Sentencia Civil Nº 396/2012, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 5, Rec 430/2012 de 24 de Octubre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

OVIEDO

SENTENCIA: 00396/2012

Rollo: RECURSO DE APELACIÓN (LECN) 0000430/2012

Ilmos. Sres. Magistrados:

DON JOSÉ MARÍA ÁLVAREZ SEIJO

DOÑA MARÍA JOSÉ PUEYO MATEO

DON JOSÉ LUIS CASERO ALONSO

En OVIEDO, a veinticuatro de Octubre de dos mil doce.

VISTOS, en grado de apelación, por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento Ordinario nº 149/11, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Avilés, Rollo de Apelación nº 430/12, entre partes, como apelante y demandada FEDERACIÓNINMOBILIARIA MADRILEÑA, S.A ., representada por la Procuradora Doña María del Mar Baquero Duro y bajo la dirección de la Letrado Doña María Duñabeitia Mendialdua, y como apelados y demandantes DON Jesús Ángel Y DON Abilio , representados por la Procuradora Doña Florentina González Rubín y bajo la dirección del Letrado Don Ángel Suárez Hurlé.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la Sentencia apelada.

SEGUNDO.- El Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Avilés dictó Sentencia en los autos referidos con fecha veinticuatro de mayo de dos mil doce, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando íntegramente la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales Sra Pérez Martínez, en la representación que tiene encomendada en el presente procedimiento, debo declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa suscrito entre los actores y la entidad demandada, con fecha 14 de Mayo de 2.007, sobre las viviendas sitas en el " EDIFICIO000 " de Avilés, pisos NUM000 y NUM001 respectivamente, junto con sus correspondientes anexos, concretamente las plazs de garaje números NUM002 y NUM003 así como la parte indivisa del local con gimnasio, condenando en consecuencia a la entidad demandada a la restitución de las cantidades entregadas por los actores que ascienden a la suma total de 12.000 euros cada uno de ellos, más los intereses devengados desde la fecha de abono de dichas cantidades el día 8 de Marzo de 2.007.

Todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada.".

TERCERO.- Notificada la anterior Sentencia a las partes, se interpuso recurso de apelación por Federación Inmobiliaria Madrileña, S.A., y previos los traslados ordenados en el art. 461 de la L.E.C ., se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial con las alegaciones escritas de las partes, no habiendo estimado necesario la celebración de vista.

CUARTO.- En la tramitación del presente Recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo Ponente la Ilma. Sra. DOÑA MARÍA JOSÉ PUEYO MATEO.

