Sentencia Civil Nº 396/2013, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 158/2013 de 22 de Octubre de 2013

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Décima

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933917

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2013/0002749

Recurso de Apelación 158/2013

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 64 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 198/2012

APELANTE:D./Dña. Teofilo

PROCURADOR D./Dña. ANA MARIA ALARCON MARTINEZ

APELADO:D./Dña. Ángel Daniel y D./Dña. María Teresa

PROCURADOR D./Dña. DANIEL OTONES PUENTES

MAGISTRADA:ILMA. SRA. DÑA. MARÍA ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

SENTENCIA Nº 396/2013

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

D./Dña. JOSÉ MANUEL ARIAS RODRÍGUEZ

D./Dña. ÁNGEL VICENTE ILLESCAS RUS

D./Dña. MARÍA ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

En Madrid, a veintidós de octubre de dos mil trece.

La Sección Décima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 198/2012 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 64 de Madrid a instancia de D./Dña. Teofilo , como apelante - demandante, representado por la Procuradora ANA MARIA ALARCON MARTINEZ y defendido por Letrado contra D. Ángel Daniel y Dña. María Teresa , como apelados-demandados, representados por el/la Procurador D. DANIEL OTONES PUENTES y defendido por Letrado; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 21/11/2012 .

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

VISTO, Siendo Magistrada Ponente Dña. MARÍA ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

Antecedentes

PRIMERO.-Por Juzgado de 1ª Instancia nº 64 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 21/11/2012 , cuyo fallo es el tenor siguiente: ' Que desestimando la demanda formulada por la Procuradora Dña. Ana María Alarcón Martínez, en nombre y representación de D. Teofilo , contra D. Ángel Daniel y Dña. María Teresa , debo absolver y absuelvo a dichos demandados de las pretensiones en su contra deducidas, con expresa imposición al demandante de las costas causadas en este proceso.'.

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-Por providencia de esta Sección, de fecha 25 de septiembre de 2013, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 15de octubre de 2013.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-En fecha 28 de diciembre de 2010 se celebró contrato de compraventa entre Doña María Teresa y D. Ángel Daniel , como vendedores, y D. Teofilo , como comprador, con entrega de 20.000 €, en concepto de arras, estableciendo un precio total de 400.000 € con respecto a la compra de los locales sitos en Madrid, calles de Chumbera nº 2 y Paseo de la Dirección nº 93.

En la estipulación tercera del referido contrato se pacta que la cantidad entregada 'tiene la consideración legal de arras, de conformidad con el artículo 1.454 del Código Civil , por lo que Don Teofilo perderá íntegramente la cantidad entregada en la firma de este documento si no pagase el resto del precio pactado en el plazo fijado en la estipulación segunda (1 de marzo de 2011) y Doña María Teresa y D. Ángel Daniel deberán devolver doblada la cantidad que, en este acto, reciben, en el caso de negarse a otorgar la escritura pública correspondiente de compraventa en el plazo y condiciones pactadas'. En la estipulación séptima acuerdan que las arras 'quedan sujetas a la condición de que si durante el plazo máximo establecido en la estipulación segunda D. Teofilo obtuviese resolución del Ayuntamiento de Madrid en la que no se permita destinar las fincas, objeto de este contrato, a garaje o no se permita cerrar la parte descubierta, de conformidad y en los términos de la normativa aplicable, Doña María Teresa y D. Ángel Daniel devolverán a D. Teofilo los veinte mil euros, 20.000 €, aquí recibidos'.

D. Teofilo solicitó información del Ayuntamiento de Madrid sobre dichos locales, habiéndose emitido la misma en fecha 8 de abril de 2011, indicando que 'en el caso de situar el aparcamiento en espacios no edificados, solo podrá destinarse a aparcamiento hasta el cuarenta por ciento de su superficie', añadiendo 'que deberán ajardinarse los espacios libres privados no ocupados por edificación sobre rasante, deberán ajardinarse al menos en un cincuenta por ciento de su superficie', señalando que 'En referencia a la cubrición de las plazas de aparcamiento en el caso de situarse en el espacio libre de parcela, no es posible dicha situación', dado que 'no es posible la instalación de estructuras de cubrición en los espacios libres de parcela'.

