Sentencia Civil Nº 396/2006, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 6, Rec 3361/2005 de 30 de Junio de 2006

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

PONTEVEDRA

00396/2006

AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA

Sección 006 , sede Vigo

Domicilio: C/LALÍN, NÚM. 4 - PRIMERA PLANTA - VIGO

Telf.: 986817388-986817389 - Fax: 986817387

Modelo: SEN00

N.I.G.: 36038 37 1 2005 0601059

ROLLO DE APELACIÓN: RECURSO DE APELACION (LECN) 0003361 /2005

Juzgado procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 10 de VIGO

Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0001044 /2004

APELANTE: Magdalena, Susana

Procurador/a: ALBERTO VIDAL RUIBAL

Letrado/a:Carlos Coladas Guzman

APELADO/A: Luis Andrés, Asunción , Estíbaliz

, Trinidad

Procurador/a: MANUEL LAMOSO REY

Letrado/a:Juan Gaisse Fariña

LA SECCIÓN SEXTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, SEDE VIGO,

compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados DON JUAN MANUEL ALFAYA OCAMPO, Presidente;

DON JULIO PICATOSTE BOBILLO y DOÑA MAGDALENA FERNÁNDEZ SOTO, han pronunciado

EN NOMBRE DEL REY

La siguiente

SENTENCIA NÚM.396/06

En Vigo (Pontevedra), a treinta de junio de dos mil seis .

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 006 de la Audiencia Provincial de PONTEVEDRA, sede Vigo, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0001044 /2004, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 10 de VIGO , a los que ha correspondido el núm. de Rollo de apelación 0003361 /2005, es parte apelante-DEMANDANTE: D. Magdalena, D. Susana , representadas por el procurador D. ALBERTO VIDAL RUIBAL y asistido del Letrado D. Carlos Coladas Guzmán ; y, apelado-DEMANDADO: D. Luis Andrés, Asunción , Estíbaliz , Trinidad representado por el procurador D. MANUEL LAMOSO REY y asistido del Letrado D.Juan Gaisse Fariña .

Ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Dª DOÑA MAGDALENA FERNÁNDEZ SOTO, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 10 de Vigo, con fecha 20-05-05, se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice:

"Que estimando parcialmente la demanda presentada por el Procurador D. ALBERTO VIDAL RUIBAL en nombre y representación de D. Magdalena Y D. Susana, DEBO DECLARAR Y DECLARO:

1.- La obligación de los demandados, D. Luis Andrés, DOÑA AsunciónEstíbaliz Y DOÑA Trinidad, al saneamiento de los vicios y defectos ocultos existentes en la vivienda adquirida por las actoras en virtud de contrato de compraventa celebrado entre ambas partes el día 30 de marzo de 2.004.

2.-La no obligación de los demandados de hacerse cargo del coste de las derramas para acometer las obras de arreglo de la fachada de la Comunidad de propietarios a que se refiere el suplico de la demanda.

3.- La obligación de los demandados de rebajar la cantidad de 1.118,60 euros del precio satisfecho por las actoras por los vicios ocultos pero no por el coste de las derramas.

4.- Que los demandados se constituyeron en mora respecto de la satisfacción de la obligación de sanear.

Y, en su consecuencia, que debo CONDENAR Y CONDENO A DON Luis Andrés, DOÑA AsunciónEstíbaliz Y DOÑA Trinidad, a:

1.- Estar y pasar por las anteriores declaraciones-

2.-Abonar a los demandantes la suma de 1.118,60 euros, como rebaja proporcional, en virtud de saneamiento de los vicios y existencia de cargas no mencionadas en el contrato.

3.- al pago del interés legal correspondiente sobre la anterior cantidad desde el 20 de abril de 2.004 en que se constituyó la parte demandada en mora.

Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad."

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia, por el Procurador D. Alberto Vidal Ruibal, en nombre y representación de Magdalena y Doña Susana, se preparó y formalizó recurso de apelación que fue admitido a trámite y, conferido el oportuno traslado, se formuló oposición al mismo por la parte contraria.

Una vez cumplimentados los trámites legales, se elevaron las presentes actuaciones a la Audiencia Provincial de Pontevedra, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección Sexta, sede Vigo, señalándose para la deliberación del presente recurso el día 25-05-06.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.