Fundamentos

PRIMERO.- Por los demandantes Don Jesús Ángel y Don Abilio se promovió demanda de juicio ordinario frente a Federación Inmobiliaria Madrileña, S.A. en reclamación de los 12.000 € que cada uno de ellos había entregado a la demandada para la compra de una vivienda del EDIFICIO000 " sito en Avilés y de cuya promoción se encargaba la demandada. Sostienen los actores que ambos concertaron con la demandada el 14 de marzo de 2.007, mediante sendos documentos privados, la compraventa sobre plano en el caso de Don Antonio del piso NUM000 , plaza de garaje núm. NUM002 en sótano NUM004 y parte indivisa de local con gimnasio, y en el supuesto de Don Abilio de la compraventa sobre plano relativo al piso NUM001 , plaza de garaje núm. NUM003 del sótano NUM004 y parte indivisa del local con gimnasio ubicados en el referido edificio. En la cláusula segunda de ambos contratos se fijaba el precio de la compraventa, disponiéndose en cuanto a la forma de pago que a la firma del contrato privado debería pagarse la cantidad de 12.000 €, lo que así hicieron ambos, siendo esta cantidad parte precio y parte el IVA correspondiente; a la entrega de las llaves debía abonarse otra parte de ese precio y, finalmente, a la firma de la escritura pública y entrega de la propiedad el resto del precio. Asimismo en la cláusula cuarta la promotora se obligaba a proceder a la entrega de la finca objeto de cada contrato durante los 24 meses siguientes al comienzo de las obras y para lo cual deberá finalizar las obras en dicho plazo con el fin de respetar la fecha de entrega pactada. "No obstante el comprador concede a Fimasa en todo caso, un período adicional de gracia de tres meses más, a contar desde dicha fecha, mediando causa justificada a juicio de la Dirección Facultativa, sin necesidad de que deba acreditarse especialmente y sin que el comprador pueda efectuar reclamación al respecto. En el supuesto de mayor demora en la terminación de la obra y consecuente entrega de la vivienda imputable a la vendedora, el comprador podrá optar entre mantener el contrato en sus mismos términos o proceder a su resolución, con derecho en este caso a percibir las cantidades que hubiera abonado hasta la fecha en el pago del precio en unión de sus intereses legales correspondientes. No se considerará imputable al vendedor la demora en la entrega que, una vez concluidas las obras, se puedan producir por retrasos en la obtención de las autorizaciones administrativas pertinentes o en la puesta en servicio de las conexiones de las compañías suministradoras (gas, electricidad, agua, teléfono....)". Pues bien, en el Registro de la Propiedad consta que mediante escritura de 9 de julio de 2.009 se declaró la terminación de la obra y que el 14 de febrero de 2.007 se otorgó escritura de declaración de obra nueva en construcción y división en régimen de propiedad horizontal. Como quiera que a finales de 2.009 los actores toman conocimiento de que estando la obra finalizada la demandada ha estado otorgando escrituras públicas de transmisión a los demás compradores de la promoción sin ponerse en contacto con ellos, ni ser llamados para la entrega de las llaves ni para el posterior otorgamiento de escritura pública, deciden el 20 de septiembre de 2.010 dirigir una comunicación a la demandada vía burofax en la que se manifiesta que transcurrido ampliamente el plazo pactado tras el comienzo de las obras y teniendo en cuenta también el adicional de otros tres meses, en uso de las facultades que les confiere el contrato optan por la resolución contractual con derecho al reembolso de lo entregado más los intereses legales, añadiéndose que de no recibir de la demandada en el plazo de 15 días comunicación sobre el particular se entenderá que la resolución por la que se opta ha quedado tácitamente aceptada. Toda vez que transcurridos 15 días no se planteó de contrario oposición alguna a la resolución, los actores deciden promover acto de conciliación, instando, dada la resolución del contrato, la devolución del metálico entregado, acto al que acude la demandada y que se celebró el 14 de enero de 2.011, manifestando la promotora "que aporta copia del certificado final de obra y que se les citaron verbalmente en varias ocasiones en la notaría para hacer la escritura de la venta de las viviendas". Posteriormente, el 14 de enero de 2.011 cada uno de los actores reciben la notificación por burofax, en el que la demandada les manifiesta entre otros extremos lo siguiente: "finalmente y, abusando de la buena fe de mi mandante ha tratado de resolver el contrato que les vincula reclamando la devolución de las cantidades entregadas a cuenta más sus intereses, amparándose en una supuesta falta de entrega de los mismos, cuando la realidad es que hasta que usted pague no se puede otorgar la escritura y éste es el único motivo del retraso en escriturar la venta". "En el caso de que en esta ocasión no comparezca y abone a mi representada las cantidades pendientes de pago estipuladas en la cláusula Tercera del contrato que nos vincula, daremos nosotros por resuelto el contrato por incumplimiento de su obligación de pago". "A su vez le recuerdo que de acuerdo con el contenido de la cláusula DECIMA párrafo segundo del contrato que nos vincula, usted no puede solicitar a Fimasa que otorgue la escritura pública de compraventa sin abonar todo el precio del contrato más el IVA correspondiente, cosa que hasta el envío de esta carta no ha formalizado en la cuenta bancaria designada al efecto" "Ante esta situación y por medio de la presente, le requiero para que el próximo día 31 de enero comparezcan en Notaría de Doña Inmaculada Pablos Alonso, sita en Avilés calle de La Cámara 35, a las 12,30 de la mañana para otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa, previo pago del precio pendiente de la compraventa".