En base a la información referida, el comprador D. Teofilo formula la demanda iniciadora del presente procedimiento, interesando la condena de los demandados a la devolución de la cantidad entregada en concepto de arras por haberse cumplido la condición resolutoria establecida en la estipulación séptima del contrato. La sentencia dictada por el Juzgador 'a quo' desestimó la demanda, habiéndose interpuesto contra la misma recurso de apelación, que es objeto de la presente resolución.

SEGUNDO.-El primer motivo de la apelación versa sobre la naturaleza del contrato celebrado entre las partes, considerando la apelante que nos encontramos ante un precontrato. A dichos efectos, hemos de tener en cuenta que 'El contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra y otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio' ( art. 1.254 C.Civil .), existiendo contrato sólo cuando concurren consentimiento, objeto y causa ( art. 1.261 C.Civil ); en el supuesto que nos ocupa las partes han llegado a un acuerdo en cuanto a la venta de un determinado objeto, estableciendo un precio, abonándose parte del mismo en concepto de arras; no pudiendo considerar que nos encontramos ante un precontrato o una promesa de venta sino ante un contrato de compraventa perfeccionado, aún cuando las partes contratantes indiquen que se trata de un 'contrato de Arras o Señal'

Llegados a este punto, hemos de remitirnos a la sentencia del Tribunal Supremo de 13 de octubre de 2.010 , referida a otra anterior de 10 de diciembre de 1.993, que se pronuncia en los siguientes términos: 'la calificación de negocio jurídico verificada por las partes, no vincula a los tribunales en atención a los principios 'iura novit curia' [el Tribunal conoce el Derecho] y 'da mihi factum, dabo tibi ius' [dame el hecho y te daré el Derecho], ya que no están sujetos, en los razonamientos que sirven de motivación al fallo, a las alegaciones de aquéllas, y pueden aplicar normas diferentes de las invocadas e, incluso, otras no citadas ( SSTS de 20 de junio de 1991 , 17 de marzo de 1992 y 2 de diciembre de 1993 ), salvo que suponga una alteración de la causa de pedir, o se transforme el problema litigioso en otro distinto del planteado, o cuando se produzca indefensión ( SSTS de 16 de junio de 1993 y 22 de abril de 1994 )'. En consecuencia, aún cuando las partes utilicen una denominación incorrecta para referirse al negocio jurídico celebrado, el Juzgador, con arreglo a Derecho, puede dar una calificación distinta al mismo.

En definitiva, esta Sala entiende que el contrato celebrado entre las partes consiste en un contrato de compraventa en que 'uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente' ( art. 1.445 C.Civil ), puesto que 'La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado' ( art. 1.450 C.Civil ).

La entrega de 20.000 € que, en concepto de arras, realizó D. Teofilo , se llevó a cabo en base a lo establecido en el art. 1.454 C.Civil , según deriva de la estipulación tercera del contrato; ahora bien, el citado precepto se refiere exclusivamente a las denominadas 'arras penitenciales', habiéndose pronunciado reiteradamente la jurisprudencia con respecto a la imposibilidad de dar un concepto unitario a las arras, distinguiendo tres modalidades, a saber: las confirmatorias, las penales y las penitenciales, doctrina que se remonta a sentencias del Alto Tribunal de 24 de noviembre de 1.926 , 8 de julio de 1.945 , 22 de octubre de 1.956 , 7 de febrero de 1.966 , 16 de diciembre de 1.970 y 31 de julio de 1.992 ; recogida posteriormente en sentencias de 24 de octubre de 2.002 y 20 de mayo de 2004 , y más recientemente en sentencias de 11 de diciembre de 2.008 , 24 de marzo y 29 de junio de 2.009 , 27 de octubre y 11 de noviembre de 2.010 , concretamente en esta última se reitera, una vez más, los pronunciamientos contenidos en las anteriores, señalando que 'La doctrina distingue las siguientes modalidades de arras: a) confirmatorias, que son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución, b) penales, cuya finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento, y c) penitenciales, que constituyen un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el art. 1.454 ( SSTS de 20 de mayo de 2004 , 24 de marzo de 2.009 )'.

En el supuesto que nos ocupa, a la vista de dichos datos y elementos probatorios obrantes en autos y atendiendo a la doctrina jurisprudencial expuesta, llegamos a la conclusión de que estamos ante unas arras confirmatorias, que cumplen la función de 'señal de la celebración de un contrato, en que la cantidad entregada es anticipo o parte del precio' ( SSTS de 31 de julio de 1.992 y 27 de octubre de 2.010 ).