Fundamentos

PRIMERO.-El procedimiento del que dimana la presente apelación se inició en virtud de demanda, promovida por Doña Magdalena y otros, ejercitando la acción de saneamiento por vicios ocultos o quanti monoris en relación con las normas reguladoras de la acción de daños y perjuicios, alegando, al efecto, que habiendo adquirido de los demandados una vivienda sita en la AVENIDA000, NUM000. NUM001NUM002 de Vigo el 30 de marzo 2004, con posterioridad a la venta, se percataron de la existencia de vicios y defectos ocultos que afectan a la habitabilidad de la vivienda y que no le habían sido comunicados en su día por los vendedores, a saber, al proceder a levantar la moqueta del pasillo y de los tres dormitorios se encontraron que el parquet presentaba un avanzado estado de podredumbre debida a una inundación, comprobaron que las persianas no funcionan, que el cableado eléctrico estaba suelto y a la vista, olor desagradable en el baño debido a que el trazado del shunt y bajantes del baño y aseo habían sido modificadas. Alegaron, asimismo, que pese a venderse la vivienda libre de cargas y gravámenes, la comunidad había aprobado en el año 2001 acometer obras de reparación en el edificio a fin de solucionar problemas de humedades en viviendas, acordándose con tal finalidad una cuota extra de 60 euros/mes en Junta de Propietarios celebrada el 5 de abril 2004.

La parte demandada se opuso a la demanda, alegando, que el piso venido tenia casi cuarenta años de antigüedad, que hasta entonces había estado habitado por vendedor sin acometer reformas, que no se les permitió el acceso a la vivienda con un perito para comprobar la realidad y el alcance de los defectos, es incierta la predicada ocultación de información y, en todo caso, los vicios no son ocultos ni graves, sin que tampoco existiere ocultación en lo referente a las obras pretendidas por la Comunidad de Propietarios donde se ubica la vivienda vendida.

La sentencia de instancia, tras realizar un exhaustivo examen de los vicios referidos en las demanda e informe pericial que la acompaña, en lo que se refiere a los mismos la estima parcialmente condenando a los demandados al pago de 300 euros para cubrir grietas, en base a considerar el carácter oculto de las mismas por el hecho de que los lugares en que se localizan estaban cubiertos por papel pintado, así como a pagar 718,62 euros en concepto de raspado, pulido y barnizado de parquet, por considerar que se trata de un vicio anterior a la venta y que su estado no fue conocido ni cognoscible por el adquirente con la simple contemplación de la cosa al estar cubierto por moqueta, cantidades que, con su IVA correspondiente, rebaja del precio satisfecho por la compra del piso; rechazando, en consecuencia, que los demás referidos en la demanda constituyan vicios ocultos. Ambas partes litigantes impugnan dicha resolución argumentando, cada una en defensa de sus intereses, el error en la apreciación de la prueba.

SEGUNDO: De las medidas que contiene el Código Civil en la regulación del saneamiento por vicios, las acciones edilicias son propiamente las acciones de saneamiento, reguladas en el art. 1486 CC , concediendo al comprador una opción al ejercicio de dos acciones diferentes, las llamadas redhibitorias y quanti minoris, regulando el párrafo segundo del precepto citado la acción de responsabilidad por dolo del vendedor o acción in contrahendo si opta por la rescisión del contrato.

Como se indicaba con anterioridad, en el presente caso, atendiendo al suplico de la demanda, no nos cabe duda que la parte actora ejercita la acción de quanti minoris que permite al comprador obtener una minoración del precio pagado o como indica el precepto "rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos", es decir que partiendo, no del precio de la cosa, sino del precio que se pagó, habrá de descontarse del mismo la parte que corresponda al deterioro que del total de la cosa represente el vicio o defecto.

La acción por saneamiento requiere en términos generales la concurrencia de una serie de requisitos para su aplicación que son: la existencia del la cosa vendida de un vicio o defecto, entendiendo por tal, la característica que afecta a una cosa específica y que, diferenciándola de las demás de su especie, la hacen poco acta para la finalidad que está llamada a cumplir; que ese vicio sea oculto, en el sentido, no ya que no sea conocido por el comprador sino que, por su falta de trascendencia externa no pueda, en principio, ser conocido por aquél, de ahí el carácter de subjetividad de este requisito, recogido en la última parte del art. 1484 CC ; igualmente se requiere que el vicio exista en el momento de la perfección del contrato, es decir los vicios deben ser anteriores o simultáneos al momento de celebración del contrato, aunque el plazo de reclamación no comience a correr hasta el momento de la entrega; y por último, el defecto debe ser grave, en el sentido de que hagan a la cosa vendida impropia para el uso a que se destina o disminuyan de tal modo ese uso que, de haberlos conocido el comprador, no lo habría adquirido, o habría dado menos precio por ella.