En suma, ante el incumplimiento de la promotora sobre el plazo de entrega los actores optan por la resolución, según facultad no sólo legal sino convencionalmente establecida; la promotora no se opuso ni impugnó en momento alguno dicha resolución hasta que envía el burofax de 14 de enero de 2.011. Por todo ello, con cita del art. 1.124 del CC y de las disposiciones generales en materia de obligaciones y contratos, se solicita se dicte sentencia en la que se declare estar ajustada a derecho la resolución extrajudicial de los referidos contratos de compraventa, condenando a la demandada a que restituya a cada uno de los actores 12.000 € más los intereses devengados por esta suma desde el 8 de marzo de 2.007, que fue la fecha en que se hizo efectivo ese pago. A la pretensión actora se opuso la demandada, quien alegó en primer lugar que el piso que compró Don Abilio con fecha 14 de marzo de 2.007 no fue el piso NUM001 letra NUM005 , sino el piso NUM001 letra NUM006 y, seguidamente, se añade que los actores se pusieron en contacto con la demandada a través de un empleado de la misma, comunicándole que querían adquirir dos pisos de la promoción Valgranda con el fin de revenderlos posteriormente, antes de formalizar la escritura pública de venta, para obtener ellos un beneficio, a lo que no opuso obstáculo alguno la promotora. Obtenido el certificado final de obra el 3 de junio de 2.009 la demandada permitió a los actores que se tomaran un tiempo para encontrar a un comprador para los pisos. A principios de 2.010, viendo las partes que los pisos no se vendían, llegaron al acuerdo de que las dos partes pondrían todos los medios a su alcance para encontrar comprador para los dos pisos y cuando éstos se vendieran la demandada entregaría a los demandantes la cantidad recibida a cuenta del precio a la firma del contrato de compraventa, de modo que no es cierto que la promotora se hubiera olvidado de requerir a los demandantes para que elevaran a público los contratos de compraventa objeto de este procedimiento y pagaran el resto del precio, sino que lo que realmente ocurrió fue que la promotora sabía que los demandantes no tenían dinero para pagar los pisos y que estaban buscando un comprador, y que ello es así se evidencia porque al resto de los compradores de los pisos de la promoción Valgranda se les requirió notarialmente para que formalizaran la escritura pública de compraventa de sus contratos privados, firmándose todas las compraventas menos las de los actores. Debiendo además recordar que conforme a la cláusula 10ª del contrato: "el comprador no podrá solicitar de Federación Inmobiliaria Madrileña, S.A. (FIMASA) que le otorgue la escritura pública sin abonar todo el precio y el IVA correspondiente, incluso la diferencia que respecto a éste se devengue". Por todo ello se solicita la desestimación de la demanda con imposición de costas a los actores.

La juzgadora "a quo" dictó sentencia en la que estimó la demanda en su integridad, argumentando que nos encontramos ante un contrato sinalagmático formalizado en un documento privado entre las partes que origina derechos y obligaciones recíprocas, evidenciando la prueba practicada que en el presente caso se produjo un incumplimiento imputable a la demandada al no entregar el objeto contractual en el plazo pactado en la estipulación quinta del contrato privado suscrito, que era de 27 meses a partir de la fecha del comienzo de las obras, y cita al respecto los arts. 1.445 , 1.450 y 1.500 del CC y concluye que acreditado el pago por cada uno de los actores de 12.000 € y que el resto del precio se había acordado que se abonaría "a la firma de la escritura pública de compraventa y consiguiente entrega de la propiedad y de la posesión del objeto de este contrato, coincidiendo con entrega de llaves", estipulándose además la facultad de los compradores de resolver el contrato en un supuesto de mayor demora de la establecida, concluye estimando la pretensión de los actores. Contra esta resolución interpuso la parte demandada el presente recurso de apelación.

SEGUNDO.- Alega la parte apelante que ha existido una defectuosa valoración de la prueba por la juzgadora de primera instancia, toda vez que los actores reconocieron en el acto del juicio que nunca realizaron ningún acto que pusiera de manifiesto su intención de adquirir las viviendas objeto de compraventa, dando como justificación que la recurrente nunca les requirió para formalizar la venta, de modo que, según la apelante, de ello se infiere que los actores habían adquirido las viviendas con fines inmobiliarios, siendo las razones expuestas en la demanda absolutamente falsas. La presente alegación no es compartida por la Sala, toda vez que los actores negaron en el interrogatorio que les fue practicado que hubieran adquirido las viviendas con el fin de revenderlas, mas aunque hubiera sido asi, no por ello dejaba la vendedora de tener que cumplir las obligaciones asumidas en el contrato, entre las que se encuentra la entrega del objeto del contrato en un determinado plazo.

En segundo lugar se alega por la parte apelante que la juzgadora incurrió en error al estimar que la finalización de las obras se produjo transcurridos los 27 meses acordados en la estipulación cuarta del contrato, y tal error lo detecta la parte apelante toda vez que en la manifestación segunda del contrato textualmente se consigna: "sobre el predio descrito en el expositivo que antecede, Federación Inmobiliaria Madrileña, S.A. (Fimasa) con la precedente autorización que luego se indica, construirá en régimen de propiedad horizontal..."; sostiene la recurrente que a la vista de la manifestación anteriormente transcrita no cabe iniciar el cómputo del plazo en la fecha de la firma del contrato de compraventa. De nuevo no comparte la Sala la alegación de la parte apelante, pues en el documento núm. 5 de los aportados con la demanda, consistente en nota registral expedida por el Registro de la Propiedad núm. 1 de Avilés, se señala que la entidad demandada "inscribió la declaración de obra nueva en construcción por título de accesión y división en régimen de propiedad horizontal de la misma, en virtud de escritura otorgada el día catorce de febrero de 2.007... subsanada por otra otorgada por el mismo Notario citado con fecha 25 de abril de 2.007...", de donde se colige que en el momento de la firma de los contratos privados de 14 de marzo de 2.007 el edificio ya estaba en construcción, señalándose en esa misma nota "declarando la terminación de la obra del edificio en virtud de escritura otorgada el día nueve de julio de dos mil nueve"., constando al fol. 37 que el certificado final de obra se firmó el 3 de junio de 2.009, de modo que si se toma como fecha inicial la de la citada escritura de 14 de febrero de 2.007, los 27 meses finalizaron el 14 de mayo de 2.009.