A la vista de las pruebas obrantes en autos, no cabe apreciar en la conducta de los vendedores actuación alguna tendente a ocultar la existencia de irregularidades en los inmuebles objeto de venta, máxime teniendo en cuenta que el comprador podía consultar la inscripción registral, con carácter previo a suscribir el contrato de compraventa, además cabe indicar que acudió con un técnico para analizar las características de las fincas que iba a adquirir, pudiendo incluso haber contactado con la comunidad de propietarios del edificio para cerciorarse de las condiciones del garaje. Por todo ello, decae el primer motivo de apelación.

TERCERO.-El segundo motivo del recuso se refiere a la condición resolutoria contenida en la estipulación séptima del contrato objeto de litigio, que se expresa en los siguientes términos: 'Las presentes arras, además de los efectos propios de su naturaleza jurídica expresados en la estipulación tercera, quedan sujetas a la condición de que si durante el plazo máximo establecido en la estipulación segunda (antes del día 1 de marzo de 2011) D. Teofilo obtuviese resolución del Ayuntamiento de Madrid en la que no se permita destinar las fincas, objeto de este contrato, a garaje o no se permita cerrar la parte descubierta, de conformidad y en los términos de la normativa aplicable, Doña María Teresa y D. Ángel Daniel devolverán a D. Teofilo los veinte mil euros, 20.000 €, aquí recibidos, entregando los mismos cheques recibidos en este acto y en cualquier otro caso que no sea el anterior, D. Teofilo queda obligado al otorgamiento de la escritura de compraventa en los términos pactados o a la pérdida de las arras entregadas'.

Sin duda, la referida estipulación contiene dos condiciones resolutorias, de tal forma que en el caso de cumplirse cualquiera de ellas, los vendedores han de entregar al comprador la cantidad recibida en concepto de arras, a tenor de lo preceptuado en el art. 1.113 C.Civil , que establece lo siguiente: 'También será exigible toda obligación que contenga condición resolutoria, sin perjuicio de los efectos de la resolución', sin olvidar que 'Cuando las condiciones tengan por objeto resolver la obligación de dar, los interesados, cumplidas aquéllas, deberán restituirse lo que hubiesen percibido' ( art. 1123 C.Civil ).

Pues bien, para comprobar si se cumplen alguna de las condiciones establecidas en la estipulación séptima, hemos de acudir al informe técnico del Ayuntamiento de Madrid de fecha 8 de abril de 2011, según el cual si se sitúa el aparcamiento en el espacio libre de parcela, sólo podrá destinarse a aparcamiento hasta el 40% de la superficie y deberán ajardinarse los espacios no ocupados por la edificación, al menos en un 50% de su superficie, añadiendo que en referencia a la cubrición de las plazas de aparcamiento, no es posible la instalación de estructuras de cubrición en los espacios libres de la parcela; como cabe apreciar, se cumple una de las condiciones resolutorias pactadas por las partes, consistente en que 'no se permita cerrar la parte descubierta', ahora bien, ello va unido a que D. Teofilo obtuviese la resolución del Ayuntamiento de Madrid antes del día 1 de marzo de 2011, sin embargo la referida resolución fue obtenida con posterioridad, teniendo fecha de 8 de abril de 2011; en consecuencia, no se puede considerar cumplida la condición resolutoria con el efecto pretendido de devolver al comprador la cantidad entregada en concepto de arras.

No siendo factible estimar el segundo motivo de apelación alegado por la parte recurrente, sin que sea necesario abordar el tercer motivo de apelación, referente a las medidas extraordinarias propuestas por la parte demandada para aumentar el número de plazas de garaje disponibles.

CUARTO.-En virtud de lo preceptuado en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se impondrán a la parte apelante las costas procesales causadas en esta instancia.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

La Sala, desestimando el recurso de apelación, interpuesto por la Procuradora Doña María Alarcón Martínez, en representación de D. Teofilo , contra la sentencia de fecha 21 de noviembre de 2012, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 64 de Madrid , en autos de procedimiento ordinario nº 198/2012; acuerda confirmar dicha resolución en todos sus pronunciamientos.

Con expresa imposición a la parte actora de las costas procesales causadas en esta instancia.

Se acuerda la pérdida, por la parte recurrente vencida, del depósito constituido para recurrir.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banesto Oficina Nº 1036 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid , con el número de cuenta 2577-0000-00-0158-13, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala nº158/2013, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe