contra del contrato que la vendedora reconoció haber concertado con la agencia, pues esta práctica de la misma qué duda cabe, puede disuadir de la compra a futuros compradores, en cuanto dado que el precio de compra ofertado por la agencia, incluye normalmente la comisión del agente pactada por el vendedor, este se vería incrementado con el importe de la que al comprador también se le solicita.



TERCERO.- El recurso por ello y por cuanto se argumenta en la recurrida se desestima, con la obligada imposición de costas a la recurrente, en virtud del principio objetivo del vencimiento, establecido con carácter general en el art. 398.1º en relación con el 394 1º, ambos de la L.E.Civil.

En Atención a lo expuesto la Magistrada de la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Oviedo dicta el siguiente:

Fallo

SE DESESTIMA EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por INMOVIEDO Y LIZAN contra la sentencia dictada en autos de juicio civil Verbal que con el número 784/17 se siguieron ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Oviedo. Sentencia que se confirma con expresa imposición de las costas a la parte apelante.

Así por esta sentencia que es firme, al no ser susceptible de recurso de casación de acuerdo con la doctrina contenida en los autos del TS de fecha 7 de mayo, 2 de abril y 26 de febrero, todos del año 2013, y el más reciente de 21 de enero de 2014, lo pronuncia, manda y firma la Ilma. Sra. Presidente integrante de la Sala que la dicta.