Alega asimismo la parte apelante que en la cláusula cuarta.3 del contrato la promotora se obliga a: "Otorgar escritura pública de compraventa de la finca objeto del presente contrato, previo pago por parte del comprador del precio más el IVA correspondiente a lo pactado" y en la cláusula décima se establece: "el comprador, no podrá solicitar de Federación Inmobiliaria Madrileña, S.A. (Fimasa) que le otorgue la escritura pública sin abonar todo el precio y el IVA correspondiente, incluso la diferencia que respecto a éste se devengue" y finalmente la cláusula undécima señala que: "El comprador designará Notario autorizante de la escritura de compraventa con despacho profesional sito en Avilés". Pues bien, sostiene la apelante que ninguna de las obligaciones contractualmente asumidas ha sido cumplida por los compradores demandantes, que ni han pagado el precio ni han designado Notario. Frente a esta argumentación debe señalar la Sala que en la cláusula tercera del contrato, al regular el pago del precio, se estipula: a) 12.000 € a la firma del contrato, cantidad que es pacífico fue entregada a la promotora; b) 31.180,11 € a la entrega de las llaves; c) el resto, 152.280 €, la hará efectiva el comprador a la firma de la escritura pública y consiguiente entrega de la propiedad. Pues bien, no consta que en ningún momento fueran requeridos los compradores para dar cumplimiento a las estipulaciones b y c, debiendo recordar que en la cláusula séptima del contrato se dispone: "Si no compareciera el comprador a la correspondiente escritura pública de compraventa, habiendo sido requerido previamente para ello, el aval o avales se cancelarán presentando Fimasa a la entidad aseguradora el Certificado de Fin de Obra y el acta notarial donde conste el requerimiento para la firma de la escritura pública prevista" y en la cláusula cuarta, en el apartado 3, se señala que la demandada se obliga a: "Otorgar escritura pública de compraventa de la finca objeto del presente contrato, previo pago por parte del comprador del precio más el IVA correspondiente a lo pactado. A tal efecto, la vendedora, una vez disponga del Certificado Final de Obra requerirá al comprador con una antelación de 15 días naturales, indicándole Notaría, día y hora para el otorgamiento de la Escritura Pública de Compraventa...". A la vista de este conjunto de cláusulas, y acreditado que los actores no fueron en ningún momento requeridos para el otorgamiento de la escritura pública, salvo cuando tras el burofax de los actores, a los que hacíamos referencia en líneas precedentes, y el acto de conciliación el 14 de enero la demandada notifica por burofax a los actores que les requería para que comparecieran el 31 de enero en una notaría determinada, el motivo del recurso ha de ser desestimado. Resultando sorprendente, como señala la parte apelada, que en el escrito de contestación la promotora señale en el apdo. 10º del mismo, concretamente en el párr. 2º de dicho apartado, que la promotora había requerido a todos los demás compradores de los pisos de la promoción para que formalizaran la escritura pública de compraventa y diversamente, en el caso de los actores, pretende que fueran ellos los que citaran a la promotora en la notaría, no resultando inteligible por qué requirió a los demás compradores y no a los actores.

Finalmente, señala la parte apelante que el hecho de haber manifestado los actores, en el interrogatorio que les fue practicado, que habían visto cortinas colgadas en alguna de las casas, evidenciaba que la obra estaba terminada, no obstante lo cual no intentaron requerir a la demandada para elevar a escritura pública el contrato de venta, y ello a juicio de la apelante se debe a lo expuesto en el escrito de contestación, esto es que los compradores habían adquirido las viviendas con fines inmobiliarios, habiéndose acordado esperar para la formalización de las ventas a que los compradores encontraran un tercero que quisiera adquirir las referidas viviendas. Esta alegación no puede ser acogida por la Sala, en tanto que la existencia de ese acuerdo posterior a la compra no ha sido en modo alguno acreditado, resultando además contradicho por las propias manifestaciones de la demandada en el requerimiento de 14 de enero de 2.011 y por la contestación de la recurrente en el acto de conciliación. Por todo lo expuesto procede desestimar el recurso de apelación interpuesto.

TERCERO.- Se imponen las costas del recurso a la parte apelante de conformidad con el artículo 398 de la LEC .

Por todo lo expuesto, la Sala dicta el siguiente

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por Federación Inmobiliaria Madrileña, S.A. contra la sentencia dictada en fecha veinticuatro de mayo de dos mil doce por la Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Avilés , en los autos de los que el presente rollo dimana, que se CONFIRMA .

Se imponen las costas del recurso a la parte apelante.

Habiéndose confirmado la resolución recurrida, conforme al apartado 9 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O. 1/2009, de 3 de noviembre , por la que se modifica la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, se declara la pérdida del depósito constituido para recurrir, al que se le dará el destino legal.

Contra esta resolución cabe recurso de casación y/o extraordinario por infracción procesal, en su caso.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario, doy fe.