TERCERO: En el caso de que se trata hay que partir de los incontrovertidos datos que se recogen fundamento tercero, inciso primero, de la impugnada y que van a resultar fundamentales para resolver el litigio. Se trata de una vivienda que a la fecha de compra por los demandantes tenia una antigüedad de unos 40 años, fue construida en el año 64/65 adquirida por el codemandado y su esposa el 11 de mayo 1971 y vendida a los accionantes el 30 de marzo de 2004 por 156.263 euros. Los vendedores ninguna limitación pusieron a las adquirentes al examinar la vivienda, como se desprende de la declaración testifical del intermediario inmobiliario, de Don Esteban novio de una de las compradoras y, de la propia lógica de las cosas, de forma que los compradores conocían o, al menos, tuvieron la oportunidad de conocer la antigüedad de la vivienda y la calidad de la misma, así como el estado de los acabados, elementos y servicios de la misma, nos referimos a que las paredes estaban cubiertas con papel pintado, existía moqueta en tres habitaciones y pasillo que levantaron en una de las zonas de la casa , ventilación forzada en baño, tuberías y cajas de enchufes a la vista, etc.

Con los anteriores antecedentes consideramos que la prueba practicada en el juicio ha sido valorada acertadamente por el Juez a quo, salvo en lo que se refiere a las grietas y pavimentos. Argumenta el juez, respecto a la primera, que, de acuerdo con las periciales practicadas, se trata de un defecto estético -dato que no se discute en la alzada- , no obstante las califica de vicio oculto en tanto que se encontraban tapadas por el papel pintado y grave pues disminuye el valor de la vivienda. En el informe que se acompaña a la demanda el perito únicamente indica que son varias las fisuras y grietas presentes en los paramentos, de distinta longitud y anchura, la más importante se encuentra en el manchón de fachada del dormitorio principal de desarrollo horizontal y de 3 a 6 mm de anchura, informando la perito de la demandada que son fisuras normales en los edificios y podrían haber sido reparadas, acompañando a su informe una fotografía de la grieta que, como la más importante, señaló aquel. Como se deriva de ambos informes se trata de grietas derivadas del normal asentamiento del edificio y cuya repercusión es meramente estética, por tanto su presencia no constituye un vicio grave y, además, no puede calificarse de oculto pues era perfectamente previsible que debajo del papel pintado -cuyo estado y características ignoramos ya que en los reportajes fotográficos había sido retirado- apareciesen imperfecciones y fisuras producidas a lo largo del tiempo por efecto del asentamiento del propio edificio. En cuanto al estado del pavimento, difícilmente se puede sostener que se trate de un vicio oculto, pues está acreditado que en el acto de inspección de la vivienda los adquirentes levantaron la moqueta y observaron directamente el estado del parquet y la existencia de machas de antigua humedad. Lo anterior nos permite afirmar que más que ante vicios ocultos estamos ante una falta de diligencia de los compradores al no desplegar el deber de cuidado en la verificación de la cosa al tiempo de celebrar el contrato, respecto de defectos visibles y no ignorados.

En el recurso de las demandantes se muestra expresa disconformidad con la sentencia de instancia, en primer lugar, en cuanto a la supresión del shunt y modificación de la red de saneamiento de los cuartos de baño, coincidimos con las apreciaciones del juzgador a las que únicamente podemos añadir que el hecho de la ventilación forzada fue perfectamente conocido por las compradoras, de ahí la oportunidad que tuvieron de averiguar con anterioridad a la compra la razón de su instalación, es más, aun de admitir como se argumenta en el recurso que la alteración o eliminación fue mal ejecutada ello seria consecuencia de la ejecución de una modificación en el baño realizada por los primitivos propietarios o por los aquí demandados -ni siquiera se ha probado por quien de ellos se realizó la supuesta modificación-, cuyas consecuencias no han sido acreditadas. En cuanto a las tuberías de la instalación de fontanería, aun admitiendo que tal pretensión es una mera ampliación cuantitativa de la inicial relacionada con otros aspectos de la fontanería, es lo cierto que no seria vicio oculto en tanto que las características de las tuberías son consustánciales a la antigüedad y estado de la vivienda, no habiéndose acreditado tampoco que precisamente la supuesta información sobre su sustitución fuese determinante de la venta.

De lo anterior resulta, también acreditada, la circunstancia de que cuando las compradoras examinan el piso, antes de decidir la compra, estaba en las condiciones que reflejan los informes periciales.

En todo caso y en lo que atañe a los defectos la improsperabilidad de la demanda es patente. Como ya hemos adelantado uno de los requisitos de la acción ejercitada es que el defecto debe ser grave, en el sentido de que hagan a la cosa vendida impropia para el uso a que se destina o disminuyan de tal modo ese uso que, de haberlos conocido el comprador, no lo habría adquirido, o habría dado menos precio por ella. En el caso de que se trata es evidente que la parte demandante no ha probado la concurrencia del mencionado requisitos en tanto los vicios referidos en el informe pericial confeccionado a su instancia con compatibles con el paso del tiempo -se trata de una vivienda que tiene una antigüedad de cuarenta años y que se pone a la venta sin someterla a ninguna proceso de reforma o restauración- y no la hacen impropia para el uso a que está destinada; ocurriendo, también, que ningún medio probatorio se propuso por la parte reclamante tendente a acreditar el valor de mercado del piso, sabemos que el piso se vende, de acuerdo con lo reflejado en el contrato privado, en 156.263 euros, pero ignoramos el valor de mercado del mismo en el estado que tenia en el momento de la entrega, es decir sabemos el precio abonado por los compradores, pero ignoramos el precio de mercado. En consecuencia nos encontramos que las demandantes ni siquiera han acredita el expresado requisito exigido no sólo en el art. 1484 CC , como hemos referido, sino también en el art. 8 de la Ley 23/2003, de 10 de Julio de Garantías en la Venta de Bienes de consumo que fija el criterio que ha de ser tenido en cuenta para determinar la cuantía de la rebaja del precio en los siguientes términos "la rebaja del precio será proporcional a la diferencia existente entre el valor que el bien hubiera tenido en el momento de la entrega de haber sido conforme con el contrato y el valor que le bien efectivamente entregado tenia en el momento de dicha entrega. Precepto que lógicamente sigue el criterio de la proporcionalidad, en base al cual el precio se reduce en el mismo porcentaje en que el valor del bien resulta disminuido a consecuencia del vicio o defecto.

CUARTO: Igual suerte desestimatoria debe correr la pretensión de que los vendedores demandados se hagan cargo del coste de las derramos que para acometer obras en la fachada del edificio se acordaron en Junta de Propietarios celebrada el 5 de abril 2004, por tanto después de la fecha en que se consumó la venta. Efectivamente, los propios hechos referidos en el alegato sexto de la demanda avalan la improsperabilidad de la pretensión. En el año 2001 la comunidad aprobó acometer obras de reparación en la fachada del edifico, sin que desde esa fecha y hasta la Junta celebrada en abril 2004 se hubiese devengado cantidad o derrama alguna a consecuencia del expresado concepto, pues precisamente en la referida Junta de Propietarios se vuelve a rechazar otro presupuesto presentado por su elevado coste, acordándose por primera vez en la misma el establecimiento de una cuota extra que, en concepto de derrama mensual por importe de 60 euros, se comienza a devengar en ese momento como provisión de fondos para acometer el futuro las obras. Se trata, en consecuencia, de unas derramas aprobadas y devengadas con posterioridad a su transmisión, de ahí la inexigibilidad de las mismas al anterior propietario/s.

QUINTO: En razón a lo expuesto procede estimar el recurso entablado por la representación de Don Luis Andrés y otros y desestimar el interpuesto por la representación de Doña Magdalena y otros, aplicando en cuanto a las costas procesales lo dispuesto en el art. 398 en relación 394 LEC.

En atención a lo expuesto y en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos confiere la Constitución Española.

Fallo

Se estima el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Don Manuel Lamoso Rey, en nombre y representación de Don Luis Andrés y otros, a la vez que se desestima el recurso de apelación interpuesto por el procurador Don Alberto Vidal Ruibal en nombre y representación de Magdalena, ambos frente a la sentencia de fecha 20 de mayo 2005, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 10 de Vigo en Procedimiento Ordinario núm. 1044/04 la cual se revoca parcialmente en el sentido de desestimar íntegramente la demanda interpuesta por el procurador Don Alberto Vidal Ruibal, en la representación que tiene acreditada en autos, absolviendo a los demandados de todas las pretensiones deducidas frente a los mismos e imponiendo a la parte demandante las costas procesales que se hubieran devengado en la primera instancia. En cuanto a las costas procesales de esta alzada se imponen a la parte cuyas pretensiones han sido desestimadas y no se hace declaración alguna en orden a las devengadas por el recurso que ha resultado estimado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrado/s que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.